Gerechtshof Den Haag, 23-04-2019, ECLI:NL:GHDHA:2019:816, 200.217.749/01

“Ik heb inmiddels contact gehad met de wethouder van de gemeente, welke direct de vergunningsaanvraag heeft opgepakt. De gemeente voorziet geen problemen.”

“(...)

Bedankt voor uw e-mail.

De heren gaan in principe akkoord met onderstaande voorwaarden.

Zodra wij de financiën in zicht hebben betreffende het apparatuur etc. Kunnen wij direct overgaan tot tekenen van het contract.

Ik verwacht uiterlijk over twee weken deze gegevens in kaart te hebben.

(...)”

“Het gehuurde zal door of vanwege huurder uitsluitend worden bestemd om te worden gebruik als SBI 9313. Fitnesscentrum.”

“6.7.1 Huurder is verantwoordelijk voor en zorgt zelf voor de vereiste ontheffingen en/of vergunningen, waaronder gebruiksvergunningen in verband met de uitoefening van het beroep of bedrijf, waarvoor het gehuurde wordt gebruikt en/of is bestemd. De daaraan verbonden kosten zijn voor rekening van huurder. Weigering of intrekking daarvan zal geen aanleiding kunnen geven tot beëindiging van de huurovereenkomst of tot enige andere of verdere actie tegen verhuurder.

“Hierbij ontvangt u het resultaat van de ontvankelijkheidstoets in het kader van de aanvraag omgevingsvergunning brandveiligheid voor de vestiging van een sportschool op de 3e verdieping van het pand aan het Veenderveld 10 te Roelofarendsveen. (...) De hierna genoemde gegevens ontbreken waardoor de aanvraag niet ontvankelijk is (...).”

“(...)

Ik heb vandaag contact opgenomen met de gemeente om de stand van zaken op te vragen. De persoon wist mij te vertellen dat er geen problemen waren bij de gemeente om de bestemming te veranderen.

Wel waren er nog vragen vanuit de gemeente aangaande de brandveiligheid. Er moet bekeken worden hoeveel mensen er in het pand zullen zijn indien de sportschool open is. Als dit er meer dan 75 zijn is er een kans dat er veranderingen moeten worden doorgevoerd.

Tevens wil de brandweer de toekomstige indeling van de verdieping zien om te kijken of hier eventueel problemen uit zullen voortvloeien.

Ik heb bij [geïntimeerde 1] de toekomstige indeling gevraagt en ook de hoeveelheid mensen, dit zal worden opgevraagt bij de projectleiden.

Heb wel bij de gemeente gevraagt om hier spoed achter te houden aangezien we vlak tegen het verstrijken van de periode zitten.

(...)”

“(...) Naar aanleiding van uw aanvraag voor een omgevingsvergunning voor het wijzigen van de bestemming voor het vestigen van een sportschool op het perceel Veenderveld 10 in Roelofarendsveen berichten wij u het volgende.

(...) Tijdens de inhoudelijke beoordeling van uw aanvraag is (...) gebleken dat de verstrekte gegevens en bescheiden onvoldoende zijn om de aanvraag correct te beoordelen of om een goede beschikking voor te bereiden.

Wij verzoeken u de volgende gegevens aan te leveren:

 Een omschrijving van het gebruik per ruimte;

 Of er wanden o.i.d. in de ruimten zullen worden geplaatst en zo ja, hiervan een tekening;

 Het pand is voorzien van een sprinklerinstallatie in het kader van gelijkwaardigheid op de omvang van brandcompartimenten. Aangezien het gebruik wijzigt zal opnieuw aangetoond moeten worden dat de sprinklerinstallatie (evt. door aanpassing van het sprinklernet) voldoet aan de daaraan gestelde eisen. Een herzien inspectieplan moet worden voorgelegd;

 De weerstand tegen het bezwijken bij brand van de hoofddraagconstructie;

 De vluchtroutes (ook op de lager gelegen bouwlagen);

 De aanduiding van de gebruiksfunctie, de afmetingen en de bezettingsgraad van alle ruimten inclusief totaal oppervlakten per gebruiksfunctie;

 Extra gegevens en bescheiden ten behoeve van het verlenen van een ontheffing van de voorschriften van het Bouwbesluit 2012 als bedoeld in artikel 7 van de Woningwet;

 De aard, omvang en plaats van brandveiligheidinstallaties;

 De aard, omvang en plaats van de vluchtrouteaanduiding;

 Een tekening van de inrichting van het bij het bouwwerk behorende terrein met daarop aangegeven de voorzieningen voor de bereikbaarheid en de plaats van bluswatervoorzieningen en opstelplaatsen van brandweervoertuigen alsmede de vluchtwegen vanaf het aansluitend terrein naar het openbare terrein;

 Van alle bouwlagen is een plattegrondtekening noodzakelijk ten behoeve van het toetsen aan de eisen ten aanzien van vluchtroutes.

(...) De ontbrekende gegevens dienen uiterlijk binnen vier weken na het verzenden van deze brief in ons bezit te zijn. (...)

Omdat uw aanvraag niet compleet is, wordt op grond van het bepaalde in artikel 4:15 van de Algemene wet bestuursrecht de wettelijke beslistermijn onderbroken vanaf de dag van verzenden van deze brief. De beslistermijn gaat weer verder lopen op de dag waarop wij de gevraagde gegevens hebben ontvangen. (...)”

“(...) Hierbij de tekening van de plattegrond.

Wat betreft jouw vraag voor de brandweer, heb ik berekend. Ik kom dan uit op 66 mensen in de piekmomenten. (...) Het zou eventueel kunnen dat we na verloop van tijd, meer dan 75 mensen in de piekmomenten kunnen hebben. (...)”

“(...) Wij wijzen u erop da de vergunningsaanvraag door uw niet adequate handelen c.q. het ontbreken van (...) deskundigheid onnodige vertraging oploopt. Wij verzoeken u of uw aannemer dan ook nogmaals vriendelijk, doch dringend, de benodigde stukken zo spoedig mogelijk aan te leveren bij de betreffende instanties.”

In reactie op deze brief heeft A4 i.o. op 25 mei 2012 toegezegd de aanvullende gegevens betreffende de inrichting aan te leveren en vragen te beantwoorden.

“(...) Na overleg heeft de directie besloten de huurovereenkomst per direct op te zeggen. Er is een onwerkbare situatie ontstaan waarbij wij geen goed gevoel hebben.(...)”

“(...)

Naar aanleiding van ons telefoongesprek van hedenmorgen en om onduidelijkheden te voorkomen, het volgende. De tekeningen die u hebt aangeleverd van het pand Veenderveld 10 in Roelofarendsveen zijn voldoende voor wat betreft het pand zelf.

Met het oog op het voorgestane gebruik als sportschool heeft de brandweer (hebben wij) aanvullende gegevens en tekeningen nodig, zoals aangegeven in onze brief van 16 mei 2012. Mevrouw [A] van [geïntimeerde 1] BV heeft aangegeven de nodige stukken/gegevens te zullen aanleveren.

(...)”

“Wij zijn met u d.d. 27 maart jl. een huurovereenkomst van bedrijfsruimte als bedoeld in artikel 7:230a Burgerlijk Wetboek aangegaan voor het pand, althans een deel daarvan gevestigd Veenderveld 10 te Roelofarendsveen waarin onze vennootschap in oprichting voornemens is een sportschool te exploiteren.

Nadrukkelijk is hierbij met u overeengekomen dat voor het planologisch afwijkend gebruik van onderhavige ruimte een bestemming c.q. gebruikswijziging door u bij de gemeente wordt bevorderd opdat wij met ingangsdatum 1 juni jl. onderhavig object legaal hadden kunnen betrekken.

Wij hebben middels diverse mailverkeer gewezen op de afspraken maar helaas moeten wij constateren dat de communicatie met u zeer stroef verloopt.

Een positieve beslissing terzake van de gemeente op het door u in te dienen principeverzoek om planologische medewerking ligt voorlopig kennelijk niet in het verschiet.

Bij het verkrijging van een positieve schriftelijke verklaring van de gemeente Kaag en Braassem hadden wij verdere invulling kunnen geven aan onze daadwerkelijke vestiging. Hiervoor staat wij voor grote investeringen zo u zult begrijpen.

Derhalve gaat het niet aan ons nu in verzuim te stellen voor wat betreft het beweerdelijk niet aanleveren van aanvullende gegevens in het kader van een door u geïndiceerde WABO-vergunning. De gemaakte afspraken met u zijn klip en klaar.

U zou ons schriftelijk mededeling verstrekking omtrent de gemeentelijke planologische medewerking m.b.t. de vestiging van een fitnesscentrum, waarna u als verhuurder met een tweede stap tijdig een WABO-vergunning zou binnenhalen. De zekerheid van de gemeentelijke medewerking is er tot op de dag van vandaag nog steeds niet.

Mitsdien stellen wij vast dat u per 1 juni jl. in gebreke bent gebleven en wij als gevolg hiervan niet tijdig onze nieuwe onderneming in onderhavig pand hebben kunnen starten. Uw wanprestatie heeft er bij ons toe geleid dat wij besloten hebben de overeenkomst te ontbinden. Wij betreuren de gang van zaken maar kunnen om bedrijfstechnische-financieel/economische reden helaas niet anders (...).”

“(...) Voor goede orde delen wij door middel van deze brief mede dat per 19 juli j.l. Bij notariële akte de rechtspersoon A4 Bodyfit b.v. definitief is opgericht. (...)

Voorts kan ik u mededelen dat wij op korte termijn een beslissing hopen te ontvangen terzake de door de vennootschap aangevraagde bankfinanciering.

Tevens maken wij nog melding van het feit dat via onze architect de overgebleven vragen van de gemeente zijn beantwoord in het kader van de door u aangevraagde vrijstelling van de bestemmingsplan voorschriften in verband met de voorgenomen vestiging van het fitness centre Aan het adres Veenderveld te Roelofarendsveen. (...)”

“(...)

Duidelijk mag zijn dat de voorgenomen vestiging van A4 Bodyfit in zwaar weer verkeerd. Onze financieringsaanvraag is nog steeds niet rond en ik heb van mijn relatiebeheerder van de Bank al te horen gekregen dat onder de huidige economische omstandigheden financiering niet zal worden gehonoreerd.

Aangezien wij met u afspraken dat de huur pas zou ingaan na verkrijging van de benodigde vergunningen die door u zouden worden verzorgd en dan pas de betalingsverplichting zou ingaan hadden wij ook de tijd om voor een financiering zorg te dragen.

Overigens zou de bankgarantie worden afgestemd op de aanvangshuur en niet op de volle huur.

In blind vertrouwen hebben wij vervolgens de overeenkomst alvast maar ondertekend, want het zou allemaal tijdig wel goed komen, zo verklaarde u.

Vervolgens blijken de feiten en de afspraken met u ineens heel anders te liggen en worden keer op keer de feiten en afspraken verdraaid.

Wat betreft u veronderstelling dat ik een aanbod van € 50.000,00 zou hebben gedaan merk ik op dat ik dit slechts als een voorbeeld van compensatie heb gedaan.

Het is rekening houdend met de omstandigheden van belang in een-op-een gesprek af te tasten wat in dit geval een redelijke afkoopsom zou kunnen zijn.

Ik hoop dat u snapt dat niemand er belang bij heeft dat de zaak juridisch op de spits wordt gedreven.

Dit leidt onvermijdelijk tot onherstelbare gevolgen.

De financiële polsstok van ons is absoluut niet toereikend om de zaak af te handelen op basis van ton(en).

Het verstrekken van een bankgarantie en betaling van huur voor een object wat we tot op de dag van vandaag niet kunnen betrekken is een niet begaanbare weg, mede gezien de opstelling van de bank en dus het ontbreken van financiële middelen.

Het lijkt mij dat we niet tot het onmogelijke zijn gehouden.

(...)”

“(...)

Hierbij de bevestiging over hetgeen wij vandaag besproken en afgesproken hebben:

U zult aan het verkrijgen van de vergunning van de Gemeente Kaag en Braassem alle medewerking verlenen zodat voor 1 september 2012 de aanvraag volledig bij de Gemeente binnen is. Daar waar Jantje van Leyden c.q. [...] nog gegevens moet aanleveren, zullen ook wij zorgen dat alles voor 1 september 2012 bij de Gemeente binnen is. De leges kosten voor de vergunning zullen 1 op 1 aan u worden berekend. Deze zullen binnen 14 dagen na factuurdatum worden voldaan. Overigens staat er nog een factuur van leges d.d. 7 mei jl. open. Zie bijlage.

De kosten van de advocaat welke wij hebben moeten maken zullen ook 1 op 1 aan u worden berekend. Wij zullen daartoe kopieën bijsluiten. Deze kosten worden binnen 14 dagen betaald.

Deze week zullen wij u een factuur sturen voor de huur van 3 maanden, te weten september, oktober en november, voor het afgesproken bedrag, voor 1 jaar, van € 10.000,- per maand excl btw en excl servicekosten. Deze korting wordt in

Tevens sturen wij u een factuur voor de servicekosten van 1 juni – 30 augustus 2012.

U heeft toegezegd dat u vandaag, telefonisch, het totaalbedrag van de bankgarantie zult overmaken op de bankrekening van Jantje van Leyden (...). Na ontvangst van de schriftelijke bankgarantie zullen wij dit bedrag aan u terugstorten. (...) ”

“(...)

Akkoord,

Alleen wil ik er wel op wijzen dat als de vergunning niet wordt verleent door de gemeente wij het pand niet kunnen gebruiken en daardoor niet kunnen huren.

Het is van belang dat de vergunning er snel komt zodat wij kunnen gaan inrichten. Wij hebben alles aangeleverd bij de gemeente en alleen u moet nog een paar vragen beantwoorden. (...)”

“(...)

Inzake de vergunnings aanvraag voor “A 4 Body Fit ” nadat beide partijen menen alle door de Gemeente gestelde vragen te heben beantwoord, maar om de mogelijk “nog” openstaande vragen te beantwoorden, hebben wij een afspraak bij mevr [...] met de bouwkundige collega de heer [...] georganiseerd op a.s. dinsdag 28 augustus om 15.30 uur op het Gemeente huis.

Wij verzoeken U hierbij U vergezeld met Uw adviseur de Heer [bouwkundig adviseur] aanwezig te zijn, ik laat mij vergezellen door [bouwconsultant] .

(...)”

“(...)

Op basis van de brief van 31/08 van La Gro Advocaten, N.C. Van Eck namens Jantje van Leyden aan KP&S advocaten, J.P.S. van Schaik, namens Bodyfit B.V. i.o./ [Metaalhandel ...] graag aandacht voor het volgende:

Op basis van de telefonische informatie van [A] op 16 augustus jl. begreep ik dat er tussen huurder/ [geïntimeerde 1] en verhuurder/ Jantje van Leyden in aanwezigheid van de beide advocaten een aantal verhelderende gesprekken hebben plaatsgevonden waarbij in ieder geval is afgesproken dat voor 1 september door de eigenaar van het pand/verhuurder de noodzakelijke stukken voor de bouw- en verbruiksvergunning bij de gemeente Kaag en Brasem zouden worden aangeleverd en een nieuw contactpersoon is geïntroduceerd voor verhuurder. Het is nu de bedoeling dat vanaf september de huurder verdergaat met de realisatie van Bodyfit in de A4-mall.

De toonzetting van de jurist(en) is stevig, maar hetgeen door de huurder moet worden aangeleverd is toch te overzien.

(...)

Hierna volgt een opsomming van vijf punten: (1) de bezettingsgraad per ruimte, de wandopbouw en de hoogte, (2) brandveiligheidsrapport met programma van eisen, (3) aanpassingen brandalarm, blusinstallatie, vluchtrouteaanduiding en noodverlichting op tekening aangeven, (4) melding activiteitenbesluit en (5) parkeerbehoefte per dagdeel/percentage. Ten aanzien van het derde punt merkt [Z] onder meer het volgende op:

“(...)

Volgens mij kan architect [architect] (NIO) in overleg met aannemer [de aannemer] ( [...] ) dit eenvoudig op tekening aangeven.

(...)”

“(...)

 Aanleiding voor dit gesprek is het ontbreken van gegevens voor de WaBo aanvraag voor de vestiging van Body Fit bij de gemeente Kaag en Braassem.

 Wij volgen de opsomming van de vijf punten welke via mr. N.C. van Eck van Lagro Advocaten is verzonden op 13.08.’12.

 Vooruitlopend daarop worden enige zaken door dhr. [bouwkundig adviseur] aangevoerd.

 Alle gegevens van het bestaande pand qua bouwvergunning (bestemming automotive) van bouwkundige en constructieve aard dienen in zijn bezit gesteld te worden om aanpassingen zoals gevraagd te kunnen realiseren (hoewel deze gegevens bij de gemeente Kaag en Braassem vrij beschikbaar zijn).

 Dhr. [X] zegt toe dit per omgaande alsnog te regelen, omdat twijfel bestaat dat dhr. [geïntimeerde 1] reeds volledig is geïnformeerd door hem.

 Tevens stelt dhr. [bouwkundig adviseur] uitvoerig aan de orde dat de zekerheid van medewerking van B&W over de bestemmingsaanpassing voor Body Fit zijns inziens ontbreekt. Dhr. [X] toont een verslag van 28.08.’12 van de bespreking van Jantje van Leyden bij de Gemeente waarin opgenomen dat B&W in principe akkoord zijn als aan de (rand)voorwaarden van de WaBo toetsing wordt voldaan (dus de ontbrekende stukken zoals gevraagd). Bovendien bevestigt mevr. [...] afzonderlijk dat e.e.a. correct is weergegeven en geeft tevens aan, na ontvangst van de stukken, binnen twee weken een vergunning te kunnen afgeven.

 Terug naar de vijf punten. Dhr. [bouwkundig adviseur] geeft aan dat na ontvangst van de door hem gevraagde bescheiden, hij punt 1 tm. 4 zal regelen. Bij punt 5 geeft dhr. [geïntimeerde 1] aan dat hij deze gegevens al eerder heeft aangeleverd.

NB Het betreft hier de parkeerbehoefte tijdens kantoor/bedrijfsopening en met betrekking tot avonden en weekenden.

 Een opmerking over het gebruik van de parkeerdienst in het gebouw wordt toegelicht, dat dit tijdelijk is en in overleg met de gemeente Kaag en Braassem.

NB Volgens het oorspronkelijke brandtechnische rapport automotive en het gebruik van Sprinklers, mogen er 1058 auto’s in het pand staan.

(...)”

“(...) dat de huidige brandveiligheidssituatie, los van de voorgenomen exploitatie, aanleiding zou moeten zijn om aanvullende eisen met betrekking tot brandveiligheid te stellen. Voor de exploitatie van een fitnessbedrijf (...) is het gebouw, met name de hoofddraagconstructie, het trappenhuis en het gehuurde zelf volstrekt ongeschikt.”