Gerechtshof Amsterdam, 23-02-2021, ECLI:NL:GHAMS:2021:545, 200.271.329/01 NOT
Gerechtshof Amsterdam, 23-02-2021, ECLI:NL:GHAMS:2021:545, 200.271.329/01 NOT
Gegevens
- Instantie
- Gerechtshof Amsterdam
- Datum uitspraak
- 23 februari 2021
- Datum publicatie
- 1 maart 2021
- ECLI
- ECLI:NL:GHAMS:2021:545
- Zaaknummer
- 200.271.329/01 NOT
Inhoudsindicatie
Klacht tegen een kandidaat-notaris. Anti-speculatiebeding in leveringsakte. ABC-transacties. Klachttermijn art. 99 lid 21 Wna. Grievenstelsel. Volle omvang art. 107 lid 4 Wna. Onderzoeksplicht. Van een (kandidaat-)notaris, die stelt dat hij de instructies voor een te verlijden akte zorgvuldig heeft getoetst, mag worden verwacht dat hij dit zodanig verwerkt in het dossier dat hij eventuele vragen die daarover gesteld worden, kan beantwoorden zonder zijn geheimhouding te schenden. Klacht deels gegrond.
Uitspraak
beslissing
___________________________________________________________________ _ _
GERECHTSHOF AMSTERDAM
afdeling civiel recht en belastingrecht
zaaknummer : 200.271.329/01 NOT
nummer eerste aanleg : C/05/352053 KL RK 19/50
beslissing van de notaris- en gerechtsdeurwaarderskamer van 23 februari 2021
inzake
[kandidaat-notaris] ,
kandidaat-notaris te [plaats] ,
appellant,
gemachtigde: mr. L.H. Rammeloo, advocaat te Amsterdam,
tegen
[klaagster] ,
gevestigd te [vestigingsplaats] ,
geïntimeerde,
gemachtigde: mr. W.F.W. Timmer, advocaat te Groningen.
Partijen worden hierna de kandidaat-notaris en klaagster genoemd.
1 Het geding in hoger beroep
De kandidaat-notaris heeft op 20 december 2019 een beroepschrift en op 4 maart 2020 aanvullende gronden bij het hof ingediend tegen de beslissing van de kamer voor het notariaat in het ressort Arnhem-Leeuwarden (hierna: de kamer) van 27 november 2019 (ECLI:NL:TNORARL:2019:68).
Klaagster heeft op 6 april 2020 een verweerschrift bij het hof ingediend.
Het hof heeft de stukken van de eerste aanleg van de kamer ontvangen.
De zaak is behandeld ter openbare terechtzitting van het hof van 10 december 2020. Verschenen zijn de heer [A] namens klaagster, de kandidaat-notaris en de gemachtigden van partijen. Allen hebben het woord gevoerd aan de hand van aan het hof overgelegde pleitnota’s.
2 Feiten
Het hof verwijst voor de feiten naar hetgeen de kamer in de bestreden beslissing heeft vastgesteld. Partijen hebben tegen de vaststelling van de feiten door de kamer geen bezwaar gemaakt, zodat ook het hof van die feiten uitgaat.
De feiten in deze zaak komen neer op het volgende.
Klaagster is een woningcorporatie en zij is eigenaar van woningen en andere registergoederen. Klaagster heeft met [X] B.V. (hierna te noemen: [X] ) op 4 juni 2014 een koopovereenkomst gesloten volgens welke overeenkomst het gezondheidscentrum in [plaats] (hierna te noemen: het Gezondheidscentrum) door klaagster aan [X] is verkocht voor een bedrag van € 950.000,- kosten koper. Op 27 augustus 2014 is de akte van levering (hierna te noemen: leveringsakte A) verleden voor notaris [ notaris 1] te [plaats] (hierna te noemen: de AB-transactie).
In leveringsakte A is op pagina 13 onder meer als volgt vermeld:
“Artikel 19 Anti-speculatiebeding (hierna te noemen: het anti-speculatiebeding)
a. Tot één (1) jaar na de datum van notariële levering zal het gekochte zonder voorafgaande schriftelijke toestemming van verkoper niet mogen worden vervreemd, noch worden bezwaard met beperkte rechten behoudens dat van hypotheek, behoudens vervreemding aan een aan koper gelieerde aandeelhouder of dochtervennootschap.
b. Bij overtreding of niet-nakoming van het sub a. bepaalde verbeurt koper aan verkoper een onmiddellijk opeisbare boete ten bedrage van honderdduizend Euro (€ 100.000,-), zonder dat enige ingebrekestelling vereist zal zijn.
Het hiervoor bepaalde is echter niet van toepassing in geval van verkoop bij wege van parate executie als bedoeld in artikel 268 boek 3 van het Burgerlijk Wetboek.
c. Door verkoper zal alleen toestemming, zoals in lid a. vereist, worden verleend indien de gehele meeropbrengst van het verkochte aan de verkoper wordt uitgekeerd. Onder meeropbrengst wordt verstaan het verschil tussen de in deze akte vermelde koopprijs (te vermeerderen met de eventueel door de koper aantoonbaar betaalde kosten voor groot onderhoud) en de verkoopopbrengst.
d. In door de verkoper te bepalen bijzondere gevallen kan de verkoper besluiten af te zien van de aanspraak op de door de koper geheel uit te keren meeropbrengst van het verkochte, doch daarvoor in de plaats een lager door de koper uit te keren bedrag vaststellen.”
[X] heeft het Gezondheidscentrum op 9 juli 2014 aan [Y] B.V. (hierna te noemen: [Y] ) verkocht voor een bedrag van € 1.211.574,-. De akte van levering (hierna te noemen: leveringsakte B) is op 27 augustus 2014 voor de kandidaat-notaris als waarnemer van de notaris gepasseerd (hierna te noemen: de BC-transactie).
Na het sluiten van een mondelinge koopovereenkomst heeft [Y] op 27 augustus 2014 de onverdeelde helft van het Gezondheidscentrum geleverd aan [B] (hierna te noemen: [B] ) voor een bedrag van € 605.787,-. De akte van levering (hierna te noemen: leveringsakte C) is voor de kandidaat-notaris als waarnemer van de notaris gepasseerd (hierna te noemen: de CD-transactie)
Op pagina 9 van leveringsakte C is als volgt opgenomen:
“Het hiervoor vermelde anti-speculatiebeding als bedoeld in artikel 19 is niet meer van toepassing aangezien de in dat artikel bedoelde termijn van één jaar is ingegaan op één februari tweeduizend acht blijkens akte op één februari tweeduizend acht verleden voor een waarnemer van mr. [notaris 2] , notaris te [plaats] .”
[Y] en [B] hebben het Gezondheidscentrum op 12 februari 2015 voor een bedrag van € 1.415.000,- verkocht aan [C] en [D] .
In de e-mail van notarisklerk de heer [E] (hierna te noemen: de heer [E] ) van 23 februari 2015 is als volgt opgenomen:
“Blijkens akte van aandelenoverdracht verleden op 11 oktober 2012 voor één van de notarissen van [Z] Notarissen te [plaats] zijn 6000 aandelen overgedragen aan [Y] B.V. in de [X] Groep B.V., waardoor [Y] Holding B.V. een gelieerde aandeelhouder is in de [X] Groep B.V. in casu [X] Vastgoed B.V.
Op grond hiervan is het hiervoor aangehaalde anti-speculatiebeding niet meer van toepassing aangezien door [X] Vastgoed is overgedragen aan een gelieerde aandeelhouder.”
Op 2 maart 2015 heeft notaris mr. [notaris 3] te [plaats] een akte van levering verleden. Daarbij hebben [Y] en [B] het Gezondheidscentrum aan [C] en [D] geleverd (hierna te noemen: leveringsakte D).
3 Standpunt van klaagster
De klacht valt uiteen in de volgende onderdelen:
1) Volgens klaagster is de kandidaat-notaris ten onrechte voorbij gegaan aan het anti-speculatiebeding zoals opgenomen in leveringsakte A. Het Gezondheidscentrum mocht tot een jaar na de datum van notariële levering - te weten tot 27 augustus 2015 - niet worden vervreemd zonder schriftelijke toestemming van klaagster (hierna te noemen: het vervreemdingsverbod). Klaagster is niet door de kandidaat-notaris benaderd met een verzoek om toestemming, dus de kandidaat-notaris had de leveringsakte niet mogen verlijden.
2) Voor zover er sprake was van een uitzondering op het vervreemdingsverbod omdat [Y] kan worden aangemerkt als een gelieerde aandeelhouder of dochtervennootschap van [X] , is klaagster ten onrechte niet door de kandidaat-notaris op de hoogte gebracht van een zodanige uitzondering.
3) De kandidaat-notaris heeft in leveringsakte C ten onrechte opgenomen dat weliswaar sprake was van een anti-speculatiebeding maar dat dit beding toepassing miste omdat de in het speculatiebeding opgenomen termijn van een jaar was ingegaan op één februari 2008. Dit moest zijn 27 augustus 2014. De termijn van één jaar in het anti-speculatiebeding was derhalve nog niet verstreken.
4) Uit leveringsakte D volgt dat de notarisklerk een e-mailbericht heeft gestuurd naar notaris [notaris 3] in [plaats] . In deze e-mail is ten onrechte aangegeven dat het anti-speculatiebeding niet van toepassing was.
5) De kandidaat-notaris heeft bewust meegewerkt aan een ABC-transactie met als doel het maken van speculatieve winst op zeer korte termijn. Daarmee hebben zij het vertrouwen in het notariaat en het gehele stelsel geschaad.