Gerechtshof Amsterdam, 22-10-2019, ECLI:NL:GHAMS:2019:3836, 200.240.630/01
Gerechtshof Amsterdam, 22-10-2019, ECLI:NL:GHAMS:2019:3836, 200.240.630/01
Gegevens
- Instantie
- Gerechtshof Amsterdam
- Datum uitspraak
- 22 oktober 2019
- Datum publicatie
- 4 november 2019
- ECLI
- ECLI:NL:GHAMS:2019:3836
- Zaaknummer
- 200.240.630/01
Inhoudsindicatie
Huur bedrijfsruimte. Overtreding verbod tot ingebruikgeving aan derde? Toegestane onderhuurder verhuurt op zijn beurt weer onder. Hoofdverhuurder weet het, maar treedt daartegen feitelijk jarenlang niet op. Dat neemt niet weg dat huurder in beginsel de contractuele boete is verschuldigd, maar geeft, tezamen met onder meer het niet gelimiteerde karakter van de boete, grond voor forse matiging. Uitleg van de 403-verklaring: valt daaronder een huurovereenkomst die vóór die verklaring is gesloten maar daarna doorloopt?
Wetsartikelen: 6:94 BW, 6:248 BW, 2:403 BW
Uitspraak
afdeling civiel recht en belastingrecht, team I
zaaknummer : 200.240.630/01
zaak-/rolnummer rechtbank Noord-Holland : 4686259 CV EXPL 15-11647
arrest van de meervoudige burgerlijke kamer van 22 oktober 2019
inzake
MAISON ZEN BEHEER B.V.,
gevestigd te Haarlem,
appellante,
tevens incidenteel geïntimeerde,
advocaat: mr. I.M.C.A. Reinders Folmer te Amsterdam,
tegen
1 PAUW B.V.,
2. BELEGGINGSMAATSCHAPPIJ EDORAS B.V.,
beide gevestigd te Amsterdam,
geïntimeerden,
tevens incidenteel appellanten,
advocaat: mr. M. van Schie te Amsterdam.
1 Het geding in hoger beroep
Partijen worden hierna Maison Zen, Pauw en Edoras genoemd. Pauw en Edoras worden samen ook aangeduid als Pauw c.s.
Maison Zen is bij dagvaarding van 13 maart 2018 in hoger beroep gekomen van een vonnis van de kantonrechter in de rechtbank Noord-Holland (hierna: de kantonrechter) van 20 december 2017, onder bovenvermeld zaak-/rolnummer gewezen tussen Maison Zen als eiseres en Pauw c.s. als gedaagden.
Partijen hebben daarna de volgende stukken ingediend:
- memorie van grieven, tevens incidentele vordering tot voeging ex artikel 222 Rv en tevens vermeerdering van eis, met een productie;
- memorie van antwoord, tevens memorie van grieven in incidenteel appel, met producties;
- memorie van antwoord in incidenteel appel, tevens akte uitlating producties;
- akte zijdens Pauw c.s., met een productie;
- akte zijdens Maison Zen.
Ten slotte is arrest gevraagd.
De zaak waarmee Maison Zen voeging had gevraagd is niet bij het hof aangebracht, waardoor het incident is komen te vervallen.
Maison Zen heeft geconcludeerd dat het hof het bestreden vonnis zal vernietigen voor zover daarbij de door haar gevorderde boete en schadevergoeding zijn afgewezen en de gedingkosten zijn gecompenseerd en bij arrest, uitvoerbaar bij voorraad, die vorderingen, zoals in hoger beroep vermeerderd en gewijzigd, alsnog zal toewijzen en het vonnis voor het overige zal bekrachtigen, met veroordeling van Pauw c.s. in de kosten van geding in eerste aanleg en principaal en incidenteel hoger beroep, inclusief de nakosten en met rente.
Pauw c.s. heeft geconcludeerd dat het hof het bestreden vonnis zal vernietigen voor zover daarbij voor recht is verklaard dat Pauw toerekenbaar is tekortgeschoten in de nakoming van de huurovereenkomst, die vordering alsnog zal afwijzen en het vonnis voor het overige zal bekrachtigen, met veroordeling van Maison Zen, uitvoerbaar bij voorraad, in de kosten van het geding in eerste aanleg en principaal en incidenteel hoger beroep, inclusief de nakosten en met rente.
Beide partijen hebben in hoger beroep bewijs van hun stellingen aangeboden.
2 Feiten
De kantonrechter heeft in het bestreden onder 2.1 tot en met 2.23 de feiten vastgesteld die zij tot uitgangspunt heeft genomen. Deze feiten zijn in hoger beroep niet in geschil en dienen derhalve ook het hof als uitgangspunt. Voor zover in hoger beroep van belang en waar nodig aangevuld met andere feiten die als enerzijds gesteld en anderzijds niet (voldoende) betwist zijn komen vast te staan, zijn die feitende volgende.
Maison Zen is eigenaar van een pand aan de [adres] , dat zij met ingang van 1 september 1991 heeft verhuurd aan Pauw. De huurovereenkomst ziet op: “het winkelpand met bovengelegen onzelfstandige bedrijfswoning” (hierna: de bedrijfswoning).
In de huurovereenkomst is bepaald dat het gehuurde uitsluitend is bestemd om te worden gebruikt als winkelruimte voor een dames/heren/kindermodezaak en aanverwante artikelen en de bovenverdieping als onzelfstandig bedrijfswoning (hierna: de bedrijfswoning). Voorts is in artikel 8 van de huurovereenkomst bepaald dat het huurder is toegestaan om het gehuurde in onderhuur af te staan aan een franchisenemer van huurder, welke franchisenemer in het gehuurde een Pauw-zaak zal exploiteren.
Op de huurovereenkomst zijn van toepassing verklaard de Algemene bepalingen huurovereenkomst bedrijfsruimte (ROZ-model van 12 april 1989, hierna: de algemene bepalingen). In artikel 3 van de algemene bepalingen staat:
“3.1 Behoudends voorafgaande schriftelijke toestemming van verhuurder is het huurder niet toegestaan het gehuurde geheel of gedeeltelijk aan derden in huur, onderhuur of gebruik af te staan (...)
(...)
Ingeval huurder handelt in strijd met enige bepaling uit dit artikel verbeurt hij aan verhuurder per kalenderdag dat de overtreding voortduurt een direkt opeisbare en niet voor matiging vatbare boete, gelijk aan tweemaal de op dat moment voor huurder geldende huurprijs per dag, onverminderd het recht van verhuurder om nakoming dan wel ontbinding wegens wanprestatie, alsmede schadevergoeding te vorderen.”
Pauw heeft het gehuurde in 1991 onderverhuurd aan haar franchisenemer [X] / [X] B.V. (hierna: [X] ).
[X] heeft de bedrijfswoning met ingang van 1 mei 1992 in gebruik gegeven aan [Y] (hierna: [Y] ), die van 20 augustus 1991 tot 7 april 1992 voor [X] werkzaam was als bedrijfsleider.
Bij overeenkomst van 12 juli 1994 is de onderhuur- en franchiseovereenkomst tussen [X] en Pauw beëindigd. In de beëindigingsovereenkomst is bepaald:
“De door u zonder onze toestemming aangegane onderhuurovereenkomst met betrekking tot de bedrijfswoning wordt zo spoedig mogelijk doch uiterlijk binnen 1 week beëindigd. Ontruiming zal binnen deze periode plaats moeten hebben. De kosten die wij hiervoor onverhoopt zouden moeten maken om ontruiming te bewerkstelligen zullen voor uw rekening komen.”
Omdat [Y] de bedrijfswoning niet verliet, heeft Pauw [X] bij brief van 20 juli 1994 aansprakelijk gehouden voor de schade die zij hierdoor zou lijden.
Bij brief van 13 augustus 1997 heeft Maison Zen aan Pauw laten weten dat zij een tweetal aanslagen voor de Onroerende Zaak Belasting (OZB) had ontvangen, te weten voor de [adres] winkel en voor de [adres] woning. Gelet daarop wenste Maison Zen van Pauw te vernemen wie de illegale onderhuurder was. Voorts heeft Maison Zen te kennen gegeven dat de bovenwoning uitsluitend als onzelfstandige bedrijfswoning mocht worden gebruikt.
Nadien heeft Maison Zen Pauw nog enkele malen aangeschreven in verband met de omstandigheid dat de bedrijfswoning bij de gemeente als een zelfstandige woning inzake de OZB is aangemerkt.
Bij brief van 29 september 2005 heeft Maison Zen Pauw wederom aangeschreven in verband met de bedrijfswoning. Voorts heeft zij daarin een huurprijsaanpassing voorgesteld. Naar aanleiding van deze brief zijn Maison Zen en Pauw met elkaar in overleg getreden over een verlenging van de huurovereenkomst en een verhoging van de huurprijs.
Bij brief van 4 november 2005 heeft Maison Zen aan Pauw geschreven:
“Wij bespraken: 1a. Dat u zich er sterk voor zult maken dat de heer [Y] als (onrechtmatige) bewoner verdwijnt en dat u daartoe zo spoedig mogelijk alle mogelijke rechtsmaatregelen zult nemen. (...) 1b. U zult ervoor zorgen dat de bovenverdieping wel bewoond blijft en dat deze bovenwoning ook bij de gemeente [gemeente] weer te boek zal komen te staan als onzelfstandige woning. (...)
Maison Zen en Pauw hebben vervolgens onderhandeld over het sluiten van een allonge bij de huurovereenkomst. In het laatste concept, afkomstig van Maison Zen, staat:
“(...) 2.1. (...) Tussen partijen staat vast dat de woning in strijd met de huurovereenkomst onrechtmatig wordt bewoond. 2.2. Hierbij verplicht huurder zich de in het eerste lid bedoelde onrechtmatige bewoning zo spoedig mogelijk op te heffen er zorg voor te dragen dat de bovenverdieping weer als onzelfstandige bedrijfswoning (d.w.z. een afhankelijke woning in de zin van artikel 7:290 lid 3 BW) wordt bewoond. (...)
In het laatste concept van Pauw was artikel 2.2. als een inspanningsverbintenis geformuleerd.
Maison Zen en Pauw hebben over de tekst van de allonge geen overeenstemming bereikt. Wel heeft Pauw uitvoering gegeven aan de in de laatste allonge opgenomen hogere huurprijs (anders dan voorheen verhoogd met omzetbelasting), de daarin opgenomen betaalperiode en moment van jaarlijkse indexatie.
Bij brief van 27 augustus 2015 heeft Pauw de huur aan Maison Zen opgezegd tegen 31 augustus 2016.
Bij brief van 4 september 2015 heeft Maison Zen laten weten dat de huuropzegging ongeldig is, zodat de huur in ieder geval zou voortduren tot 31 december 2020.
Bij e-mail van 19 oktober 2015 heeft Pauw aan [Y] geschreven: “In augustus 2015 hebben wij met elkaar gesproken over uw gebruik van de ruimte boven de winkel. Wij hebben gezocht naar een oplossing voor het feit dat u uw eerdere toezegging om de ruimte boven de winkel te verlaten niet wilt nakomen. (...) Wij handhaven dan ook de stelling dat u de ruimte illegaal bewoont en dat u de ruimte zo spoedig mogelijk moet verlaten. Zoals ook gold voor de afgelopen jaren, maken wij vanwege het illegale gebruik geen aanspraak op betaling van welke vergoeding dan ook. (...)”
Bij vonnis van 20 december 2017, neergelegd in hetzelfde stuk als het bestreden vonnis, heeft de kantonrechter een aantal vorderingen van [Y] , die alle erop neerkwamen dat Maison Zen hem bij het eindigen van de huurovereenkomst tussen Maison Zen en Pauw als huurder van de bedrijfswoning moest gedogen omdat aan hem als huurder van een zelfstandige woning de bescherming van artikel 7:269 BW toekwam, afgewezen op grond van het oordeel dat [Y] geen huurder was. Bij (een ander) vonnis van 20 december 2017 heeft de zelfde kantonrechter in een geding tussen Pauw en [Y] geoordeeld dat de tussen hen bestaande overeenkomst moet worden gekwalificeerd als bruikleen, maar de vordering van Pauw tot ontruiming afgewezen op grond van haar oordeel dat Pauw, vanwege het feit dat de huurovereenkomst met Maison Zen nog doorloopt tot 31 december 2020, geen belang had bij beëindiging van de bruikleen. Beide hiervoor genoemde vonnissen zijn in kracht van gewijsde gegaan.
In een op 5 april 2000 gedeponeerde verklaring ex artikel 2:403 lid1 sub f BW heeft Edoras B.V. zich hoofdelijk aansprakelijk gesteld “voor de schulden die voortvloeien uit de rechtshandelingen van [Pauw] per 1 februari 1998”.