Gerechtshof Arnhem-Leeuwarden, 30-07-2013, ECLI:NL:GHARL:2013:5639, 200.063.564
Gerechtshof Arnhem-Leeuwarden, 30-07-2013, ECLI:NL:GHARL:2013:5639, 200.063.564
Gegevens
- Instantie
- Gerechtshof Arnhem-Leeuwarden
- Datum uitspraak
- 30 juli 2013
- Datum publicatie
- 19 augustus 2013
- ECLI
- ECLI:NL:GHARL:2013:5639
- Zaaknummer
- 200.063.564
Inhoudsindicatie
Permanent bewoonde recreatiechalets. Huur van onbebouwde onroerende zaak; wettelijke bepalingen inzake huur van woonruimte rechtstreeks noch analoog van toepassing. Opzegging huurovereenkomst door de verhuurder stuit jegens deze huurder - die het chalet van meet af aan permanent bewoont - af op aanvullende en beperkende werking van de redelijkheid en billijkheid. Het financiële belang van de verhurende projectontwikkelaar is onvoldoende zwaarwegend tegenover het woonbelang van de huurder, mede in aanmerking genomen dat de permanente bewoning de instemming van de vorige verhuurder had en de gemeente die bewoning steeds heeft gedoogd en thans onder bepaalde voorwaarden legalisering daarvan mogelijk maakt.
Uitspraak
nevenzittingsplaats Arnhem
afdeling civiel recht
zaaknummer gerechtshof 200.063.564
(zaaknummer rechtbank Utrecht, sector kanton, locatie Utrecht, 587244)
arrest van de tweede kamer van 30 juli 2013
in de zaak van
[A],
wonende te [woonplaats],
appellante in het principaal hoger beroep,
geïntimeerde in het incidenteel hoger beroep,
hierna: [A],
advocaat: mr. O.P. van der Linden,
tegen:
de besloten vennootschap met beperkte aansprakelijkheid
[B] B.V.,
gevestigd te [vestigingsplaats],
geïntimeerde in het principaal hoger beroep,
appellante in het incidenteel hoger beroep,
hierna: [B],
advocaat: mr. D.J.L. Siegers.
1 Het geding in eerste aanleg
Voor het geding in eerste aanleg verwijst het hof naar de inhoud van het vonnis van
25 november 2009 dat de kantonrechter (rechtbank Utrecht, sector kanton, locatie Utrecht) tussen [A] als gedaagde in conventie, eiseres in reconventie en [B] als eiseres in conventie, verweerster in reconventie heeft gewezen.
2 Het geding in hoger beroep
Het verloop van de procedure blijkt uit:
- -
-
de dagvaarding in hoger beroep van 24 februari 2010,
- -
-
de memorie van grieven, tevens inhoudende wijziging van eis,
- -
-
de memorie van antwoord, tevens memorie van grieven in incidenteel hoger beroep,
- -
-
de memorie van antwoord in incidenteel hoger beroep,
- -
-
de pleidooien ter zitting van 12 november 2012 overeenkomstig de pleitnotities.
Na afloop van de pleidooien heeft het hof arrest bepaald.
3 De vaststaande feiten
[A] huurt sinds medio 1999 tegen een huurprijs van ten tijde van de inleidende dagvaarding € 117,50 per maand, het als “perceeltje 4” aangeduide gedeelte van het terrein, kadastraal bekend als [plaats], sectie H, nummer 205, gelegen nabij de [adres] te [woonplaats], gewoonlijk aangeduid als de [adres 2] (hierna: de [adres 2]).
De op de [adres 2] aanwezige stacaravans en chalets worden al vele jaren permanent bewoond, terwijl in elk geval sedert 1982 voor dit gebied een bestemming recreatie geldt.
In het sedert 1982 geldende bestemmingsplan was voorzien in een zogenaamd objectgebonden overgangsrecht dat gold voor objecten die op 15 december 1984 aantoonbaar waren bewoond en waarvan de bewoning sindsdien onafgebroken – dat wil zeggen zonder onderbreking van het gebruik van langer dan 1,5 jaar – voortduurde. De hieruit voorvloeiende rechten waren overdraagbaar in die zin dat ook ten aanzien de nieuwe huurders van de standplaats (zolang zij aan voornoemde voorwaarden bleven voldoen) werd gedoogd dat zij op die standplaats aangebrachte chalets permanent bewoonden.
Bij brief van 16 april 2009 (productie 3 bij pleidooi in eerste aanleg) heeft de gemeente [plaats] aan [A] bericht dat haar recreatiewoning (“caravan 4”) voldoet aan de vereisten voor het objectgebonden overgangsrecht.
Bij brief van 10 oktober 2003 (productie C bij conclusie van repliek in conventie/antwoord in reconventie) heeft de minister van VROM de Tweede Kamer geïnformeerd over de hoofdlijnen van haar beleid ten aanzien van permanente bewoning van recreatieverblijven. Hierin is onder meer te lezen:
“In beginsel dienen gemeenten ten aanzien van situaties van onrechtmatige bewoning een actief handhavingsbeleid te voeren. Om tegemoet te komen aan bestaande situaties bestaat er (mijnerzijds) geen bezwaar tegen dat gemeenten een persoonsgebonden beschikking nemen, die ertoe strekt dat de betreffende bewoner(s) in de betreffende recreatiewoning mogen blijven wonen. Deze beschikking is persoonsgebonden, aan het object gerelateerd, niet overdraagbaar en vervalt in ieder geval op het moment dat de betreffende bewoner verhuist of overlijdt. Voorwaarde is wel dat het betreffende object moet voldoen aan de eisen die het Bouwbesluit aan een woning stelt en dat het bewonen van het betreffende object niet strijdig is met milieuwetgeving. Na expiratie van de persoonsgebonden beschikking dient de gemeente de recreatiebestemming actief te handhaven.
(...)
De uiterst mogelijke peildatum is 31 oktober 2003. Situaties van onrechtmatige bewoning die ná 31 oktober 2003 ontstaan, komen niet in aanmerking voor een persoonsgebonden beschikking.”
[B] is op 16 juni 2006 eigenaar geworden van de [adres 2]. Zij is voornemens om de [adres 2] te ontwikkelen in overeenstemming met de geldende bestemming voor de grond. Zij wil op de [adres 2] een aantal recreatiewoningen bouwen. Hiertoe heeft [B] bouwtekeningen laten maken.
In februari 2007 is overleg geweest met de bewoners, waarbij [B] de bewoners heeft geïnformeerd over haar plannen.
Bij brief van 18 april 2007 heeft [B] de huurovereenkomst met [A] opgezegd per 1 augustus 2007.
De gemeente [plaats] heeft een, als productie D bij conclusie van repliek in conventie/antwoord in reconventie overgelegde, notitie (de definitieve versie dateert van 20 mei 2008) vervaardigd, waarin zij haar positie bepaalt ten aanzien van de bestaande permanente bewoning van recreatieverblijven op, onder meer, de [adres 2]. Hierin is over de [adres 2] onder meer te lezen: “Duidelijk is dat de verblijfsrecreatieve terreinen rond de [C] (...) nooit conform de bestemming gebruikt zijn. Zij zijn altijd gebruikt voor permanente bewoning”.
In deze notitie heeft de gemeente vijf opties uitgewerkt, waarvan één, namelijk optie 5, voorziet in een situatie van gefaseerde legalisatie. Door aan de nieuwe bestemming woondoeleinden en de wijzigingsbevoegdheid voorwaarden te verbinden dat voormalige recreatieverblijven maar een beperkte omvang/hoogte mogen hebben, kan tegemoet worden gekomen aan het uitgangspunt dat het onderhavige gebied niet verder mag verstenen met ongewenste functies. Aldus de notitie (op bladzijde 26).
Uit een eerste reactie van de provincie en de VROM-inspectie bleek dat zij van mening zijn dat het vestigen van een woonbestemming nader onderzocht dient te worden. Of dit werkelijk kon hing af van een aantal factoren en voorwaarden (bladzijde 28).
De notitie eindigt met de conclusie dat de gemeente vanaf 2003 alles in het werk heeft gesteld om het streven om te komen tot een oplossing die voor de gemeente en de bewoners redelijk en billijk is, waar te maken. (...). Indien de gemeente haar streven, ondanks alle risico’s en consequenties toch een laatste kans wil geven, dan vormde optie 5 (gefaseerd legaliseren) de meest haalbare (bladzijde 34).
Op 15 december 2008 is op de website van de gemeente (productie 5 bij conclusie van dupliek in conventie/repliek in reconventie) onder meer de volgende informatie te lezen:
“Permanente bewoning recreatieterreinen misschien mogelijk.
VROM heeft geen zienswijze ingediend.
(...)
Er zijn ongeveer 300 andere zienswijzen ingediend.
(...)
De volgende fase (...) is dat de eigenaren hun recreatiewoningen gaan aanpassen aan o.a. het Bouwbesluit en brandveiligheidseisen.
(...)
Vervolg
De gemeente [plaats] zal de komende tijd alle ingediende zienswijzen ten aanzien van de inhoud van het ontwerpbestemmingsplan gaan beoordelen en opnemen in een zienswijzenrapportage. Deze rapportage zal tezamen met een voorstel tot aanpassingen van het bestemmingsplan ter vaststelling aan de gemeenteraad worden aangeboden. Vaststelling zal plaats vinden uiterlijk in het tweede kwartaal 2009. Tegen deze vaststelling staat beroep open bij de afdeling bestuursrechtspraak Raad van State. Tevens bestaat voor Gedeputeerde Staten en de Minister van VROM de mogelijkheid om een reactieve aanwijzing te geven. Er kan geen reactieve zienswijze worden gegeven, indien er een zienswijze is ingediend, tenzij er bij de vaststelling van het ontwerpbestemmingsplan wijzigingen zijn aangebracht.”
In het nieuwe Bestemmingsplan “[C]” dat in juni 2011 onherroepelijk is geworden, blijft voor de [adres 2] de bestemming “recreatie” gehandhaafd, maar het plan voorziet onder voorwaarden in de mogelijkheid van een gefaseerde bestemmingswijziging van recreatie naar wonen. Een verzoek daartoe dient het gehele terrein te betreffen en kan slechts door de grondeigenaar en/of alle bewoners worden gedaan. Vereist is dan onder meer dat de chalets (of andere woningen) voldoen aan de relevante bouwkundige voorwaarden van het Bouwbesluit. Voor de huidige bewoning in strijd met de bestemming is (in artikel 29) voorzien in een persoonsgebonden, dus niet overdraagbaar, overgangsrecht voor hen die aantoonbaar vanaf de peildatum 1 januari 2005 permanent en onafgebroken in het recreatieobject hebben gewoond, waarbij het object dient te gaan voldoen aan de minimale eisen van het Bouwbesluit wat betreft de eisen die worden gesteld aan een woonfunctie. Reeds verworven objectgebonden overgangsrechten worden gerespecteerd, zo blijkt uit onder meer de brief van de gemeente [plaats] van 16 april 2009 (prod. 3 zijdens [A] ten behoeve van het pleidooi in eerste aanleg). Daarnaast bestaat, los van het bestemmingsplan, de mogelijkheid van een persoonsgebonden ontheffing (met als peildatum 31 oktober 2003).