Gerechtshof Amsterdam, 30-01-2018, ECLI:NL:GHAMS:2018:298, 200.199.559/01
Gerechtshof Amsterdam, 30-01-2018, ECLI:NL:GHAMS:2018:298, 200.199.559/01
Gegevens
- Instantie
- Gerechtshof Amsterdam
- Datum uitspraak
- 30 januari 2018
- Datum publicatie
- 26 maart 2018
- ECLI
- ECLI:NL:GHAMS:2018:298
- Formele relaties
- Cassatie: ECLI:NL:HR:2019:1578, (Gedeeltelijke) vernietiging met verwijzen
- Zaaknummer
- 200.199.559/01
Inhoudsindicatie
Erfpacht van hotelgebouw met appartementen. Splitsing in appartementsrechten. Wijziging van de canon. Door commissie van bindend adviseurs uitgebracht bindend advies over de hoogte van de canon: gebondenheid hieraan is naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid niet onaanvaardbaar (7:904 BW). Het beding in erfpachtakte waarin de waarde van appartementsrecht is vastgelegd bij toewijzing van het appartementsrecht aan eigenaar, is niet strijdig met artikel 5:116 lid 6 BW of artikel 5:87 lid 3 BW.
Uitspraak
arrest
___________________________________________________________________ _ _
GERECHTSHOF AMSTERDAM
afdeling civiel recht en belastingrecht, team I
zaaknummer gerechtshof : 200.199.559/01
zaak- / rolnummer rechtbank Noord-Holland : C/15/229185 / HA ZA 15-480
arrest van de meervoudige burgerlijke kamer van 30 januari 2018
inzake
1 VERENIGING VAN EIGENAARS GEBOUW [adres] ,
gevestigd te [vestigingsplaats] ,
2. ONTWIKKELINGSMAATSCHAPPIJ BLOEMENDAAL B.V.,
gevestigd te Overveen,
3. HANDELS- EN EXPLOITATIEMAATSCHAPPIJ NIEUWEZIJDS B.V.,
gevestigd te Haarlem,
4. GOVERNANCE AND COMPLIANCE B.V.,
gevestigd te Amstelveen,
5. [X],
wonende te [woonplaats 1] ,
6. [appellant sub 6],
wonende te [woonplaats 2] ,
7. [appellant sub 7],
wonende te [woonplaats 3] ,
8. [appellant sub 8],
wonende te [woonplaats 4] ,
9. [appellant sub 9],
wonende te [woonplaats 5] ,
appellanten,
advocaat: mr. L.E. de Geer te Amsterdam,
tegen
GEMEENTE BLOEMENDAAL,
zetelend te Overveen,
geïntimeerde,
advocaat: mr. W.J. Bosma te Den Haag.
Partijen worden hierna de VvE c.s. en de Gemeente genoemd. Appellanten onder 1 en 2 afzonderlijk worden respectievelijk als de VvE en OMB aangeduid, appellanten onder 5 tot en met 9 als [X] c.s.
1 Het geding in hoger beroep
Bij dagvaarding van 15 september 2016 zijn de VvE c.s. in hoger beroep gekomen van het vonnis van de rechtbank Noord-Holland, locatie Haarlem, van 29 juni 2016, onder bovenvermeld zaak-/rolnummer gewezen tussen de VvE c.s. als eisers in conventie tevens verweerders in reconventie en de Gemeente als gedaagde in conventie, tevens eiseres in reconventie.
Partijen hebben hierna de volgende stukken ingediend:
- memorie van grieven, met producties;
- memorie van antwoord, met producties.
Op 5 oktober 2017 hebben partijen de zaak door hun hiervoor genoemde advocaten aan de hand van aan het hof overgelegde pleitnotities doen bepleiten.
Ten slotte is arrest gevraagd.
De VvE c.s. hebben geconcludeerd dat het hof het bestreden vonnis zal vernietigen, de vordering van de Gemeente in reconventie alsnog zal afwijzen en, voor zover mogelijk uitvoerbaar bij voorraad:
I. voor recht zal verklaren dat de VvE op goede gronden het bindend advies van de commissie Van Arnhem heeft vernietigd en dat deze vernietiging stand houdt;
II. op grond van artikel 7:904 lid 2 BW de canon zal vaststellen op een in goede justitie te bepalen bedrag;
III. voor recht zal verklaren dat de VvE de herziene canon pas verschuldigd is per 1 januari van het jaar volgend op het jaar gelegen een jaar nadat de canon op juiste wijze is vastgesteld en aan de VvE bekend is gemaakt, althans vanaf een in goede justitie te bepalen moment;
IV. en V. de Gemeente zal veroordelen de teveel betaalde canon aan de VvE terug te betalen, met wettelijke rente;
VI. voor recht zal verklaren dat artikel 9 van de akte met titel “Verlenging erfpacht (afstand en vestiging) [naam percelen] ” van 2 oktober 2009 (hierna: de Akte) nietig is, althans dat de VvE niet aan de in dat artikel opgenomen berekeningswijze kan worden gehouden, een en ander met veroordeling van de Gemeente tot betaling van buitengerechtelijke incassokosten en de kosten van het geding, met nakosten.
De Gemeente heeft geconcludeerd dat het hof het bestreden vonnis zal bekrachtigen, met veroordeling - uitvoerbaar bij voorraad - van de VvE c.s. in de kosten van het geding, althans, voor het geval het hof oordeelt dat het bindend advies niet in stand kan blijven, dat het hof partijen zal opdragen opnieuw een bindend advies in te winnen met betrekking tot de hoogte van de canon en/of, indien het hof oordeelt dat de waarde in artikel 9 onder e van de Akte verbetering of precisiering behoeft, alleen de wijze van bepaling van die waarde zal preciseren en/of zal corrigeren.
2 Feiten
De rechtbank heeft in de overwegingen 2.1 tot en met 2.16 van het bestreden vonnis een aantal feiten vastgesteld waarvan zij is uitgegaan. Die feitenvaststelling is niet geschil, zodat ook het hof van die - hierna samengevatte - feiten zal uitgaan.
( a) De VvE is de vereniging van eigenaars van de appellanten 2 t/m 9 die het gemeenschappelijk bezit hebben van een erfpachtrecht op twee percelen te Bloemendaal, lokaal bekend als [adres] en/of “de [naam percelen] ”.
( b) De Gemeente heeft de twee percelen voor het eerst op 15 december 1978 voor dertig jaar in erfpacht uitgegeven aan een zekere [Y] tegen een canon van fl. 8.560,= per jaar. In 1983 is de erfpacht onder gelijke voorwaarden verlengd tot 15 december 2018.
( c) Op 26 oktober 1999 is het recht van erfpacht wederom verlengd, thans tot 30 september 2029, ditmaal tegen een canon van fl. 15.000,= per jaar. In de hiervan opgemaakte akte is opgenomen dat de in erfpacht uitgegeven gronden gebruikt worden voor de exploitatie van het hotel-café-restaurant Paviljoen [naam paviljoen] met zeven appartementsrechten waarvan zes ten behoeve van hotelappartementen en één ten behoeve van opslag. Voorts is in artikel 3 onder c van die akte een herzieningsclausule opgenomen, waarin wordt bepaald dat eens in de vijf jaar middels hertaxatie op verzoek van de Gemeente herziening van de canon kan plaatsvinden.
( d) Op 28 augustus 2007 heeft OMB het recht van erfpacht van de toenmalige erfpachtrechthebbende gekocht tegen betaling van een koopsom van € 2.100.000,=. Bij akte van 7 december 2007 is de canon vastgesteld op € 8.074,95 per jaar.
( e) OMB heeft plannen ontwikkeld om de bestaande gebouwen te slopen en een nieuw gebouw neer te zetten dat eveneens de bestemming hotelappartementen en restaurant zou krijgen. De sloop van de gebouwen heeft vóór 2009 plaatsgevonden.
( f) Bij brief van 19 februari 2009 van de Gemeente aan Schölvinck & Jager Notarissen, van wie mr. R.P. Jager de belangen van OMB behartigde, heeft de Gemeente aan OMB onder voorbehoud van bestuurlijke goedkeuring een voorstel gedaan met betrekking tot het erfpachtrecht. In deze brief heeft de Gemeente onder andere het volgende geschreven:
“Met deze brief reageren wij op het voorstel van 30 oktober jl. dat u namens uw cliënt aan de gemeente hebt voorgelegd. (...)
Onder voorbehoud van bestuurlijke goedkeuring, willen wij de erfpachter, de Ontwikkelingsmaatschappij Bloemendaal B.V., het volgend voorstel doen:
- de huidige erfpacht blijf in stand;
- in 2010 vindt middels hertaxatie herziening van de canon plaats;(...)”
( g) Bij akte van 2 oktober 2009 met de titel “Verlenging erfpacht (afstand en vestiging)” (de Akte), is het erfpachtrecht met ingang van 19 mei 2009 verlengd/heruitgegeven voor 50 jaar met bepaling van de canon op € 8.204,96 per jaar. Bij besluit van laatstgenoemde datum had het college van B&W hiermee ingestemd, waarbij in dat besluit onder 2 is opgenomen dat de Gemeente in 2010 middels een hertaxatie de canon kan herzien. De bestemming van het nieuwe erfpachtrecht is een gebouw met daarin op de begane grond een restaurant en daarboven twaalf hotelappartementen. In artikel 3 onder c van de Akte is andermaal een herzieningsclausule opgenomen als hiervoor onder (c) vermeld.
( d) Bij akte van eveneens 2 oktober 2009 is het erfpachtrecht gesplitst in twee appartementsrechten. Appartementsrecht 1 betreft de bedrijfsruimte/het restaurant op de begane grond. Appartementsrecht 2 betreft de hotelappartementen daarboven en bijbehorende bergingen en separate parkeerplaatsen op de begane grond. Tevens is bij akte van 2 oktober 2009 Appartementsrecht 2 ondergesplitst in 13 appartementsrechten.
( e) In de vergadering van de VvE van 25 mei 2010 is de canon voor het jaar 2011 begroot op € 10.000,=.
( f) Bij brief van 10 november 2010 heeft de Gemeente OMB meegedeeld dat de canon voor het jaar 2010 € 60.000,= zal bedragen. In de akten van levering van de desbetreffende appartementsrechten aan [X] c.s. (waarvan de laatste op 30 december 2010 is gepasseerd) wordt onder het kopje “ERFPACHT” vermeld dat de jaarlijkse canon voor het gehele complex € 60.000,= bedraagt.
( g) Bij brief van 26 juli 2011 heeft de toenmalige advocaat van de VvE aan de Gemeente laten weten dat de canon € 36.000,= per jaar zou moeten bedragen. De Gemeente heeft hiermee niet ingestemd en partijen hebben vervolgens ter zake onderling geen overeenstemming bereikt.
( h) In 2012 zijn partijen overeengekomen bindend advies te vragen aan drie deskundigen (hierna ook: de commissie Van Arnhem) over de nieuwe canon vanaf 2010. Daartoe is door de erfpachter F.F. Grem aangewezen en door de Gemeente W.F.M. Versteegh en is door deze twee deskundigen gezamenlijk P.C. van Arnhem (hierna: Van Arnhem) als voorzitter aangewezen.
( i) Het bindend advies is uitgebracht op 18 november 2013 (hierna: het bindend advies). Als partijen worden vermeld: de Gemeente als bloot-eigenaar en OMB als erfpachter. Op bladzijde 6 wordt vermeld dat de bindend adviseurs unaniem van mening zijn dat de marktconforme jaarcanon per 1 januari 2010 moet worden bepaald op € 55.000,--. Daarbij is uitgegaan van een grondwaarde van, in totaal, € 1.800.000,=, een depreciatie van de grondwaarde van 20% en een canonpercentage van 3,75%. Bij de bepaling van het depreciatiepercentage van 20 is rekening gehouden met de volgende bezwarende beperkingen voor de koper:
- Er is gebondenheid tussen de erfpachter/koper en de eigenaar (koper kan elke 5 jaar een erfpachtdiscussie met zijn bloot-eigenaar tegemoet zien).
- Aan het eind van de erfpacht, in 2059, gaan de gebouwen om-niet over naar de bloot-eigenaar.
- Het is de koper niet toegestaan zonder toestemming van de bloot-eigenaar de erfpachtzaak te splitsen, in ondererfpacht uit te geven, te bebouwen, uit te breiden, te wijzigen, te verpachten of aan derden in gebruik te geven.”
( j) en conceptadvies was eerder door de bindend-adviseurs overgelegd aan drs. K. de Lange van Nivé, die het concept in opdracht van de VvE van commentaar heeft voorzien.
( k) Bij brief van 1 december 2014 van haar huidige advocaat heeft de VvE het bindend advies vernietigd.
( l) De canon van € 55.000,-- (vermeerderd met indexering) over de jaren 2010 tot en met 2014 is inmiddels door de VvE voldaan.