Gerechtshof Den Haag, 11-10-2022, ECLI:NL:GHDHA:2022:1932, 200.298.096/01

Op 4 mei 2012 hebben partijen gezamenlijk het werk geïnspecteerd. Daarbij is besproken dat een aantal punten nog zou worden hersteld.

Het door [consultant] (hierna [consultant] ), een namens de VvE voor het probleem van de scheurvorming in de coating ingeschakelde consultant, opgesteld schriftelijke verslag van deze bespreking - waarin in zwarte inkt opmerkingen van de VvE en in lichtere inkt de reactie van [Verweerster] is afgedrukt - luidt, voor zover hier van belang:

“(...)

Betreft: Oplevering werkzaamheden en bespreking opmerkingen van de VvE (...)

(...)

Bespreking van de door de VvE gemelde zaken:

(...)

- Er zijn op verschillende plaatsen reparaties uitgevoerd omdat er luchtbellen (blasen) onder de coating zaten. Dit is echter op de manier gerepareerd dat er duidelijk verschil zichtbaar is. Wat teven verschillende mensen kenbaar hebben gemaakt is dat die gerepareerde stukken er veel mooier uitzien. Wij hadden de verwachting dat de gehele vloer er zo zou uitzien. (...)

Plaatselijke correcties in de vloer zijn in de verse toestand nog zichtbaar, maar zullen door

invloed van zonlicht visueel gezien verdwijnen.

-Vloer is gecoat maar wij vinden overal druipers.

Dit wordt door [Verweerster] nagelopen en opgezuiverd.

(...)

De Hr. [voormalig directeur] (hof: voormalig directeur van [Verweerster] ) meldt de werkzaamheden gereed aan alle betrokkenen.

(...)”

Een door [consultant] opgesteld verslag van een op 7 februari 2013 gehouden evaluatie door het bestuur van de VvE luidt, voor zover hier van belang:

“Hierbij een overzicht van hetgeen is besproken in aanwezigheid van Mw. [A] – Hr. [B] – Mw [C] – Hr. [D] .

• Allen zijn het er mee eens dat de afwerking van de vloeren niet in aanmerking komt voor een schoonheid prijs en dat er aan de huidige eindafwerking niet veel meer is te corrigeren.

• het afschot en de waterpassing van de vloeren valt voor 96,5% binnen de daarvoor

gestelde normen.

• [Verweerster] wordt verzocht om de punten uit het verslag van 01-11-12 en de extra toegevoegde

en toegezegde punten van het overleg d.d. 22-01-13 naar behoren af te handelen. (...)

De punten die aandacht behoeven zijn: (de meeste zaken zijn hij [Verweerster] bekend)

(...)

- Scheurvorming in de galerijvloer corrigeren met een “schijn dilatatie”

Na afronding van deze werkzaamheden zal er een “eindoplevering” zijn in aanwezigheid van de Hr. [B] .

(...)

Ten aanzien van opgetreden blaasvorming in de coating van de galerijvloeren, is door [bedrijf A] een onderzoek uitgevoerd en gerapporteerd aan [Verweerster] , Pro Magna Consult zal [Verweerster] vragen naar dit rapport.”

Bij memo van 12 februari 2013 heeft [consultant] het volgende bericht, voor zover hier van belang:

“Hierbij een overzicht van hetgeen is besproken tussen de Hr. [voormalig directeur] van [Verweerster] en ondergetekende, dit naar aanleiding van afronding werkzaamheden zoals besproken met het bestuur d.d. 07-02-13

De Hr. [voormalig directeur] laat het volgende weten ten aanzien van onderstaande zaken:

(...)

J. Scheurvorming in de galerij corrigeren met een “schijn dilatatie”

Het gaat hier om een terugkerend probleem als gevolg van zetting in het gebouw. Aktie

hierin zal niet meer door [Verweerster] worden opgepakt.

(...)

M. Met betrekking tot het rapport uitgebracht door [bedrijf A] (...) naar aanleiding van

blaasvorming, laat de Hr. [voormalig directeur] weten dat hij dit rapport heeft aangevraagd

om te laten onderzoeken hoe het komt dat er blazen zijn ontstaan. Dit rapport stelt hij niet

ter beschikking aan de VvE (...)”

Uitvoering van de door [Verweerster] te behandelen zaken, vind plaats medio maart/april, melding

voor aanvang van de werkzaamheden vind plaats aan de VvE (...)“

Op 25 november 2014 heeft Nebest Adviesgroep (hierna Nebest) in opdracht van de VvE een rapport uitgebracht over het werk aan de galerijvloeren. De conclusie van dit rapport luidt:

“ 5 CONCLUSIE

De coating op de uitkragende galerijvloeren is niet scheuroverbruggend. De bewegende scheuren in de betonvloer worden doorgezet naar de epoxygebonden troffelvloer en naar de Fastfloor afwerking. De keuze van afwerking is verkeerd en leidt tot lekkages in de dekvloer en het beton. (...)

Het werk in 2011 is ondeskundig uitgevoerd. Herstel van de waterdichte laag is noodzakelijk door het aanbrengen van een scheuroverbruggende vloercoating.”

Een op 30 maart 2015 gedateerde brief van de VvE aan [Verweerster] luidt, voor zover van belang:

“Op 4 mei 2012 is er een schouw over de eind afwerking van de werkzaamheden gehouden.

Een aantal van de in het verslag besproken punten zou nog hersteld worden.

Door [bedrijf A] is op verzoek van [Verweerster] (...) in augustus 2012 een onderzoek naar de blaasvorming uitgevoerd. Dit rapport is niet aan de VvE overhandigd.

Op 20 september 2012 wordt u gemeld dat er blaasvorming optreedt en wordt u verzocht om

met spoed een onderzoek uit te voeren en tol herstel over te gaan en gevraagd wanneer de

oplevering plaatsvindt.

In een gesprek rond 25 oktober 2012 tussen de VvE. de heer [B] en u zijn over de

afwatering en het te weinige afschot afspraken voor verbetering gemaakt.

Op 5 januari 2013 is er ter plaatse op basis van de eind afwerkingspunten van 4 mei 2012

met de bouwkundige van de VvE een opname geweest. Hierbij worden afspraken gemaakt

over het herstel van het schilderen van de galerijplafond, dilatatie herstel, scheur in

vloeren/plafond en de krimpscheuren..

De eigenaren van de VvE constateren in februari 2013 dat de werkzaamheden niet in de te verwachten kwaliteit is geleverd.

In april 2013 wordt het herstel van het schilderwerk aan de plafonds uitgevoerd, op 1 mei

2013 heeft u weer een afspraak mei de bouwkundige van de VvE gehad en op 9 juli 2013 is

er een tussentijdse schouw van nog uit te voeren restpunten geweest.

Op 4 oktober 2013 is er door [bedrijf A] , de heer [E] , in aanwezigheid van uw uitvoerder,

de heer [F] , wederom een inspectie gehouden. Geconcludeerd werd dat er spoedig

overleg met [Verweerster] (...) nodig is.

Daarna kwam er van [Verweerster] (...) geen reactie meer.

De VvE constateert dat het afschot van de vloeren niet goed is en dat de herstelpunten niet

zijn opgelost. De VvE constateert daarnaast dat het opgedragen werk nooit opgeleverd is.

Vervolgens dat [Verweerster] (...) door steeds weer tot herstel over te gaan erkent dat het werk

niet naar behoren op het kwalitatief vereiste niveau is uitgevoerd. De verkeerd uitgevoerde werkzaamheden zijn niet eenvoudig te herstellen.

Wegens het uitblijven van enig herstel heeft de VvE besloten om door Nebest in 2014 een onafhankelijk onderzoek te laten uitvoeren. Bijgaand treft u het rapport van het onderzoek van Nebest aan.(...)

De VvE stelt [Verweerster] (...) aansprakelijk (...)”

Bij brief van 22 april 2015 heeft [Verweerster] aan de VvE geschreven, voor zover hier van belang:

“Wij nemen geen enkele aansprakelijkheid voor de vloeren op bovengenoemd object. U heeft een adviesgroep opdracht gegevens om inspecties uit te voeren, maar dit is geheel onterecht.

Mevrouw [G] heeft namelijk Promagna Consult dhr [consultant] per medio januari 2013

opdracht gegeven onze werken te inspecteren.

Er is op 12 februari 2013 door dhr. [consultant] een rapport opgesteld m.b.t. de vlakheidsbepalingen van de galerijvloeren en geconstateerd dat het afschot binnen de normen vallen.

Op pagina 5/5 van dit verslag wordt aangegeven dat de galerijvloeren daar waar scheurvorming ontstaan door thermische krimp/uitzetting die op enkele plaatsen voorkomt te corrigeren d.m.v. schijn dilataties aan te brengen, dit zat overigens niet in onze aanneemsom.

In het vergaderingsverslag d.d. 12 februari 2013 in punt J is door ons aangegeven dat wij

geen schijn dilatatie’s meer aanbrengen en dat dit door derden uitgevoerd moest worden.

Dit is nooit gedaan waardoor u nu problemen heeft met de vloeren.(...)”