Gerechtshof Arnhem-Leeuwarden, 05-01-2021, ECLI:NL:GHARL:2021:74, 19/01475 en 19/01476
Gerechtshof Arnhem-Leeuwarden, 05-01-2021, ECLI:NL:GHARL:2021:74, 19/01475 en 19/01476
Gegevens
- Instantie
- Gerechtshof Arnhem-Leeuwarden
- Datum uitspraak
- 5 januari 2021
- Datum publicatie
- 15 januari 2021
- ECLI
- ECLI:NL:GHARL:2021:74
- Zaaknummer
- 19/01475 en 19/01476
Inhoudsindicatie
Wet Woz. Waardevaststelling winkelruimte.
Uitspraak
Locatie Arnhem
nummers 19/01475 en 19/01476
uitspraakdatum: 5 januari 2021
Uitspraak van de vierde meervoudige belastingkamer
op het hoger beroep van
[X] te [Z] (hierna: belanghebbende)
tegen de uitspraak van de rechtbank Midden-Nederland van 22 oktober 2019, nummers UTR 18/5089 en UTR 18/5100, in het geding tussen belanghebbende en
de heffingsambtenaar van de Belastingsamenwerking gemeenten & hoogheemraadschap Utrecht (hierna: de heffingsambtenaar)
1 Ontstaan en loop van het geding
De heffingsambtenaar heeft ten aanzien van belanghebbende bij beschikking van 31 mei 2018 op grond van de Wet waardering onroerende zaken (hierna: de Wet WOZ) de waarde van de onroerende zaak [a-straat] 12 (inclusief nummer 18), per waardepeildatum 1 januari 2016 en naar de toestand op die datum, voor het jaar 2017 vastgesteld op € 348.000. Tegelijk met deze beschikking is de aanslag onroerendezaakbelasting 2017 (OZB) voor eigenaren/gebruikers van niet-woningen ten bedrage van € 2.033,37 aan belanghebbende opgelegd alsmede de aanslag watersysteemheffing ten bedrage van € 91,18.
De heffingsambtenaar heeft ten aanzien van belanghebbende bij beschikking van 31 mei 2018 op grond van de Wet WOZ de waarde van de onroerende zaak [a-straat] 12 (inclusief nummer 18), per waardepeildatum 1 januari 2017 en naar de toestand op die datum, voor het jaar 2018 vastgesteld op € 355.000. Tegelijk met deze beschikking is aan belanghebbende de aanslag OZB 2018 voor eigenaren/gebruikers van niet-woningen ten bedrage van € 2.036,29 opgelegd alsmede de aanslag watersysteemheffing ten bedrage van € 93,37.
Na daartegen gemaakte bezwaren, heeft de heffingsambtenaar bij in afzonderlijke geschriften vervatte uitspraken op bezwaar, de bezwaren van belanghebbende ongegrond verklaard.
Belanghebbende is tegen die uitspraken in beroep gekomen bij de rechtbank Midden-Nederland (hierna: de Rechtbank). De Rechtbank heeft de beroepen ongegrond verklaard.
Belanghebbende heeft tegen de uitspraak van de Rechtbank hoger beroep ingesteld. De heffingsambtenaar heeft een verweerschrift ingediend.
Het onderzoek ter (digitale) zitting heeft plaatsgevonden op 21 september 2020 te Arnhem. Daarbij zijn verschenen en gehoord mr. [B] als gemachtigde van belanghebbende en [C] namens de heffingsambtenaar, bijgestaan door [D] RT (taxateur).
Van het verhandelde ter zitting is een proces-verbaal opgemaakt dat aan deze uitspraak is gehecht.
2 De vaststaande feiten
Belanghebbende is eigenaar en gebruiker van de onroerende zaak [a-straat] 12 te [A] . Het betreft een in rond 1900 gebouwd winkelpand, gelegen in [E] (ligging B2) waarin een bloemenwinkel is gevestigd. Het object bestaat uit een bloemenstal, werkplaats, winkel/showroom en kantoor.
De heffingsambtenaar heeft ter onderbouwing van de door hem in beroep en hoger beroep verdedigde waarden een taxatieverslag van 2 juli 2019 van de onroerende zaak overgelegd, opgesteld door [D] (taxateur). De taxateur heeft de waarde van de onroerende zaak, op basis van de huurwaardekapitalisatiemethode en uitgaande van een verhuurbaar vloeroppervlak van 225 m2 als volgt vastgesteld:
Voor de waardepeildatum 01-01-2016:
|
v.v.o. |
huur per m2 |
huurwaarde |
kapitalisatiefactor |
waarde |
|
225 m2 |
€ 155 |
€ 34.875 |
10,0 |
€ 348.750 |
Als referentie-objecten heeft de heffingsambtenaar daarbij de navolgende verkopen gebruikt:
|
Object |
bouwjaar |
ligging |
v.v.o. m2 |
datum |
koopsom |
|
[b-straat] 617 te [A] |
1972 |
B2 |
101 |
14-11-2017 |
€ 147.000 |
|
[c-straat] 414A te [A] |
1930 |
B2 |
155 |
26-08-2016 |
€ 259.400 |
|
[d-straat] 6A te [A] |
1935 |
B1 |
125 |
26-10-2015 |
€ 275.000 |
Voor de waardepeildatum 01-01-2017:
|
v.v.o. |
huur per m2 |
huurwaarde |
kapitalisatiefactor |
waarde |
|
225 m2 |
€ 155 |
€ 34.875 |
10,2 |
€ 355.725 |
Als referentie-objecten heeft de heffingsambtenaar daarbij de navolgende verkopen gebruikt:
|
Object |
bouwjaar |
ligging |
v.v.o. m2 |
datum |
koopsom |
|
[b-straat] 617 te [A] |
1972 |
B2 |
101 |
14-11-2017 |
€ 147.000 |
|
[c-straat] 414A te [A] |
1930 |
B2 |
155 |
26-08-2016 |
€ 259.400 |
|
[e-straat] 64 [A] |
1909 |
B1 |
145 |
19-05-2016 |
€ 395.000 |
Uit de verkopen van de referentie-objecten heeft de heffingsambtenaar aan de hand van een marktanalyse een (theoretische) huurwaarde voor de referentie-objecten berekend, en daaruit en uit de gerealiseerde verkoopprijs een kapitalisatiefactor.
Ter ondersteuning van de door de heffingsambtenaar gehanteerde markthuurwaarden heeft hij een overzicht van huurgegevens van de gemeente Utrecht overgelegd, waarin – onder meer – zijn opgenomen de huurprijzen van een viertal objecten gelegen aan de [c-straat] te [A] welke tot stand zijn gekomen in de periode 2016-2017. De oppervlakte van die objecten varieert van 65 m2 tot 105 m2 en de huurprijzen van € 148/ m2 tot € 205/ m2. Van deze vier objecten zijn geen verdere objectgegevens vermeld. Verder heeft de heffingsambtenaar een kopie van een publicatie van de [a-bank] met het opschrift “ [F] ” overgelegd, met daarin opgenomen een aantal globale huurgegevens voor winkelruimte in – onder meer – een aantal straten in de stad [A] .
3 Het geschil, de standpunten en conclusies van partijen
In geschil is of de vastgestelde waarden van de onroerende zaak op de hiervoor bedoelde waardepeildata te hoog zijn. Meer in het bijzonder is in hoger beroep nog in geschil of de door de heffingsambtenaar gehanteerde oppervlakte van de onroerende zaak juist is, of de heffingsambtenaar voldoende rekening heeft gehouden met het gebruik van de onroerende zaak en of de door de heffingsambtenaar gebruikte referentie-objecten voldoende vergelijkbaar zijn.
Naar de mening van belanghebbende zijn de vastgestelde waarden op de verschillende waardepeildata te hoog. Het perceel is volgens belanghebbende 137 m2 groot en niet 225 m2, zoals de heffingsambtenaar stelt. Verder is de onroerende zaak – aldus belanghebbende – ten onrechte geheel gewaardeerd als winkel.
De heffingsambtenaar heeft de stellingen van belanghebbende gemotiveerd bestreden. Hij stelt dat de oppervlakte terecht is vastgesteld op 225 m2 en dat de onroerende zaak eveneens terecht geheel is gewaardeerd als winkelruimte.
Beide partijen hebben voor hun standpunt voorts aangevoerd wat is vermeld in de van hen afkomstige stukken. Daaraan hebben zij ter zitting toegevoegd hetgeen is vermeld in het proces-verbaal van de zitting.
Belanghebbende concludeert tot vernietiging van de uitspraak van de Rechtbank en van de uitspraken van de heffingsambtenaar en tot vermindering van de voor de waardepeildatum 1 januari 2016 vastgestelde waarde van de onroerende zaak naar € 335.000, en tot vermindering van de voor de waardepeildatum 1 januari 2017 vastgestelde waarde van de onroerende zaak naar € 339.000, met overeenkomstige vermindering van de aanslagen OZB en watersysteemheffing.
De heffingsambtenaar concludeert tot bevestiging van de uitspraak van de Rechtbank.