Gerechtshof Arnhem-Leeuwarden, 03-07-2018, ECLI:NL:GHARL:2018:6114, 200.189.080/01
Gerechtshof Arnhem-Leeuwarden, 03-07-2018, ECLI:NL:GHARL:2018:6114, 200.189.080/01
Gegevens
- Instantie
- Gerechtshof Arnhem-Leeuwarden
- Datum uitspraak
- 3 juli 2018
- Datum publicatie
- 23 juli 2018
- ECLI
- ECLI:NL:GHARL:2018:6114
- Formele relaties
- Cassatie: ECLI:NL:HR:2020:141, Bekrachtiging/bevestiging
- Zaaknummer
- 200.189.080/01
Inhoudsindicatie
Mondelinge koopovereenkomst horecapand. Geschil over de vraag of besproken uiterlijke afnamedatum een fatale termijn inhoudt. Stelplicht en bewijslast rusten op koper. Hof oordeelt op grond van alle feiten en omstandigheden dat koper mocht aannemen dat de termijn geen fataal karakter had.
Uitspraak
GERECHTSHOF ARNHEM-LEEUWARDEN
locatie Leeuwarden
afdeling civiel recht, handel
zaaknummer gerechtshof 200.189.080/01
(zaaknummer rechtbank Noord-Nederland C/18/136560 / HA ZA 12-316)
arrest van 3 juli 2018
in de zaak van
[appellant] ,
wonende te [A] ,
appellant,
in eerste aanleg: gedaagde,
hierna: [appellant],
advocaat: mr. P. van Wijngaarden, kantoorhoudend te Groningen,
tegen
[geïntimeerde] ,
wonende te [B] ,
geïntimeerde,
in eerste aanleg: eiser,
hierna: [geïntimeerde],
advocaat: mr. M. Kremer, kantoorhoudend te Groningen.
1 Het geding in eerste aanleg
Voor het verloop van de procedure in eerste aanleg verwijst het hof naar de vonnissen die de rechtbank Noord-Nederland, locatie Groningen in deze zaak op 16 januari 2013, 28 augustus 2013, 19 maart 2014, 9 december 2015 en 20 april 2016 (weigering herstel) heeft gewezen.
2 Het geding in hoger beroep
[appellant] is bij dagvaarding van 7 maart 2016 in hoger beroep gekomen van de hiervoor genoemde vonnissen van 28 augustus 2013, 19 maart 2014 en 9 december 2015, waarna de volgende stukken zijn gewisseld/proceshandelingen hebben plaatsgevonden:
- memorie van grieven (met producties);
- akte niet dienen van memorie van antwoord;
- pleidooien door mrs. Kremer en J.S. Knot aan de zijde van [geïntimeerde] en door mr.
Van Wijngaarden aan de zijde van [appellant] . Aansluitend is arrest gevraagd.
3. De vaststaande feiten
In rechtsoverweging 2 (2.1 tot en met 2.11) van vonnis van 28 augustus 2013 heeft de rechtbank een aantal in deze zaak vaststaande feiten weergegeven. Hieromtrent bestaat geen geschil, behoudens voor zover [geïntimeerde] al in eerste aanleg heeft aangevoerd dat de koopovereenkomst waar het in deze zaak om gaat op 5 juli 2011 tot stand is gekomen en niet op 4 en 5 juli 2011 zoals in rov. 2.3 door de rechtbank is vastgesteld. Voorts is grief II en een aantal daarop voortbouwende grieven impliciet mede gericht tegen de eerste twee zinnen van rov. 2.3 en is grief I gericht tegen de laatste zin van rov 2.3. Met in achtneming daarvan en aangevuld met een enkel ander vaststaand feit, staan de navolgende feiten tussen partijen vast.
[geïntimeerde] is eigenaar van het pand aan de [a-straat] 17 te [A] , hierna aan te duiden als: het pand. De begane grond van het pand is ingericht als horecagelegenheid; op een bovenverdieping is een woonruimte ingericht.
In 2011 werd in het pand het Italiaanse restaurant [C] door de gelijknamige besloten vennootschap geëxploiteerd; op 10 mei 2011 is de besloten vennootschap gefailleerd.
In juni 2011 heeft [appellant] van de curator van [C] voor € 6.000,- de inventaris gekocht. Voorts heeft [appellant] aan de curator € 300,- voor de voorraden betaald en € 700,- voor goodwill.
Op hetzij 4 en 5 juli 2011, hetzij alleen 5 juli 2011 hebben [geïntimeerde] en [appellant] besprekingen gevoerd omtrent aankoop door [appellant] van het pand. Door partijen werd overeenstemming bereikt over een door [appellant] te betalen koopsom van € 470.000,- en levering uiterlijk december 2011. Bij het gesprek op 5 juli 2011 was van de zijde van [geïntimeerde] diens accountant [D] (hierna: [D] ) aanwezig. Er werd niets schriftelijk vastgelegd, ook niet bij of na een nadere bespreking tussen partijen op 15 juli 2011.
Verder werd begin juli 2011 tussen partijen overeengekomen dat [appellant] het pand terstond in gebruik zou nemen, tegen voldoening van 'sleutelgeld' ten bedrage van € 2.500,- per maand.
[appellant] heeft een aanvang gemaakt met (her)inrichting en verbouwing van het pand. Bij schrijven van 17 november 2011 wees [D] [appellant] op de afspraak dat het pand in 2011 zou worden afgenomen. [appellant] werd verzocht schriftelijk te bevestigen dat hij daadwerkelijk zou nakomen.
Op 6 december 2011 heeft een gesprek tussen partijen plaatsgevonden, waarbij aan de zijde van [geïntimeerde] de heer [D] aanwezig was en aan de zijde van [appellant] de heer
[E] . Van dit gesprek is een geluidsopname gemaakt.
In december 2011 ontwikkelde de dochter van [geïntimeerde] plannen om in het pand een Italiaans restaurant onder de naam [F] te exploiteren. Deze plannen hebben uiteindelijk geen doorgang gevonden.
Op 29 december 2011 schreef de advocaat van [geïntimeerde] aan [appellant] :
Tot mij wendde zich de heer [geïntimeerde] , wonende te [B] , die mij verzocht u aan te schrijven in verband met het volgende.
Tussen u en cliënt is begin juli 2011 een koopovereenkomst tot stand gekomen met betrekking tot de verkoop en koop van het pand aan de [a-straat] 17 te [A] . Overdracht van het pand heeft echter tot op heden niet plaatsgevonden.
Uit de (recent) tussen partijen gevoerde gesprekken, al dan niet in aanwezigheid van de heer [D] , accountant, komt naar voren dat u enerzijds erkent dat een koopovereenkomst tot stand is gekomen waarin een levering vóór het einde van het jaar is voorgeschreven, doch anderzijds stelt dat in de overeenkomst een (mondeling) financieringsvoorbehoud zou zijn gemaakt. Dat laatste betwist cliënt, alsook de heer [D] , die daaromtrent zou kunnen en willen getuigen.
Hoe dit ook zij, vaststaat dat u inmiddels te kennen hebt gegeven niet in staat te zijn om in 2011 af te nemen. U hebt echter nagelaten om het beweerdelijke financieringsvoorbehoud in te roepen. Integendeel, u heeft verzocht om het pand over enkele maanden alsnog af te mogen nemen. Cliënt heeft daar in uw richting afwijzend op gereageerd. Van cliënt begreep ik voorts dat u inmiddels het tussentijdse gebruik van het pand minnelijk hebt beëindigd.
Uit uw mededelingen heeft cliënt moeten afleiden dat u tekort zult schieten in de nakoming van de gesloten koopovereenkomst. Ten gevolge daarvan bent u in verzuim. Namens cliënt roep ik op grond daarvan hierbij de buitengerechtelijke ontbinding in van voornoemde koopovereenkomst en stel u aansprakelijk voor alle schade die cliënt heeft geleden, nog altijd lijdt en nog zal lijden ten gevolge van de ontbinding.
Met betrekking tot de ontbindingsschade, voornoemd, kan ik u berichten dat cliënt vooralsnog bereid is genoegen te nemen met een schadevergoeding ter hoogte van 10% van het aankoopbedrag dat wil zeggen € 47.000,= te vermeerderen met de wettelijke rente daarover vanaf heden tot aan de dag der betaling.
Hierbij sommeer ik u om binnen 7 dagen na dagtekening dezes over te gaan tot betaling van voornoemd bedrag (...)".
[appellant] heeft het pand niet afgenomen. Tot een minnelijke regeling tussen partijen is het niet gekomen; [appellant] heeft geen schadevergoeding voldaan aan [geïntimeerde] .
Vanaf maart 2012 is het pand verhuurd aan de heer [G] , die er het restaurant [H] exploiteert.
[geïntimeerde] is nog steeds eigenaar van het pand.
4 Het geschil en de beslissing in eerste aanleg
[geïntimeerde] heeft [appellant] gedagvaard en (na eisvermeerdering) gevorderd, verkort weergegeven:
1. een verklaring voor recht dat [appellant] in de uitvoering van de koopovereenkomst toerekenbaar tekort geschoten is,
2. een verklaring voor recht dat de koopovereenkomst bij brief van 29 december 2011 buitengerechtelijk is ontbonden, althans ontbinding van die overeenkomst door de rechtbank,
3. veroordeling van [appellant] om € 140.000,- te betalen, te vermeerderen met wettelijke rente vanaf 5 januari 2012, tot aan de dag der algehele voldoening,
4. veroordeling van [appellant] om € 5.000,- te betalen, te vermeerderen met de wettelijke handelsrente vanaf 29 juni 2012, tot aan de dag der algehele voldoening en
5. veroordeling van [appellant] in de proceskosten, te vermeerderen met rente vanaf 14 dagen na datum vonnis.
[appellant] heeft verweer gevoerd en heeft in reconventie (na wijziging van eis) gevorderd, samengevat, primair veroordeling van [geïntimeerde] om aan [appellant] te voldoen een schadevergoeding van € 23.585,77, te vermeerderen met de wettelijke rente vanaf 29 december 2011, althans 2 januari 2012, tot aan de dag der algehele voldoening en subsidiair vernietiging van de koopovereenkomst op grond van bedrog en betaling van € 5.000,-, vermeerderd met wettelijke rente vanaf 7 september 2011.
De rechtbank heeft in het bestreden vonnis van 9 december 2015 de vorderingen van [geïntimeerde] toegewezen en die van [appellant] afgewezen, met veroordeling van [appellant] in de kosten van het geding in conventie en in reconventie.