Rechtbank Midden-Nederland, 03-03-2021, ECLI:NL:RBMNE:2021:837, 8563860 UC EXPL 20-4475

De kantonrechter ziet het niet kunnen gebruiken van het gehuurde door de maatregelen als een gebrek aan het gehuurde in de zin van artikel 7: 204 lid 2 BW. De maatregelen leveren namelijk een niet aan Inbev als huurder toe te rekenen omstandigheid op waardoor het gehuurde aan Inbev niet het genot kan verschaffen dat Inbev mocht verwachten. De maatregelen zijn niet te scharen onder “een feitelijke stoornis door derden zonder bewering van recht”, als bedoeld in lid 3 van artikel 7:204 BW. Volgens de wetsgeschiedenis ziet die bepaling op allerlei vormen van overlast door derden, waartegen de huurder zelf kan optreden. De gehele of gedeeltelijke sluiting van het gehuurde als gevolg van de maatregelen is niet iets waar Inbev als huurder actie in kan ondernemen en kan ook niet aan Inbev worden toegerekend. Dat het gaat om een gebrek dat evenmin aan [gedaagde] als verhuurder kan worden toegerekend maakt niet uit, omdat voor de vraag of sprake is van een gebrek niet vereist is dat het gebrek aan een verhuurder kan worden toegerekend (vgl. Rechtbank Den Haag 21 januari 2021; ECLI:NL:RBDHA:2021:461, r.o. 5.6.-5.7.).

Het beroep van [gedaagde] op artikel 26.1 van de algemene bepalingen gaat in dit verband niet op. In dat artikel is opgenomen dat de huurder zelf moet zorgen voor de benodigde vergunningen en ontheffingen voor de uitoefening van het bedrijf in het gehuurde en dat de verhuurder daarvoor niet aansprakelijk is. Die bepaling ziet op de situatie bij het aangaan van de huurovereenkomst en de vestiging van het bedrijf in het gehuurde en niet op de situatie dat, nadat alle vergunningen door de huurder zijn verkregen en het restaurant al jarenlang in bedrijf is, de overheid wegens een pandemie (gehele of gedeeltelijke) sluiting van alle restaurants beveelt. Niet aannemelijk is dat partijen die situatie bij het sluiten van de huurovereenkomst voor ogen hebben gehad toen zij deze bepaling in de huurovereenkomst opnamen.

Maar een gebrek als bedoeld in artikel 7:204 BW levert niet automatisch een recht op huurprijsvermindering op. De gebrekenregeling in het huurrecht gaat er namelijk van uit dat de verhuurder het gebrek moet kunnen verhelpen. In artikel 7:207 staat letterlijk dat een aan het gebrek evenredige huurprijsvermindering kan worden gevorderd van de dag waarop de huurder behoorlijk kennis heeft gegeven aan de verhuurder of waarop het gebrek in voldoende mate bekend was om tot maatregelen over te gaan totdat het gebrek door de verhuurder is verholpen (vgl. ook het artikel “Huurrecht en de coronacrisis” van mr. Z.H. Duijnstee-van Imhoff, Maandblad voor Vermogensrecht 2020, nummer 12). De maatregelen leiden weliswaar tot verminderd huurgenot, maar de verhuurder kan dit gebrek aan het gehuurde onmogelijk verhelpen. Of het wettelijke recht op huurprijsvermindering bij gebreken in (de algemene bepalingen bij) de huurovereenkomst is uitgesloten – partijen zijn het daarover niet eens – kan dus hier onbesproken blijven.

De kantonrechter is wel van oordeel dat sprake is van onvoorziene omstandigheden als bedoeld in artikel 7:258 BW, die maken dat [gedaagde] ongewijzigde instandhouding van de huurovereenkomst naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid niet mag verwachten. Niet in geschil is dat partijen bij het sluiten van de huurovereenkomst de corona pandemie en de gevolgen daarvan voor de huurovereenkomst, niet hebben voorzien. De maatregelen zijn ingrijpend, behoren niet tot het ondernemersrisico van (één van) partijen en kunnen aan geen van partijen worden verweten. Het ligt dan ook voor de hand om de nadelige gevolgen van de maatregelen voor de huurovereenkomst over beide partijen te verdelen. Dat is inmiddels ook uitgangspunt in de jurisprudentie.

Voor de vraag hoe de pijn van de maatregelen moet worden verdeeld geldt als uitgangspunt dat bij een gedwongen sluiting van het gehuurde en het volledig wegvallen van de omzet die uit het gehuurde kan worden gehaald, de verdeling tussen verhuurder en huurder fifty fifty moet zijn. De omstandigheden van het geval kunnen meebrengen dat een andere verdeling redelijk is. De volgende relevante omstandigheden zijn bekend.

Uit de in punt 3.8 geschetste omstandigheden van dit geval kan om de volgende redenen niet worden afgeleid dat de inkomens- en vermogenspositie van partijen maakt dat een andere dan gelijkwaardige verdeling van de pijn tussen verhuurder en huurder op zijn plaats is.

Als gevolg van het feit dat [gedaagde] aan Inbev niet het (volledig) huurgenot kan verschaffen, kan Inbev dat ook niet aan haar onderhuurder, de horecaondernemer die de huur moet verdienen door exploitatie van de bedrijfsruimte. In die rechtsverhouding kan de onderhuurder Inbev aanspreken op huurprijsvermindering wegens onvoorziene omstandigheden. Bij gebrek aan verdere informatie gaat de kantonrechter ervan uit dat ook in de verhouding Inbev en haar onderhuurder een evenredige verdeling van de pijn passend is en dat ook daar de afweging moet zijn dat gedurende de volledige sluiting van [naam restaurant] de onderhuurder 50 % van de door hem aan Inbev verschuldigde huur aan Inbev hoeft te betalen.

Dat in de verhouding met de onderhuurder een andere verdeling van de pijn op zijn plaats is, hebben partijen niet voldoende toegelicht. Aannemelijk is dat de onderhuurder aanspraak kan maken op vergoedingen van de overheid, alternatieve inkomsten zal hebben proberen te genereren en voor het opknappen van de zaak wat steun van [A] heeft gekregen. Maar dat maakt nog niet zonder meer aannemelijk dat daarmee het volledige verlies aan omzet in een sterrenrestaurant zodanig wordt gecompenseerd dat de onderhuurder in staat is meer dan 50 % aan huur door te betalen naast alle andere vaste lasten en dan perspectief blijft houden op een reële voortzetting van zijn bedrijfsvoering.

De kantonrechter gaat er daarom vanuit dat de onderhuurder aanspraak kan maken op een huurprijsvermindering van 50%. Een dergelijke huurprijsvermeerdering lijkt ook redelijk en in het belang van Inbev en [gedaagde] die voor hun huuropbrengsten in het pand afhankelijk zijn van de door de onderhuurder in het gehuurde te genereren omzet. Het is dus in ieders belang dat de onderhuurder het hoofd boven water weet te houden.

Uitgaande van een huurprijsvermindering van 50% in de periode dat [naam restaurant] haar deuren (heeft) moet(en) sluiten, is de pijn die Inbev in die periode heeft geleden 50 % van de huurprijs. Dat bedrag mist Inbev namelijk aan inkomsten. Als die pijn fifty-fifty wordt verdeeld over Inbev en [gedaagde] komt dat neer op ieder 25% van de verschuldigde huurprijs. Dat Inbev om haar moverende redenen haar onderhuurder gedurende een korte periode een hogere huurkorting heeft gegeven maakt niet dat een andere verdeling in de verhouding met [gedaagde] op zijn plaats is. Daarvoor zijn namelijk geen aanknopingspunten.

Alle omstandigheden in aanmerking genomen acht de kantonrechter een vermindering tot 75% van de overeengekomen huurprijs gerechtvaardigd voor de periode dat restaurant [naam restaurant] voor gasten volledig gesloten is of is geweest. Dat is de periode van 16 maart 2020 tot en met 31 mei 2020 en de periode vanaf 15 oktober 2020 totdat de overheidsmaatregel van volledige sluiting is opgeheven. De huurovereenkomst zal in die zin worden gewijzigd. Voor de periode dat het restaurant beperkt open is geweest (1 juni tot 15 oktober 2020) zal geen huurprijsvermindering worden bepaald. In die periode heeft Inbev namelijk wel de beschikking gehad over haar verkooppunt, terwijl zij niet heeft gesteld dat zij aan haar onderhuurder in die periode, waarin weer omzet kon worden gemaakt, een huurkorting heeft verstrekt en dus zelf omzetschade heeft geleden.

Dit betekent voor de vorderingen van Inbev het volgende.