Gerechtshof Arnhem-Leeuwarden, 24-09-2024, ECLI:NL:GHARL:2024:6048, 23/68
Gerechtshof Arnhem-Leeuwarden, 24-09-2024, ECLI:NL:GHARL:2024:6048, 23/68
Gegevens
- Instantie
- Gerechtshof Arnhem-Leeuwarden
- Datum uitspraak
- 24 september 2024
- Datum publicatie
- 4 oktober 2024
- ECLI
- ECLI:NL:GHARL:2024:6048
- Zaaknummer
- 23/68
Inhoudsindicatie
Wet Woz. Waardevaststelling woning.
Uitspraak
locatie Leeuwarden
nummer BK-ARN 23/68
uitspraakdatum: 24 september 2024
Uitspraak van de zeventiende enkelvoudige belastingkamer
op het hoger beroep van
[belanghebbende] te [woonplaats] (hierna: belanghebbende)
tegen de uitspraak van de rechtbank Midden-Nederland van 28 oktober 2022, nummer UTR 21/4028, in het geding tussen belanghebbende en
de heffingsambtenaar van de gemeente Noordoostpolder (hierna: de heffingsambtenaar)
1 Ontstaan en loop van het geding
De heffingsambtenaar heeft bij beschikking op grond van de Wet waardering onroerende zaken (hierna: de Wet WOZ) de waarde van de onroerende zaak [adres1] 18 te [woonplaats] (hierna: de onroerende zaak), per waardepeildatum 1 januari 2020 en naar de toestand op die datum, voor het jaar 2021 vastgesteld op € 604.000. Tegelijk met deze beschikking is de aanslag onroerendezaakbelasting 2021 (OZB) voor zover het betreft het eigenaarsgedeelte vastgesteld.
Op het bezwaarschrift van belanghebbende heeft de heffingsambtenaar bij uitspraken op bezwaar de beschikking en de aanslag gehandhaafd.
Belanghebbende is tegen die uitspraken in beroep gekomen bij de rechtbank Midden-Nederland (hierna: de Rechtbank). De Rechtbank heeft het beroep ongegrond verklaard.
Belanghebbende heeft tegen de uitspraak van de Rechtbank hoger beroep ingesteld. De heffingsambtenaar heeft een verweerschrift ingediend.
Het onderzoek ter zitting heeft plaatsgevonden op 10 september 2024. Daarbij zijn verschenen en gehoord mr. H. Vloet, als de gemachtigde van belanghebbende, alsmede [naam1] , bijgestaan door [naam2] en [naam3] , taxateur (hierna: de taxateur).
2 Vaststaande feiten
Belanghebbende is eigenaar van de onroerende zaak. Het betreft een in 2011 gebouwde vrijstaande woning (1.019 m3) met twee dakkapellen, een aangebouwde garage (61 m2) en een houten vrijstaande berging (34 m2). De perceeloppervlakte bedraagt 875 m2.
De heffingsambtenaar heeft per e-mailbericht van 17 maart 2021 het taxatieverslag van de onroerende zaak aan de gemachtigde van belanghebbende gestuurd. Dit taxatieverslag bevat de daarin gehanteerde objectkenmerken van de onroerende zaak en van de volgende drie in [woonplaats] gelegen referentieobjecten: [adres2] 5, [adres3] 10 en [adres4] 6. In het taxatieverslag is verder een algemene toelichting op de taxatiebegrippen opgenomen en op de gang van zaken rondom de taxatie waaronder dat de waardebeschikking het resultaat is van een geautomatiseerd proces van modelmatige waardebepaling. De zogenoemde KOUDV-factoren zijn niet opgenomen in dit taxatieverslag.
In bezwaar heeft belanghebbende een taxatierapport, op 12 april 2021 opgesteld door [naam4] en [naam5] , ingediend. In dit rapport is de waarde van de onroerende zaak per 1 januari 2020 gewaardeerd op € 570.000. Daarbij is vermeld dat de waarde is onderbouwd aan de hand van de volgende in [woonplaats] gelegen vergelijkingsobjecten: [adres5] 10, [adres6] 7 en [adres6] 1.
Ter onderbouwing van de vastgestelde waarde heeft de heffingsambtenaar in eerste aanleg een taxatiematrix, opgemaakt en getekend op 2 december 2021 door de taxateur, overgelegd (hierna: de taxatiematrix). In de taxatiematrix staan de gegevens van de onroerende zaak en negen referentieobjecten, alle gelegen te [woonplaats] . In de taxatiematrix wordt de onroerende zaak op basis van een vergelijking met referentieobjecten getaxeerd op € 607.000. Aan de waardebepaling zijn de marktgegevens van de volgende objecten ten grondslag gelegd:
1. [adres2] 5, vrijstaande semi bungalow, bouwjaar omstreeks 2008, perceel 675 m2, inhoud woning 752 m3, verkocht op 24 maart 2020 voor € 543.750, waardering: prijs per m3 voor woning € 459,
2. [adres3] 10, vrijstaande woning, bouwjaar omstreeks 2008, perceel 733 m2, inhoud woning 769 m3, verkocht op 26 juni 2019 voor € 525.000, waardering: prijs per m3 voor woning € 459,
3. [adres4] 6, vrijstaande woning, bouwjaar omstreeks 2013, perceel 600 m2, inhoud woning 717 m3, verkocht op 20 december 2018 voor € 538.000, waardering: prijs per m3 voor woning € 533,
4. [adres7] 2, vrijstaande woning, bouwjaar omstreeks 2011, perceel 858 m2, inhoud woning 905 m3, verkocht op 2 oktober 2019 voor € 580.000, waardering: prijs per m3 voor woning € 398,
5. [adres6] 1, vrijstaande semi bungalow, bouwjaar omstreeks 2008, perceel 1.138 m2, inhoud woning 1.151 m3, verkocht op 12 december 2018 voor € 605.000, waardering: prijs per m3 voor woning € 362,
6. [adres6] 7, vrijstaande woning, bouwjaar omstreeks 2008, perceel 1.408 m2, inhoud woning 761 m3, verkocht omstreeks april 2020 voor € 600.000, waardering: prijs per m3 voor woning € 463,
7. [adres8] 10, vrijstaande woning, bouwjaar omstreeks 2010, perceel 966 m2, inhoud woning 812 m3, verkocht op 17 oktober 2019 voor € 580.000, waardering: prijs per m3 voor woning € 442,
8. [adres5] 10, vrijstaande woning, bouwjaar omstreeks 2010, perceel 575 m2, inhoud woning 788 m3, verkocht op 8 juli 2020 voor € 465.000, waardering: prijs per m3 voor woning € 343,
9. [adres3] 18, vrijstaande woning, bouwjaar omstreeks 2007, perceel 720 m2, inhoud woning 750 m3, verkocht op 13 december 2018 voor € 515.000, waardering: prijs per m3 voor woning € 484.
Bij de taxatiematrix behoort een “Toelichting taxatiematrix [adres1] 18”. In de taxatiematrix is voor de bijgebouwen verwezen naar een specificatie, maar deze behoort niet tot de stukken van het geding.
3 Geschil
In hoger beroep is in geschil of de waarde van de onroerende zaak per 1 januari 2020 te hoog is vastgesteld en of de heffingsambtenaar de toezendverplichting van artikel 40, lid 2, van de Wet WOZ heeft geschonden.
Belanghebbende beantwoordt deze vragen bevestigend en bepleit een waarde van € 471.000.
De heffingsambtenaar beantwoordt de vragen ontkennend en concludeert tot bevestiging van de uitspraak van de Rechtbank. Met betrekking tot de toezendverplichting heeft de heffingsambtenaar ter zitting van het Hof gesteld dat bij het – onder 2.2 genoemde – e-mailbericht van 17 maart 2021 ook de grondstaffels en de KOUDV-factoren van de onroerende zaak en van de in het taxatieverslag genoemde referentieobjecten zijn meegestuurd.