Besluit onroerende zaken omzetbelasting

[Tekst geldig vanaf 01-01-2024]

De Staatssecretaris van Financiën heeft het volgende besloten.

Dit besluit is een actualisering van het besluit van 19 september 2013, nr. BLKB2013/1686M ( Stcrt. 2013, 26851 ). De actualisering houdt verband met gewezen jurisprudentie, gewijzigde regelgeving en beleidsmatige wijzigingen.

De volgende inhoudelijke en beleidsmatige wijzigingen zijn opgenomen.

§ 2. is geactualiseerd. Onder meer is opgenomen dat voor het begrip ‘onroerende zaak’ de definitie van ‘onroerend goed’ geldt zoals opgenomen in artikel 13 ter van de Uitvoeringsverordening (EU) nr. 282/2011 van de Raad van 15 maart 2011 houdende vaststelling van maatregelen ter uitvoering van Richtlijn 2006/112/EG betreffende het gemeenschappelijke stelsel van belasting over de toegevoegde waarde (PbEU 2011, L 77) (hierna: uitvoeringsverordening).

In § 3.2 (voorheen § 3.1.2) is verwerkt artikel 13 ter van de uitvoeringsverordening.

In § 3.2.1 (voorheen § 3.1.3) is verwerkt artikel 13 ter van de uitvoeringsverordening. Ook is verduidelijkt wanneer klinkerbestrating kwalificeert als een gebouw. Verder is, onder verwijzing naar Hoge Raad (hierna: HR) 5 oktober 2018, nr. 16/04577, opgenomen dat een gebouw door sloop de functie van gebouw kan verliezen, waardoor het restant niet kan worden beschouwd als een oud gebouw.

In § 3.2.2 (nieuw) zijn de in de uitvoeringsverordening gehanteerde begrippen ‘element’, ‘werktuig’ en ‘machine’ opgenomen.

§ 3.3.1 (voorheen § 3.2.1) is geactualiseerd. Verduidelijkt is dat bij een opstalrecht waarbij het recht tot het hebben van de opstallen door partijen in de akte van vestiging van het opstalrecht is beperkt tot een deel van het totale perceel waarop het opstalrecht is gevestigd, alleen dit deel in aanmerking wordt genomen voor de beoordeling of sprake is van een bouwterrein en de bepaling van de waarde in het economische verkeer bij toepassing van artikel 3, tweede lid, van de Wet op de omzetbelasting 1968 (hierna: wet). Verder is verduidelijkt dat voor de beoordeling van het btw-regime bij de overdracht van een appartementsrecht dat alleen nog op tekening bestaat, het deel van het perceel in aanmerking moet worden genomen waarop of -boven het toekomstige appartement komt te liggen.

In § 3.3.2 (voorheen § 3.2.2) is het tweede voorbeeld over een bruggebouw aangepast. De juridische eigendom van het bruggebouw ligt niet in het opstalrecht besloten maar behoort, via de (horizontale) natrekking, toe aan de eigenaar van de percelen waarop de pijlers staan zodat de overdracht van het bruggebouw plaatsvindt via de overdracht van die percelen.

In § 3.5 is verduidelijkt wanneer sprake is van de eerste ingebruikneming.

In § 3.5.1 (nieuw) is een deel van voorheen § 3.3 opgenomen over gefaseerde ingebruikneming.

In § 3.5.2 (nieuw) is de jurisprudentie van de HR over in wezen nieuwbouw verwerkt.

Aan § 4.1 is een passage toegevoegd over de samenloop van omzetbelasting en overdrachtsbelasting bij ABC-leveringen. Ook is verduidelijkt dat de overdracht van een appartementsrecht dat ziet op een nog te bouwen gebouw wordt behandeld als de levering van een onroerende zaak.

§ 4.2 (nieuw) voorziet in een goedkeuring om als levering aan te merken de vestiging e.d. van beperkte rechten¹ in geval van een vergoeding, vermeerderd met btw, die als gevolg van teruglopende marktomstandigheden lager is dan de kostprijs als bedoeld in artikel 3, tweede lid, van de wet.

In § 4.3 (voorheen § 4.2) is de overgangsregeling voor koop-/aannemingsovereenkomsten vervallen vanwege het tijdsverloop.

Voorheen § 4.3.4 waarin de omgevingsvergunning werd toegelicht, is vervallen omdat het geen wettelijk criterium meer is en het overigens van beschrijvende aard is.

In § 4.4 (voorheen § 4.3) en de onderliggende paragrafen is de wetswijziging met betrekking tot bouwterreinen per 1 januari 2017 verwerkt (artikel 11, zesde lid, van de wet).

De inhoud van voorheen §§ 4.3.2 en 4.3.3 is samengevoegd in § 4.4.2.

In § 4.6 (voorheen § 4.5) is verduidelijkt dat als een afnemer de vrijstelling voor kleine ondernemers toepast, niet wordt voldaan aan de 90%-norm.

In § 4.7.3 (voorheen § 4.6.3) is goedgekeurd dat bij toepassing van de goedkeuring voor diplomatieke instellingen en internationale organisaties om niet te hoeven opteren voor een btw-belaste levering, de diplomatieke vrijstelling niet alleen geëffectueerd kan worden door een teruggaafprocedure maar ook door het toepassen van het btw-nultarief (als voldaan is aan de voorwaarden daarvoor).

In § 4.7.4 (voorheen § 4.6.4) zijn de voorwaarden voor toepassing van de goedkeuring aangepast. Toegevoegd aan de voorwaarden is dat ook de afnemer moet instemmen met de opschorting van de naheffingstermijn.

§ 5.1 (voorheen deels § 7.1 en § 7.2) is geactualiseerd.

§§ 5.2 t/m 5.2.5 zijn deels nieuw, deels voorheen § 7.2. In §§ 5.2 t/m 5.2.3 is de situatie behandeld waarin naast de verhuur andere prestaties worden verricht. Daarbij is de jurisprudentie van het Hof van Justitie van de Europese Unie (hierna: HvJ) en de HR leidend. In § 5.2.2 is opgenomen dat de verhuur van niet-geïntegreerde zonnepanelen op of in de onmiddellijke nabijheid van de woning een bijkomende prestatie vormt bij de verhuur. Om bepaalde gevolgen van dit beleid te voorkomen is een overgangsregeling getroffen. In §§ 5.2.4 en 5.2.5 zijn ter verduidelijking (deels nieuwe) voorbeelden opgenomen.

In § 5.3 (deels nieuw, deels voorheen § 7.4.4) is jurisprudentie van het HvJ opgenomen waarin is aangegeven wanneer de bij de verhuur van een onroerende zaak verrichte leveringen van nutsvoorzieningen en servicekosten, afzonderlijke prestaties vormen. Om verhuurders de tijd te geven de wijzigingen door te voeren die deze jurisprudentie met zich meebrengt, is een overgangsregeling getroffen. Verder is opgenomen dat het door de verhuurder doorberekende vastrecht voor de levering van nutsvoorzieningen opgaat in de levering van die nutsvoorzieningen.

In § 5.3.1 (nieuw) is aangegeven dat de energieprestatievergoeding voor de btw-heffing onderdeel uitmaakt van de vergoeding voor de verhuur van de woning.

In § 5.5 (nieuw) is ter verduidelijking opgenomen dat als de vestiging e.d. van een beperkt recht volgens artikel 3, tweede lid, van de wet kwalificeert als dienst, deze dienst geldt als verhuur.

In § 5.7 (voorheen § 7.3 en § 7.3.1) is de goedkeuring om te opteren voor belaste verhuur voor een gedeelte van een onroerende zaak komen te vervallen vanwege het beschrijvende karakter als gevolg van het arrest van de HR van 4 oktober 2013, nr. 12/03696, ECLI:NL:HR:2013:783. Verduidelijkt is dat bij splitsing in appartementsrechten per appartement moet worden geopteerd. Opgenomen is verder dat bepaalde digitale huurovereenkomsten worden gelijkgesteld met een schriftelijke huurovereenkomst en dat bij de vestiging e.d. van beperkte rechten die kwalificeren als verhuur opteren via een akte volstaat. Ook is verduidelijkt dat als de huurder niet meer voldoet aan de 90%-norm of als de verhuurder kiest voor toepassing van de vrijstelling voor kleine ondernemers, de optie voor belaste verhuur vervalt.

In § 5.8.2 (voorheen § 7.3.3) en §§ 5.8.2.1 en 5.8.2.2 (nieuw) is de goedkeuring die geldt voor de datum van ingang van de optie belaste verhuur verruimd.

In § 5.8.4 (voorheen § 7.3.5) is verduidelijkt dat de termijn van één maand betrekking heeft op de feitelijke duur van de verhuur en niet op de looptijd van het huurcontract.

In § 5.8.5 (voorheen § 7.3.6) zijn de voorwaarden voor toepassing van de goedkeuringen voor het opschorten van de referentieperiode bij verhuur verduidelijkt.

In § 5.8.6 (voorheen § 7.3.7) is toegevoegd dat de goedkeuring voor situaties dat de huurder de zaak niet in gebruik neemt, niet alleen geldt als de huurovereenkomst is ontbonden maar ook als deze is verstreken. Ook zijn de voorwaarden voor toepassing van de goedkeuring verduidelijkt.

In § 5.9 (voorheen § 7.3.8) is goedgekeurd dat bij toepassing van de goedkeuring voor diplomatieke instellingen en internationale organisaties om niet te hoeven opteren voor een belaste verhuur, de diplomatieke vrijstelling niet alleen geëffectueerd kan worden door een teruggaafprocedure maar ook door het toepassen van het btw-nultarief (als voldaan is aan de voorwaarden daarvoor).

Aan § 5.10 (voorheen § 7.4) is § 5.10.1 toegevoegd. Deze paragraaf heeft betrekking op de verhuur van blijvend geïnstalleerde werktuigen en machines.

In § 5.10.2 (voorheen § 7.4.1) is opgenomen dat ook een appartement dat of woning die is ingericht voor kort verblijf kwalificeert als accommodatie zoals bedoeld in deze paragraaf. Verder is opgenomen dat voor de uitleg van ‘korte periode’ wordt verwezen naar het besluit ‘Omzetbelasting. Toelichting Tabel I’ van 31 maart 2022, nr. 2022-6334 ( Stcrt. 2022, 9114 ) (hierna: Toelichting Tabel I).

In § 5.10.3 (voorheen § 7.4.2) is de toepassing van artikel 11, eerste lid, onderdeel b, 2°, van de wet bij tussenpersonen beperkt tot situaties waarin uit objectieve gegevens blijkt dat de tussenpersoon de vakantiewoning uitsluitend verhuurt aan personen die daar voor een korte periode verblijven.

In § 5.10.4 (voorheen § 7.4.3) is het per 1 januari 2017 gewijzigde artikel 11, eerste lid, onderdeel e, 2°, van de wet verwerkt.

In § 6.4 (voorheen § 5.4) is voorwaarde 1 (voorheen voorwaarde 3) aangepast waarmee wordt bereikt dat duidelijk is dat degene die de onroerende zaak via de veiling verkrijgt ook voor andere regelingen geldt als ‘directe’ afnemer.

In § 7.2 (voorheen § 6.2) is verduidelijkt dat een boete voor te late oplevering van een onroerende zaak alleen is te beschouwen als een onbelaste schadevergoeding als een rechtstreeks verband ontbreekt met de prestaties op grond van de (koop-/)aannemingsovereenkomst of enige andere prestatie.

§ 9. is een nieuwe paragraaf die gaat over de plaats van dienst voor diensten met betrekking tot onroerende zaken.