Gerechtshof Amsterdam, 18-12-2018, ECLI:NL:GHAMS:2018:4733, 200.237.481/01 NOT
Gerechtshof Amsterdam, 18-12-2018, ECLI:NL:GHAMS:2018:4733, 200.237.481/01 NOT
Gegevens
- Instantie
- Gerechtshof Amsterdam
- Datum uitspraak
- 18 december 2018
- Datum publicatie
- 24 december 2018
- ECLI
- ECLI:NL:GHAMS:2018:4733
- Zaaknummer
- 200.237.481/01 NOT
Inhoudsindicatie
Klacht tegen een (oud-)notaris. Klaagster verwijt de notaris - in de kern - het volgende:
1. de notaris heeft klaagster niet gekend in of op de hoogte gesteld van de door koper uitgebrachte dagvaarding en het vonnis van de rechtbank. Er heeft dan ook geen hoor en wederhoor inzake de dagvaarding plaatsgevonden en klaagster is de kans ontnomen zich in die procedure te kunnen voegen;
2. de notaris heeft geen verweer gevoerd tegen de vordering van koper. De notaris heeft aldus de belangen van klaagster uit het oog verloren en niet de zorgvuldigheid betracht die van hem mocht worden verwacht;
3. de notaris heeft klaagster niet gekend in of op de hoogte gesteld van de door hem opgestelde akte houdende verklaring van betaling inzake het Object.
De kamer heeft de klacht op alle onderdelen ongegrond verklaard. Het hof verklaart klaagster in haar nieuwe klacht niet-ontvankelijk, vernietigt de bestreden beslissing, verklaart klachtonderdeel 1 gegrond, legt aan de notaris ter zake daarvan de maatregel van berisping op en verklaart de overige klachtonderdelen ongegrond.
De functie van de notaris in het rechtsverkeer verplicht hem onder bijzondere omstandigheden ook tot een zekere zorg voor de belangen van derden die mogelijkerwijs zijn betrokken bij de door zijn cliënten van hem verlangde ambtsverrichtingen.
De wet noch enige andere rechtsregel verplicht een notaris ertoe een geëxecuteerde te betrekken bij het opstellen van een akte houdende verklaring van betaling dan wel hem hierover te informeren. Door dit niet te doen heeft de notaris dan ook niet onzorgvuldig gehandeld, al zou het zoals het hof ten overvloede overweegt van zorgvuldigheid hebben getuigd als de notaris dat wel zou hebben gedaan. De zorgplicht van een notaris jegens een geëxecuteerde brengt (onder meer) mee dat een notaris een geëxecuteerde gedurende de procedure op de hoogte houdt van belangrijke ontwikkelingen. Gelet hierop verdient het in de praktijk – anders dan de notaris in deze zaak heeft gedaan – aanbeveling en getuigt het van zorgvuldig handelen dat een notaris een geëxecuteerde tijdig ervan op de hoogte stelt dat de koper aan zijn betalingsverplichtingen heeft voldaan en dat hij een notariële verklaring van betaling zal opstellen en deze samen met het proces-verbaal van toewijzing in de openbare registers zal inschrijven.
Kostenveroordeling.
Uitspraak
beslissing
___________________________________________________________________ _ _
GERECHTSHOF AMSTERDAM
afdeling civiel recht en belastingrecht
zaaknummer : 200.237.481/01 NOT
nummer eerste aanleg : 17-66
beslissing van de notaris- en gerechtsdeurwaarderskamer van 18 december 2018
inzake
[naam] ,
gevestigd te [plaats] ,
appellante,
vertegenwoordigd door haar bestuurder [bestuurder] ,
tegen
mr. [naam] ,
oud-notaris te [plaats] ,
geïntimeerde,
gemachtigde: mr. J.D. Kraaikamp, advocaat te Amsterdam.
1 Het geding in hoger beroep
Appellante (hierna: klaagster) heeft op 18 april 2018 een beroepschrift bij het hof ingediend tegen de beslissing van de kamer voor het notariaat in het ressort Den Haag (hierna: de kamer) van 21 maart 2018 (ECLI:NL:TNORDHA:2018:6). De kamer heeft in de bestreden beslissing de klacht van klaagster tegen geïntimeerde (hierna: de notaris) op alle onderdelen ongegrond verklaard.
De notaris heeft op 3 juli 2018 een verweerschrift - met bijlage - bij het hof ingediend.
Klaagster heeft op 28 september 2018 nadere stukken ingediend.
Klaagster heeft - buiten bezwaren van de notaris - op 2 oktober 2018 nadere stukken ingediend.
De zaak is behandeld ter openbare terechtzitting van het hof van 11 oktober 2018. Klaagster en de notaris, vergezeld van zijn gemachtigde, zijn verschenen en hebben het woord gevoerd; klaagster en de gemachtigde van de notaris ieder aan de hand van een aan het hof overgelegde pleitnota.
2 Stukken van het geding
Het hof heeft kennis genomen van de inhoud van de door de kamer aan het hof toegezonden stukken van de eerste instantie en de hiervoor vermelde stukken.
3 Feiten
Het hof verwijst voor de feiten naar hetgeen de kamer in de bestreden beslissing heeft vastgesteld. Partijen hebben tegen de vaststelling van de feiten door de kamer geen bezwaar gemaakt, zodat ook het hof van die feiten uitgaat.
Waar nodig aangevuld met andere feiten die in dit geding zijn gebleken, gaat het in deze zaak - in de kern - om het volgende.
In 2008 heeft klaagster (voorheen onder de naam: [X] B.V.) zich jegens de naamloze vennootschap (naar Belgisch recht) [N.V.] verbonden in termijnen een bedrag te investeren van maximaal € 3.000.000,-. Daarbij heeft klaagster aan [N.V.] zekerheidsrechten verstrekt, onder meer op diverse onroerende zaken. Enig en zelfstandig bestuurder van [N.V.] was [Z] . Bij notariële akte van 17 mei 2010 heeft klaagster ten behoeve van [N.V.] recht van hypotheek gevestigd op diverse registergoederen van klaagster.
Bij - uitvoerbaar bij voorraad verklaard - vonnis van de (toenmalige) rechtbank Roermond van 15 december 2010 is klaagster op vordering van [eisers] veroordeeld tot het meewerken aan het verlijden van een transportakte met betrekking tot een aantal percelen, zulks op verbeurte van een dwangsom. Uit hoofde van dit vonnis is executoriaal beslag gelegd op enkele registergoederen van klaagster, waarop een recht van hypotheek was gevestigd ten behoeve van [N.V.] .
[N.V.] heeft als eerste hypotheekhouder - op voet van artikel 509 Wetboek van Burgerlijke Rechtsvordering (Rv) - de executie overgenomen van [eisers] .
Op 11 oktober 2011 heeft ten overstaan van de notaris een executieveiling plaatsgevonden van (onder meer) de percelen, kadastraal bekend gemeente [plaats] , sectie C, nummers 492 en 1419, plaatselijk bekend als het bouwterrein gelegen aan de [adres] te [plaats] (hierna: het Object).
Bij akte van gunning van 12 oktober 2011 is het Object gegund aan [koper] .
Na het storten van de waarborgsom door [koper] bij de notaris, doch vóór het voltooien van de leveringshandeling van het Object heeft klaagster op 26 oktober 2011 conservatoir derdenbeslag laten leggen onder - voor zover hier van belang - [koper] en de notaris. Klaagster betwistte het hypotheekrecht van [N.V.] en tevens de door [N.V.] uitgevoerde executieverkoop.
Bij beschikking van 13 december 2011 heeft de voorzieningenrechter in de (toenmalige) rechtbank Roermond, voor zover hier van belang, het verzoek van de notaris als bedoeld in artikel 3:270 lid 4 Burgerlijk Wetboek (BW) afgewezen en zijn goedkeuring aan enige verklaring onthouden.
In een e-mailbericht van de notaris van 23 januari 2012 staat het volgende vermeld:
“(…)
Naar aanleiding van de executieveiling op 11 oktober 2011 in de [naam] , de gelegde derdenbeslagen, de uitgebrachte dagvaardingen en alles wat daaromheen heeft plaatsgevonden, heb ik het hele complex aan schriftelijke stukken en feiten voorgelegd aan het wetenschappelijk bureau van de notariële beroepsorganisatie (KNB).
Hun antwoord was vrij helder. Als notaris mag ik geen stap meer zetten en ik mag aan geen enkele akte meewerken totdat er duidelijkheid is in de tussen betrokken partijen opgestarte rechterlijke bodemprocedure of totdat ik door een rechter (in kort geding) wordt gedwongen om mijn medewerking aan een akte te verlenen.
Ik moet dus pas op de plaats maken totdat er meer duidelijkheid is. (…)”
Bij beslissing van dit hof van 16 december 2014 is [bestuurder] deels niet‑ontvankelijk verklaard in zijn klacht, die - in de kern - betrekking had op het handelen van de notaris tijdens en na de executieveiling van 11 oktober 2011, en is zijn klacht voor het overige ongegrond verklaard.
In een aan klaagster geadresseerde brief van de advocaat van [koper] van 27 juni 2016 staat - voor zover hier van belang - het volgende vermeld:
“ (…)
Mijn cliënte wenst het recht op levering zoals verkregen bij akte van gunning op korte termijn te effectueren. (…) Mijn cliënte behoudt zich het recht voor de levering in rechte af te dwingen door de notaris te dagvaarden.
Voordat mijn cliënte daartoe over gaat, zou ik graag binnen 14 dagen na dagtekening van deze brief van u vernemen of u het recht op levering van mijn cliënte erkent. (…)
Verstrijkt voormelde termijn ongebruikt, dan zal mijn cliënte zich tot de rechter wenden. (…)”
Op 2 augustus 2016 heeft [koper] een dagvaarding jegens de notaris uitgebracht, waarin- kort gezegd - levering van het Object wordt gevorderd. Voorts staat onder randnummer 32 van de dagvaarding het volgende vermeld:
“ [koper] heeft [klaagster] schriftelijk (aangetekend) geïnformeerd over haar voornemen het recht op levering te effectueren (productie 11). Op de brief van 27 juni 2016 is door [klaagster] (noch door haar advocaat) gereageerd. De aangetekende brief is geweigerd en retourontvangen. Afschrift van deze dagvaarding zal aan [klaagster] worden toegezonden.”
In het kader van een strafrechtelijke procedure tegen [Z] wegens valsheid in geschriften, gebruik van valse stukken en oplichting heeft de correctionele rechtbank te Tongeren (België) in haar vonnis van 8 december 2016 [Z] (onder meer) het volgende overwogen:
“(…) Het onderzoek heeft immers aangetoond dat beklaagde [Z] grote sommen geld, die afkomstig waren van de investering van beklaagde [bestuurder] , zijn echtgenote en [klaagster] voor eigen gebruik versluisd heeft uit [N.V.] en niet gebruikt heeft voor de ontwikkeling van race-simulatoren.
Beklaagde [Z] wordt voor deze feiten niet vervolgd door deze rechtbank, maar dat neemt niet weg dat die vaststellingen en de talrijke brieven van een bijna wanhopende beklaagde [bestuurder] duidelijkheid helpen te brengen over wat er gebeurd is. (…)”
Bij vonnis van de rechtbank Limburg van 22 maart 2017 is - voor zover hier van belang - op vordering van [koper] de notaris bevolen om binnen vijf dagen na betekening van dit vonnis medewerking te verlenen aan het voltooien van de leveringshandeling van het Object, de koopprijs (vermeerderd met de veilingkosten en verminderd met de waarborgsom en de daarover gekweekte rente) van [koper] in ontvangst te nemen en daarna over te gaan tot inschrijving van het proces-verbaal van gunning.
Op 27 maart 2017 heeft de notaris een akte houdende verklaring van betaling betreffende het Object gepasseerd. Deze akte is op 3 april 2017 ingeschreven in de openbare registers van het Kadaster.
Op 6 april 2017 heeft de voorzieningenrechter in de rechtbank Limburg op het verzoek van de notaris als bedoeld in artikel 3:273 lid 2 BW verklaard dat alle op het verkochte onroerend goed rustende hypotheken teniet zijn gegaan en dat ingeschreven beslagen zijn vervallen, alsook de beperkte rechten die niet tegen de verkoper ingeroepen kunnen worden. [koper] heeft aldus de eigendom verkregen van het Object.
Bij e-mailbericht van 17 augustus 2017 heeft klaagster aan de notaris het volgende bericht:
“(…)
Ik heb vandaag vernomen via het kadaster dat u op 3 april 2017 het perceel [plaats] C 492 en 1419 voor 2/3 hebt verkocht aan [koper] [plaats] .
Ik ben nergens van op de hoogte gebracht. Kunt u mij met spoed informeren wat hier is gebeurd. (…)”
Bij vonnis van 6 september 2017 heeft de rechtbank Limburg - voor zover hier van belang - de vorderingen van klaagster jegens [N.V.] / [Z] , waaronder een verklaring voor recht dat de hypotheekakte van 17 mei 2010 non-existent, nietig of vernietigd is, afgewezen.
Bij beslissing van 9 januari 2018 heeft dit hof klaagster niet‑ontvankelijk verklaard in haar verzoek tot herziening van de beslissing van 16 december 2014 en is het herzieningsverzoek van [bestuurder] afgewezen.
De notaris is per 1 mei 2018 gedefungeerd.