Gerechtshof Amsterdam, 30-11-2021, ECLI:NL:GHAMS:2021:3580, 200.288.323/01 en 200.288.735/01
Gerechtshof Amsterdam, 30-11-2021, ECLI:NL:GHAMS:2021:3580, 200.288.323/01 en 200.288.735/01
Gegevens
- Instantie
- Gerechtshof Amsterdam
- Datum uitspraak
- 30 november 2021
- Datum publicatie
- 14 december 2021
- ECLI
- ECLI:NL:GHAMS:2021:3580
- Zaaknummer
- 200.288.323/01 en 200.288.735/01
Inhoudsindicatie
Klacht tegen een oud-notaris. Koop en levering gronden. Garantiebepaling in koopovereenkomst. Redelijk belang. Vervaltermijn. Door de garantiegelden over te boeken naar de verkoper zonder de kopers daarvan in kennis te stellen, heeft de oud-notaris niet de zorg betracht die een zorgvuldig handelend notaris betaamt. Door zijn handelen heeft de oud-notaris het beroep van de kopers op de garantieregeling illusoir gemaakt. Klacht gegrond. Boete van € 10.000,-.
Uitspraak
beslissing
___________________________________________________________________ _ _
GERECHTSHOF AMSTERDAM
afdeling civiel recht en belastingrecht
zaaknummers : 200.288.323/01 NOT en 200.288.735/01 NOT
nummer eerste aanleg : C/05/367804 / KL RK 20 - 35
beslissing van de notaris- en gerechtsdeurwaarderskamer van 30 november 2021
inzake (200.288.323/01 NOT)
De stichting [X] ,
gevestigd te [vestigingsplaats] ,
appellante,
gemachtigden: [gemachtigden] ,
tegen
[oud-notaris] ,
oud-notaris te [plaats] ,
geïntimeerde,
gemachtigden: mr. K. Notenboom en mr. P. de Jong Schouwenburg, advocaten te Amsterdam,
en inzake (200.288.735 NOT)
[oud-notaris] ,
oud-notaris te [plaats] ,
appellant,
gemachtigde: mr. K. Notenboom en mr. P. de Jong Schouwenburg, advocaten te Amsterdam,
tegen
De stichting [X] ,
gevestigd te [vestigingsplaats] ,
geïntimeerde,
gemachtigden: [gemachtigden]
Partijen worden hierna de stichting en de oud-notaris genoemd.
1 De zaken in het kort
De stichting komt op voor de belangen van kopers en eigenaren van gronden in [plaats] . De oud-notaris heeft met betrekking tot de koop en levering van deze gronden notariële werkzaamheden verricht. In de koopovereenkomsten van kopers is een garantiebepaling opgenomen, inhoudende dat wanneer de grond 12 jaar na eigendomsoverdracht geen bouwbestemming heeft gekregen, de aankoopprijs wordt terugbetaald door de stichting [Y] (hierna: [Y] ) De stichting verwijt de oud-notaris met name dat een beroep op deze garantiebepaling hen geen soelaas biedt, omdat de oud-notaris de premie voor de garantieregeling niet heeft betaald aan [Y] , maar overgemaakt op de bankrekening van de verkoper, zodat de garantiekas van [Y] leeg is.
2 De gedingen in hoger beroep
In de zaak met nummer 200.288.323/01 NOT
De stichting heeft op 14 januari 2021 een beroepschrift bij het hof ingediend tegen de beslissing van de kamer voor het notariaat in het ressort Arnhem-Leeuwarden (hierna: de kamer) van 23 december 2020 (CLI:NL:TNORARL:2020:52). De nadere motivering inclusief bijlagen, gedateerd 24 februari 2021, is op 1 maart 2021 bij het hof binnengekomen.
De oud-notaris heeft op 3 mei 2021 een verweerschrift met bijlagen bij het hof ingediend.
In de zaak met nummer 200.288.735 NOT
De oud-notaris heeft op 20 januari 2021 een beroepschrift bij het hof ingediend tegen voormelde beslissing van de kamer. Op 3 maart 2021 heeft de oud-notaris het beroepschrift aangevuld en producties overgelegd.
De stichting heeft op 29 april 2021 een verweerschrift, gedateerd 19 april 2021, bij het hof ingediend.
In beide zaken
De stichting heeft op 24 juni 2021 nadere stukken ingediend.
Het hof heeft van de kamer de stukken van de eerste aanleg ontvangen.
In beide zaken is de mondelinge behandeling aangevangen bij het hof op 8 juli 2021 De oud-notaris, vergezeld van zijn gemachtigde, mr. De Jong Schouwenburg, en de gemachtigden van de stichting zijn aldaar verschenen. Het hof heeft de zitting geopend, de gang van zaken op de zitting toegelicht en vastgesteld welke stukken het hof heeft ontvangen.
Nadat de oud-notaris vervolgens een verzoek had ingediend tot wraking van (fungerend) raadsheer mr. T.K. Lekkerkerker, heeft de voorzitter de behandeling geschorst.
Bij e-mailbericht van 25 juli 2021 aan de wrakingskamer van het hof heeft
mr. Lekkerkerker te kennen gegeven dat hij in de wraking berust.
De zaken zijn vervolgens gelijktijdig behandeld ter openbare zitting van het hof op 16 september 2021. De oud-notaris, vergezeld van zijn gemachtigde, mr. Notenboom, en de gemachtigden van de stichting zijn daar verschenen en hebben het woord gevoerd; de gemachtigden van partijen aan de hand van aan het hof overgelegde pleitnota’s.
3 Feiten
Het hof verwijst voor de feiten naar hetgeen de kamer in de bestreden beslissing heeft vastgesteld. Partijen hebben tegen de vaststelling van de feiten door de kamer geen bezwaar gemaakt, zodat ook het hof van die feiten uitgaat. Samengevat en waar nodig aangevuld met andere feiten die zijn komen vast te staan, komen de feiten neer op het volgende.
Op 7 juli 2016 is de stichting opgericht. De stichting stelt zich blijkens artikel 2 van haar statuten ten doel “(…) het behartigen van de belangen van kopers en eigenaren van gronden in [plaats] en het verrichten van al wat hiermee verband houdt of daartoe bevorderlijk kan zijn.”
Op 20 november 2007 is [Y] opgericht. De oprichtingsakte is gepasseerd door de oud-notaris.
De stichting heeft ter behartiging van de haar toevertrouwde belangen onder andere onderzoek gedaan naar de structuur, doelstelling en rechtshandelingen van [Y] .
In het kader van de aankoop van de onder 3.1 bedoelde gronden hebben diverse kopers een koopovereenkomst en een volmacht getekend. Bij de stukken bevindt zich een voorbeeld van de door kopers ondertekende overeenkomsten. In deze overeenkomst, die ziet op een perceel grasland, treedt [Y] op als “gevolmachtigde namens verkopers”.
In de overeenkomst is onder meer opgenomen:
“- De grond wordt verkocht met een 12 jaargarantieregeling waarbij is vastgelegd, dat wanneer de grond 12 jaar na eigendomsoverdracht geen bouwbestemming heeft gekregen, de aankoopprijs + overdrachtsbelasting wordt terugbetaald door de Stichting ( [Y] ) aan de koper, onder behoud van het eigendomsrecht van de grond.
- De gelden worden tbv de verkoper beheerd door de Stichting (hof: [Y] ), maar bewaard door genoemde notaris”
Voor de overdracht van een perceel grasland zoals bedoeld onder 3.1 hiervoor op 20 juli 2008 heeft de waarnemer van de oud-notaris een akte van levering gepasseerd. Daarbij is de Luxemburgse vennootschap [Z] S.à.R.L. (hierna: [Z] ) als verkoper opgetreden. Enige dagen later heeft de oud-notaris zelf een identieke akte verleden waarbij aan een andere koper is geleverd.
In totaal zijn gedurende de periode juli 2008 tot en met mei 2009 twaalf aktes met de zogenoemde [Y] -garantie gepasseerd.