Gerechtshof Arnhem-Leeuwarden, 10-02-2015, ECLI:NL:GHARL:2015:912, 200.135.816-01

Tussen partijen is een koopovereenkomst gesloten met betrekking tot een woning

te [woonplaats 1] aan de [adres], [postcode], kadastraal bekend [perceel]

, groot 7 are. De woning is gebouwd in 1928. [appellante] was niet de laatste bewoner, maar heeft de woning uit de erfenis van haar ouders verkregen. [geïntimeerde] heeft de woning van [appellante] gekocht, gelijk [appellante] aan [geïntimeerde] de woning heeft verkocht voor een bedrag van € 85.000,-. De koopovereenkomst is door partijen op 5 en 6 januari 2009 getekend.

Artikel 5 van de koopovereenkomst luidt, voor zover van belang:

"5.1. De onroerende zaak zal aan koper in eigendom worden overgedragen in de staat waarin deze zich bij het tot stand komen van deze overeenkomst bevindt met alle daarbij behorende rechten en aanspraken, zichtbare en onzichtbare gebreken (...) (...)

Aan verkoper is niet bekend of de onroerende zaak verontreiniging bevat die ten nadele

strekt van het in lid 3 omschreven gebruik of die heeft geleid of zou kunnen leiden tot een verplichting tot schoning van de onroerende zaak, dan wel het nemen van andere maatregelen.

Voor zover aan verkoper bekend is in het verkochte geen ondergrondse tank voor het

opslaan van (vloei)stoffen aanwezig, wel septictank, welke is kortgesloten.

Aan koper is bekend dat in de onroerende zaak asbest is verwerkt.

(...) 5.5. Koper heeft het recht voor het passeren van de akte van levering het gekochte van binnen en van buiten te inspecteren. (...)

Artikel 20 van de koopovereenkomst luidt:

"Het is koper bekend dat de onroerende zaak oud is, wat betekent dat de eisen die aan de

bouwkwaliteit gesteld mogen worden aanzienlijk lager liggen dan bij nieuwe woningen. In afwijking van artikel 5.3. van deze koopakte en artikel 7:17 lid 1 en 2 BW komt het geheel of ten dele ontbreken van één of meer eigenschappen van de onroerende zaak voor normaal en bijzonder gebruik en het eventueel anders niet beantwoorden van de zaak van de overeenkomst voor rekening en risico van koper. Koper vrijwaart verkoper voor alle zichtbare en onzichtbare gebreken."

Na de overdracht is [geïntimeerde] begonnen met verbouw van de woning. Vervolgens

heeft hij een aantal gebreken geconstateerd. Bij brief van 15 mei 2009 schrijft hij aan [appellante],

voor zover van belang:

"Hierbij deel ik u mede, dat ik u hierbij aansprakelijk stel ten aanzien van de navolgende gebreken of tekortkomingen uwerzijds t. w.:

Uw man heeft mij verteld (...) dat er autowrakken in de oprit zitten (...) Mocht het zo zijn dat ik na het verwijderen van de oprit wel autowrakken tegen kom, dan zijn de kosten van het opruimen van de autowrakken en de eventuele verontreiniging voor uw rekening.

Tevens heb ik geconstateerd dat op de plaats van de afgebroken garage een smeerkelder heeft gezeten. Het grondwater was hier blauw gekleurd hetgeen betekent dat mogelijk de grond verontreinigd is. Mocht het zo zijn dat de grond verontreinigd is dan zijn ook deze kosten voor uw rekening.

Tijdens het afbreken van bepaalde delen van de woning heb ik in de slaapkamer beneden een ernstige bouwkundige fout ontdekt, t. w.: in de slaapkamer is een muur weggehaald welke een steunmuur was. De op deze muur rustende balk is niet met een ondersteuning opgevangen waarbij het dak is gaan zakken en de buitenmuur is gaan scheuren en delen van de binnenmuur loslaat. Over deze kwestie wil ik met u in overleg op welke wijze we dit probleem kunnen oplossen."

Bij brief van 3 augustus 2009 heeft de raadsman van [geïntimeerde] [appellante] in

gebreke en aansprakelijk gesteld met betrekking tot de door [geïntimeerde] gestelde gebreken.

Tevens is in deze brief aangegeven dat er asbest in de tuin is aangetroffen.

Bij brief van 25 augustus 2009 heeft de raadsman van [appellante] aansprakelijkheid

van de hand gewezen. Op deze brief is door de raadsman van [geïntimeerde] bij brief van

4 december 2006 gereageerd. In opdracht van [geïntimeerde] is vervolgens door de firma [X]

op 15 juli 2010 een zogeheten indicatief grondonderzoek op het terrein van de

woning verricht, waarover zij op 29 juli 2010 heeft gerapporteerd. In de rapportage staat

onder meer geschreven:

"Op aanwijs van de opdrachtgever zijn achter de woning een aantal gaten gegraven waarbij de aangetroffen asbestverdachte plaatmaterialen zijn verzameld (...)

Ter bepaling van de kwaliteit van de verkleurde grond is het grondmengsel geanalyseerd (...)

De analyse resultaten zijn beoordeeld aan de hand van de interventiewaarden zoals gepubliceerd in de Circulaire bodemsanering 2009 (...) De achtergrondwaarden geven het concentratie niveau aan waaronder sprake is van een duurzame bodemkwaliteit (...) De interventiewaarden geven aan wanneer deze functionele eigenschappen van de bodem ernstig zijn of dreigen te worden verminderd (...) Bij een geval van ernstige bodemverontreiniging moet de noodzaak tot spoedige sanering worden vastgesteld (...) Indien sprake is van spoedeisendheid dan moet het bevoegd gezag aangeven op welke

termijn de sanering dient plaats te vinden. Voor niet-spoedeisende gevallen van ernstige

bodemverontreiniging wordt geen tijdstip van uitvoering vastgesteld. Dat neemt echter niet weg dat op enig moment moet worden gesaneerd, bijvoorbeeld bij wijziging van de bestemming of herinrichting van het terrein. Hiernaast vermeldt de circulaire nog een waarde, die in het voor u liggende rapport wordt aangeduid als tussenwaarde(...). Overschrijding van deze waarde in een, verkennend of oriënterend onderzoek geeft aan dat een nader onderzoek naar de ernst en omvang van de verontreiniging noodzakelijk is. Overschrijdingen van de genoemde waarden worden als volgt

gekwalificeerd: (..)

Licht verhoogd: concentratie boven de achtergrond- of streefwaarde en lager dan de tussenwaarde

Matig verhoogd: concentratie gelijk aan of boven de tussenwaarde en lager dan de

interventiewaarde

Sterk verhoogd: concentratie gelijk aan of boven de interventiewaarde

Van de verzamelde asbestverdachte plaatmaterialen blijken drie soorten daadwerkelijk

asbesthoudend te zijn

(...) In het geanalyseerde grondmengmonster zijn (zeer) sterk verhoogde gehalten aan lood en barium, een matig verhoogd gehalte aan zink en licht verhoogde gehalten aan kobalt, koper, kwik, molybdeen, PAK, PCB en minerale olie gemeten. Onderhavig onderzoek betreft een eerste verkenning of daadwerkelijk sprake zou zijn van asbesthoudende plaatmateriaten op en in de bodem en of de verkleuring in de grond daadwerkelijk wijst op bodemverontreiniging. Met dit onderzoek zijn beide vragen bevestigend beantwoord en de gemeten waarden aan barium, lood en zink en het aantreffen van asbesthoudendplaatmateriaal in en op de bodem geven aanleiding tot het uitvoeren

van een verkennend en of nader bodemonderzoek. Bij dit onderzoek dient de gehele kavel te worden onderzocht ter bepaling van de kwaliteit van grond en grondwater."

Uit de bijlage bij de rapportage volgt dat zogeheten wit asbest (chrysotiel), bruin asbest

(amosiet) en blauw asbest (crocidoliet) in de tuin is aangetroffen.

Naar aanleiding van het rapport van [X] is tussen partijen nog

gecorrespondeerd. Het een en ander heeft niet geleid tot het erkennen van aansprakelijkheid

door [appellante].