Gerechtshof Amsterdam, 16-05-2023, ECLI:NL:GHAMS:2023:1340, 200.296.856/01 en 200.297.730/01
Gerechtshof Amsterdam, 16-05-2023, ECLI:NL:GHAMS:2023:1340, 200.296.856/01 en 200.297.730/01
Gegevens
- Instantie
- Gerechtshof Amsterdam
- Datum uitspraak
- 16 mei 2023
- Datum publicatie
- 12 juni 2023
- ECLI
- ECLI:NL:GHAMS:2023:1340
- Formele relaties
- Cassatie: ECLI:NL:HR:2024:1809
- Zaaknummer
- 200.296.856/01 en 200.297.730/01
Inhoudsindicatie
Appartementsrecht. Aan vloer in appartement te stellen eisen; uitleg splitsingsakte. Aan VvE door rechtbank opgelegd verbod om zonder unanimiteit van stemmen besluiten te nemen over het funderingsherstel van het pand is in strijd met de systematiek van het VvE-recht. Geen misbruik van meerderheidsbelang.
Uitspraak
afdeling civiel recht en belastingrecht, team I
zaaknummers : 200.296.856/01 en 200.297.730/01
zaak-/rolnummer rechtbank Amsterdam : C/13/673871/ HA ZA 19-1099
arrest van de meervoudige burgerlijke kamer van 16 mei 2023
inzake
200.296.856/01:
VERENIGING VAN EIGENAARS [A-straat] 171 TE [plaats A],
gevestigd te [plaats A] ,
appellante,
tevens incidenteel geïntimeerde,
advocaat: mr. R.P.M. de Laat te Utrecht,
tegen
[geïntimeerde 1] ,
wonend te [plaats B] ,
[geïntimeerde 2] ,
wonend te [plaats A] ,
geïntimeerden,
tevens incidenteel appellanten,
advocaat: mr. M. Oudriss te Leusden,
en 200.297.730/01:
STICHTING MONUMENT [A-straat] 171 TE [plaats A],
gevestigd te [plaats A] ,
appellante,
advocaat: mr. T.C. Boer te Amsterdam,
tegen
[geïntimeerde 1] ,
wonend te [plaats B] ,
[geïntimeerde 2] ,
wonend te [plaats A] ,
geïntimeerden,
advocaat: mr. M. Oudriss te Leusden.
Partijen worden hierna de VvE, de Stichting en [geïntimeerde 1] c.s. (laatstgenoemden afzonderlijk: [geïntimeerde 1] respectievelijk [geïntimeerde 2] ) genoemd.
200.296.856/01 en 200.297.730/01
1 De zaak in het kort
Het pand [A-straat] 171 in [plaats A] is gesplitst in appartementsrechten. [geïntimeerde 1] c.s. zijn eigenaar van één appartementsrecht. De Stichting is eigenaar van de overige drie appartementsrechten. [geïntimeerde 1] c.s. en de Stichting zijn de leden van de VvE. [geïntimeerde 1] c.s. enerzijds en de VvE en de Stichting anderzijds zijn sinds 2017 verwikkeld in verscheidene conflicten die het pand betreffen. De rechtbank heeft diverse beslissingen in het voordeel van [geïntimeerde 1] c.s. genomen, waaronder een verbod aan de VvE om zonder unanimiteit van stemmen besluiten te nemen over het funderingsherstel van het pand. Deze beslissing is volgens het hof in strijd met de systematiek van het VvE-recht. Ook op andere punten oordeelt het hof anders dan de rechtbank.
2 Het geding in hoger beroep
Deze twee procedures in hoger beroep (VvE 200.296.856; de Stichting 200.297.730) zijn gelijktijdig behandeld. Beide arresten worden hierbij in één document opgenomen. Waar nodig zal het hof onderscheid per zaak maken.
De VvE respectievelijk de Stichting is bij dagvaarding van 28 juni 2021, hersteld bij exploot van 29 juni 2021, respectievelijk 20 juli 2021 in hoger beroep gekomen van de vonnissen van de rechtbank Amsterdam van 30 december 2020 (het tussenvonnis) en 21 april 2021 (het eindvonnis), onder bovenvermeld zaak-/rolnummer gewezen tussen [geïntimeerde 1] c.s. als eisers in conventie, tevens verweerders in reconventie en (onder meer) de VvE als gedaagde in conventie, tevens eiseres in reconventie en de Stichting als gedaagde.
Partijen hebben daarna de volgende stukken ingediend:
- memorie van grieven, met producties aan de zijde van de VvE;
- memorie van grieven aan de zijde van de Stichting;
- memorie van antwoord, tevens memorie van grieven, tevens houdende wijziging/vermeerdering van eis aan de zijde van [geïntimeerde 1] c.s. in het hoger beroep van de VvE, met producties;
- memorie van antwoord aan de zijde van [geïntimeerde 1] c.s. in het hoger beroep van de Stichting, met producties;
- memorie van antwoord in incidenteel appel, tevens houdende antwoordakte wijziging/vermeerdering aan de zijde van de VvE, met producties.
Tijdens de mondelinge behandeling op 16 maart 2023 hebben de hiervoor genoemde advocaten aan de hand van overgelegde spreekaantekeningen het woord gevoerd. Partijen hebben hun standpunt toegelicht en vragen van het hof beantwoord. Zij hebben ieder nog producties in het geding gebracht. Ten slotte is arrest gevraagd.
De VvE heeft geconcludeerd dat het hof de bestreden vonnissen zal vernietigen en - uitvoerbaar bij voorraad - alsnog de vorderingen van [geïntimeerde 1] c.s. zal afwijzen en de vorderingen van de VvE zal toewijzen, met veroordeling van [geïntimeerde 1] c.s. tot terugbetaling van al hetgeen de VvE ter uitvoering van de bestreden vonnissen aan [geïntimeerde 1] c.s. heeft voldaan, met rente, en tot betaling van de kosten van het geding in beide instanties met nakosten en rente. In het incidenteel hoger beroep heeft de VvE geconcludeerd tot afwijzing daarvan, met beslissing - uitvoerbaar bij voorraad - over de proceskosten.
De Stichting heeft geconcludeerd dat het hof de bestreden vonnissen zal vernietigen en - uitvoerbaar bij voorraad - alsnog de vorderingen van [geïntimeerde 1] c.s. zal afwijzen, met veroordeling van [geïntimeerde 1] c.s. tot terugbetaling van al hetgeen de Stichting ter uitvoering van het vonnis van 21 april 2021 aan [geïntimeerde 1] c.s. heeft voldaan, met rente, en tot betaling van de kosten van het geding in beide instanties met nakosten en rente.
[geïntimeerde 1] c.s. hebben in het hoger beroep van de VvE geconcludeerd tot aanpassing van de bestreden vonnissen zoals gevorderd in het incidenteel hoger beroep en tot bekrachtiging voor het overige, met beslissing over de proceskosten, een en ander uitvoerbaar bij voorraad.
In het hoger beroep van de Stichting hebben [geïntimeerde 1] c.s. geconcludeerd tot aanpassing van de bestreden vonnissen zoals door hen gevorderd in het incidenteel hoger beroep tegen de VvE en tot bekrachtiging voor het overige, met beslissing over de proceskosten, een en ander uitvoerbaar bij voorraad.
Alle partijen hebben in hoger beroep bewijs van hun stellingen aangeboden.
3 Feiten
De rechtbank heeft in het bestreden tussenvonnis onder 2.1 tot en met 2.33 de feiten vastgesteld die zij tot uitgangspunt heeft genomen. De VvE en de Stichting hebben grieven gericht tegen de onder 2.8 en 2.21 vastgestelde feiten. Die grieven slagen niet, zoals hieronder zal blijken. Voor het overige zijn de feiten in hoger beroep niet betwist. Het hof neemt die feiten daarom ook als uitgangspunt. Voor zover in hoger beroep nog van belang en waar nodig aangevuld met andere onomstreden feiten, zijn die feiten de volgende.
[geïntimeerde 1] c.s. en de Stichting vormen samen de VvE van het pand aan de [A-straat] 171 (hierna: het pand). Het pand is een rijksmonument. Op 24 juni 1994 verkreeg de Stichting het eigendom van het pand. De economisch eigendom is toen overgedragen aan [A] (hierna: [A] ). [A] is (mede)bestuurder van de Stichting.
Bij akte van splitsing van 2 september 1996 is het pand gesplitst in zes appartementsrechten en is de VvE opgericht. Bij notariële akte van 20 augustus 1997 (hierna: de splitsingsakte) zijn de splitsing en het splitsingsreglement gewijzigd. Het pand werd gesplitst in acht appartementsrechten: vier woningen (171A: het souterrain en de begane grond, 171B: de eerste verdieping, 171C: de tweede verdieping en 171D: de derde verdieping en zolder) en vier bergingen.
[geïntimeerde 1] c.s. zijn sinds 2012 eigenaar van, kort gezegd, het appartement 171 C, (hierna: 171C). De Stichting is (inmiddels) eigenaar van de overige appartementen (hierna: 171A, 171B en 171D). De voormalige eigenaar van 171D was [B] (hierna: [B] ), toen ook voorzitter van de VvE. [B] heeft 171D tijdens de procedures in hoger beroep verkocht.
In de VvE bezitten [geïntimeerde 1] c.s. en de Stichting respectievelijk 16% en 84% van de stemrechten. Het administratief beheer van de VvE was tot 1 januari 2019 ondergebracht bij Velzel VvE Diensten B.V (hierna: Velzel). Vanaf 1 juni 2019 is het beheer ondergebracht bij Delair Vastgoed Beheer B.V. (hierna: Delair).
Tussen [geïntimeerde 1] c.s. enerzijds en de VvE en de Stichting anderzijds zijn diverse conflicten ontstaan. Voor zover in deze hoger beroep procedures van belang gaat het om:
i) de vloer van het appartement van [geïntimeerde 1] c.s en met name de vraag of deze voldoet aan daaraan te stellen eisen van geluidsisolatie.;
ii) de noodzaak van funderingsherstel en of en op welke wijze de VvE daarnaar onderzoek zou mogen doen;
iii) de wijze waarop een huurder van het appartement van [geïntimeerde 1] c.s. door de VvE is benaderd en de mogelijk daaraan verbonden schadelijke gevolgen voor [geïntimeerde 1] c.s..
Hierna zal het hof de relevante feiten per onderwerp clusteren.
Ad i) de vloer van het appartement van [geïntimeerde 1] c.s. (hierna ook wel: de vloer)
De splitsingsakte bevat onder meer de volgende bepalingen:
G. Gebruik, beheer en onderhoud van de privé gedeelten
Artikel 17
1. Iedere eigenaar en gebruiker heeft het recht op uitsluitend gebruik van zijn privé gedeelte, mits hij aan de andere eigenaars en gebruikers geen onredelijke hinder toebrengt.
(...)
5. De eigenaren van de respectieve appartementsrechten zijn verplicht tot het aanbrengen en instandhouden van een deugdelijke isolatievloer in hun appartementsrecht(en) conform de daarvoor geldende eisen voorzover dat appartementsscheidende vloeren zijn en de appartementsrechten niet in één hand zijn. (...)
Bij Whatsapp-bericht van 11 november 2016 heeft [B] in zijn hoedanigheid van voorzitter van de VvE aan [geïntimeerde 1] geschreven dat [A] wil dat [geïntimeerde 1] c.s. in hun appartement ‘een woningscheidende vloer’ aanleggen, die volgens de splitsingsakte aanwezig moet zijn ‘en er kennelijk nu niet zit’.
[A] heeft Peutz B.V. (hierna: Peutz) opdracht gegeven om een akoestisch onderzoek in te stellen naar de contactgeluidisolatie van de woningscheidende vloer tussen 171 C en 171 B. [geïntimeerde 1] c.s. hebben hun medewerking aan dat onderzoek verleend. Peutz heeft haar bevindingen neergelegd in een rapport van 13 februari 2017. Daarin is vermeld dat de metingen zijn verricht conform de voorschriften zoals vastgelegd in de norm NEN 5077 2001, ‘Geluidwering in gebouwen’. Voor zover relevant staat verder in het rapport het volgende opgenomen:
[p. RA 7, 48] De gemeten contactgeluidisolatie van de woningscheidende (vloer)constructie tussen de twee verblijfsruimten in appartement 171C en de onderliggende verblijfsruimten in appartement 171B bedraagt in beide meetsituaties Lco = -5dB.
(...)
De gemeten geluidisolatiewaarden stemmen min of meer overeen met hetgeen op basis van ervaring verwacht kan worden van de aangetroffen constructies en zijn in die zin ook niet ongebruikelijk in oude binnenstadspanden met houten vloerconstructies.
Uit oogpunt van akoestisch comfort zijn dergelijke waarden echter wel reden tot bezorgdheid. Dit wordt hierna toegelicht aan de hand van de beoordelingsmethodiek voor het akoestisch comfort in gebouwen, zoals beschreven in NEN 1070.
In NEN 1070 wordt een beoordelingsmethodiek voor de akoestische kwaliteit van gebouwen omschreven ten aanzien van diverse aspecten (luchtgeluidisolatie, contactgeluidisolatie, wering van buitengeluid c.q. verkeerslawaai, geluid afkomstig van technische installaties en galm in ruimten). De beoordeling resulteert per aspect in een kwaliteitsklasse. Er worden 5 kwaliteitsniveaus (1 t/m 5) onderscheiden, telkens in kwaliteitsstappen van 5 dB, waarbij klasse 1 een hoog kwaliteitsniveau vertegenwoordigt en klasse 5 een laag kwaliteitsniveau.
(...)
De gemeten contactgeluidisolatie tussen appartement 171C en 171B is conform NEN 1070 beoordeeld als kwaliteitsklasse 5. Daarbij wordt volgens NEN 1070 feitelijk geen bescherming geboden tegen geluiden en zijn muziek en luide spraak, loopgeluiden en dergelijke naar verwachting veelvuldig hinderlijk voor [meer, hof] dan 50% van de personen.
[p. RA 8, 49] De gemeten luchtgeluidisolatie tussen appartement 171C en 171B stemt volgens NEN 1070 overeen met kwaliteitsklasse 4. Daarbij is volgens NEN 1070 eveneens spraak en muziek vaak hoorbaar en wellicht storend, en zijn loopgeluiden veelal hinderlijk voor naar verwachting 25 à 50% van de personen.
Kortom: op basis van de meetresultaten en de beoordeling daarvan op basis van NEN 1070 is de kans reëel aanwezig dat de lucht- en contactgeluidisolatie van appartement 171C naar 171B als onvoldoende wordt ervaren en dat burengeluid (zeker loopgeluiden e.d.) als hinderlijk worden ervaren.
(...).
[p. RA 9, 50] Uitgaande van een houten dragende vloerconstructie wordt een (zeer) effectieve verbetermaatregel aan de bovenzijde van de vloer verkregen door het aanbrengen van een zwaardere en zwevend opgelegde dekvloer, voordat de harde vloerafwerking (parket o.d.) wordt gelegd (...). Gezien het extra gewicht van de toe te voegen dekvloer dient wel eerst door een constructeur te worden beoordeeld in welke mate de bestaande vloerbalken de extra belasting kunnen dragen. (...) Tevens wordt door toevoeging van een dergelijke zwevende dekvloer het afgewerkte vloerpeil in appartement 171C circa 6 à 8 cm verhoogd, met bijbehorende consequenties bij deuren, trap en dergelijke. Het moge duidelijk zijn dat bovengenoemde maatregel zeer ingrijpend is (...). Vermoedelijk is het toevoegen van een goede (bij voorkeur zware) zwevende dekvloer onder de parketlaag in dit geval niet opportuun.
Bij de verbouwing van de ruimten op de 1e verdieping kunnen tevens verbetermaatregelen vanaf de onderzijde van de vloer worden overwogen. Met het oog op de effectiviteit van dergelijke maatregelen is het onvermijdelijk dat de houten balklaag aan het zicht wordt onttrokken door geluidisolerende plafonds en dat daardoor ook de vrije hoogte in deze ruimten bijgevolg afneemt. (...)
[p. RA 10, 51] Ervan uitgaande dat toevoeging van een goede zwevende dekvloer niet tot de mogelijkheden behoort maar dat bovengenoemde maatregel aan de onderzijde van de vloer wel kan worden aangebracht, kan de contactgeluidisolatie en de luchtgeluidisolatie tussen appartement 171C en 171B worden verbeterd tot kwaliteitsklasse 3 volgens NEN 1070 (hetgeen min of meer overeenstemt met het huidige nieuwbouwniveau in het Bouwbesluit). (...)
De VvE heeft op 15 maart 2017 een vergadering gehouden. In de notulen daarvan is bij het agendapunt “vloerisolatie” vermeld dat [A] metingen heeft laten uitvoeren waaruit volgens hem blijkt dat de vloer tussen het appartement van hem en dat van [geïntimeerde 1] c.s. niet voldoet aan de statuten. Omdat het rapport van Peutz bij [geïntimeerde 1] c.s. (en [B] ) onbekend was is een nieuwe vergadering gepland.
Die vergadering heeft vervolgens plaatsgevonden op 11 april 2017. Blijkens de notulen daarvan heeft [A] toen een formeel besluit in stemming gebracht waarin namens de VvE [geïntimeerde 1] c.s. wordt opgedragen om voor eind 2017 conform hetgeen vermeld staat in de splitsingsakte in artikel 17 lid 5 (“een deugdelijke isolatievloer conform de daarvoor geldende eisen voor zover dit appartementsscheidende vloeren zijn”) de woning van geluidisolatie te voorzien. [geïntimeerde 1] c.s. stemden tegen, [A] stemde voor en [B] onthield zich van stem. Het besluit is daarop genomen. [geïntimeerde 1] c.s. hebben niet op de voet van artikel 5:130 BW vernietiging van dit besluit verzocht.
Op verzoek van [geïntimeerde 1] c.s. heeft Vloerenhuis [plaats A] (hierna: Vloerenhuis) de vloer van 171C geïnspecteerd. In een brief van 27 september 2017 heeft Vloerenhuis daarover onder meer het volgende vermeld:
Op uw verzoek, stuur ik u bij deze mijn bevindingen toe van de inspectie aan uw parketvloer van de woonkamer/keuken, hal en slaapkamer. Ik heb kunnen constateren dat uw parketvloer is gelegd op een solide geluiddempende tussenlaag welke op de zichtbare plaatsen netjes vrij ligt ten opzichte van de wand. Contactgeluid kan daardoor niet via uw parketvloer en de wanden naar uw benedenvloer doordringen. Het toegepaste ondervloersysteem geldt als één van de beste opties om traditioneel parket geluiddempend te installeren. Samen met de onderliggende Anhydriet ondervloer is een verbetering van de contactgeluidisolatie van uw zijde naar mijn mening niet mogelijk.
[geïntimeerde 1] c.s. hebben ook [I] Bouwtech (hierna: [I] ) gevraagd om een onderzoek aan hun vloer uit te voeren. In een brief van 10 oktober 2017 heeft [I] onder meer het volgende geschreven:
Ter beschikking gesteld door u werden het rapport (...) d.d. 13 februari 2017 van de firma Peutz (...), een schriftelijke verklaring (...) van Vloerenhuis [plaats A] en verder uit eigen onderzoek maatvoering en foto’s betreffende de aangebrachte parketvloer die de uitvoering duidelijk laten zien.
(...)
De ondervloer waarop de parketfriezen zijn aangebracht bestaat uit 2 lagen spaanplaat (...). De samengestelde ondervloer (...) is (...) ontkoppeld aangebracht op de aanwezige constructie in de woning.
(...)
De constructievloer bestaat uit een traditionele houten vloer opbouw. (...) Op de woning scheidende vloer is op de houten vloerdelen een Anhydriet vloer aangebracht met een dikte van 21 mm. (...)
Gezien de traditionele opbouw van de constructievloer, de afwezigheid van isolatie in de totale opbouw hiervan en het star aangebrachte plafond zal deze constructie een zeer matige geluidisolatie hebben. (...) Aan de bovenkant van de constructie is de parketvloer op een goede manier aangebracht en heeft men een maximaal mogelijke reductie bereikt binnen de mogelijkheden ter plaatse.
(...)
Een verbetering van de geluid isolerende waarden kan alleen bereikt worden door aan de onderkant van de constructie de nodige maatregelen te nemen.
[I] heeft op 18 januari 2019 aan [geïntimeerde 1] een verklaring gestuurd, waarin onder meer het volgende is vermeld:
1. Peutz heeft alleen geluidmetingen verricht in opdracht van de heer [A] en geen enkele uitspraak gedaan m.b.t. de technische staat van de vloer. De term deugdelijke ondervloer in de splitsingsakte is een begrip dat niet omschreven staat (...).
2. In de splitsingsakte worden geen eisen aan de geluidreductie van de constructie vloer, c.q. de gehele vloeropbouw gesteld. Omdat er een uitgangspunt ontbreekt kan ook niet bepaald worden of de geluidreductie ergens aan voldoet. Wel kan, en dat is ook gedaan in het Peutz rapport, een aanbeveling gedaan worden om de geluidreductie te verbeteren. Wij onderschrijven dat advies ook.
3. (...) Technisch is deze vloer prima in orde. Binnen de begrensde mogelijkheden ter plaatse is er in een deugdelijke vloer voorzien. Significante verbeteringen in de geluidreductie kunnen alleen gerealiseerd worden door aan de onderzijde van de constructievloer, lees plafondzijde van appartement 171-B, bij de heer [A] de situatie te wijzigen.
4. Een mogelijke verbetering aan de bovenzijde van de vloer betreft alleen de plinten zogenaamd “zwevend” te plaatsen zoals aangegeven in onze rapportage van 10 oktober 2017. (...).
In opdracht van [geïntimeerde 1] c.s. heeft Vloerenhuis de plinten en afwerklijsten van de vloer van 171C gecontroleerd op contactgeluidisolatie en waar nodig vervangen. Bij brief van 22 januari 2019 heeft Vloerenhuis onder meer het volgende aan [geïntimeerde 1] geschreven:
We hebben kunnen constateren dat de plinten geen contact maken ten opzichte van de parketvloer. De afwerklijsten zijn opnieuw geplaatst en waar nodig vervangen. Daardoor kunnen we ook met zekerheid stellen dat deze geen contact maken met ten opzichte van de wanden of kozijnen en geluidsoverlast veroorzaakt door contactgeluiden van de parketvloer niet van toepassing zijn.
Ad ii) de noodzaak van funderingsherstel en of en op welke wijze de VvE daarnaar onderzoek zou mogen doen.
De notulen van een vergadering van de VvE op 8 maart 2018 vermelden onder meer het volgende: