Rechtbank Rotterdam, 10-01-2020, ECLI:NL:RBROT:2020:125, 7989753 \ CV EXPL 19-36659
Rechtbank Rotterdam, 10-01-2020, ECLI:NL:RBROT:2020:125, 7989753 \ CV EXPL 19-36659
Gegevens
- Instantie
- Rechtbank Rotterdam
- Datum uitspraak
- 10 januari 2020
- Datum publicatie
- 10 januari 2020
- ECLI
- ECLI:NL:RBROT:2020:125
- Zaaknummer
- 7989753 \ CV EXPL 19-36659
Inhoudsindicatie
Enkel een stedenbouwkundig motief zonder bijkomende omstandigheden is niet op zich zelf een grond voor dringend eigen gebruik. Er zijn geen motieven van financiële of bouwkundige aard aan de vordering ten grondslag gelegd. Het sociaal maatschappelijke motief dat Vestia naar voren brengt voor de Tweebosbuurt vloeit niet, althans onvoldoende, voort uit de door haar overgelegde stukken. De huidige herstructureringsplannen kunnen de strenge toets van dringend eigen gebruik niet doorstaan.
Uitspraak
zaaknummer: 7989753 \ CV EXPL 19-36659
uitspraak: 10 januari 2020
vonnis van de kantonrechter, zitting houdende te Rotterdam,
in de zaak van
de stichting
Stichting Vestia,
gevestigd te Rotterdam,
eiseres,
gemachtigde: mr. R. Benneker,
tegen
[gedaagde] ,
woonplaats: [woonplaats gedaagde] ,
gedaagde,
gemachtigde: mr. R. Scheltes.
Partijen worden hierna aangeduid als “Vestia” en “ [gedaagde] ”.
1 Het verloop van de procedure
Het verloop van de procedure volgt uit de volgende processtukken:
- -
-
de dagvaarding van 16 augustus 2019 met 13 producties;
- -
-
de conclusie van antwoord met 11 producties;
- -
-
de nagezonden producties A tot en met E van [gedaagde] ;
- -
-
de nagezonden producties 1 tot en met 5B, 5C en 6 van Vestia;
- -
-
de pleitaantekeningen van [gedaagde] ;
- -
-
de pleitaantekeningen van Vestia (in 2 afzonderlijke delen), en
- -
-
het proces-verbaal van de op 13 november 2019 gehouden comparitie van partijen.
De datum voor de uitspraak van dit vonnis is bepaald op heden.
2 De vaststaande feiten
Vestia is een toegelaten instelling als bedoeld in artikel 19 van de Woningwet.
[gedaagde] woont al 73 jaar aan de [adres] te Rotterdam (hierna: “de woning”). Vanaf 14 februari 1985 staat de huurovereenkomst op haar naam.
De woning is gelegen in de Tweebosbuurt, onderdeel van de Afrikaanderwijk in stadsdeel Feijenoord (Rotterdam-Zuid).
In maart 2010 heeft de minister van VROM/WWI aan de heren Deetman en Mans het volgende gevraagd:
‘Maak een analyse van de bijzondere situatie op Zuid en de aangrijpingspunten voor interventies en strategiebepaling. Het gaat om een integraal onderzoek waarbij het uitgangspunt is dat de problematiek wordt gekeerd door middel van een samenhangende systeemaanpak.’
In februari 2011 is het Eindadvies van team Deetman/Mans over aanpak Rotterdam-Zuid uitgebracht. Het rapport heet: ‘Kwaliteitssprong Zuid: ontwikkeling vanuit kracht’.
Op pagina tien aan het slot van de derde alinea worden drie verbeterpunten genoemd waar betrokkenen op wijzen. Een van die verbeterpunten is:
‘Het betrekken van bewoners en ondernemers bij de ontwikkeling op wijkniveau.’
Het advies van Deetman/Mans heeft betrekking op drie pijlers: talentontwikkeling, economische versterking en fysieke kwaliteitsverbetering. Het rapport onderscheidt acht prioriteiten:
A. Talentontwikkeling
-
Wegwerken taalachterstanden
-
Ontwikkelen doorlopende leerlijnen
-
Ontwikkelen ‘soft skills’ beroepsbevolking
B. Economische versterking
4. Stimuleren bedrijvigheid in de wijk
5. Concretiseren nieuwe economische dragers
C. Fysieke kwaliteitsverbetering
6. Onderhouden basisniveau ‘schoon, heel en veilig’
7. Verbeteren kwaliteit particulier woningbezit
8. Herstructurering deel van de particuliere woningvoorraad.
Ten aanzien van pijler C onderschrijft het rapport dat in de wijken Oud-Charlois, Tarwewijk en Carnisse, de wijken met veel particulier bezit, de belangrijkste fysieke verbeteropgaven voor Zuid liggen. Het team Deetman/Mans acht het noodzakelijk dat corporaties en de Gemeente Rotterdam op korte termijn inventariseren wat de opgave is in de andere wijken op Zuid.
Het advies van het team Deetman/Mans heeft geleid tot een samenwerking tussen de Rijksoverheid, Gemeente Rotterdam, Rotterdamse woningcorporaties (waaronder Vestia), zorginstellingen, schoolbesturen, bedrijfsleven, politie en OM in het Nationaal Programma Rotterdam Zuid (NPRZ). Op 11 september 2011 is binnen dit samenwerkingsverband het document “Zuid Werkt! Nationaal Programma Kwaliteitssprong Zuid” (NPKZ) ondertekend.
In het NPKZ wordt conform het advies van Deetman/Mans ingezet op de in dat rapport genoemde drie pijlers. Ook zijn de ambities voor de periode tot het jaar 2030 vastgelegd.
Ten aanzien van de fysieke kwaliteitsverbetering:
‘iedereen wil op Zuid (blijven) wonen. Op Rotterdam Zuid wil je terug komen.’
Op pagina acht van het NPKZ worden de bewoners als uitgangspunt genomen: ‘Zij zijn uiteindelijk de motoren van de ontwikkelingen’(…).
Verder wordt aangekondigd dat per wijk een uitvoeringsplan zal komen waarin het DNA van de wijk wordt opgezocht en benut om zoveel mogelijk kracht te ontwikkelen, samen met alle maatregelen die bedrijven, instellingen en de overheid gaan nemen. ‘Het programma zoekt de energie van Zuid in de wijken, op straat, bij bewonersinitiatieven en in de digitale wereld. Een deel van die aansluiting wordt gezocht via de bewonersadviesraad, die nadrukkelijk gevraagd wordt om zichzelf te blijven ontwikkelen als meewerkend voorman in de ontwikkelingen. Die rol van meewerkend voorman staat symbool voor toekomstig Zuid. Eigen initiatieven nemen en verder brengen, en daarnaast kritisch meedenken. Dat is de wijze waarop de Zuiderlingen meedoen aan het programma.’
Op pagina negentien wordt het punt ‘verbetering, vervanging en toevoeging’ aangekondigd: ‘Delen van corporatiebezit zijn toe aan transformatie. Voor de wijken Afrikaanderwijk, Feijenoord, Bloemhof en Hillesluis is de komende 10 jaar de onderstaande inzet nodig.’ Op pagina twintig wordt de Afrikaanderwijk besproken. Daarin wordt de Tweebosbuurt niet genoemd. Wel het door Vestia afzetten van 700 koopwoningen voor 2018 en revitalisering van de winkelstraat Pretorialaan en de nieuwbouw op het spoorrangeerterrein Parkstad.
Vervolgens is in december 2013 door het NPRZ het document ‘Handelingsperspectief Afrikaanderwijk’ opgesteld. Daarin wordt voor het eerst de Tweebosbuurt genoemd: ‘Vooral de woningen in de Tweebosbuurt en de Transvaalbuurt zijn slecht.’
Het college van B&W van de Gemeente Rotterdam heeft op 3 juli 2018 ingestemd met de herstructureringsplannen voor de Tweebosbuurt.
Op 9 juli 2018 heeft [gedaagde] een brief van de Gemeente Rotterdam ontvangen betreffende ‘herstructurering’:
‘De afgelopen jaren is er hard gewerkt aan de vernieuwing van woningen en wijken in Rotterdam Zuid. De Gemeente Rotterdam en Vestia willen ook uw buurt Tweebos gaan vernieuwen. De woningen zijn verouderd en voldoen niet meer aan de eisen van deze tijd. Daarom is het nodig de kwaliteit te verbeteren. Deze plannen leiden de komende jaren tot de sloop van veel woningen. In deze brief leest u wat dit voor u betekent.
Uw woning wordt gesloopt
De plannen hebben helaas tot gevolg dat uw woning wordt gesloopt. Daarom moet u verhuizen. We begrijpen dat dit een ingrijpende boodschap is. Natuurlijk gaan wij u persoonlijk informeren en begeleiden. Samen met u gaan we op zoek naar een andere woning. (…)’
Op 29 november 2018 hebben Vestia en de Gemeente Rotterdam ‘de Samenwerkingsovereenkomst’ Tweebosbuurt gesloten.
De Samenwerkingsovereenkomst ziet op het project in de Tweebosbuurt.
Daarin zijn de herstructureringsplannen ten aanzien van de Tweebosbuurt opgenomen. Die bestaan eruit dat tot sloop wordt overgegaan van 535 sociale huurwoningen, 28 koopwoningen en 36 bedrijfsruimten, alsmede tot renovatie van 90 sociale huurwoningen en 5 bedrijfsruimten (oude situatie totaal 694 eenheden). De te slopen woningen en bedrijfsruimten zullen plaatsmaken voor een nieuw woningaanbod, bestaande uit 188 sociale huurwoningen met een huurprijs tot € 640,- per maand, 32 sociale huurwoningen met een huurprijs tot € 710,- per maand, 101 geliberaliseerde huurwoningen en 143 (vrije sector) koopwoningen (nieuwe situatie totaal 469 eenheden).
Vestia heeft de huurovereenkomst met [gedaagde] bij brief van 2 januari 2019 opgezegd tegen 1 januari 2020 op grond van dringend eigen gebruik. ‘Vestia heeft de door u gehuurde woning dringend nodig voor eigen gebruik, nu het vernieuwingsproject van de Tweebosbuurt met zich meebrengt dat de door u gehuurde woning wordt gesloopt en vervangen door nieuwbouw. Daarom kunnen wij de huurovereenkomst met u niet voortzetten.
(…)
Als u niet toestemt in de beëindiging van de huurovereenkomst, zien wij ons helaas genoodzaakt in een gerechtelijke procedure de rechter een tijdstip te laten vaststellen waarop de huurovereenkomst eindigt en de woning moet worden ontruimd. (…)’
[gedaagde] heeft niet in de beëindiging van de huurovereenkomst toegestemd.
In opdracht van het NPRZ is op 21 januari 2019 het ‘Uitvoeringsplan 2019-2022 Rotterdam Zuid’ opgesteld.
Onder het kopje ‘Integrale bewoner gerichte aanpak: school, werk en wonen’ staat:
‘Bij de uitvoering van het Nationaal Programma staan de bewoners van Rotterdam Zuid centraal. Het NPRZ is bij uitstek een sociaal programma. De inzet van alle professionele partners is gericht op het samen met de bewoners op orde krijgen van de drie hoofdpijlers School, Werk en Wonen waardoor bewoners een sterkere positie krijgen in de maatschappij. (…)’
3 De vordering
Vestia heeft gevorderd, bij vonnis, uitvoerbaar bij voorraad:
I. te bepalen dat de huurovereenkomst tussen Vestia en [gedaagde] met betrekking tot de woning zal eindigen op 1 januari 2020, althans op een in goede justitie te bepalen tijdstip;
II. [gedaagde] te veroordelen om de woning op 1 januari 2020, althans op een in goede justitie te bepalen tijdstip, te ontruimen en verlaten, onder afgifte van de sleutels, met alle goederen en al de personen die zijdens [gedaagde] in de woning verblijven en deze woning ter vrije en algehele beschikking van Vestia te stellen;
III. [gedaagde] te veroordelen in de (na)kosten van de procedure.
Aan haar vordering legt Vestia dringend eigen gebruik ten grondslag. Het eigen gebruik bestaat uit sloop van de woning ten behoeve van herontwikkeling van het perceel waar de woning van [gedaagde] deel van uitmaakt. De werkzaamheden zijn onderdeel van de herstructurering van het gebied Tweebosbuurt.