Gerechtshof Amsterdam, 22-03-2016, ECLI:NL:GHAMS:2016:1071, 200.165.703/01
Gerechtshof Amsterdam, 22-03-2016, ECLI:NL:GHAMS:2016:1071, 200.165.703/01
Gegevens
- Instantie
- Gerechtshof Amsterdam
- Datum uitspraak
- 22 maart 2016
- Datum publicatie
- 29 maart 2016
- ECLI
- ECLI:NL:GHAMS:2016:1071
- Formele relaties
- Cassatie: ECLI:NL:HR:2017:1347, Bekrachtiging/bevestiging
- Zaaknummer
- 200.165.703/01
Inhoudsindicatie
Vordering betaling van een contractuele boete van € 226.890,10 in verband met schending gemeente voorkeursrecht bij koop grond. Uitleg begrip “in het bestemmingsplan voorziene woningbouw”.
Eerder arrest gerechtshof Amsterdam uit 2006 heeft betrekking op andere feitelijke situatie.
Uitspraak
afdeling civiel recht en belastingrecht, team I
zaaknummer : 200.165.703/01
zaak-/rolnummer rechtbank Noord-Holland : C/15/211084/HA ZA 14-67
arrest van de meervoudige burgerlijke kamer van 22 maart 2016
inzake
1 [appellant sub 1] ,
2. [appellant sub 2],
3. [appellante sub 3],
allen wonend te [woonplaats] ,
appellanten,
tevens incidenteel geïntimeerden,
advocaat: mr. R.A.M. Schram te Haarlem,
tegen
GEMEENTE UITGEEST,
zetelend te Uitgeest,
geïntimeerde,
tevens incidenteel appellante,
advocaat: mr. A. Paternotte te Hoofddorp.
1 Het geding in hoger beroep
Partijen worden hierna [appellanten] en de gemeente genoemd.
[appellanten] zijn bij dagvaarding van 5 februari 2015 in hoger beroep gekomen van vonnissen van de rechtbank Noord-Holland van 9 april 2014 en 17 december 2014, onder bovenvermeld zaaknummer gewezen, tussen [appellanten] als eisers en de gemeente als gedaagde.
Partijen hebben daarna de volgende stukken ingediend:
- memorie van grieven;
- memorie van antwoord, tevens memorie van grieven in incidenteel appel;
- memorie van antwoord in incidenteel appel.
Partijen hebben de zaak ter zitting van 9 februari 2016 doen bepleiten, [appellanten] door hun voornoemde advocaat en de gemeente door mr. C.M.A. van der Kwaak en mr. Paternotte voornoemd.
Ten slotte is arrest gevraagd.
[appellanten] hebben in principaal appel geconcludeerd dat het hof de bestreden vonnissen zal vernietigen en - uitvoerbaar bij voorraad - alsnog hun vorderingen geheel zal toewijzen, met beslissing over de proceskosten.
De gemeente heeft in principaal appel geconcludeerd tot verwerping van de grieven en in incidenteel appel dat het hof het vonnis van 17 december 2014 zal vernietigen en alsnog de vorderingen van [appellanten] zal afwijzen, met - uitvoerbaar bij voorraad - beslissing over de proceskosten.
Beide partijen hebben in hoger beroep bewijs van hun stellingen aangeboden.
2 Feiten
De rechtbank heeft in het bestreden vonnis van 17 december 2014 onder 2.1 tot en met 2.10 de feiten vastgesteld die zij tot uitgangspunt heeft genomen. Deze feiten zijn in hoger beroep niet in geschil en dienen derhalve ook het hof als uitgangspunt. Samengevat en waar nodig aangevuld met andere feiten die als enerzijds gesteld en anderzijds niet of onvoldoende betwist zijn komen vast te staan, komen de feiten neer op het volgende.
a. [appellanten] zijn de kinderen van mevrouw [Y] (hierna: [Y] ) en de heer [X] (hierna: [X] ). [Y] is op 17 januari 2010 overleden, [X] op 6 juni 2013. [appellanten] zijn de erfgenamen van [X] en [Y] .
b. In 1989 heeft de gemeente het bestemmingsplan Kleis 1989 vastgesteld waardoor een woonwijk gerealiseerd kon worden overeenkomstig de plankaart behorend bij dit bestemmingsplan. De gemeente heeft binnen dat kader grondaankopen gedaan.
c. Zo hebben [X] en [Y] in 1992 een perceel onbebouwde grond ter grootte van 1 hectare, 50 are en 40 centiaren (15.040 m2), gelegen aan [adres] en geheel vallend onder het bestemmingsplan Kleis 1989, aan de gemeente verkocht voor een bedrag van fl. 500.000,-, zijnde € 226.890,- (hierna: het perceel). In de leveringsakte is onder meer een voorkeursrecht voor de verkoper opgenomen:
Indien op het verkochte de in het bestemmingsplan voorziene woningbouw geen doorgang zal vinden, heeft verkoper recht het verkochte onder dezelfde voorwaarden en voor dezelfde prijs terug te kopen. De koper zal het verkochte niet aan een ander mogen verkopen dan nadat hij de verkoper in kennis heeft gesteld van de voorgenomen verkoop en deze gedurende tenminste één maand in gelegenheid heeft gesteld tot aankoop hiervan. (...) Indien de koper tot verkoop en levering aan derden overgaat zonder de verkoper de gelegenheid te hebben gegeven op de boven aangegeven wijze van zijn voorkeursrecht gebruik te maken, zal de koper ten behoeve van de verkoper een dadelijk opeisbare boete verbeuren van vijfhonderdduizend gulden (fl. 500.000,-), onverminderd zijn recht om schadevergoeding te vorderen in plaats van deze boete. Het voorkeursrecht van koop is niet van toepassing indien het verkochte wordt overgedragen aan de naamloze vennootschap: Bouwfonds Woningbouw N.V. gevestigd te Hoevelaken. Het voorkeursrecht van koop komt hierdoor echter niet te vervallen.
Deze verplichting dient alsdan door de gemeente te worden opgelegd aan gemelde naamloze vennootschap.
d. Op 2 november 1993 heeft de gemeente het uitwerkingsplan ‘Kleisrand I’ vastgesteld. Het perceel valt slechts gedeeltelijk onder dit uitwerkingsplan. In het uitwerkingsplan is onder meer vastgelegd dat er woningen met tuinen en erven zullen worden gebouwd.
e. In 1998 is het uitwerkingsplan ‘Uitwerking De Kleisrand II 1998’ vastgesteld. Een deel van het perceel is buiten een uitwerkingsplan gehouden; dit gedeelte betreft de thans kadastraal genummerde percelen [kadastrale aanduiding 1] , [kadastrale aanduiding 2] en (gedeeltelijk) [kadastrale aanduiding 3] .
f. Op 16 juni 2003 heeft de gemeente met tussenkomst van Bouwfonds een gedeelte van het perceel, te weten perceel [kadastrale aanduiding 1] , verkocht aan [B.V.] , die het perceel heeft verkocht aan [A] . [A] heeft voor dit perceel op basis van een vrijstelling een bouwvergunning verkregen.
g. [Y] heeft in een tegen de gemeente en Bouwfonds gevoerde procedure gesteld dat de gemeente en Bouwfonds door deze wijze van handelen het voorkeursrecht hebben geschonden. Bij arrest van 16 maart 2006 heeft het gerechtshof te Amsterdam onder meer het volgende overwogen:
Gelet hierop kan naar het oordeel van het hof aan de zinsnede ‘in het bestemmingsplan voorziene woningbouw’ geen andere betekenis worden toegekend dan woningbouw die is omschreven in de bij het bestemmingsplan horende uitwerkingsplannen. Woningbouw op basis van een vrijstelling valt dus niet onder de bedoelde zinsnede.
(...)
Zonder nadere toelichting valt niet in te zien dat [Y] en de Gemeente destijds hebben beoogd het voorkeursrecht te laten vervallen indien slechts een zeer klein gedeelte van de verkochte grond met woningen zou worden bebouwd. Een dergelijke toelichting is echter uitgebleven.
(...)
De slotsom uit de overwegingen 3.13 en 3.16 is dat [Y] zowel jegens de Gemeente als jegens Bouwfonds, die elk voor zich hun contractuele verplichtingen ten aanzien van haar hebben geschonden, aanspraak zou kunnen maken op de boete van (het equivalent in euro) van fl. 500.000,--. [Y] vordert in deze procedure eenmaal betaling van de boete. Niets staat in de weg aan hoofdelijke veroordeling van de gemeente en Bouwfonds tot betaling van een boete.
(...)
Anders dan de rechtbank is het hof van oordeel dat voor matiging van de contractueel overeengekomen boete geen plaats is, nu niet gezegd kan worden dat de billijkheid matiging klaarblijkelijk eist. De door de Gemeente en Bouwfonds aangevoerde omstandigheid, te weten dat het perceel 3% uitmaakt van de verkochte grond, maakt dit niet anders. Ook de omvang van de schade die [Y] lijdt als gevolg van de schending van haar voorkeursrecht kan bij dit oordeel in het midden blijven. (...)
De Gemeente en Bouwfonds zullen worden veroordeeld, hoofdelijk, tot betaling aan [Y] van een bedrag van € 226.890,-- (f 500.000,--). (...)
h. Op 29 maart 2012 heeft de gemeente het bestemmingsplan ‘Wonen Zuid’ voor de betreffende gronden vastgesteld. In dit bestemmingsplan is de woningbouw zoals destijds mogelijk werd gemaakt met uitwerkingsplannen, alsmede de woningbouw gerealiseerd op basis van een vrijstelling, gezamenlijk ondergebracht in de bestemming ‘wonen’.
i. Op 28 december 2012 heeft de gemeente opnieuw een deel van het perceel verkocht. Het betreft een gedeelte van ongeveer 83 m2, heeft kadastraal nummer [kadastrale aanduiding 3] en valt buiten het oorspronkelijke uitwerkingsplan uit 1998. In het bestemminsplan uit 2012 heeft dit gedeelte van het perceel de bestemming ‘tuin’ gekregen hetgeen volgens het bestemmingsplan onderdeel is van de gerealiseerde woningbouw. De gemeente heeft [appellanten] dan wel [Y] niet in kennis gesteld van haar voornemen dit deel van het perceel te verkopen en [appellanten] dan wel [Y] niet in de gelegenheid gesteld dit deel van het perceel te kopen.
j. [appellanten] hebben de gemeente bij brief van 4 juli 2013 aangeschreven en aanspraak gemaakt op de boete zoals verwoord in de leveringsakte.