Gerechtshof Amsterdam, 24-01-2017, ECLI:NL:GHAMS:2017:191, 200.177.884/01

"Sfeervol en licht 4-kamer benedenhuis van 80 m2 met zonnige tuin (...).

Kenmerken:

Woonoppervlakte: ca. 80 m2 (…)"

Aan het slot is opgenomen:

"Aan deze brochure kunnen geen rechten worden ontleend."

“(...) Meetrapport volgens de Branchebrede meetinstructie op basis van Nen 2580 (..)

Bijzonderheden : Bruto vloeroppervlak (…) is 77,45 m2. (...)

Gebruiksoppervlak woonruimte 71,11 m2 (…)"

"(..) Verantwoording Meetrapport NEN 2580 (..)

Bruto vloeroppervlakte — Woning 77,90 m2 (...)

Gebruiksoppervlakte(n) — Wonen 70,90 m2 (..)"

[appellant sub 1] vordert in deze procedure dat [geïntimeerde] wordt veroordeeld tot betaling van een schadevergoeding, met wettelijke rente vanaf de dag der dagvaarding en proceskosten. [appellant sub 1] legt hieraan ten grondslag dat [geïntimeerde] onrechtmatig jegens hem heeft gehandeld door hem in strijd met de voor NVM-makelaars geldende meetinstructie een woning aan te bieden met een apert onjuiste gebruiksoppervlakte, waardoor hij schade heeft geleden.

[geïntimeerde] heeft zich verweerd. Zij heeft onder meer aangevoerd dat de meetinstructie waarop [appellant sub 1] zich beroept pas op 1 september 2010 verplicht is gesteld en dat [appellant sub 1] op die datum zonder onderhandelen een bod had uitgebracht ter hoogte van de vraagprijs.

De rechtbank heeft de vorderingen van [appellant sub 1] afgewezen. Zij heeft overwogen (samengevat) dat de vraag of [geïntimeerde] onrechtmatig heeft gehandeld ontkennend moet worden beantwoord, omdat op het moment waarop de woning werd gemeten en door [geïntimeerde] te koop werd aangeboden, de meetinstructie door de NVM nog niet verplicht was gesteld en [appellant sub 1] er daarom niet op mocht vertrouwen dat in de verkoopbrochure de netto woonoppervlakte volgens de NEN-2580 norm werd vermeld. In het verlengde daarvan achtte de rechtbank het noemen van een (bruto) woonoppervlakte van circa 80 m2 terwijl dit - zoals in 2014 bleek - in werkelijkheid ongeveer 3 m2 minder was evenmin onrechtmatig, aangezien het woord 'circa' in een dergelijke marge voorziet en het een feit van algemene bekendheid is dat dergelijke maten in advertenties naar boven worden afgerond.

Tegen deze beslissing en de daaraan ten grondslag gelegde motivering komt [appellant sub 1] met zijn grieven op.

[appellant sub 1] voert aan dat de rechtbank er ten onrechte vanuit is gegaan dat de meetinstructie voor de onderhavige woning pas vanaf 1 september 2010 gold. Hij stelt dat de ledenraad van de NVM op 4 juni 2010 heeft besloten dat ten aanzien van nieuw aangeboden woonhuizen al vanaf 15 juni 2010 aan de meetinstructie moest zijn voldaan en dat de woonoppervlakte-aanduiding voor woningen die op 15 juni 2010 reeds waren aangeboden zo nodig voor 1 september 2010 daaraan moest zijn aangepast. Aangezien [geïntimeerde] de woning op 25 augustus 2010 te koop heeft aangeboden, had zij deze moeten toepassen. Ter onderbouwing van zijn stelling dat de meetinstructie toen al was voorgeschreven, heeft [appellant sub 1] een "Aanhangsel Segmentspecifieke kwaliteitsparagrafen december 2013" overgelegd, behorende bij het "Reglement Lidmaatschap & Aansluiting" van de NVM. In artikel 6 van dat aanhangsel staat:

"De vermelding van oppervlakten geschiedt conform de "Meetinstructie bepalen gebruiksoppervlakte woningen gebaseerd op NEN 2580" tenzij uitdrukkelijk door de NVM-makelaar anders is vermeld. Dit artikel is van kracht per 15 juni 2010 voor alle nieuwe opdrachten."

Daarnaast heeft [appellant sub 1] diverse (tucht)rechtelijke uitspraken ingebracht waarin is geoordeeld dat de betrokken NVM-makelaars een beroepsfout hebben gemaakt door zich niet aan de meetinstructie te houden.

[geïntimeerde] bestrijdt dat de meetinstructie op 25 augustus 2010 van toepassing was. Volgens haar is deze voor alle verkoopopdrachten pas per 1 september 2010 ingevoerd. [geïntimeerde] heeft opgemerkt dat die datum in diverse (tucht)rechterlijke uitspraken wordt genoemd en voorts gewezen op de tekst in een brochure over de meetinstructie die de NVM destijds aan haar leden heeft gestuurd. Op pagina 14 van die brochure staat:

" Geldt de verplichting voor alle te koop staande woningen?

Ja, de verplichting geldt voor alle verkoopopdrachten. De ledenraad heeft op

4 juni bepaald dat per 1 september 2010 alle meetgegevens van woningen gebaseerd en zonodig gecorrigeerd dienen te zijn op basis van de meetinstructie".

[geïntimeerde] voert aan dat het gelet op deze van NVM zelf afkomstige informatie moeilijk valt in te zien waarom zij in augustus 2010 gehouden was om de meetinstructie - als enige - in acht te nemen, terwijl die nog niet verplicht was voorgeschreven door de NVM.

Het hof overweegt dat niet alleen [geïntimeerde] maar ook de voormalige raadsman van [appellant sub 1] in eerste aanleg heeft gesteld dat de meetinstructie op 1 september 2010 is ingevoerd, zonder daarbij een onderscheid te maken tussen bestaande en nieuwe verkoopopdrachten. [appellant sub 1] 's verwijt dat de rechtbank een kapitale denkfout heeft gemaakt door die datum aan te houden, is in zoverre dan ook niet terecht. Van een gerechtelijke erkenning als bedoeld in artikel 154 Rv waarop [appellant sub 1] niet meer zou mogen terugkomen is echter - anders dan [geïntimeerde] indiceert - geen sprake.

[appellant sub 1] heeft in hoger beroep alsnog genoegzaam onderbouwd dat de ledenraad van de NVM de meetinstructie voor nieuwe verkoopopdrachten al per 15 juni 2010 verplicht heeft gesteld. Dit blijkt niet alleen uit het hiervoor aangehaalde aanhangsel bij het reglement van de NVM zelf, maar ook uit de door [appellant sub 1] overgelegde uitspraak van de Centrale Raad van Toezicht van de NVM van 6 juni 2013: dat besluit wordt daarin met zoveel woorden aangehaald.

[geïntimeerde] heeft geen stukken overgelegd waaruit volgt dat de ledenraad die beslissing niet heeft genomen. In dat licht bezien komt in de onderhavige zaak geen betekenis toe aan het feit dat in de hierboven genoemde NVM-brochure geen onderscheid wordt gemaakt tussen nieuwe en bestaande verkoopopdrachten. Aan het feit dat in meerdere uitspraken de datum 1 september 2010 wordt vermeld komt evenmin gewicht toe, nu de exacte invoerdatum voor nieuwe verkoopopdrachten in die uitspraken geen onderwerp van discussie was.

Het hof gaat er gezien het voorgaande vanuit dat de meetinstructie voor de onderhavige woning op 25 augustus 2010 gold en dat [geïntimeerde] deze als redelijk bekwaam en redelijk handelend NVM-makelaar had moeten toepassen.

Dat betekent dat het hof toekomt aan de vraag of [appellant sub 1] als gevolg van de onjuiste vermelding van het gebruiksoppervlakte vermogensschade heeft geleden. Hiertoe moet een vergelijking worden gemaakt tussen de vermogenspositie waarin [appellant sub 1] (destijds) in werkelijkheid verkeerde en de (hypothetische) vermogenspositie waarin [appellant sub 1] zou hebben verkeerd wanneer [geïntimeerde] wél de netto woonoppervlakte in de brochure had vermeld.

Naar het hof begrijpt stelt [appellant sub 1] dat wanneer wel het juiste woonoppervlakte was vermeld de koop ook zou zijn gesloten, maar partijen in de onderhandelingen op een lagere koopsom waren uitgekomen omdat de woonoppervlakte een zeer belangrijke rol speelt. [geïntimeerde] betwist gemotiveerd dat dit het geval is. Zij voert aan (kort samengevat) dat de woonoppervlakte slechts één van de factoren is die een rol spelen bij de aankoop van een woning, dat [appellant sub 1] op geen enkele wijze heeft onderbouwd en/of toegelicht dat hij minder voor de woning zou hebben betaald indien hij van de netto woonoppervlakte op de hoogte zou zijn geweest en dat het zeer aannemelijk is dat hij dan hetzelfde zou hebben voldaan.

Het hof stelt voorop dat het woonoppervlakte in de regel één van de factoren is die van belang zijn bij de beslissing om een woning te kopen en de prijs die een koper bereid is daarvoor te betalen. De prijs per m2 is ook niet voor alle woningen gelijk. Anders dan [appellant sub 1] bepleit, kan zijn schade dan ook niet eenvoudigweg worden gesteld op een evenredig deel van de (ver)koopsom. Ook is wel degelijk relevant wat de marktwaarde van de woning in 2010 was; indien [appellant sub 1] daarvoor een marktconforme prijs heeft betaald, heeft hij geen schade geleden. Dat [appellant sub 1] naar zijn zeggen niet bereid was om voor de woning € 415.000,00 te betalen als de oppervlakte 71 m2 is, betekent niet per definitie dat ook anderen niet bereid zouden zijn geweest dat bedrag te bieden of dat [appellant sub 1] de woning voor een (evenredig) lager bedrag had kunnen kopen.

Een en ander betekent niet dat aan de woonoppervlakte geen betekenis toekomt. De meetinstructie is juist ingevoerd omdat deze in de praktijk voor kopers van belang is. [appellant sub 1] , die stelt dat hij bij zijn zoektocht naar een geschikte woning steeds heeft gekeken naar woningen in de categorie van 75 m2 of groter en - zoals gezegd - van andere makelaars had vernomen dat de nieuwe meetinstructie al werd toegepast, heeft naar oordeel van het hof voldoende onderbouwd dat deze meetinstructie ook voor [geïntimeerde] gold (zie rechtsoverwegingen 3.9 en 3.10) en aannemelijk gemaakt dat hij althans enige schade heeft geleden doordat [geïntimeerde] deze niet heeft gevolgd. Het hof neemt daarbij in aanmerking dat het hier om een verhoudingsgewijs grote afwijking gaat (te weten 9 m2 op een netto woonoppervlakte van 71 m2), dat [geïntimeerde] heeft gesteld dat zij de verkopers in eerste instantie had geadviseerd om een vraagprijs van € 399.000,00 te hanteren en dat er nagenoeg geen concurrentie was omdat veel potentiële kopers de vraagprijs te hoog vonden en dat de woning na aankoop in verband met de financiering is getaxeerd op € 395.000,00. Onder deze omstandigheden kan niet als vaststaand worden aangenomen dat de marktconforme waarde destijds (tenminste) € 415.000,00 bedroeg en dat de vraagprijs niet onderhandelbaar was. Aan de niet onderbouwde stelling van [geïntimeerde] dat de verkopers nimmer een lagere koopprijs zouden hebben geaccepteerd gaat het hof voorbij.

Nu de schade niet exact kan worden vastgesteld, zal deze zo goed mogelijk moeten worden geschat aan de hand van de beschikbare gegevens.

Het hof neemt daarbij in de eerste plaats in aanmerking dat [appellant sub 1] de woning voor aankoop heeft bezichtigd, dat hij daarvoor reeds op 1 september 2010 zonder verdere onderhandeling de volledige vraagprijs heeft geboden en dat hij dat heeft gedaan zonder zich te vergewissen van de exacte woonoppervlakte, hoewel in de brochure het woord 'circa' was vermeld. Dit duidt erop dat [appellant sub 1] de woning graag wilde hebben en dat de exacte netto woonoppervlakte bij de prijsbepaling voor hem niet van doorslaggevende betekenis was. Verder is van belang dat [appellant sub 1] de woning in februari 2014 (met vermelding van een vloeroppervlakte van 71 m2) binnen twee weken voor een bedrag van € 374.000,00 heeft kunnen verkopen, terwijl hij niet gemotiveerd betwist dat de woningmarkt tussen 2010 en 2013 gemiddeld 7,8% is gedaald en pas in november, december 2013 weer wat opkwam. Een en ander wijst erop dat de woning ondanks de kleinere woonoppervlakte zowel in 2010 als in 2014 een in zekere mate gewild en courant object was. Gelet op een en ander zal het hof de schade van [appellant sub 1] , inclusief 2% overdrachtsbelasting, schatten op een bedrag van

€ 10.000,00. Hierover zal wettelijke rente worden toegewezen vanaf de dag waarop de dagvaarding in eerste aanleg is betekend. Voor vergoeding van andere kosten ziet het hof geen aanleiding nu [appellant sub 1] niet deugdelijk heeft onderbouwd dat en tot welk bedrag deze zijn gemaakt. Dat geldt ook voor de gevorderde buitengerechtelijke kosten.

De slotsom is dat de grieven I, II en III slagen. In het verlengde daarvan slaagt ook grief IV, die op de proceskostenveroordeling ziet. De bewijsaanbiedingen van [geïntimeerde] worden verworpen omdat zij is tekortgeschoten in haar stelplicht.

Het vonnis van 3 juni 2015 zal worden vernietigd en [geïntimeerde] zal worden verwezen in de proceskosten in beide instanties. Het salaris advocaat zal worden berekend over het toegewezen bedrag.