Gerechtshof Arnhem-Leeuwarden, 14-12-2021, ECLI:NL:GHARL:2021:11395, 200.278.286
Gerechtshof Arnhem-Leeuwarden, 14-12-2021, ECLI:NL:GHARL:2021:11395, 200.278.286
Gegevens
- Instantie
- Gerechtshof Arnhem-Leeuwarden
- Datum uitspraak
- 14 december 2021
- Datum publicatie
- 16 december 2021
- ECLI
- ECLI:NL:GHARL:2021:11395
- Zaaknummer
- 200.278.286
Inhoudsindicatie
Beklamelverwijt ongegrond. Wederpartij wist ook dat koper geen garantie had van haar financier. Geen gerechtvaardigd vertrouwen op schijn van kredietwaardigheid. Matiging boete voor de vennootschap.
Uitspraak
locatie Arnhem
afdeling civiel recht, handel
zaaknummer gerechtshof 200.278.286
(zaaknummer rechtbank Midden-Nederland, zittingsplaats Utrecht: NL18.19882)
arrest van 14 december 2021
in de zaak van
de besloten vennootschap met beperkte aansprakelijkheid
SVDT Holding B.V.,
gevestigd te Bergen (Noord-Holland),
appellante,
in eerste aanleg: eiseres,
hierna: SVDT,
advocaat: mr. W. Plessius,
tegen:
1. de besloten vennootschap met beperkte aansprakelijkheid
MeerSaam B.V.,
gevestigd te Heeswijk-Dinther,
2. de besloten vennootschap met beperkte aansprakelijkheid
Zeker Bouwen Holding B.V.,
gevestigd te Heeswijk-Dinther,
3. de besloten vennootschap met beperkte aansprakelijkheid
[geïntimeerde3] Management B.V.,
gevestigd te Uden,
4. de besloten vennootschap met beperkte aansprakelijkheid
P3J Holding B.V.,
gevestigd te ’s-Hertogenbosch,
5. [geïntimeerde5] ,
wonende te [woonplaats1] ,
6. [geïntimeerde6] ,
wonende te [woonplaats2] ,
7. [geïntimeerde7] ,
wonende te [woonplaats3] ,
geïntimeerden,
in eerste aanleg: verweerders,
hierna: MeerSaam c.s.,
advocaat: mr. B.F.H.L. van Campfort.
1 Het verdere verloop van het geding in hoger beroep
Voor het verloop van de procedure tot 30 maart 2021 verwijst het hof naar het arrest dat op die datum is gewezen. Ter uitvoering van dat arrest heeft op 20 oktober 2021 een meervoudige mondelinge behandeling plaatsgevonden, waarvan proces-verbaal is opgemaakt. Daarbij zijn van de zijde van SVDT spreeknotities overgelegd.
Partijen hebben arrest gevraagd op het voorafgaand aan de zitting toegezonden procesdossier, aangevuld met het proces-verbaal van de comparitie. Vervolgens is nog een brief ontvangen van de advocaat van SVDT d.d. 12 november 2021 met opmerkingen naar aanleiding van het proces-verbaal. Het hof ziet daarin geen reden om niet uit te gaan van de juistheid van het proces-verbaal. Het in genoemde brief genoemde “vaart willen maken door SVDT”, waarover inderdaad ter zitting is gesproken, zal het hof echter in de beoordeling meewegen.
2 De vaststaande feiten
SVDT drijft een onderneming die zich onder andere bezig houdt met de handel in onroerende zaken. MeerSaam B.V. (verder: MeerSaam) is in 2015 opgericht. De bestuurders van MeerSaam zijn Zeker Bouwen Holding B.V., [geïntimeerde3] Management B.V. en P3J Holding B.V. (geïntimeerden 2, 3 en 4). Van die vennootschappen zijn respectievelijk [geïntimeerde5] , [geïntimeerde6] en [geïntimeerde7] (geïntimeerden 5, 6 en 7) de bestuurders. [geïntimeerde5] , [geïntimeerde6] en [geïntimeerde7] hebben op enig moment het plan opgevat om zich via MeerSaam te richten op de realisatie van betaalbare huisvesting voor senioren. MeerSaam was op dat moment een lege vennootschap.
In maart 2016 kwam MeerSaam in contact met Syntrus Achmea Real Estate & Finance B V (verder: Syntrus Achmea). Tussen MeerSaam en Syntrus Achmea is gesproken over een samenwerking, in die zin dat Syntrus Achmea geld aan MeerSaam ter beschikking zou stellen voor de realisatie van haar hiervoor genoemde doel.
In oktober 2016 kwam het project Wolfaertstate te Nieuwegein op de weg van MeerSaam, een kantoorgebouw gelegen aan de Zoomstede 1 tot en met 11 te Nieuwegein (hierna: het pand) dat door SVDT te koop werd aangeboden. MeerSaam heeft dat pand onder de aandacht gebracht van Syntrus Achmea, in de persoon van de heer [naam1] . Op 1 december 2016 heeft een bezichtiging van het pand plaatsgevonden, waarbij ook de heer [naam1] aanwezig was.
Na een aantal biedingen, waarbij SVDT werd vertegenwoordigd door Boatex Beheer (hierna: Boatex), bereikten MeerSaam en SVDT overeenstemming over een koopprijs van € 2.450.000.
Op 6 maart 2017 verstuurde Boatex een e-mail aan MeerSaam, met de volgende inhoud:
“(...). De directie van SVDT Holding BV is akkoord onder de voorwaarde dat zij rechtstreeks vanuit Achmea bericht ontvangen dat zij het geld fourneren voor afname.
Daar jullie zelf aangeven hebben niet in staat zijn ook maar een aanbetaling te doen voor deze transactie wilt de directie van SVDT Holding BV iets meer comfort/vertrouwen krijgen dat er wel middelen zijn dat er afgenomen kan worden (...)”.
Op 7 maart 2017 verstuurde Boatex een e-mail aan MeerSaam, met de volgende inhoud:
“(...) Eigenaar ontvangt graag uiterlijk voor a.s. vrijdag 14:00 uur een schriftelijke bevestiging vanuit Achmea dat zij garant staan voor de gelden die nodig zijn voor de koopsom (en de verwervingskosten) van het gebouw (...)
Indien dit niet tijdig overlegd kan worden bieden wij een alternatief dat wij Meersaam per optieperiode van 1 maand (en bij vooruitbetaling) een bedrag ad EUR 15.000,= in rekening brengen, startend voor de maand maart 2017.
Indien beide opties haalbaar [het hof leest: onhaalbaar] zijn acht verkoper zich na a.s. vrijdag 14:00 uur zich volledig vrij het pand aan andere partijen aan te bieden.(...)”.
Hierop wordt door MeerSaam in een e-mail van 8 maart 2017 als volgt gereageerd:
“(...) Het project wordt door MeerSaam bv ontwikkeld en afgenomen door Syntrus Achmea. Syntrus Achmea en MeerSaam zijn druk bezig het project uit te werken voor de toekomstige afname van het project Zoomstede 1-11 te Nieuwegein.
In deze fase mag en zal Syntrus Achmea geen enkele toezegging of uitspraak doen aan een verkopende partij. MeerSaam zal als vervolg hierop ook geen enkele toezegging doen anders dan ons aanbod van 2 maart 2017.”
Boatex heeft dat bericht diezelfde dag doorgestuurd naar SVDT, onder de toevoeging:
“De ‘uitleg’..”.
Vervolgens is op 30 maart 2017 de koopovereenkomst gesloten met betrekking tot het pand. De koopakte is opgesteld door een advocaat die door SVDT is ingeschakeld. Op grond van die overeenkomst diende MeerSaam uiterlijk 10 mei 2017 een waarborgsom van € 245.000 te storten. De overdrachtsdatum is bepaald op 31 mei 2017. In de overeenkomst is verder bepaald dat bij ontbinding wegens niet nakoming de nalatige partij een boete aan de andere partij zal zijn verschuldigd van 10% van de koopprijs, dus een bedrag van € 245.000. In het koopcontract is opgenomen dat geen financieringsvoorbehoud is overeengekomen en dat de koper zich van de gevolgen daarvan bewust is.
MeerSaam heeft aan Boatex/SVDT laten weten dat Syntrus Achema zich heeft teruggetrokken als financier voor het pand. MeerSaam is op zoek gegaan naar een (andere) financier en is zo in contact gekomen met de heer [naam2] van Cornelis Huygens Projecten B.V. (hierna: CHP). Op 9 mei 2017 hebben de heren [geïntimeerde6] en [geïntimeerde5] , vergezeld van de heer [naam2] , een bespreking gehad met de heer [naam3] (namens Boatex) en [naam4] (bestuurder van SVDT). Dat gesprek is op niets uitgelopen.
Op diezelfde 9 mei 2017 heeft SVDT MeerSaam in gebreke gesteld.
MeerSaam heeft aan CHP voorstellen gedaan voor uitwerking van het project. CHP zag daar echter van af.
SVDT heeft de koopovereenkomst ontbonden en aanspraak gemaakt op betaling van de boete van 10% van de koopsom: € 245.000.
Op 5 juli 2017 heeft SVDT het pand aan CHP verkocht voor € 2.430.000.
3 De vorderingen en de beslissing van de rechtbank
Kort gezegd vordert SVDT betaling van de boete van € 245.000 van MeerSaam op grond van toerekenbare tekortkoming en van de andere geïntimeerden op grond van bestuurdersaansprakelijkheid. De rechtbank heeft de vordering tegen MeerSaam toegewezen, echter met matiging van de boete tot € 75.000,-, vermeerderd met rente, proceskosten en nakosten. De vordering tegen de andere geïntimeerden heeft de rechtbank afgewezen, met veroordeling van SVDT in hun proceskosten en nakosten.