Rechtbank Amsterdam, 09-03-2021, ECLI:NL:RBAMS:2021:937, 8701992
Rechtbank Amsterdam, 09-03-2021, ECLI:NL:RBAMS:2021:937, 8701992
Gegevens
- Instantie
- Rechtbank Amsterdam
- Datum uitspraak
- 9 maart 2021
- Datum publicatie
- 11 maart 2021
- ECLI
- ECLI:NL:RBAMS:2021:937
- Zaaknummer
- 8701992
Inhoudsindicatie
onvoorziene omstandigheden, huurovereenkomst hotel, coronacrisis, omzetcijfers vormen het uitgangspunt bij vaststelling gewijzigde huur waarbij NOW buiten beschouwing wordt gelaten maar TVL wat betreft huur wel relevant.
Uitspraak
vonnis
Afdeling privaatrecht
zaaknummer: 8701992 CV EXPL 20-14665
vonnis van: 9 maart 2020
fno.: 743
I n z a k e
Hotel V Frederiksplein B.V.
gevestigd te Amsterdam
eiser in conventie, verweerder in reconventie
nader te noemen: Hotel V
gemachtigde: mr. R.G. Meester
t e g e n
IJboulevard Amsterdam Monumenten B.V.
gevestigd te Amsterdam
gedaagde in conventie, eiser in reconventie
nader te noemen: IJboulevard
gemachtigde: mr. D.A.J. Sturhoofd
De volgende stukken bevinden zich in het procesdossier:
- dagvaarding van 3 augustus 2020, met producties 1 tot en met 45;- conclusie van antwoord tevens houdende eis in reconventie met producties 1 tot en met 5;- instructievonnis;- conclusie van antwoord in reconventie;
- akte wijziging van eis tevens houdende akte overlegging producties zijdens Hotel V;
- productie 46 tot en met 65 zijdens Hotel V;
- productie 6 tot en met 9 zijdens IJboulevard;
- productie 10 tot en met 12 zijdens IJboulevard;
- dagbepaling mondelinge behandeling.
De mondelinge behandeling heeft plaatsgevonden op 22 januari 2021. Hotel V is verschenen in de persoon van de heer en mevrouw [naam 4] , vergezeld door mr. Meester als gemachtigde. IJboulevard is verschenen in de persoon van de heer [naam 1] , vergezeld door mr. Sturhoofd als gemachtigde. Partijen hebben aan de hand van spreekaantekeningen hun verhaal gedaan en hebben vragen van de kantonrechter beantwoord. De griffier heeft aantekeningen gemaakt van hetgeen is besproken. Na afloop van de zitting is met instemming van partijen door Hotel V nog een reactie van [naam 2] ingebracht als reactie op productie 12. Ten slotte is vonnis bepaald op heden.
GRONDEN VAN DE BESLISSING
Feiten
1. Als gesteld en niet (voldoende) weersproken staat het volgende vast.
Hotel V huurt van IJboulevard bedrijfsruimte aan [adres 1] en [adres 2] te [plaats] . Hierin bevinden zich 48 hotelkamers. De maandelijkse huurpenningen bedragen € 41.528,84 exclusief btw. Ook wordt van IJboulevard de bedrijfsruimte aan [adres 3] en de [adres 4] te [plaats] gehuurd. Hierin bevinden zich 6 lofts. De maandelijkse huurpenningen bedragen € 7.764,48 exclusief btw.
De huurovereenkomsten voor deze bedrijfsruimten zijn ingegaan op respectievelijk 1 maart 2008 en 1 september 2013 (hierna: de huurovereenkomsten). De huurpenningen zijn tot het begin van de coronacrisis altijd volledig en tijdig betaald.
Hotel V heeft een notitie laten opstellen door [naam 3] RA d.d. 8 januari 2021. Hierin staat onder meer het volgende: “De gerealiseerde omzet 2020 bedraagt Eur 721.089 (2019: Eur 2.896.729). Dit betreft een daling van bijna Eur 2,2 mln (-/-75%) ten opzichte van 2019. De verantwoorde omzet sluit aan met de reserveringsadministratie.
De omzetbegroting voor 2020 bedroeg Eur 2.979.508 (opgesteld voordat de corona pandemie begon). De enorme omzetdaling kan verklaard worden door een lagere gemiddelde kamerprijs en een veel lagere bezettingsgraad. De gemiddelde bezettingsgraad over 2020 bedroeg slechts 29,5% (2019: 91,5%) terwijl in de begroting rekening was gehouden met 92,4%. Daarnaast bedroeg de gemiddelde kamerprijs in 2020 Eur 80,41 (2019: Eur 119,60) terwijl de begroting uitging van Eur 122,55.
Hoewel bij de hotels geen sprake was van een verplichte sluiting, hakken de lockdownmaatregelen inclusief de opgelegde reisbeperkingen er enorm in bij het Frederiksplein. Uit de reserveringsadministratie blijkt duidelijk dat Hotel V Frederiksplein sterk afhankelijk is van toeristen. Ruim tweederde van de omzet in 2019 werd gegenereerd door gasten uit het buitenland. Dit is in 2020 gedaald naar nog niet eens de helft van de gerealiseerde omzet.
Onder de opbrengsten is tevens de tegemoetkoming TVL ad EUR 144.000 opgenomen. De hoogte van deze tegemoetkoming is nog niet definitief vastgesteld.”
Vordering in conventie
2. Hotel V vordert, na wijziging van eis, bij uitvoerbaar bij voorraad te verklaren vonnis dat:
-
de huurverplichtingen van Hotel V vanaf 16 maart 2020 tot en met 30 juni 2021 worden verminderd met 50% van de oorspronkelijke huurprijs, althans die huurverplichting te verminderen met een in goede justitie te bepalen percentage, onder de verplichting voor Hotel V om iedere maand een omzetoverzicht aan gedaagde te verstrekken, voor dat jaar (2020) aan het einde van dat jaar op eerste afroep door IJboulevard voorzien van een door de accountant van Hotel V afgegeven goedkeuring ervan, of desgewenst een maandelijkse controle van die cijfers door (de accountant van) IJboulevard en de beperking dat indien de omzet in een bepaalde maand op of boven break-even uitkomt, een en ander zoals omschreven in de dagvaarding, de vermindering van 50% van de oorspronkelijke huurprijs voor de daaropvolgende maand niet geldt;
-
de huurverplichtingen van Hotel V vanaf 1 juli tot en met 31 december 2021 worden verminderd met 40% van de oorspronkelijke huurprijs, althans die huurverplichting te verminderen met een in goede justitie te bepalen percentage, onder de verplichting voor Hotel V om iedere maand een omzetoverzicht aan gedaagde te verstrekken, voor dat jaar (2021) aan het einde van dat jaar op eerste afroep door IJboulevard voorzien van een door de accountant van Hotel V afgegeven goedkeuring ervan, of desgewenst een maandelijkse controle van die cijfers door (de accountant van) IJboulevard en de beperking dat indien de omzet in een bepaalde maand op of boven break-even uitkomt, een en ander zoals omschreven in de dagvaarding, de vermindering van 40% van de oorspronkelijke huurprijs voor de daaropvolgende maand niet geldt;
-
de huurverplichtingen van Hotel V vanaf 1 januari 2022 tot en met 31 december 2022 worden verminderd met 30% van de oorspronkelijke huurprijs, althans die huurverplichting te verminderen met een in goede justitie te bepalen percentage, onder de verplichting voor Hotel V om iedere maand een omzetoverzicht aan gedaagde te verstrekken, voor dat jaar (2022) aan het einde van dat jaar op eerste afroep door IJboulevard voorzien van een door de accountant van Hotel V afgegeven goedkeuring ervan, of desgewenst een maandelijkse controle van die cijfers door (de accountant van) IJboulevard en de beperking dat indien de omzet in een bepaalde maand op of boven break-even uitkomt, een en ander zoals omschreven in de dagvaarding, de vermindering van 30% van de oorspronkelijke huurprijs voor de daaropvolgende maand niet geldt;
-
voor recht wordt verklaard dat eventueel berekende contractuele boetes, wettelijke rente en of buitengerechtelijke incassokosten over de huurverplichtingen vanaf 16 maart 2020 niet verschuldigd zijn, althans voor wat betreft de door Hotel V op grond van dit vonnis/gedurende deze procedure onbetaald gelaten (gedeelten van de) huurpenningen;
een in goede justitie te nemen beslissing wordt genomen;
voor zover Hotel V een betalingsverplichting van toepassing is haar een terme de grâce wordt verleend in die zin dat een termijn van 24 maanden uitstel wordt gegeven om de achterstallige huurpenningen te betalen, althans uitgesteld door Hotel V kunnen worden voldaan, te starten per 1 januari 2023, althans een in goede justitie te bepalen startdatum en of termijn;
IJboulevard wordt veroordeeld in de proceskosten.
3. Aan deze vordering legt Hotel V ten grondslag dat sprake is van een pandemie ten gevolge van het covid – 19 virus. Hierdoor en door de van overheidswege genomen (reis)maatregelen is de bezettingsgraad en de omzet gekelderd tot vrijwel nihil. Dit betreft een uitzonderlijke situatie die een wijziging van de huurovereenkomst wegens onvoorziene omstandigheden in de zin van artikel 6:258 BW rechtvaardigt. Verder is de coronacrisis en de zware economische gevolgen mede ten gevolge van het overheidsingrijpen te kwalificeren als een gebrek in de zin van artikel 7:204 BW en is sprake van een tekortkoming in de zin van artikel 6:74 BW. Dit rechtvaardigt gedeeltelijke ontbinding van de huurovereenkomst in de zin van artikel 6:265 BW voor wat betreft de huurprijs. Hotel V heeft maatregelen genomen om haar schade te beperken. Ook heeft Hotel V in het kader van het verkrijgen van overheidssteun handelingen verricht.
4. Door IJboulevard is hiertegen gemotiveerd verweer gevoerd wat hierna wordt besproken.