Gerechtshof Arnhem-Leeuwarden, 08-02-2022, ECLI:NL:GHARL:2022:993, 200.301.658/01

Rashara heeft met ingang van 1 september 2017 voor de duur van vijf jaren aan [geïntimeerde] verhuurd de winkelruimte van circa 200 m2 te [plaats] aan de [adres] . De huurprijs bedroeg laatstelijk € 1.151,53 per maand.

In de tussen partijen opgemaakte huurovereenkomst is in artikel 9.5 bepaald dat [geïntimeerde] de NUTS-meters op haar naam heeft te zetten en in artikel 6 dat [geïntimeerde] een waarborgsom van € 3.449,- dient te storten. [geïntimeerde] heeft een waarborgsom van € 3.429,34 aan Rashara voldaan.

Op de huurovereenkomst zijn de Algemene Bepalingen Huurovereenkomst Winkelruimte (ROZ-model 2003) (hierna: algemene bepalingen) van toepassing verklaard. Daarin zijn onder meer de volgende (boete)bepalingen opgenomen:

Indien huurder niet voldoet aan de in dit artikel omschreven verplichtingen, verbeurt huurder aan verhuurder per overtreding een direct opeisbare boete van € 250,00 per kalenderdag dat huurder in gebreke blijft nadat huurder per aangetekende brief op het verzuim is gewezen.

Telkens indien een uit hoofde van de huurovereenkomst door huurder verschuldigd bedrag niet prompt op de vervaldag is voldaan, verbeurt huurder aan verhuurder van rechtswege per kalendermaand vanaf de vervaldag van dat bedrag een direct opeisbare boete van 2% van het verschuldigde per kalendermaand ,waarbij elke ingetreden maand als een volle maand geldt, met een minimum van € 300,00 per maand.

[geïntimeerde] heeft een achterstand laten ontstaan in de huurbetaling. Rashara heeft [geïntimeerde] aangeschreven tot betaling van de achterstand in de verschuldigde huurpenningen. Op 22 maart 2018 heeft zij [geïntimeerde] schriftelijk meegedeeld dat zij aanspraak zou maken op de boete van artikel 18.2 van de algemene bepalingen indien de achterstand niet uiterlijk op 30 maart 2018 zou zijn voldaan. Ondanks aanmaningen is hierop geen betaling ontvangen.

Op 29 juni 2020 is [geïntimeerde] per aangetekende brief aangesproken op de bestaande huurachterstand en voorts gesommeerd om een nieuwe waarborgsom te storten, met de mededeling dat bij gebreke daarvan vanaf 7 juli 2020 aanspraak zou worden gemaakt op de boete van artikel 12.6 van de algemene bepalingen. Per saldo heeft Rashara [geïntimeerde] aangesproken tot betaling van € 142.163,73 aan achterstand, boetes en vergoeding van incassokosten. [geïntimeerde] heeft daarop per mailbericht van 2 juli 2020 geantwoord dat zij bijna geen omzet meer heeft en wel veel kosten, dat zij hoopt dat Rashara hier iets mee kan en dat ‘we iets kunnen bedenken wat voor ons allebei een oplossing is’.

De boekhouder van [geïntimeerde] heeft op 7 juli 2020 aan Rashara en aan haar gemachtigde geschreven dat [geïntimeerde] zich ervan bewust is dat de huurtermijnen moeten worden betaald maar dat er door de aanhoudende slechte resultaten helaas geen geld was om deze te voldoen. Daarnaast is bezwaar gemaakt tegen de manier waarop de boete over de huurachterstand is berekend. Opgemerkt is dat de cumulatie tot een onredelijk hoog boetebedrag leidt, zodat het beding geen stand zal houden en dat op basis van uitspraken van de gerechtshoven Amsterdam en Arnhem-Leeuwarden de boete slechts € 8.100,- zou bedragen. De boekhouder heeft namens [geïntimeerde] verzocht om vanwege haar slechte financiële toestand de mogelijkheden van een betalingsregeling en een beëindiging van het huurcontract te bespreken en om de gevorderde boete te matigen.

Met een brief van 22 juli 2020 heeft Rashara aan de boekhouder van [geïntimeerde] geantwoord dat zij vasthoudt aan de wijze waarop zij op basis van de algemene bepalingen de boetes heeft berekend, maar dat zij bereid is tot matiging daarvan als betaling ineens plaatsvindt en dat zij een voorstel afwacht.

In een brief van 20 november 2020 heeft [geïntimeerde] de huurovereenkomst opgezegd tegen 1 december 2020 en Rashara meegedeeld dat zij het gehuurde per die datum ontruimd zal hebben. Rashara heeft daarop geantwoord die opzegging niet te accepteren en [geïntimeerde] erop gewezen dat met ingang van 1 september 2017 gehuurd is voor een periode van vijf jaren en de overeenkomst dus pas zal eindigen per 1 september.

Rashara heeft van Enexis de melding ontvangen dat voor de elektra- en gasmeter in het gehuurde een energieleveringscontract ontbreekt. Rashara heeft [geïntimeerde] bij aangetekend schrijven van 4 januari 2021 verzocht om per omgaande een nieuw energiecontract op haar naam af te sluiten, en dat anders vanaf 11 januari 2021 aanspraak zou worden gemaakt op de in artikel 7 van de algemene bepalingen genoemde boete.