Gerechtshof Arnhem-Leeuwarden, 30-03-2021, ECLI:NL:GHARL:2021:3082, 200.238.772

2.1.

Het hof gaat in hoger beroep uit van de volgende feiten.

2.2

[appellant1] en/of [appellant2] hebben in twee panden aan de [adres1] en de [adres2] in [woonplaats2] een onderneming uitgeoefend. Deze panden worden hierna gezamenlijk ook wel het gehuurde genoemd. In het gehuurde was op de begane grond een horecacomplex aanwezig, dat bestond uit een bar-discotheek, een café-restaurant en een speelzaal. Boven het horecacomplex, op de eerste en tweede verdieping, waren kamers en appartementen aanwezig.

2.3

Het gehuurde was tot 1 maart 2005 eigendom van P.K. Holding B.V. (hierna: PK Holding).

2.4

Op 6 juni 2001 zijn door de politie in het café-restaurant drugs aangetroffen. In verband hiermee zijn onder meer [appellant1] en [appellant2] bij vonnis van 2 december 2003 van de rechtbank Gelderland strafrechtelijk veroordeeld.

2.5

Naar aanleiding van het strafrechtelijk onderzoek heeft de inspecteur van de Belastingdienst dat jaar een onderzoek ingesteld naar de inkomsten van [appellant2] .

2.6

Op 2 augustus 2002 is de volledige inventaris van de horecaonderneming executoriaal verkocht.

2.7

1. De verhuur vindt plaats met contractuele toestemming van eigenaar P.K. Holding BV (...)

2. De huur van betreffende panden zal worden voldaan aan de vertegenwoordiger van P.K. Holding B.V., aan de heer [naam1] voornoemd.

3. (...)

Partijen komen verder overeen dat huurder, de kosten die voortvloeien uit betreffende panden, zijn ten laste van de huurder. De verhuurder is verder verschoond van alle verplichtingen die op de voornoemde panden rusten.”

2.8

Medio 2004 zijn [appellant1] en/of [appellant2] begonnen met verbouwingswerkzaamheden in het horecagedeelte van het gehuurde.

2.9

Op 25 augustus 2004 is er een gecoördineerde handhavingsactie geweest in het pand waarin de onderneming was gevestigd. Die dag heeft de Ontvanger van de Belastingdienst beslag gelegd op de inventaris van de horecagelegenheden. De in beslag genomen inventaris is op 30 september 2004 verkocht.

2.10

Bij besluit van 30 augustus 2004 hebben Burgemeester en Wethouders van de gemeente Winterswijk (hierna: de gemeente) aangekondigd bestuursdwang toe te passen en een gedeelte van de bovenverdieping (eerste verdieping, achterzijde, linker compartiment) te sluiten wegens een brandgevaarlijke situatie en strijd met voorschriften uit de Bouwverordening, het Bouwbesluit en de bepalingen van de Woningwet.

2.11

Op 26 september 2004 hebben PK Holding en [appellante3] een stuk getekend waarin onder meer is vermeld dat “ten gevolge van afkeuring van het pand aan het [adres1] door de gemeente Winterswijk een verlaagde huurprijs betaald zal worden, deze ter compensatie van verbouwingskosten welke geheel voor rekening huurder komen.” Partijen zijn daarom een verlaagde huurprijs van € 1.200,00 per maand met ingang van 1 oktober 2004 overeengekomen. Verder is in het stuk vermeld: “Huurder neemt kosten verbouwing op zich”.

2.12

Op 1 maart 2005 is De Woonplaats eigenaar van het gehuurde geworden na verkoop aan haar door PK Holding. De Woonplaats heeft op 4 maart 2005 het gehuurde ontoegankelijk gemaakt door deur- en raamopeningen dicht te timmeren.

2.13

Op 27 mei 2005 heeft de Brandweer veiligheidsregio Noord- en Oost-Gelderland (hierna: de brandweer) een onderzoek ingesteld in het gehuurde. De brandweer heeft de resultaten van dit onderzoek vastgelegd in een op 5 september 2005 door de gemeente ontvangen rapportage. In het rapport is onder meer vermeld wat er in het horecagedeelte nog moet gebeuren op het gebied van brandveiligheid. In het rapport worden onder meer genoemd de noodzaak om op diverse plaatsen zelfsluitende, rookwerende deuren aan te brengen, het onderzoeken van de brand-/rookwerendheid van twee nieuwe glaspuien en het aanpassen van de sluiting van twee buitendeuren.

2.14

In een op 28 oktober 2005 door Burgemeester en Wethouders van de gemeente aan De Woonplaats verzonden brief is onder meer het volgende vermeld:

-

Tijdens het bezoek was het gebouw in de verbouwfase (...).

-

Van de aangetroffen verbouwingen en werkzaamheden waren geen tekeningen of bouwvergunningen aanwezig.

-

Hoewel het pand in zijn geheel niet zodanig onveilig is, dat er reden is voor een bewoningsverbod, is het pand niet overal bewoonbaar. (...)

-

Na dossieronderzoek is gebleken dat veel van de reeds voltooide verbouwingen zonder vergunningen en zonder overleg met de afdeling Vergunningen van de gemeente Winterswijk zijn gebouwd en daardoor in strijd met artikel 40 van de Woningwet zijn. (...)

2.15

[appellant2] heeft op 8 november 2005 een bouwvergunning aangevraagd voor het verbouwen van het gehuurde. Burgemeester en Wethouders van de gemeente hebben besloten de aanvraag buiten behandeling te laten in verband met het ontbreken van diverse benodigde gegevens. Dit besluit is op 6 januari 2006 verzonden.

2.16

Op 12 april 2006 heeft in opdracht van Burgemeester en Wethouders van de gemeente een nadere controle plaatsgevonden in het kamerverhuurgedeelte van het gehuurde door [naam2] van het bedrijf Imotep (hierna: Imotep).In het rapport is de eerste verdieping onderverdeeld in vier wooneenheden (“Wonen 1 tot en met 4”) en vijf logies (Logies 1 tot en met 5). De tweede verdieping is onderverdeeld in vijf wooneenheden (Wonen 5 tot en met 9). Ten aanzien van Wonen 1 is onder meer vermeld dat:

- de staalconstructie van de begane grond ter plaatse van de toegang van het kantoor brandwerend moet worden bekleed;

- de betontrap niet voldoet;

- er niet overal aarding is doorgezet tot de eindpunten;

- de boven elkaar gelegen glazen delen en het glazen deel in de daken de weerstand tegen branddoorslag en brandoverslag niet halen;

- er moet worden gedacht aan brandwerend glas en/of vlamombuiging door een daarvoor geschikte luifel;

- er aandacht moet worden besteed aan doorvoeren die door de vloer tussen de begane grond en de 1e verdieping lopen;

- vlamdoorslag moet worden voorkomen door alle doorvoeren tussen de subbrand-compartimenten te voorzien van brandkleppen of brandmanchetten en bij kleinere doorsneden met brandwerende kit;

- er rookmelders moeten worden geplaatst die voldoen aan de primaire inrichtingseisen van de NEN 2555 (op het lichtnet aangesloten, niet ioniserende rookmelders met een noodstroomvoorziening);

- er te weinig vluchtroutes zijn en dat de wel aanwezige vluchtroutes niet voldoen aan

de vereiste afmetingen en overige voorschriften;

- er brandslanghaspels moeten worden aangebracht om een beginnende brand te kunnen bestrijden;

- de vluchtroutes moeten worden voorzien van pictogrammen;

- overal geldt dat de naadafwerking en aansluitingen van de gipsplaten aandacht verdienen;

- de uitvoering van leidingschachten in underlaymentmateriaal niet voldoet.

Voor de andere wooneenheden en logies gold, voor zover die toegankelijk waren, deels hetzelfde en werden deels nog andere zaken opgemerkt.

2.17

De (voormalig) administrateur van [appellante3] , Accountancy Consultancy Associatie (hierna: ACA) heeft bij faxbericht van 1 november 2006 aan haar (voormalig) gemachtigde een berekening gestuurd van de gederfde huurinkomsten van het kamerverhuurbedrijf. ACA schrijft in dit bericht dat de gerealiseerde omzet is ontleend aan de financiële administratie, welke correspondeert met de kas- en bankadministratie. In de berekening is opgenomen dat de huuropbrengst uit de verhuur van kamers/appartementen “normaal” € 83.200,00 zou bedragen. De gerealiseerde omzet bedroeg volgens deze berekening over het hele jaar 2005 een bedrag van € 59.813,00 en over de eerste negen maanden van het jaar 2006 € 31.264,00.

2.18

Op 13 november 2006 heeft De Woonplaats, na een verkregen vonnis van de kantonrechter, de panden laten ontruimen, waarna ze zijn gesloopt. De exploitatie van de horecaonderneming was ten tijde van de sloop nog niet hervat.

2.19

Op 26 april 2007 heeft de firma Kleissen & Partners (hierna: Kleissen) een rapport over een technische analyse van de panden uitgebracht aan de Woonplaats. Volgens dit rapport zijn de panden tijdens de ontruiming op 13 november 2006 opgenomen. In het rapport is vermeld dat de verbouwkosten van het pand geraamd worden op € 840.500,00 (excl. btw).

2.20

In hoger beroep is bij arrest van 28 juli 2009 van het gerechtshof Arnhem het onder 2.18 genoemde vonnis van de kantonrechter vernietigd. Het hof heeft vervolgens voor recht verklaard dat [appellant1] en [appellant2] huurders zijn van het pand. Verder is De Woonplaats veroordeeld tot vergoeding van schade aan [appellanten] , nader op te maken bij staat, ten gevolge van het niet eerbiedigen van zowel de huurovereenkomst tussen [appellant1] en [appellant2] enerzijds en De Woonplaats anderzijds als de onderhuurovereenkomst tussen [appellant1] en/ of [appellant2] enerzijds en [appellante3] anderzijds.

2.21

Op 1 mei 2010 heeft [naam3] , taxateur van horecabedrijven, handelend onder de naam AW Horeca Makelaars (hierna: AW Horeca), in opdracht van [appellanten] de horecabedrijfexploitatie en de rendement- en inkomstenderving gedurende de jaren 2006 t/m 2010 als gevolg van het verbreken van de huurovereenkomst gewaardeerd.

2.22

Op 1 mei 2015 heeft [naam4] , verbonden aan Van de Weerd Taxaties B.V., handelend onder de naam Van de Weerd Horecamakelaardij (hierna: Van de Weerd) op verzoek van De Woonplaats een adviesrapport ter zake de schade uitgebracht.

2.23

In de periode dat [appellant1] en/of [appellant2] de onderneming dreven, hebben zij geen aangifte gedaan van de daaruit verkregen inkomsten. Ook hebben zij nimmer aangifte omzetbelasting gedaan.