Gerechtshof Amsterdam, 24-07-2018, ECLI:NL:GHAMS:2018:2630, 200.201.496/01
Gerechtshof Amsterdam, 24-07-2018, ECLI:NL:GHAMS:2018:2630, 200.201.496/01
Gegevens
- Instantie
- Gerechtshof Amsterdam
- Datum uitspraak
- 24 juli 2018
- Datum publicatie
- 31 juli 2018
- ECLI
- ECLI:NL:GHAMS:2018:2630
- Zaaknummer
- 200.201.496/01
Inhoudsindicatie
Vordering wijziging verdeelsleutel servicekosten winkelcentrum. Beroep op exceptio plurium litis consortium slaagt. Alsnog niet-ontvankelijk. Overigens bekrachtiging vonnis.
Uitspraak
afdeling civiel recht en belastingrecht, team I
zaaknummer : 200.201.496/01
zaaknummer rechtbank Noord-Holland : 4033994 \ CV EXPL 15-2893
arrest van de meervoudige burgerlijke kamer van 24 juli 2018
inzake
1 B&G HERENMODE V.O.F.,
gevestigd te Heerhugowaard,
gevestigd te Heerhugowaard,
gevestigd te Zwaag,
BELANGENVERENIGING MIDDENWAARD,
gevestigd te Heerhugowaard,
appellanten,
tevens incidenteel geïntimeerden,
advocaat: mr. M. Cohen te Amsterdam,
tegen
KLÉPIERRE MANAGEMENT NEDERLAND B.V.,
gevestigd te Utrecht,
geïntimeerde,
tevens incidenteel appellante,
advocaat: mr. J.A. van Strijen te Amsterdam.
1 Het geding in hoger beroep
Appellanten worden hierna afzonderlijk ook wel respectievelijk B&G, Komen’s, Stumpel en de belangenvereniging genoemd en gezamenlijk B&G c.s. Geïntimeerde wordt Klépierre genoemd.
B&G c.s. zijn bij dagvaarding van 10 mei 2016 in hoger beroep gekomen van een vonnis van de kantonrechter van de rechtbank Noord-Holland (hierna: de kantonrechter), van 10 februari 2016, onder bovenvermeld zaaknummer gewezen tussen B&G c.s. als eisers en Klépierre als gedaagde.
Partijen hebben daarna de volgende stukken ingediend:
- memorie van grieven, tevens akte vermeerdering eis, met producties;
- memorie van antwoord in principaal appel, memorie van grieven in incidenteel appel met producties;
- memorie van antwoord in incidenteel appel;
Partijen hebben de zaak ter zitting van 19 december 2017 doen bepleiten, B&G c.s. door mr. Cohen voornoemd en Klépierre door mr. M.F.A. Evers, advocaat te Amsterdam, ieder aan de hand van pleitnotities die zijn overgelegd.
B&G c.s. hebben nog producties in het geding gebracht.
Ten slotte is arrest gevraagd.
B&G c.s. hebben in principaal appel geconcludeerd dat het hof het bestreden vonnis zal bekrachtigen voor zover daarin het door hen gevorderde is toegewezen en vernietigen voor zover het daarin door hen gevorderde is afgewezen en - uitvoerbaar bij voorraad - alsnog de - in hoger beroep gewijzigde - vorderingen zal toewijzen met beslissing over de proceskosten in beide instanties.
Bij memorie van grieven hebben B&G c.s. hun eis gewijzigd, zodat als volgt wordt gevorderd:
Namens alle appellanten:
I Verdeling
A. voor recht te verklaren dat de door Klépierre (althans haar rechtsvoorgangster) gehanteerde verdeling van de servicekosten 2012 in strijd is met hetgeen Klépierre met appellanten sub 1 tot en met 3 is overeengekomen dan wel niet redelijk is, dan wel in strijd met het recht is;
B. Klépierre te veroordelen de gehanteerde verdeling van de servicekosten over het boekjaar 2012 te herzien en bij een herziene verdeling de volgende uitgangspunten te betrekken
i Ten aanzien van de te betrekken grondoppervlakte
Klépierre te veroordelen de volledige oppervlakte van alle aan Klépierre in eigendom toebehorende verhuurbare eenheden in het winkelcentrum Middenwaard - met inbegrip van de leegstaande objecten- en te vermeerderen met de verhuurbare eenheden die in eigendom toebehoren aan Segesta Exploitatie B.V.- bij de eindafrekening te betrekken.
ii Ten aanzien van de verdeelsleutel:
Primair
Klépierre te veroordelen aan haar huurders individueel in rekening te brengen het breukdeel bestaande uit de bruto vloeroppervlakte van het individueel gehuurde, gedeeld door de totale verhuurbare bruto-vloeroppervlakte onder i hierboven met dien verstande dat er een correctie wordt toegepast met betrekking tot de verhuurbare eenheden die gelegen zijn aan de buitenzijde van het winkelcentrum in die zin dat de bruto vloeroppervlakte van deze eenheden voor de helft wordt meegerekend.
Subsidiair
Klépierre te veroordelen haar eigen staffel correct en consequent toe te passen waarbij de volledige oppervlakte van al haar verhuurbare eenheden -met inbegrip van de leegstaande objecten en met inbegrip het gedeelte dat in eigendom toebehoort aan Segesta Exploitatie B.V.- bij de verdeling worden betrokken en deze oppervlakten correct worden herleid en er op basis van die herleiding een juiste verdeelsleutel wordt gehanteerd.
iii Ten aanzien van de kosten:
Klépierre te veroordelen de werkelijke en redelijke kosten die betrekking hebben op de oppervlakte onder i bij de eindafrekening te betrekken, waarbij de hieronder onder II omschreven dubieuze kosten buiten beschouwing blijven en een redelijke bijdrage voor de aan Dreef Beheer B.V. geleverde diensten in mindering wordt gebracht op de totale kosten.
II Dubieuze kosten
Klépierre te veroordelen de volgende bij appellanten sub 1 tot en met 3 in rekening gebrachte kosten buiten beschouwing te laten:
i de huisvestingskosten ten bedrage van € 48.543,00 zoals bij vonnis van 10 februari 2016 toegewezen;
ii een bedrag van € 850,00 met betrekking tot het leveren en plaatsen van bijzetsloten met betrekking tot het gedeelte dat in eigendom toebehoort aan Segesta (M5) en € 379,00 aan beveiligingskosten ten behoeve van Dreef Beheer B.V. (Deka);
iii de nutskosten met betrekking tot de eigen kantoren van Klépierre, gelegen aan de Middenwaard 22 en 102, zijnde een bedrag van € 3.224,49 aan kosten elektra, een bedrag van € 583,41 en een bedrag van € 855,36 aan gaskosten;
iv alle kosten die betrekking hebben op huisnummers buiten het winkelcentrum gelegen, waaronder telefoonkosten met betrekking tot de Middenwaard 124, zijnde een bedrag van € 25,00 en € 25,00;
v de kosten met betrekking tot “overige installaties” met betrekking tot de eigen kantoren van Klépierre, gelegen aan de Middenwaard 22, zijnde een bedrag van € 4.395,91, een bedrag van € 8.533,02, een bedrag van
€ 5.845,18, en een bedrag van € 952,24;
vi de beveiligingskosten met betrekking tot het eigen kantoor van Klépierre aan de Middenwaard 22 ten bedrage van een totaalbedrag van € 5.116,71;
vii de nutskosten met betrekking tot het Orthocenter Heerhugowaard, gelegen aan de Middenwaard 100, zijnde een bedrag van € 2.391,31;
viii de kosten voor vuilafvoer in het kader van de verbouwing van de Middenwaard 129 en 129 D ten bedrage van € 5.431,21, ten bedrage van
€ 1.050,98, ten bedrage van € 4.982,14, ten bedrage van € 4.758,80 alsmede de huur van containers ten bedrage van € 2.654,44, en € 3.453,85;
ix de kosten met betrekking tot andere winkelcentra in eigendom van Klépierre (althans haar rechtsvoorgangster), waaronder een bedrag van € 270,26 en bedrag van € 151,90 aan transportinstallatiekosten met betrekking tot het winkelcentrum aan de Korte Poolsterstraat; een bedrag van € 235,90 aan beveiligingskosten met betrekking tot winkelcentrum Stadhagen en een bedrag van € 75,00 aan telefoonkosten met betrekking tot winkelcentrum de Aarhof;
x de kosten die betrekking hebben op liften buiten het winkelcentrum, waaronder de onderhoudskosten van de lift naar de parkeergarage, zijnde een bedrag van € 265,90, een bedrag van € 595,66 en een bedrag van € 358,50;
xi kosten die betrekking hebben op andere boekjaren, waaronder kosten “alarmlijn” ten bedrage van € 110,53, € 110,04 en € 110,70 met betrekking tot het boekjaar 2011;
xii dubbele kosten die betrekking hebben op de promotie van het winkelcentrum, zijnde een bedrag van € 13.207,80 aan lichtreclame;
xii overige servicekosten omschreven als “vergoeding servicedesk” ten bedrage van € 10.400,00;
xiv dubbele administratiekosten ten bedrage van € 3.428,91.
III. Namens appellanten sub 1 t/m 3
i. T.a.v. B&G
Primair
Klépierre te veroordelen aan B&G een bedrag te betalen van
€ 1.924,84 (zegge “eenduizend negenhonderd vierentwintig euro 84/100”), te verminderen met een herleiding van de vierkante meters die aan de buitenzijde van het winkelcentrum zijn gelegen en te vermeerderen met een redelijke bijdrage in de servicekosten van Dreef Beheer B.V., danwel een door u in goede justitie te bepalen bedrag, te vermeerderen met de wettelijke rente vanaf de datum dagvaarding in eerste aanleg tot aan de dag der algehele voldoening alsmede te betalen de buitengerechtelijke incassokosten volgens BIK;
Subsidiair
Klépierre te veroordelen aan B&G een bedrag te betalen van € 1.179,61 (zegge “eenduizend eenhonderd negenenzeventig euro 61/100”) te vermeerderen met een redelijke bijdrage in de servicekosten van Dreef Beheer B.V., danwel een door u in goede justitie te bepalen bedrag, te vermeerderen met de wettelijke rente vanaf de datum dagvaarding in eerste aanleg tot aan de dag der algehele voldoening alsmede te betalen de buitengerechtelijke incassokosten volgens BIK;
ii. T.a.v. Komen’s
Primair
Klépierre te veroordelen aan Komen’s een bedrag te betalen van € 3.887,08 (zegge “drieduizend achthonderd zevenentachtig euro 8/100”), te verminderen met een herleiding van de vierkante meters die aan de buitenzijde van het winkelcentrum zijn gelegen en te vermeerderen met een redelijke bijdrage in de servicekosten van Dreef Beheer B.V., danwel een door u in goede justitie te bepalen bedrag, te vermeerderen met de wettelijke rente vanaf de datum dagvaarding in eerste aanleg tot aan de dag der algehele voldoening alsmede te betalen de buitengerechtelijke incassokosten volgens BIK;
Subsidiair
Klépierre te veroordelen aan appellant sub 1 (het hof begrijpt: Komen’s) een bedrag te betalen van € 3.477,09 (zegge “drieduizend vierhonderd zevenenzeventig euro 9/100”) te vermeerderen met een redelijke bijdrage in de servicekosten van Dreef Beheer B.V., danwel een door u in goede justitie te bepalen bedrag, te vermeerderen met de wettelijke rente vanaf de datum dagvaarding in eerste aanleg tot aan de dag der algehele voldoening alsmede te betalen de buitengerechtelijke incassokosten volgens BIK;
ii (het hof begrijpt iii). T.a.v. Stumpel
Primair
Klépierre te veroordelen aan Stumpel een bedrag te betalen van € 3.379,47 (zegge “drieduizend driehonderd negenenzeventig euro 47/100”), te verminderen met een herleiding van de vierkante meters die aan de buitenzijde van het winkelcentrum zijn gelegen en te vermeerderen met een redelijke bijdrage in de servicekosten van Dreef Beheer B.V., danwel een door u in goede justitie te bepalen bedrag, te vermeerderen met de wettelijke rente vanaf de datum dagvaarding in eerste aanleg tot aan de dag der algehele voldoening alsmede te betalen de buitengerechtelijke incassokosten volgens BIK;
Subsidiair
Klépierre te veroordelen aan appellant sub 1 (het hof begrijpt: Stumpel) een bedrag te betalen van € 2.884,21 (zegge “tweeduizend achthonderd vierentachtig euro 21/100”) te vermeerderen met een redelijke bijdrage in de servicekosten van Dreef Beheer B.V., danwel een door u in goede justitie te bepalen bedrag, te vermeerderen met de wettelijke rente vanaf de datum dagvaarding in eerste aanleg tot aan de dag der algehele voldoening alsmede te betalen de buitengerechtelijke incassokosten volgens BIK;
IV. Namens alle appellanten
Klépierre te veroordelen in de kosten van het geding in beide instanties met inbegrip van het griffierecht;
Klépierre heeft in principaal appel geconcludeerd tot bekrachtiging van het bestreden vonnis en in incidenteel appel tot vernietiging van het bestreden vonnis voor zover de vorderingen van B&G c.s. zijn toegewezen en gevorderd dat het hof deze vorderingen alsnog zal afwijzen met, uitvoerbaar bij voorraad, beslissing over de proceskosten in beide instanties.
B&G c.s. hebben in incidenteel appel geconcludeerd tot afwijzing van de grieven en, uitvoerbaar bij voorraad, veroordeling van Klépierre in de kosten van het incidentele beroep, inclusief nakosten.
Partijen hebben in hoger beroep bewijs van hun stellingen aangeboden.
2 Feiten
De kantonrechter heeft in het bestreden vonnis onder 2.1 tot en met 2.15 de feiten vastgesteld die zij tot uitgangspunt heeft genomen. Deze feiten zijn in hoger beroep niet in geschil en dienen derhalve ook het hof als uitgangspunt. Deze feiten komen neer op het volgende.
Winkelcentrum Middenwaard in Heerhugowaard is een winkelcentrum met circa 150 winkeliers. Tussen 2004 en 2011 hebben er diverse herontwikkelingen / uitbreidingen plaatsgevonden, deels door (de rechtsvoorganger van) Klépierre en deels door Segesta. Daarnaast heeft Dreef Beheer B.V. (hierna: Dreef) de eigendom van een naastgelegen perceel grond verkregen en heeft Dreef daar haar winkelpand(en) en parkeergarage gebouwd. Het winkelcentrum beslaat thans exclusief bewoning, theater en parkeergarages ruim 50.000 m2.
Klépierre, althans haar rechtsvoorganger, is sinds 2000 eigenaar van het overgrote deel van het winkelcentrum (circa 36.250 m2). Het resterende gedeelte is deels in eigendom van de besloten vennootschap Segesta Exploitatie B.V. (hierna: Segesta of een daaraan gelieerde vennootschap) en deels in eigendom Dreef.
Belangenvereniging Middenwaard is de belangvereniging waar een gedeelte van de winkeliers in het winkelcentrum bij is aangesloten. Artikel 3.1 van de statuten van Belangenvereniging Middenwaard luidt als volgt:
‘De vereniging stelt zich ten doel de behartiging van de gemeenschappelijke belangen van haar leden bij het centrum als totaliteit, zulks met behoud van de zelfstandigheid van haar leden.’
B&G Herenmode, Komen’s Drogisterijen en Stumpel Boekhandel huren van Klépierre winkelruimtes in het winkelcentrum Middenwaard in Heerhugowaard.
Klépierre brengt aan haar huurders in het winkelcentrum servicekosten in rekening.
Bij dagvaarding van 3 september 2009 heeft (de rechtsvoorganger van) Klépierre (primair) een bedrag van € 484.604,62 aan beheerkosten over de jaren 2006 tot en met 2008 gevorderd van Dreef. Bij vonnis van 25 januari 2012 is een bedrag van
€ 66.814,70 (met rente en kosten) toegewezen.
In afwachting van de uitkomst van de onder 2.6 vermelde procedure heeft Klépierre de afrekening van de servicekosten over 2010 tot en met 2012 aangehouden.
De huurders van Klépierre hebben in 2013 eindafrekeningen over de jaren 2010 tot en met 2012 ontvangen waarbij de servicekosten werden omgeslagen op basis van de volgende uitgangspunten:
A. Winkels met een gehuurd oppervlakte tot 1.000 m2 worden voor de eerste 125 m2 voor 100 % doorbelast. De oppervlakte boven de 125 m2 wordt doorbelast voor 50%;
B. Winkels met een gehuurd oppervlakte groter dan 1.000 m2 worden voor de eerste 1.000 m2 voor 50% doorbelast. De oppervlakte tussen de 1.000 m2 en 1.500 m2 wordt doorbelast voor 25% en alles boven de 1.500 m2 wordt doorbelast voor 10%;
C. Winkels aan de buitenkant van het winkelcentrum worden doorbelast voor 50%;
D. Winkels op een etageverdieping worden op gelijke wijze als onder A en B doorbelast, specifieke kosten worden voor 100% doorbelast;
E. Horecagelegenheden worden voor 748 m2 doorbelast.
Belangenvereniging Middenwaard heeft Retail Property Management (hierna: RPM) ingeschakeld om een onderzoek te doen naar de eindafrekening servicekosten 2012.
In 2013 is een servicekostencommissie namens de winkeliers ingesteld. Deze servicekostencommissie heeft naar aanleiding van de uitkomsten van het rapport van RPM Klépierre verzocht de methodiek aan de hand waarvan de servicekosten aan de winkeliers worden toegedeeld (de verdeelsleutel) te herzien. Klépierre heeft aan dit verzoek niet voldaan. Ook op een gelijk verzoek van RPM zelf heeft Klépierre afwijzend gereageerd.
Op 7 augustus 2015 heeft de gemachtigde van Belangenvereniging Middenwaard Klépierre verzocht om een gesprek aan te gaan over de verdeling van de servicekosten.
Op 29 januari 2015 hebben eiseressen Klépierre gesommeerd tot een andere verdeling van de servicekosten over te gaan.
In de huurovereenkomst van 1 februari 1997 met B&G (hierna: huurovereenkomst type I) staat in artikel 5:
‘Als door of vanwege verhuurder te verzorgen bijkomende leveringen en diensten komen partijen overeen hetgeen is bepaald in artikel 9.1 met dien verstande dat artikel 16 lid 7 van de algemene voorwaarden vervalt en daarvoor wordt gelezen: “Indien verhuurder het noodzakelijk acht de soort en omvang van de leveringen en diensten te wijzigen of te laten vervallen, dan is verhuurder daartoe gerechtigd. Verhuurder zal huurder van de wijzigingen op de hoogte stellen”.’
In de op voornoemde huurovereenkomst van toepassing zijnde algemene bepalingen ROZ 2003 (hierna: algemene bepalingen) staat in artikel 16.3:
‘Voor zover het gehuurde deel uitmaakt van een gebouw of complex en de leveringen en diensten mede betrekking hebben op andere daartoe behorende gedeelten, stelt verhuurder het redelijkerwijs voor rekening van huurder komende aandeel in de kosten en leveringen en diensten vast. Verhuurder hoeft daarbij geen rekening te houden met de omstandigheid dat huurder van een of meer van deze leveringen of diensten geen gebruik maakt. Als een of meer gedeelten van het gebouw of complex niet in gebruik zijn, draagt verhuurder er bij de bepaling van huurders aandeel zorg voor dat dit niet hoger wordt dan wanneer het gebouw of het complex volledig in gebruik zou zijn.’
In de huurovereenkomst met Komen’s van 22 juni 1990 en die van Stumpel van 24 februari 1997 (hierna: huurovereenkomst type II) staat onder meer het volgende:
‘6.1 Huurder zal een evenredig deel van de kosten der gemeenschappelijke voorzieningen en diensten (verder te noemen “servicekosten”) – voor zover van toepassing – verschuldigd zijn, vermeerderd met de terzake verschuldigde omzetbelasting (...).
Voor het bepalen van het in lid 1 bedoelde evenredig deel kan op de door huurder gehuurde bruto bedrijfsoppervlakte een herleiding worden toegepast in verband met ligging en/of grootte van het gehuurde;
Het door huurder verschuldigde evenredig deel van de servicekosten is gelijk aan de verhouding van de voor het gehuurde herleidde bruto bedrijfsoppervlakte tot het totaal van de herleidde bruto bedrijfsoppervlakten ten behoeve waarvan de desbetreffende servicekosten worden gemaakt, tenzij voor bepaalde kosten een andere verdeelsleutel gepaster is of de toerekening aan het gehuurde via verbruiksmetingen plaatsvindt. Indien veranderingen optreden in de totale verhuurbare oppervlakten of in de toerekenbaarheid aan afzonderlijke ruimten, is verhuurder gerechtigd het door huurder te betalen evenredig deel van de servicekosten te herzien.’