Rechtbank Rotterdam, 06-09-2019, ECLI:NL:RBROT:2019:7128, 7760673 CV EXPL 19-20875
Rechtbank Rotterdam, 06-09-2019, ECLI:NL:RBROT:2019:7128, 7760673 CV EXPL 19-20875
Gegevens
- Instantie
- Rechtbank Rotterdam
- Datum uitspraak
- 6 september 2019
- Datum publicatie
- 6 september 2019
- ECLI
- ECLI:NL:RBROT:2019:7128
- Zaaknummer
- 7760673 CV EXPL 19-20875
Inhoudsindicatie
Beëindiging van de huurovereenkomst op grond van dringend eigen gebruik ex artikel 7:274 lid 1 sub c BW. Verhuurder heeft middels de door haar overgelegde stukken voldoende aannemelijk gemaakt dat zij op redelijke gronden tot haar besluit om over te gaan tot sloop van de woningen in de wijk, waaronder ook het gehuurde, is gekomen. Tevens is voldaan aan het vereiste dat de huurder passende woonruimte kan verkrijgen. Afweging van de belangen valt uit in het voordeel van de verhuurder. Het vonnis wordt uitvoerbaar bij voorraad verklaard.
Uitspraak
zaaknummer: 7760673 CV EXPL 19-20875
uitspraak: 6 september 2019
vonnis van de kantonrechter, zitting houdende te Rotterdam,
in de zaak van
de stichting
STICHTING VESTIA,
gevestigd te Rotterdam,
eiseres,
gemachtigde: mr. R. Benneker te Rotterdam,
tegen
[gedaagde 1] ,
[gedaagde 2] ,
beiden wonende te [woonplaats] ,
gedaagden,
gemachtigde: mr. R. Scheltes te Rotterdam.
Partijen worden hierna aangeduid als “Vestia” en “ [gedaagde 1] c.s.”.
1 Het verloop van de procedure
Het verloop van de procedure volgt uit de volgende processtukken, waarvan de kantonrechter heeft kennis genomen:
- -
-
het exploot van dagvaarding van 3 mei 2019 met producties;
- -
-
het tussenvonnis d.d. 27 mei 2019 waarbij een comparitie van partijen is gelast;
- -
-
de conclusie van antwoord met producties;
- -
-
de door [gedaagde 1] c.s. bij brief d.d. 26 juli 2019 overgelegde aanvullende productie 4;
- -
-
de door [gedaagde 1] c.s. bij brief d.d. 5 augustus 2019 overgelegde aanvullende productie 5;
- -
-
de door Vestia bij brief d.d. 6 augustus 2019 overgelegde aanvullende producties
1. t/m 4;
- -
-
de door Vestia bij brief d.d. 6 augustus 2019 overgelegde aanvullende productie 5;
- -
-
het proces-verbaal van de op 14 augustus 2019 gehouden comparitie van partijen met daaraan gehecht de spreekaantekeningen van de gemachtigden van partijen.
De kantonrechter heeft de uitspraak van het vonnis op heden bepaald.
2 De vaststaande feiten
Als enerzijds gesteld en anderzijds erkend, dan wel niet of onvoldoende gemotiveerd weersproken, alsmede op grond van de in zoverre niet weersproken inhoud van de producties, staat tussen partijen het volgende vast.
[gedaagde 1] c.s. huren sedert 18 december 1989 van Vestia, de woning gelegen aan de [adres 1] te Rotterdam (hierna: het gehuurde).
Het gehuurde is gelegen in de Tweebosbuurt, onderdeel van de Afrikaanderwijk in het stadsdeel Feijenoord (Rotterdam-Zuid).
Op verzoek van de toenmalige Minister van Volkshuisvesting, Ruimtelijke Ordening en Milieubeheer (VROM)/Wonen, Wijken en Integratie (WWI), de heer E.E. van der Laan, hebben de heren [naam 1] en [naam 2] in februari 2011 een advies uitgebracht, dat is vastgelegd in het rapport “Kwaliteitssprong Zuid: ontwikkeling vanuit kracht”, over de aanpak van Rotterdam-Zuid. Het advies ziet op drie pijlers, te weten talentontwikkeling, economische versterking en fysieke kwaliteitsverbetering.
Het advies van [naam 1] / [naam 2] heeft geleid tot een samenwerking tussen de Rijksoverheid, gemeente Rotterdam, Rotterdamse woningcorporaties (waaronder Vestia), zorginstellingen, schoolbesturen, bedrijfsleven, politie en OM in het Nationaal Programma Rotterdam Zuid (hierna: NPRZ).
Binnen het samenwerkingsverband NPRZ is het document “Zuid Werkt! Nationaal programma Kwaliteitssprong Zuid” op 19 september 2011 ondertekend, door (onder meer) de minister van Binnenlandse Zaken en Koninkrijksrelaties namens het kabinet, gemeente Rotterdam, de voorzitter van de Bewonersadviesraad Rotterdam-Zuid, de deelgemeenten Charlois, Feijenoord en IJsselmonde, Stichting Ik Zit op Zuid, de Kamer van Koophandel en verschillende Rotterdamse woningcorporaties (waaronder Vestia). In voornoemd document zijn de ambities van de ondertekenaars van het programma voor 2030 vastgelegd.
Het NPRZ heeft in december 2013 het “Handelingsperspectief Afrikaanderwijk” opgesteld.
Voor de uitvoeringsperiode 2019-2022 is door het NPRZ het “Uitvoeringsplan 2019-2022” opgesteld.
Het college van B&W van de gemeente Rotterdam heeft op 3 juli 2018 ingestemd met herstructureringsplannen voor de Tweebosbuurt.
De herstructureringsplannen ten aanzien van de Tweebosbuurt bestaan eruit dat tot sloop wordt overgegaan van 535 sociale huurwoningen, 28 koopwoningen en 36 bedrijfsruimten, alsmede tot renovatie van 90 sociale huurwoningen en 5 bedrijfsruimten. De betreffende woningen en bedrijfsruimten zullen plaatsmaken voor een nieuw woningaanbod, bestaande uit 188 sociale huurwoningen met een huurprijs tot € 640,- per maand, 32 sociale huurwoningen met een huurprijs tot € 710,- per maand, 101 geliberaliseerde huurwoningen en 143 (vrije sector) koopwoningen.
In juli 2018 is een “Sociaal Plan herhuisvesting” opgesteld. Hierin is onder meer opgenomen dat de vertrekkende huurders zelf op zoek moeten naar andere passende woonruimte door actief te reageren op het woningaanbod dat geadverteerd wordt via www.woonnetrijnmond.nl. Wekelijks kunnen huurders op twee geadverteerde woningen en daarnaast dagelijks op twee lotingswoningen reageren. Huishoudens met een bruto gezinsinkomen tot € 42.436,- (prijspeil 2019) per jaar, krijgen tot 1 januari 2020 voor alle beschikbare sociale huurwoningen, mits die qua inkomen en gezinsgrootte passend zijn, voorrang boven andere woningzoekenden. Deze voorrangsverklaring, ook wel urgentieverklaring genoemd, geldt voor de gehele regio Rijnmond. Tevens is in het Sociaal Plan opgenomen dat de huurder een tegemoetkoming in de verhuis-en inrichtingskosten ontvangt, die wettelijk is bepaald en per 1 februari 2018 € 5.993,- bedraagt.
Bij brief d.d. 9 juli 2018 hebben de gemeente Rotterdam en Vestia aan [gedaagde 1] c.s. bericht dat de door hen gehuurde woning in het kader van de herstructureringsplannen zal worden gesloopt.
Op 15 november 2018 heeft Vestia een huisbezoek gebracht aan [gedaagde 1] c.s.
[gedaagde 1] c.s. beschikken sinds 29 november 2018 over een urgentieverklaring.
Op 29 november 2018 is door de gemeenteraad van de gemeente Rotterdam de “Samenwerkingsovereenkomst Tweebosbuurt” tussen de gemeente Rotterdam en Vestia vastgesteld.
Vestia heeft de huurovereenkomst met [gedaagde 1] c.s. bij brief van 2 januari 2019 opgezegd tegen 1 januari 2020 op grond van dringend eigen gebruik.
Op 20 februari 2019 hebben [gedaagde 1] c.s., middels invulling en ondertekening van het formulier “Akkoordverklaring huuropzegging woning in Tweebos” verklaard niet akkoord te gaan met de beëindiging van de huurovereenkomst per 1 januari 2020.
3 De vordering
Vestia vordert bij vonnis, uitvoerbaar bij voorraad:
I. te bepalen dat de huurovereenkomst tussen Vestia en [gedaagde 1] c.s. met betrekking tot het gehuurde zal eindigen op 1 januari 2020, althans op een door de kantonrechter in goede justitie te bepalen tijdstip;
II. [gedaagde 1] c.s. te veroordelen om het gehuurde op 1 januari 2020, althans een door de kantonrechter in goede justitie te bepalen tijdstip, onder afgifte van de sleutels, te ontruimen en te verlaten, met alle goederen en al de personen die zijdens [gedaagde 1] c.s. in het gehuurde verblijven en het gehuurde ter vrije en algehele beschikking van Vestia te stellen;
III. [gedaagde 1] c.s. te veroordelen in de kosten van dit geding, daaronder begrepen het salaris, de nakosten en de verschotten van de gemachtigde van Vestia.
Aan haar vordering heeft Vestia - zakelijk weergegeven en voor zover thans van belang - het volgende ten grondslag gelegd.
Vestia vordert de beëindiging van de huurovereenkomst op grond van dringend eigen gebruik. Het eigen gebruik bestaat uit sloop van het gehuurde ten behoeve van herontwikkeling van het gebied, waarin het gehuurde ligt. Deze werkzaamheden zijn onderdeel van de herstructurering van het gebied Tweebosbuurt, gelegen in de Afrikaanderwijk te Rotterdam.
Al jaren is de sociaal-economische, stedenbouwkundige en bouwtechnische problematiek in Rotterdam-Zuid, en meer specifiek in zeven focuswijken (waaronder de Afrikaanderwijk) onderwerp van gesprek en zijn er meerdere plannen gemaakt om deze problematiek het hoofd te bieden. Voor Vestia is daarbij een rol weggelegd op het gebied van fysieke kwaliteitsverbetering, die mede in dienst staat van de sociale en economische versterking van Rotterdam Zuid. De stedenbouwkundige en bouwtechnische problematiek bestaat in hoofdlijnen uit een zeer kwetsbare, eenzijdige, gestapelde woningvoorraad, bestaande uit veelal (te) kleine en verouderde woningen en een kwaliteit van buitenruimten die op veel plaatsen te wensen over laat. De Afrikaanderwijk, en daarbinnen de Tweebosbuurt, heeft met 90% sociale huurwoningen de meest eenzijdige woningvoorraad binnen Rotterdam-Zuid. Door fysieke barrières is er bovendien relatief weinig mobiliteit tussen wijken in Rotterdam-Zuid.
Voor de uitvoeringsperiode 2019-2022 is door het NPRZ het Uitvoeringsplan 2019-2022 opgesteld. De verbetering van de woningvoorraad en woonomgeving in (onder meer) de Tweebosbuurt maakt daarvan onderdeel uit. Doelstelling daarbij is een transformatie van een deel van de corporatievoorraad, door renovaties, sloop en nieuwbouw.
Vestia en de partners bij het NPRZ zijn tot de conclusie gekomen dat de sloop van een aantal woningen in de Tweebosbuurt, waaronder het gehuurde, het meest toekomstbestendige scenario is. De herstructureringsplannen moeten leiden tot een aantrekkelijker, veiliger, bereikbaarder en gevarieerder woonmilieu. Het college van B&W van de gemeente Rotterdam heeft op 3 juli 2018 ingestemd met deze herstructureringsplannen voor de Tweebosbuurt.
Onder “eigen gebruik” in de zin van artikel 7:274 lid 1 sub c BW wordt ingevolge artikel 7:274 lid 3 sub a BW mede begrepen renovatie van woonruimte die zonder beëindiging van de huur niet mogelijk is. Daarbij geldt dat onder renovatie ook sloop met vervangende nieuwbouw wordt verstaan, aldus artikel 7:220 lid 3 BW. Het is niet mogelijk om de herstructureringsplannen aan de Tweebosbuurt, waaronder ook de sloop van het gehuurde, uit te voeren zonder beëindiging van de huurovereenkomst. Vestia meent, onder verwijzing naar de door haar overgelegde stukken, op redelijke gronden tot haar besluit om over te gaan tot sloop van de woningen in de wijk, waaronder ook het gehuurde, te zijn gekomen. Daarbij komt dat zowel het Rijk als gemeente Rotterdam zich hebben verbonden aan de herstructureringsplannen in de wijk. Door Vestia wordt daarnaast gewezen op de omstandigheid dat aan haar als verhuurder een grote mate van beleidsvrijheid toekomt. Door de kantonrechter dient dan ook enkel marginaal getoetst te worden. Van bestuursrechtelijke belemmeringen om tot sloop over te gaan is bovendien geen sprake.
Het belang van Vestia om in het kader van herontwikkeling en herstructurering van de Tweebosbuurt het gehuurde te slopen en ter plaatse nieuwbouw te plegen weegt zwaarder dan het belang van [gedaagde 1] c.s. bij het voortduren van de huurovereenkomst. Het belang van Vestia betreft niet enkel haar eigen belang, maar ook het publieke volkshuisvestelijke belang van de bewoners van Vestia en het stedenbouwkundige en sociaal-economische belang van gemeente Rotterdam en haar inwoners. Daarnaast heeft Vestia een financieel belang bij de (tijdige) sloop en herstructurering van de Tweebosbuurt, nu zij van de Rijksoverheid een bijdrage uit hoofde van de Regeling Vermindering Verhuurdersheffing (hierna: RVV) van € 25.000,- per te slopen woning ontvangt, mits de sloopwerkzaamheden uiterlijk op 26 juni 2021 zijn afgerond. Om aan die voorwaarde te kunnen voldoen, dient op zijn laatst in april 2020 een aanvang gemaakt te worden met de sloopwerkzaamheden.
[gedaagde 1] c.s. kunnen passende woonruimte verkrijgen, gelet op de gezinssamenstelling en het huishoudinkomen van [gedaagde 1] c.s., zodat is voldaan aan de door artikel 7:274 lid 1 sub c BW geëiste beschikbaarheid van passende woonruimte.
Vestia heeft tijdens het huisbezoek enkel de woonwensen van [gedaagde 1] c.s. geïnventariseerd. Geenszins is daarbij gegarandeerd dat de woonwensen zouden worden ingewilligd. In het inventarisatieformulier is ook vermeld “Inventarisatie is geen garantie”. [gedaagde 1] c.s. wonen samen in het gehuurde, zodat een twee kamerappartement met een sociale huurprijs passend is. [gedaagde 1] c.s. hebben te kennen gegeven een woning te willen huren in de Afrikaanderwijk, op de Kop van Zuid of in Hillesluis. Echter ook woningen buiten deze drie wijken kunnen als passend worden beschouwd. Vestia heeft aan [gedaagde 1] c.s. twee passende sociale huurwoningen aangeboden, te weten een woning aan het [adres 2] te Rotterdam, zijnde een appartement met twee slaapkamers en een subsidiabele huurprijs van € 607,46 per maand gelegen in de wijk Bloemhof op 1,3 kilometer van het gehuurde en de woning aan de [adres 3] te Rotterdam, zijnde een appartement met twee slaapkamers en een subsidiabele huurprijs van € 602,31 per maand gelegen in de wijk Bloemhof op de eerste verdieping. De woning aan het [adres 2] zou volgens [gedaagde 1] c.s. niet passend zijn omdat er geen openbaar vervoer in de buurt is. Die stelling is echter onjuist nu metrostation Maashaven zich bevindt op slechts 600 meter lopen van die woning. De woning aan de [adres 3] is voorts gelegen op 270 meter lopen van voornoemd metrostation. [gedaagde 1] c.s, hebben zelf slechts op één woning gereageerd, maar deze woning is hen niet aangeboden omdat zij op de 12e plaats eindigden. [gedaagde 1] c.s. hadden sinds het verkrijgen van urgentie als op 54 woningen kunnen reageren, nog los van de lotingwoningen. Aan [gedaagde 1] c.s. is ook een WMO-woning aangeboden gelegen aan de [adres 4] te Rotterdam, welke woning door [gedaagde 1] c.s. is geweigerd.
Vestia biedt de vertrekkende huurders een tegemoetkoming in de verhuis- en inrichtingskosten aan van € 6.206,-, zijnde meer dan de wettelijke vergoeding. Voor toekenning van een hoger bedrag, zoals door [gedaagde 1] c.s. verzocht, ziet Vestia geen aanleiding. De door [gedaagde 1] c.s. ingenomen stelling, inhoudende dat een verhuizing alleen al € 3.000,- tot
€ 5.000,- zou kosten en de inrichting van de woning € 3.000,- tot € 6.000,-, is door [gedaagde 1] c.s. op geen enkele wijze onderbouwd en wordt door Vestia betwist. Los daarvan strekt artikel 7:275 BW slechts tot een “tegemoetkoming” en niet tot een volledige schadevergoeding.
[gedaagde 1] c.s. zetten de mogelijkheid om instemming met de beëindiging van de huurovereenkomst te onthouden op oneigenlijke wijze in. [gedaagde 1] c.s. onthouden hun instemming in de beëindiging slechts met het oog op het verkrijgen van passende woonruimte elders, maar wensen zich hiervoor op geen enkele wijze in te spannen. Een en ander levert misbruik van bevoegdheid op in de zin van artikel 3:13 BW, nu evident is dat aan de voorwaarden voor opzegging op grond van dringend eigen gebruik is voldaan en hoger beroep slechts tot doel kan hebben het frustreren van de herstructureringsplannen in de buurt. Voorgaande vormt volgens Vestia aanleiding om de gevorderde veroordeling tot ontruiming uitvoerbaar bij voorraad te verklaren. Van belang daarbij is voorts dat Vestia hoge beheerskosten heeft en de plannen van Vestia alleen kunnen worden verwezenlijkt met een RVV-bijdrage, welke komt te vervallen als de sloopwerkzaamheden niet uiterlijk op 26 juni 2021 zijn afgerond. Om op die datum ook daadwerkelijk gereed te kunnen zijn, dient de sloop volgens planning aan te vangen en dient het gehuurde per januari 2020 ter beschikking van Vestia te staan. Van Vestia kan in redelijkheid niet gevergd worden dat zij met de ontruiming wacht tot onherroepelijk uitspraak is gedaan.