Gerechtshof Amsterdam, 11-03-2025, ECLI:NL:GHAMS:2025:618, 200.326.962/01
Gerechtshof Amsterdam, 11-03-2025, ECLI:NL:GHAMS:2025:618, 200.326.962/01
Gegevens
- Instantie
- Gerechtshof Amsterdam
- Datum uitspraak
- 11 maart 2025
- Datum publicatie
- 15 april 2025
- ECLI
- ECLI:NL:GHAMS:2025:618
- Zaaknummer
- 200.326.962/01
Inhoudsindicatie
De houder van een derdenhypotheek die niet wenst te gunnen kan (in beginsel) niet worden gedwongen het door hem te laag bevonden bedrag wel te aanvaarden als het ter lossing wordt betaald door (of namens) de geëxecuteerde. Ook jegens degene die wil lossen is het hoogste bod op de door de hypotheekhouder geëntameerde veiling niet bindend of bepalend voor wat de hypotheekhouder “uit het goed kan verkrijgen”. In deze zaak acht het hof het voldoende aannemelijk dat Rabobank c.s. om de door hen genoemde reden (een te lage prijs) niet hebben gegund. Het moest dan in de gegeven omstandigheden voor Rabobank c.s. mogelijk zijn om te bezien of er (bij en andere opzet) meer uit de markt is te halen om haar vordering zoveel mogelijk te verhalen. In dit geval kan niet tegen het hoogste bod ter veiling (vermeerderd met de veilingkosten) worden gelost.
Uitspraak
afdeling civiel recht en belastingrecht, team I
zaaknummer : 200.326.962/01
zaak-/rolnummer rechtbank Amsterdam : C/13/716891 / HA ZA 22-343
arrest van de meervoudige burgerlijke kamer van 11 maart 2025
inzake
[appellant] ,
wonende te [plaats 1] , gemeente [plaats 2] ,
appellant,
advocaat: mr. J. de Jong van Lier te Enschede,
tegen
1 COÖPERATIEVE RABOBANK U.A.,
gevestigd te Amsterdam,
2. RABO GROEN BANK B.V.,
gevestigd te Utrecht,
geïntimeerde,
advocaat: mr. R.M. Vermaire te Utrecht.
Appellant zal hierna [appellant] worden genoemd. Geïntimeerden gezamenlijk zullen Rabobank c.s. worden genoemd.
1 Het geding in hoger beroep
[appellant] is bij dagvaarding van 1 mei 2023 in hoger beroep gekomen van het vonnis van de rechtbank Amsterdam van 1 februari 2023, onder bovenvermeld zaak-/rolnummer gewezen tussen [appellant] als eiser en Rabobank c.s. als gedaagde.
Partijen hebben daarna de volgende stukken ingediend:
- memorie van grieven met producties;
- memorie van antwoord met producties;
- een brief van [appellant] van 24 augustus 2024 met producties 138 tot en met 141.
Op 4 september 2024 heeft een mondelinge behandeling plaatsgevonden, waarbij namens partijen zijn verschenen:
- [appellant] in persoon, bijgestaan door mr. De Jong van Lier voornoemd,
- namens Rabobank c.s. de heren: [naam 2] , voormalig medewerker Rabobank c.s., thans adviseur en [naam 3] , bedrijfsjurist, bijgestaan door mr. Vermaire voornoemd.
De door mrs. De Jong van Lier en Vermaire overgelegde spreekaantekeningen maken deel uit van de stukken.
Ten slotte is arrest gevraagd.
[appellant] heeft geconcludeerd dat het hof het bestreden vonnis zal vernietigen en:
1 . i) met een verklaring voor recht het bedrag zal vaststellen dat (de tot lossing strekkende betalingen van [appellant] wegdenkend) op 14 maart 2022 (de dag van de executieveiling) nodig was om de hypothecair verzekerde vorderingen inclusief rente en kosten volledig te betalen, althans
(ii) Rabobank c.s. te verbieden de executie voort te zetten, zolang niet in een bodemprocedure onherroepelijk is komen vast te staan (i) dat Rabobank c.s. nog een door hypotheek op zaken van [appellant] gedekte vordering heeft en (ii) wat de grootte van die vordering is met rente en kosten;
2. de op 4 juli 2023 [aanvulling hof: door het Gerechtshof Arnhem-Leeuwarden]
in hoger beroep onder nummer 200.309.236 gegeven voorlopige voorziening (voor zover gewezen tussen [appellant] en Rabobank c.s.) terzijde te stellen, met veroordeling van Rabobank c.s. tot restitutie aan [appellant] van al hetgeen hij uit hoofde van die uitspraak aan Rabobank c.s. zal hebben betaald (met rente);
Onder de voorwaarde dat (de tot lossing strekkende betalingen van [appellant] wegdenkend) Rabobank c.s. op 14 maart 2022 (de dag van de executieveiling) geen vordering had waarvoor de hypotheek tot zekerheid strekte
3 . Rabobank c.s. zal veroordelen om de op 23 november 2001 gevestigde hypotheek binnen veertien dagen na betekening van dit arrest te doen doorhalen;
4. Rabobank c.s. zal veroordelen aan [appellant] te betalen € 1 .458.000,00 (met rente);
Onder de voorwaarde dat Rabobank c.s. op 14 maart 2022 (de dag van de executieveiling) een vordering had die (de tot lossing strekkende betalingen van [appellant] wegdenkend), inclusief rente en kosten ten hoogste € 1 .458.000,00 bedroeg en waarvoor de hypotheek tot zekerheid strekte
5. Rabobank c.s. zal veroordelen om de op 23 november 2001 gevestigde hypotheek binnen veertien dagen na betekening van dit arrest te doen doorhalen;
6. Rabobank zal veroordelen om het verschil tussen de hoogte van de vordering (met rente en kosten) en € 1 .458.000,00 aan [appellant] te betalen (met rente over dat verschil);
Onder de voorwaarde dat Rabobank c.s. op 14 maart 2022 (de dag van de executieveiling) een vordering had die, (de tot lossing strekkende betalingen van [appellant] wegdenkend) (met rente en kosten) meer dan € 1 .458.000,00 bedroeg en waarvoor de hypotheek tot zekerheid strekte
7. met een verklaring voor recht de gezamenlijke executiewaarde per 14 maart 2022 zal vaststellen van de executieverkoop betrokken percelen kadastraal bekend gemeente [plaats 2] , sectie [letter] , nummers [nummer 1] , [nummer 2] , [nummer 3] en [nummer 4] ;
8. Rabobank c.s. zal veroordelen om de op 23 november 2001 gevestigde hypotheek, voor zover die is gevestigd op de in de executieverkoop betrokken percelen kadastraal bekend gemeente [plaats 2] , sectie [letter] , nummers [nummer 1] , [nummer 2] , [nummer 3] en [nummer 4] binnen 14 dagen na betekening van dit arrest te doen doorhalen;
9. Rabobank c.s. zal veroordelen om het verschil tussen (i) de gezamenlijke bruto executiewaarde (het bedrag dat, inclusief door de koper te betalen kosten, uit de executie kan worden verkregen) per 14 maart 2022 van de in de executieverkoop betrokken percelen kadastraal bekend gemeente [plaats 2] , sectie [letter] , nummers [nummer 1] , [nummer 2] , [nummer 3] en [nummer 4] en (ii) aan [appellant] te betalen (met rente);
Onder de voorwaarde dat de op 23 november 2001 gevestigde hypotheek nog geheel
of gedeeltelijk bestaat:
10. Rabobank c.s. zal verbieden een executieverkoop ex art 519 lid 2 Rv te doen plaatsvinden, die zo is georganiseerd dat degene die observeert niet kan waarnemen (i) of degene die een bod doet al eerder een bod heeft gedaan en (ii) welk bod dat dan was;
11 Voor recht zal verklaren dat Rabobank c.s. niet een hypotheekrecht heeft op het perceel groot [nummer 24] aren, dat thans bekend is als gemeente [plaats 2] , sectie [letter] , nummer [nummer 5] , met veroordeling van Rabo om de op dit perceel geregistreerde hypotheek binnen veertien dagen na betekening van het in deze te wijzen arrest te doen doorhalen.
Rabobank c.s. heeft geconcludeerd dat het hof, met beslissing over de (volledige) proceskosten, de door [appellant] opgeworpen grieven als ongegrond zal verwerpen, zo nodig onder ambtshalve aanvulling en/of verbetering van de gronden, en het bestreden vonnis zal bekrachtigen.
Beide partijen hebben in hoger beroep bewijs van hun stellingen aangeboden.
2 Feiten
De rechtbank heeft in het bestreden vonnis van 1 februari 2023 onder 2.1 tot en met 2.17 de feiten vastgesteld die zij tot uitgangspunt heeft genomen. Deze feiten zijn in hoger beroep niet in geschil en dienen derhalve ook het hof als uitgangspunt en zijn hieronder - waar nodig door het hof aangevuld - weergegeven.
De ouders van [appellant] waren in 2001 eigenaar van een boerenbedrijf aan [straat 1] [nummer 6] in [plaats 1] (Gemeente [plaats 2] ) en eigenaar van de daarbij behorende boerderij, bestaande uit een woonhuis, landbouwgronden en bijgebouwen.
In een taxatierapport van 4 april 2001 ten aanzien van “een onroerend goed, de voormalige melkstal” is onder meer opgenomen:
“Kadastraal bekend: Gemeente [plaats 2] , sectie [letter] , nummer [nummer 7] deels, groot [nummer 24] are.”
Op 21 november 2001 hebben de ouders van [appellant] een registergoed aan [appellant] geleverd, waarbij het registergoed in de leveringsakte als volgt is omschreven (onderstreping toegevoegd):
“De voormalige melkstal, met ondergrond en bijbehorende grond, plaatselijk bekend: [straat 2] ongenummerd, voorheen nummer [nummer 8] te [plaats 1] , gemeente [plaats 2] , kadastraal bekend: gemeente [plaats 2] , sectie [letter] , nummer [nummer 7] , een ter plaatse aangeduid gedeelte groot ongeveer twintig aren;”
Later op diezelfde dag (21 november 2001) hebben de ouders van [appellant] tot zekerheid van verschillende financieringen een hypotheekrecht gevestigd ten behoeve van (rechtsvoorgangers van) Rabobank c.s. tot een maximumbedrag van € 4.050.000,00 op (delen van) dertien percelen grond, als volgt omschreven in de hypotheekakte, hierna te noemen de Percelen (onderstreping toegevoegd):
“ 1 . De boerderij, bestaande uit het woonhuis met kantoren, verdere opstallen, ondergrond, erf, tuin, bos, bouw- en weiland, staande en gelegen aan en nabij [straat 1] [nummer 6] te [plaats 1] , gemeente [plaats 2] , kadastraal bekend: gemeente [plaats 2] , sectie [letter] , nummers [nummer 9] , [nummer 10] , [nummer 11] , [nummer 7] , [nummer 12] , [nummer 13] , [nummer 14] , [nummer 15] en [nummer 16] , tezamen groot drieëntwintig hectaren en vierenveertig centiaren, zulks met uitzondering van een gedeelte groot ongeveer vijftig aren van het perceel sectie [letter] , nummer [nummer 16] , zoals in erfpacht uitgegeven, blijkens een akte op heden verleden voor mij, notaris en een gedeelte groot ongeveer twintig aren van het perceel sectie [letter] nummer [nummer 7] , zoals is afgestaan blijkens een akte van levering, op heden verleden voor mij, notaris. (...)
2. Percelen grond, gelegen alsvoren, kadastraal bekend gemeente [plaats 2] , sectie [letter] ,
nummers [nummer 17] , [nummer 18] , [nummer 19] en [nummer 20] , tezamen groot acht hectaren zesennegentig aren en drieënzestig centiaren.”
Op een kadastrale kaart zagen de percelen [nummer 7] , [nummer 19] en [nummer 20] er als volgt uit:
(afbeelding 1)
Op 28 maart 2002 zijn de Percelen, zonder medeweten of toestemming van Rabobank c.s., overgedragen aan [appellant] die sindsdien eigenaar van de Percelen is. Het hypotheekrecht is sindsdien een derdenhypotheekrecht.
Sinds 2005 wordt tussen Rabobank c.s. en de ouders van [appellant] geprocedeerd over onder meer de vordering van Rabobank c.s. waarvoor het hypotheekrecht is gevestigd.
Bij brief van 3 mei 2019 heeft Rabobank c.s. de lopende financiering met de ouders van [appellant] opgezegd met een opzegtermijn van 3 maanden. Binnen deze termijn heeft geen betaling aan Rabobank c.s. plaatsgevonden. Volgens Rabobank c.s. bedraagt de vordering op de ouders per 15 maart 2022, te vermeerderen met lopende rente en kosten, € 3 .201.961,07.
Op 13 januari 2022 heeft het kadaster een verzoek ontvangen om perceel [plaats 2] , Sectie [letter] , nummer [nummer 23] te splitsen in twee percelen: perceelnummer [nummer 21] , groot [nummer 22] centiaren en perceelnummer [nummer 5] , groot [nummer 24] aren (hierna: perceel [nummer 5] ). Door het kadaster is de volgende kaart gemaakt:
(afbeelding 2)
Bij notariële akte van 10 februari 2022 heeft Rabobank c.s. veilingvoorwaarden vastgesteld voor de veiling op 14 maart 2022. Deze veilingvoorwaarden bevatten (voor zover hier relevant:) de volgende bepalingen:
“ ARTIKEL 6. ALGEMENE EN BIJZONDERE VEILINGVOORWAARDEN
Algemene veilingvoorwaarden
Deze openbare verkoop zal worden gehouden – voor zover daarvan bij de bijzondere veilingvoorwaarden niet is afgeweken – onder de Algemene veilingvoorwaarden met internetbieden 2015 (“AVVI 2015”),
(....)
Bijzondere veilingvoorwaarden
Met betrekking tot het Registergoed en de openbare verkoop daarvan gelden voorts nog de volgende bijzondere voorwaarden, welke voor zover van toepassing, boven de AVVI 2015 prevaleren:
Artikel 9. Gunning, beraad, niet gunning en afgelasting
Conform het bepaalde in artikel 9 lid 2 AVVI 2015 eindigt de Termijn van Beraad vijf werkdagen na de dag van de Veilingperiode of zoveel eerder als de Verkoopster mocht hebben gegund.
Conform het bepaalde in artikel 9 lid 2 AVVI 2015 heeft Verkoopster het recht te gunnen aan een andere bieder dan de hoogste bieder. (...)”
De Algemene Veilingvoorwaarde met internetbieden 2015 (AVVI 2015) waar in deze artikelen naar wordt verwezen bevat – voor zover hier relevant – de volgende bepaling over gunning:
“(...) Gunning, beraad, niet gunning en afgelasting .
Artikel 9 .
1 . De Koopovereenkomst komt tot stand door de Gunning.
2. Na de dag van de Veilingperiode vangt de Termijn van Beraad aan. Gedurende de Termijn van Beraad heeft de Verkoper het recht te gunnen, niet te gunnen of zich omtrent het al of niet gunnen te beraden. Tenzij in de Bijzondere Veilingvoorwaarden anders is bepaald, eindigt de Termijn van Beraad vijf (5) werkdagen na de dag van de Veilingperiode of zoveel eerder als de Verkoper mocht hebben gegund. De verkoper heeft het recht om te gunnen aan een andere Bieder dan de Hoogste Bieder.
(....)
5. Indien de Verkoper zich binnen de Termijn van Beraad niet heeft uitgesproken omtrent het al of niet gunnen, wordt hij geacht niet te hebben gegund. (...)”
Op 11 februari 2022 heeft Rabobank c.s. op basis van het hypotheekrecht een executietraject gestart ten aanzien van vier van de dertien percelen (nummers [nummer 1] , [nummer 2] , [nummer 3] en [nummer 4] ; hierna: de vier percelen).
Op 16 februari 2022 heeft [appellant] € 334.000 aan Rabobank c.s. betaald onder vermelding van “Lossing (...)”. Bij e-mail van 17 februari 2022 heeft de raadsman van Rabobank c.s. [appellant] bericht dat het bedrag ontvangen was, maar dat van lossing geen sprake was onder verwijzing naar artikel 3 :269 Burgerlijk Wetboek (BW).
Op 28 februari 2022 zijn de ouders van [appellant] in kort geding een executiegeschil gestart tegen Rabobank c.s. bij de voorzieningenrechter te Almelo met als inzet de executie te staken. Deze vordering is bij vonnis van 10 maart 2022 afgewezen.
Tijdens de veiling van de vier percelen op 14 maart 2022 heeft een aan Rabobank c.s. gelieerde partij, Bodemgoed B.V., tijdens de opbodfase meerdere biedingen uitgebracht met als hoogste bod € 1 .400.000. Er zijn geen andere biedingen uitgebracht. Bij de afslag is niet gemijnd. Inclusief veilingkosten bedroeg dit hoogste bod € 1 .456.404,14.
De raadsman van [appellant] heeft kort daarop aan Rabobank c.s. bericht dat [appellant] de gehele schuld waarvoor het hypotheekrecht tot zekerheid strekt zou voldoen, om binnen een uur daarop terug te komen door aan te geven dat [appellant] de vier percelen zou lossen door betaling van € 1 .458.000,00. Daartoe heeft [appellant] twee van zijn vennootschappen de al betaalde € 334.000,00 laten aanvullen met betalingen van € 1 .124.000,00 zodat in totaal € 1 .458.000 is betaald. Rabobank c.s. heeft daarop laten weten met verwijzing naar artikel 3 :269 BW is betaald. Rabobank c.s. heeft daarop laten weten met verwijzing naar artikel 3 :269 dat lossing alleen mogelijk is tegen betaling van de volledige vordering waarvoor de hypotheek tot waarborg strekt.
Bij dagvaarding van 18 maart 2022 heeft [appellant] Rabobank c.s. in kort geding gedagvaard voor de voorzieningenrechter te Almelo op korte termijn met een mondelinge behandeling op 21 maart 2022. Rabobank c.s. heeft, met toestemming van de voorzieningenrechter, de ouders van [appellant] in dezelfde procedure betrokken. Tijdens de mondelinge behandeling heeft Rabobank c.s. aangegeven de vier percelen niet te gunnen aan Bodemgoed B.V.
Bij vonnis in kort geding van 4 april 2022 heeft de voorzieningenrechter, voor zover van belang in deze procedure, Rabobank c.s. veroordeeld het hypotheekrecht door te halen voor zover het ziet op de vier percelen omdat volgens de voorzieningenrechter in dit geval sprake is van lossing nu namens [appellant] in totaal € 1 .458.000,00 is betaald.
Rabobank c.s. heeft op 8 april 2022 aan deze veroordeling voldaan en het hypotheekrecht op de vier percelen doorgehaald.
Rabobank c.s. heeft hoger beroep ingesteld tegen dit vonnis bij hof Arnhem-Leeuwarden. Bij arrest van 4 juli 2023 heeft het gerechtshof Arnhem-Leeuwarden het vonnis van de rechtbank Overijssel vernietigd en bepaald dat het hypotheekrecht van Rabobank c.s. van rechtswege met terugwerkende kracht herleeft en bepaald dat de akte tot gedeeltelijke doorhaling hypotheek van 8 april 2022 waardeloos is.