Gerechtshof Den Haag, 18-06-2019, ECLI:NL:GHDHA:2019:2023, BK-18/00934
Gerechtshof Den Haag, 18-06-2019, ECLI:NL:GHDHA:2019:2023, BK-18/00934
Gegevens
- Instantie
- Gerechtshof Den Haag
- Datum uitspraak
- 18 juni 2019
- Datum publicatie
- 31 juli 2019
- ECLI
- ECLI:NL:GHDHA:2019:2023
- Zaaknummer
- BK-18/00934
Inhoudsindicatie
Belanghebbende is eigenaar van een woning. In hoger beroep is in geschil of de waarde van de woning op een te hoog bedrag is vastgesteld, meer in het bijzonder in vergelijking met de waarden die zijn vastgesteld voor een aantal omliggende onroerende zaken. De heffingsambtenaar heeft aan de op hem rustende bewijslast voldaan. Naar volgt uit het door de heffingsambtenaar overgelegde taxatierapport is de waarde van de woning bepaald met behulp van een methode van systematische vergelijking met woningen waarvan marktgegevens beschikbaar zijn. De in het taxatierapport genoemde vergelijkingsobjecten, met de kwalificatie eenvoudige toestand, zijn vergelijkbaar met de woning. De heffingsambtenaar heeft onweersproken gesteld dat de woning en de vergelijkingsobjecten in dezelfde staat van onderhoud verkeren. Met de verschillen tussen de vergelijkingsobjecten en de woning is in het taxatierapport in voldoende mate rekening gehouden. De door belanghebbende genoemde verkoopprijs blijkt niet die van een met de woning vergelijkbare onroerende zaak te zijn, nu dit een pas later gevoegd appartement betreft en ten aanzien van de andere door belanghebbende genoemde onroerende zaak staat vast dat daar een fout is gemaakt in de registratie van de onroerende zaak. Verder kwalificeert een bepaling van de WOZ-waarde van een woning op grond van (een vergelijking met) WOZ-waarden van andere woningen niet als methode van systematische vergelijking met woningen waarvan marktgegevens beschikbaar zijn, als bedoeld in artikel 4, lid 1, aanhef en onderdeel a, van de Uitvoeringsregeling instructie waardebepaling Wet WOZ, reeds omdat vastgestelde WOZ-waarden van andere woningen geen op de markt gerealiseerde verkoopcijfers zijn.
Uitspraak
Team Belastingrecht
meervoudige kamer
nummer BK-18/00934
in het geding tussen:
(gemachtigde: [A] )
en
(vertegenwoordiger: [B] )
op het hoger beroep van belanghebbende tegen de uitspraak van de rechtbank Rotterdam (de Rechtbank) van 24 juli 2018, nummer ROT 18/589.
Procesverloop
De heffingsambtenaar heeft bij beschikking op grond van artikel 22 van de Wet waardering onroerende zaken (Wet WOZ) de waarde op 1 januari 2016 (de waardepeildatum) van de onroerende zaak, plaatselijk bekend als [Y] te [C] (de woning), voor het kalenderjaar 2017 (het kalenderjaar) vastgesteld op € 233.000 (de beschikking). Met de beschikking is in één geschrift verenigd en bekendgemaakt de aan belanghebbende voor het belastingjaar 2017 opgelegde aanslag in de onroerendezaakbelastingen van de gemeente [C] (de aanslag).
Belanghebbende heeft bezwaar gemaakt tegen de beschikking en de aanslag.
De heffingsambtenaar heeft het bezwaar ongegrond verklaard en het verzoek om toekenning van een kostenvergoeding afgewezen.
Belanghebbende heeft tegen de uitspraak op bezwaar beroep ingesteld bij de Rechtbank. Er is een griffierecht geheven van € 46. De Rechtbank heeft het beroep ongegrond verklaard.
Belanghebbende heeft tegen de uitspraak van de Rechtbank hoger beroep ingesteld. In verband daarmee is door de griffier een griffierecht geheven van € 126. De heffingsambtenaar heeft een verweerschrift en op 26 april 2019 per fax een nader stuk ingediend.
De mondelinge behandeling van de zaak heeft plaatsgehad ter zitting van het Hof van 7 mei 2019. Partijen zijn verschenen. Van het verhandelde ter zitting is een proces-verbaal opgemaakt.
Vaststaande feiten
Belanghebbende is eigenaar van de woning. De woning is een benedenwoning op de begane grond en eerste verdieping, gelegen in de wijk [D] . Het bouwjaar van de woning is 1939. Het netto vloeroppervlak van de woning is ongeveer 127 m2. Bij de woning hoort een tuin van 60 m2. De woning heeft een kelder van ongeveer 12 m2, die de heffingsambtenaar bij de waardebepaling buiten beschouwing heeft gelaten.
In zijn bezwaarschrift heeft belanghebbende de heffingsambtenaar verzocht om verstrekking van de waardegegevens van de volgende woonobjecten:
“ [E] (BAG-verblijfsobject met woonfunctie van 176 m2)
[F] (BAG-verblijfsobject met woonfunctie van 122 m2)
[G] (BAG-verblijfsobject met woonfunctie van 88 m2)
[H] (BAG-verblijfsobject met woonfunctie van 128 m2 en WOZ-2015 van
€ 124.000)”
Op 2 november 2017 heeft in het kader van de onderhavige procedure een hoorgesprek plaatsgevonden, waarbij namens belanghebbende zijn gemachtigde aanwezig was en namens de heffingsambtenaar mevrouw [I] (taxateur) en mevrouw [J] (notulist). In het verslag dat van dit hoorgesprek is opgemaakt, is onder meer het volgende opgenomen:
“Gemachtigde geeft aan meer referentieobjecten te hebben ter onderbouwing, maar deze niet te noemen daar gemachtigde van mening is dat Belastingen [C] weigert de waarde van het object [K] te geven. Belastingen [C] heeft aangegeven dat zij niet weigert de vastgestelde waarde te geven. Voor het object [K] is nog geen waarde is vastgesteld voor het belastingjaar 2017. Indien er geen waarde is vastgesteld kan er ook geen waarde worden gegeven.”
In de uitspraak op bezwaar van 21 december 2017 is onder meer het volgende opgenomen:
“Betreft de [E] t/m [G] is de waarde nog niet opgelegd en dus nog niet bekend, dit ook tijdens de hoorzitting met u gecommuniceerd.”
In het verweerschrift in eerste aanleg is omtrent de [K] , [E] , [F] en [G] onder meer het volgende opgenomen:
“Omdat er veel verkopen bekend zijn van woningen aan de [Y] , is het niet zo dat bij
gebrek aan referentieobjecten voor het onderhavige pand voor de waardering naar een niet-
woning zoals [K] moet worden gekeken.
(...)
De [K] is in het jaar 2017 een niet-woning. De WOZ-waarde voor het belastingjaar 2017 is vastgesteld. De WOZ-waarde voor het jaar 2018 is nog niet vastgesteld omdat het object in transitie verkeert.
(...)
De [K] betreft een voormalig schoolgebouw dat tot en met belastingjaar 2017 is
gewaardeerd als een niet-woning, zijnde een atelier/studio. Per 15 januari 2017 is het object
[K] beëindigd. De WOZ-waarde voor het belastingjaar 2017 is vastgesteld.
Per 15 januari 2017 is een object [E] ontstaan. Dit betreft het gehele gebouw
inclusief de daarbij horende grond. De taxateur die dit object in zijn wijk heeft, schat in dat er
voor het belastingjaar 2018 sprake is van een object dat deels woning is, deels wordt
verbouwd naar woning en deels uit kantoorruimte bestaat.
Voor het belastingjaar 2017 kan Belastingen [C] alleen de waarde van [K] als zijnde een niet-woning verstrekken indien belanghebbende een goede reden daarvoor
aanvoert. Naar mijn mening heeft belanghebbende geen belang bij de waarde van de
[K] als voormalige school en atelier/studio om een woning zoals de [Y]
te kunnen toetsen. Belanghebbende heeft in ieder geval niet duidelijk gemaakt waarom hij de waarde van de [K] nodig heeft.
(...)
Omdat het object [K] in 2017 en 2018 in transitie verkeert, is er nog geen WOZ-waarde voor 2018 vastgesteld. Ter plaatse moet onderzoek worden verricht naar de objectafbakening en de waardering van deze voormalige school. Zodra deze WOZ-waarden zijn vastgesteld, zijn deze te raadplegen op www.wozwaardeloket.nl.”
De heffingsambtenaar heeft in eerste aanleg een taxatierapport overgelegd dat is opgemaakt door [I] , taxateur, en gedateerd 9 april 2018. Tot het taxatierapport behoort een matrix die de gegevens bevat van een vijftal vergelijkingsobjecten, uit dezelfde straat als de woning van belanghebbende en volgens de heffingsambtenaar in dezelfde eenvoudige toestand als de woning van belanghebbende:
|
adres |
datum koop |
koopsom |
grootte |
bouwjaar |
prijs per m2 |
prijs per m2 na correctie naar waardepeildatum |
|
Woning belanghebbende bg en 1e |
127 |
1939 |
€ 1.651 |
|||
|
[L] -2e en 3e |
04-04-2016 |
€ 223.500 |
117 |
1938 |
€ 1.910 |
€ 1.825 |
|
[M] -2e en 3e |
21-05-2015 |
€ 210.000 |
115 |
1938 |
€ 1.826 |
€ 1.889 |
|
[N] -1e |
03-08-2015 |
€ 127.000 |
65 |
1940 |
€ 1.954 |
€ 1.992 |
|
[O] -bg |
06-07-2015 |
€ 130.000 |
61 |
1938 |
€ 1.908 |
€ 1.955 |
|
[P] -2e en 3e |
17-04-2015 |
€ 240.000 |
109 |
1939 |
€ 2.110 |
€ 2.193 |
|
Gemiddeld totaal |
€ 186.100 |
93 |
€ 1.942 |
€ 1.971 |
Voorts zijn in het taxatierapport een drietal, volgens de heffingsambtenaar, beter onderhouden onroerende zaken genoemd uit dezelfde straat als de woning van belanghebbende:
|
adres |
datum koop |
koopsom |
woonoppervlak |
prijs per m2 |
|
|
[Q] -2e en 3e |
01-07-2016 |
€ 197.500 |
91 |
€ 2.170 |
|
|
[R] -2e en 3e |
20-07-2015 |
€ 275.000 |
108 |
€ 2.454 |
|
|
[S] -2e en 3e |
18-03-2015 |
€ 249.000 |
116 |
€ 2.147 |
Bij nader stuk van 26 april 2019 heeft de heffingsambtenaar de taxatieverslagen van een drietal onroerende zaken in dezelfde straat als die van belanghebbende ingezonden, te weten [T] , [U] en [V] . Dit zijn de onroerende zaken die belanghebbende ter zitting voor de Rechtbank in het kader van zijn beroep op de meerderheidsregel heeft genoemd. Ter zitting bij het Hof heeft de heffingsambtenaar een nadere toelichting op deze stukken gegeven.
Oordeel van de Rechtbank
3. De Rechtbank heeft, voor zover te dezen van belang, als volgt beslist:
“3. Op grond van artikel 17, tweede lid, van de Wet WOZ wordt de waarde van de onroerende zaak bepaald op de waarde die eraan moet worden toegekend indien de volle en onbezwaarde eigendom ervan zou kunnen worden overgedragen en de verkrijger de zaak in de staat waarin die zich bevindt, onmiddellijk en in volle omvang in gebruik zou kunnen nemen. Uit de geschiedenis van de totstandkoming van de Wet WOZ blijkt dat de WOZ-waarde gelijk dient te zijn aan de prijs die de meest biedende koper betaalt na de meest geschikte voorbereiding.
4. [De heffingsambtenaar] dient aannemelijk te maken dat hij de waarde van de onroerende zaak niet te hoog heeft vastgesteld. [De heffingsambtenaar] heeft ter onderbouwing van de vastgestelde WOZ-waarde een taxatierapport van [I] van 9 april 2018 in het geding gebracht. De rechtbank is van oordeel dat de in dat rapport genoemde vergelijkingsobjecten en de onroerende zaak onder meer wat betreft ligging (in dezelfde straat), type woning, woningoppervlakte en bouwjaar voldoende vergelijkbaar zijn. Het staat [de heffingsambtenaar] vrij alleen de vergelijkingsobjecten aan te voeren die de hoogste verkoopprijzen hebben gerealiseerd, als hij daarmee de prijs onderbouwt die de meest biedende koper betaalt na de meest geschikte voorbereiding. Vervolgens houdt de taxateur voldoende rekening met de onderlinge verschillen tussen de vergelijkingsobjecten en de onroerende zaak door voor de waarde per vierkante meter
€ 1.651,- aan te houden in plaats van € 1.971,-, wat de gemiddelde waarde is per vierkante meter van de vergelijkingsobjecten. [Belanghebbende] betwist niet voldoende gemotiveerd dat deze door de taxateur aangehouden marge voldoende is. [De heffingsambtenaar] heeft, gelet op het vorenstaande, aannemelijk gemaakt dat de waarde niet te hoog is vastgesteld.
5. De beroepsgrond, dat [de heffingsambtenaar] ten onrechte heeft geweigerd de waardegegevens van [K] , [E] , [F] en [G] te verstrekken, faalt.
In artikel 40 van de Wet WOZ is bepaald dat op verzoek het waardegegeven van een bepaalde onroerende zaak, die niet in hoofdzaak tot woning dient, aan een ieder die kan aantonen een gerechtvaardigd belang te hebben bij de verkrijging daarvan, kan worden verstrekt door de in artikel 1, tweede lid, bedoelde gemeenteambtenaar.
De beoordeling of de gemeenteambtenaar op grond van de in artikel 40 van de Wet WOZ neergelegde openbaarmakingsregeling aan [belanghebbende] de door hem verzochte waardegegevens had moeten verstrekken, dient plaats te vinden in de beroepsprocedure tegen de waardevaststelling van de onroerende zaak van [belanghebbende] (zie de uitspraak van de Afdeling bestuursrechtspraak van de Raad van State van 11 december 2013, ECLI:RVS:2013:2326) hetgeen hier ook het geval is.
De heffingsambtenaar] heeft in zijn verweerschrift en ter zitting aangevoerd dat [K] (een voormalig schoolgebouw) tot en met het belastingjaar 2017 is gewaardeerd als een niet-woning. Per 15 januari 2017 is het object ‘ [K] ’ beëindigd en het object ‘ [E] ’ ontstaan dat het gehele gebouw inclusief de daarbij behorende grond omvat. [De heffingsambtenaars] inschatting is dat er in het belastingjaar 2018 sprake is van object dat deels woning is, deels wordt verbouwd naar woning en deels uit kantoorruimte bestaat.
De rechtbank stelt, gelet op het vorenstaande, vast dat [K] voor het belastingjaar 2017 (en op de waardepeildatum 1 januari 2016) als niet-woning moet worden aangemerkt. Voor het verkrijgen van het waardegegeven van een niet-woning dient [belanghebbende] op grond van voormeld artikel 40, eerste lid, van de Wet WOZ aan te tonen een gerechtvaardigd belang te hebben. Van een dergelijk belang is de rechtbank niet gebleken. De enkele stelling dat het waardegegeven noodzakelijk is om de waarde van de woning van [belanghebbende] te onderbouwen is hiervoor onvoldoende nu niet valt te bezien hoe de waarde van een woning kan worden onderbouwd met de waarde van een niet-woning. Ten aanzien van de door [belanghebbende] genoemde objecten [E] , [F] en [G] staat vast dat er geen WOZ-waarden voor het jaar 2017 zijn vastgesteld en er dus ook geen waardegegevens kunnen worden verstrekt.
6. De beroepsgrond, dat [de heffingsambtenaar] het gelijkheidsbeginsel, en meer in het bijzonder de meerderheidsregel heeft geschonden, faalt.
Belanghebbende] heeft hiertoe aangevoerd dat de onroerende zaken [U] en [V] identiek zijn onroerende zaak. De door de heffingsambtenaar vastgestelde waarde van een onroerende zaak (WOZ-waarde) is geen op de markt gerealiseerde verkoopsom. Reeds daarom kan de in artikel 17 lid 2 van de Wet WOZ bedoelde waarde van de woning niet herleid worden uit de WOZ-waarden van (een) andere woning(en). Ter zitting heeft [belanghebbende] verklaard dat hij met het beroep op de WOZ-waarden van [U] en [V] heeft beoogd te stellen dat de heffingsambtenaar het gelijkheidsbeginsel, meer in het bijzonder de meerderheidsregel, heeft geschonden doordat hij de eigenaren van deze woningen in vergelijking met hem gunstiger heeft behandeld. De rechtbank is van oordeel dat voor de toepassing van de meerderheidsregel in WOZ-zaken de relevante groep gelijke gevallen wordt gevormd door objecten die identiek zijn aan elkaar en aan het object waarvan de waarde in geschil is, in die zin dat de waarderelevante verschillen tussen de objecten verwaarloosbaar zijn. Dit betekent dat een beroep op de meerderheidsregel ondersteund dient te worden met de stelling dat minstens twee identieke objecten lager zijn gewaardeerd (vgl. HR 8 juli 2005, nr. 39850, ECLI:NL:HR:2005:
LJN AT8942). De woning en de door [belanghebbende] in dit verband genoemde andere woningen verschillen, naar blijkt uit hetgeen [belanghebbende] ter zitting heeft verklaard, in bepaalde opzichten meer dan verwaarloosbaar van elkaar en van de woning en zijn dan ook niet identiek.
7. Het beroep is ongegrond.
8. Voor een proceskostenveroordeling bestaat geen aanleiding.”