Rechtbank Amsterdam, 15-12-2020, ECLI:NL:RBAMS:2020:6951, 8559471 CV EXPL 20-9916

2. [eiser] vordert dat de kantonrechter, bij uitvoerbaar bij voorraad te verklaren vonnis:

1. bepaalt dat de maandelijkse kale huurprijs van het gehuurde met ingang van 1 januari 2019 wordt vastgesteld op € 2.149,84;

2. bepaalt dat [gedaagde] als de in het ongelijk gestelde partij de kosten van de deskundige van € 6.050,00 dient te dragen en deze binnen 14 dagen na uitspraak aan [eiser] dient te betalen;

3. [gedaagde] in de proceskosten veroordeelt.

3. Aan de vordering in conventie legt [eiser] - kort gezegd - ten grondslag dat de huidige huurprijs niet overeenstemt met de huurprijs van vergelijkbare bedrijfsruimte in de buurt van het gehuurde. [gedaagde] voert uitsluitend een ‘Coronaverweer’ maar de pandemie speelt volgens [eiser] geen rol bij de vaststelling van de huurprijs omdat de peildatum ruimschoots vóór het begin van de coronacrisis ligt. Derhalve dient de maandelijkse kale huurprijs conform het advies van Postma per 1 februari 2020 op € 2.149,84 te worden vastgesteld.

4. [gedaagde] voert - samengevat - als verweer dat [eiser] zich niet op het deskundigenrapport van Postma mag beroepen omdat daarmee voorbij wordt gegaan aan de veranderde omstandigheden die zich sindsdien hebben voorgedaan, meer in het bijzonder de Corona-crisis die de horeca hard heeft geraakt (zie 1.9). Uit paragraaf 2.7 van het advies (zie 1.7) blijkt dat Postma er bij het opmaken van het rapport vanuit is gegaan dat [gedaagde] het volledige genot van het gehuurde heeft. [gedaagde] heeft per 15 maart 2020 zijn restaurant als gevolg van de genomen overheidsmaatregelen moeten sluiten en derft ook na de versoepeling daarvan per 1 juni 2020 nog steeds inkomsten. Hij kan minder tafels gebruiken (5 binnen in plaats van 15 en 6 buiten in plaats van 10) en bovendien blijven de toeristen weg. Er is sprake van een gebrek als bedoeld in artikel 7:204 BW. Door de verplichte sluiting kon [gedaagde] de bedrijfsruimte niet gebruiken en miste hij het genot van het gehuurde. [gedaagde] heeft ter onderbouwing een overzicht van de omzet van het restaurant over de periode maart t/m mei 2020 overgelegd. [gedaagde] voert bovendien als verweer dat Postma in zijn rapport geen rekening heeft gehouden met het feit dat het gehuurde een ruimte zonder keuken en toiletvoorzieningen betreft, terwijl de referentiepanden daar wel over beschikken. Postma had de huurprijs in verband daarmee neerwaarts bij moeten stellen.

5. In reconventie vordert [gedaagde] dat de kantonrechter voor recht verklaart dat de huurprijs vanaf 15 maart 2020 totdat alle coronamaatregelen zijn opgeheven € 805,00 per maand althans niet meer dan 50% van de overeengekomen huurprijs zal bedragen en [eiser] te veroordelen in te stemmen met een opschorting van de huurbetalingsverplichting vanaf 15 maart 2020 althans vanaf 1 juli 2020 totdat alle overheidsmaatregelen zijn opgeheven, met veroordeling van [eiser] in de kosten van het geding.

6. [gedaagde] stelt daartoe - kort gezegd - dat [eiser] is tekortgeschoten in de nakoming van zijn verplichtingen door [gedaagde] vanwege de overheidsmaatregelen het gehuurde niet ter beschikking te stellen en vanaf 1 juni 2020 niet zodanig dat daar een rendabel eethuis kan worden geëxploiteerd. Er is sprake van een gebrek in de zin van artikel 7:204 BW en [gedaagde] is gerechtigd de huurbetalingen op te schorten totdat hij weer volledig aan zijn verplichtingen kan voldoen. Daarnaast heeft hij recht op huurvermindering te weten tot € 805,00, 50% van de overeengekomen huurprijs en op vergoeding van de schade die [gedaagde] lijdt gedurende de periode dat [eiser] niet aan zijn verplichtingen voldoet. Daarvoor is niet vereist dat het gebrek aan [eiser] is toe te rekenen. [eiser] beroept zich verder op overmacht, onvoorziene omstandigheden (uitspraak kantonrechter Amsterdam van 11 juni 2020 - ECLI:NL:RBAMS:2020:2914) en de redelijkheid en billijkheid. [gedaagde] verkeert door de coronacrisis in acute financiële problemen. Met de verplichte sluiting is het grootste deel van zijn inkomsten komen te vervallen terwijl zijn kosten gewoon doorlopen. Onduidelijk is of en, zo ja, in welke mate het restaurant ook na 1 juni 2020 geëxploiteerd kan worden. Met inachtneming van de 1,5 meter richtlijn kan [gedaagde] binnen slechts 5 tafels reserveren en bij mooi weer buiten nog 6. Bovendien is [gedaagde] voor zijn omzet sterk afhankelijk van toeristen en is het toerisme door de coronacrisis geheel weggevallen. Meegewogen dient te worden dat partijen in belangrijke mate van elkaar verschillen qua maatschappelijke positie en in hun onderlinge verhouding. [eiser] heeft wel inkomsten en kan de huurderving dragen, aldus [gedaagde] .

7. [eiser] heeft ter zitting tegen de vordering aangevoerd dat [gedaagde] deze onvoldoende heeft onderbouwd, onder meer doordat uit de overgelegde omzetcijfers niet blijkt dat er sprake is van een omzetdaling die veroorzaakt is door de coronacrisis. [eiser] erkent dat er tot 1 juni 2020 sprake is van een gebrek, maar betwist dat dit nadien zo zou zijn omdat het gehuurde toen weer volledig ter beschikking stond van [gedaagde] . [eiser] heeft ter zitting verklaard zich niet op een exoneratieclausule te beroepen.