Gerechtshof Den Haag, 18-03-2025, ECLI:NL:GHDHA:2025:476, 200.337.069/01
Gerechtshof Den Haag, 18-03-2025, ECLI:NL:GHDHA:2025:476, 200.337.069/01
Gegevens
- Instantie
- Gerechtshof Den Haag
- Datum uitspraak
- 18 maart 2025
- Datum publicatie
- 27 maart 2025
- ECLI
- ECLI:NL:GHDHA:2025:476
- Zaaknummer
- 200.337.069/01
Inhoudsindicatie
Didam-zaak; voorgenomen verkoop percelen door Gemeente aan derde in strijd met Didam-regels? één serieuze gegadigde?
Uitspraak
Civiel recht
Team Handel
Zaaknummer hof : 200.337.069/01
Zaak- en rolnummer rechtbank : C/09/649540 / KG ZA 23-518
Arrest in kort geding van 18 maart 2025
in de zaak van
Aldi Vastgoed B.V.,
gevestigd in Culemborg,
appellante,
advocaat: mr. A.E. Klomp, kantoorhoudend in Nijmegen,
tegen
Gemeente Leiden,
gevestigd in Leiden,
geïntimeerde,
advocaat: mr. P. Heijnsbroek, kantoorhoudend in Rotterdam.
Het hof noemt partijen hierna Aldi en de Gemeente Leiden.
1 De zaak in het kort
In deze zaak draait het om de vraag of de Gemeente Leiden in strijd handelt met de regels uit het Didam-arrest1 door een voorgenomen verkoop van vier kavels aan Urban Interest. De Gemeente Leiden stelt dat Urban Interest als enige serieuze gegadigde kan worden aangemerkt en dat zij daarom geen openbare selectieprocedure hoeft te organiseren. Aldi is het daar niet mee eens. Zij heeft verschillende vorderingen ingesteld, die allemaal als doel hebben dat de voorgenomen verkoop aan Urban Interest niet doorgaat en dat de Gemeente Leiden alsnog een openbare selectieprocedure organiseert.
De voorzieningenrechter2 heeft de vorderingen van Aldi afgewezen. Het hof bevestigt deze uitspraak.
2 Procesverloop in hoger beroep
Het verloop van de procedure in hoger beroep blijkt uit de volgende stukken:
- -
-
de dagvaarding van 16 januari 2024, waarmee Aldi in hoger beroep is gekomen van het vonnis van de voorzieningenrechter in de rechtbank Den Haag van 21 december 2023;
- -
-
de memorie van grieven van Aldi, met bijlagen;
- -
-
de memorie van antwoord van de Gemeente Leiden, met bijlage;
- -
-
de bijlagen 23 tot en met 33, die Aldi ter gelegenheid van de hierna te noemen mondelinge behandeling heeft overgelegd.
Op 14 februari 2025 heeft een mondelinge behandeling plaatsgevonden. De advocaten hebben de zaak toegelicht aan de hand van pleitaantekeningen die zij hebben overgelegd.
3 Feitelijke achtergrond
Aldi is huurder van winkelruimte op de begane grond in het flatgebouw tegenover station Leiden Centraal (hierna: de Stationspleinflat). Zij exploiteert daarin een supermarkt.
Urban Interest Vastgoed B.V. (hierna: Urban Interest) is eigenaar van de Stationspleinflat. Deze flat bestaat uit een winkelplint met daarboven zeven etages woningen. Aan de voorzijde bevindt zich het stationsplein en het busstation. Aan de achterzijde van de flat bevindt zich een parkeerterrein dat eigendom is van de Gemeente Leiden.
De Gemeente Leiden heeft al vanaf 2012 plannen om het stationsgebied in Leiden te herontwikkelen. In april 2021 heeft zij een Gebiedsvisie Stationsgebied vastgesteld. In deze Gebiedsvisie beschrijft de Gemeente Leiden de gewenste herontwikkeling van het stationsgebied, verduidelijkt met luchtfoto’s, tekeningen en plattegronden. In de Gebiedsvisie staat ook dat de mogelijkheden om te parkeren in het stationsgebied worden beperkt. De Gemeente Leiden heeft voor de herontwikkeling een Woningbouw-impulssubsidie van € 4 miljoen ontvangen.
Het project is onderverdeeld in drie deelgebieden, die op hun beurt weer zijn onderverdeeld:
1. het stationsgebied centrumzijde, waarbinnen onder meer het Morssingelblok valt. Dat blok bestaat uit:
- de locatie van de huidige Stationspleinflat (eigendom van Urban Interest); kavels H2 en H3 zijn grotendeels op deze locatie gelegen;
- de achterliggende parkeerplaats (eigendom van de Gemeente Leiden); dit is kavel H4
- het gebouw De Geus (ook eigendom van de Gemeente; deze grond is reeds in ontwikkeling);
In de Gebiedsvisie is beschreven dat op de kavels H2, H3 en H4 de sokkels worden gevuld met woon-werk woningen, ateliers, kleine, flexibele kantoor- en bedrijfsruimten, vermaak en gezelligheid en dat de vierkante meters van de huidige winkels er terugkeren. Ook is vermeld dat de bovenbouwen geschikt zijn voor kantoren en middeldure huur- en koopwoningen, en dat op de hogere lagen vrije sectorwoningen komen.
2. het Morspoortterrein, met daarbinnen onder meer kavel M1b. Op deze kavel zullen sociale huurwoningen gebouwd worden volgens de plannen van de Gemeente Leiden.
3. de Connexxionlocatie.
Deze procedure gaat over kavels H2, H3, H4 en Mb1. Het hof duidt deze kavels hierna, in navolging van partijen, samen ook wel aan als ‘de Percelen’.
Bij brief van 2 juni 2021 heeft Aldi de Gemeente Leiden bericht dat de levensvatbaarheid van de Aldi-winkel aan het Stationsplein ernstig wordt bedreigd door de te verwachten besluitvorming van de Gemeente Leiden, omdat de plannen van de Gemeente Leiden het nagenoeg onmogelijk maken om te parkeren in de omgeving van de Aldi-winkel. Om het bestaansrecht van Aldi in Leiden niet in gevaar te brengen zijn er volgens Aldi twee mogelijkheden: ofwel de plannen voor het stationsgebied worden grondig aangepast, ofwel de Gemeente Leiden werkt mee aan een verplaatsing van de supermarkt naar een locatie buiten het stationsgebied. In een brief van 25 november 2022 aan de Gemeente Leiden heeft Aldi dit standpunt herhaald.
Bij e-mail van 13 januari 2023 heeft de Gemeente Leiden aan Aldi bericht dat zij gesprekken voert met Urban Interest over de mogelijke herontwikkeling van het stationsgebied en dat zij na afronding van die gesprekken graag ingaat op het voorstel om een bestuurlijk overleg te plannen om te praten over de toekomst van Aldi in het stationsgebied. Aldi heeft op 17 januari 2023 laten weten dat zij hiermee akkoord gaat, op voorwaarde dat de Gemeente Leiden Aldi tussentijds op de hoogte houdt van de inhoud van de gesprekken, dit om te voorkomen dat de Gemeente Leiden en Urban Interest zonder samenspraak met Aldi onderling de toekomst van het Aldi-filiaal bepalen.
In het dossier bevindt zich een concept-intentieovereenkomst waarin staat dat de Gemeente Leiden en Urban Interest overeenstemming hebben bereikt over het volgende: (i) de Gemeente Leiden koopt de Stationspleinflat van Urban Interest en sloopt de flat, (ii) De Gemeente maakt alle vier Percelen bouwrijp en verkoopt deze aan Urban Interest en (iii) Urban Interest zal de nieuwe bouwplannen ten aanzien van deze Percelen voor eigen rekening en risico realiseren. In de concept-intentieovereenkomst staat ook vermeld dat de intentieovereenkomst niet eerder tot stand komt dan nadat elke partij de overeenkomst rechtsgeldig heeft ondertekend. Ondertekening heeft nog niet plaatsgevonden. De Gemeente Leiden heeft laten weten dat zij niet tot het sluiten en uitvoeren van de intentieovereenkomst zal overgaan zolang nog geen uitspraak is gedaan in deze hoger beroep-procedure.
Bij brief van 6 juni 2023 heeft de Gemeente Leiden de bewoners van het gebied, waaronder Aldi, geïnformeerd dat zij overeenstemming heeft bereikt met Urban Interest over de sloop van de Stationspleinflat en de herontwikkeling van het Morssingelblok, waaronder de Stationspleinflat en het achterliggende parkeerterrein valt.
Op 8 juni 2023 heeft de gemeente de zogeheten Didam3-bekendmaking gepubliceerd (hierna: de Publicatie). In de Publicatie staat, voor zover nu relevant, het volgende:
"De gemeente Leiden geeft hierbij kennis van het voornemen om gemeentelijke gronden één-op-één te verkopen aan Urban Interest Vastgoed B. V. Het betreft de verkoop van de kavels H2, H3 en H4 zoals bedoeld in de Gebiedsvisie Stationsgebied van april 2021, alsook kavel Mlb zoals bedoeld in de (toelichting op) het ontwerp-bestemmingsplan Morspoortgebied met plannummer (...).
(...)
Herontwikkeling Stationsgebied - Stationspleinflat
(...)
Vanwege de huidige woningbouwopgave is het bovendien wenselijk dat de herontwikkeling op korte termijn plaatsvindt. (...)
Motivering Grondverkoop
De Stationspleinflat (...) maakt onderdeel uit van het te herontwikkelen stationsgebied. Urban Interest is eigenaar van de Stationspleinflat. Sinds 2021 voeren de gemeente en Urban Interest gesprekken over de herontwikkeling van de Stationspleinflat. In dat kader is het gebleken dat het voor Urban Interest niet haalbaar is om zelfstandig tot herontwikkeling over te gaan. Urban Interest is enkel bereid om mee te werken aan de herontwikkeling indien de gemeente de Stationspleinflat aankoopt, sloopt en de grond bouwrijp maakt, en bouwrijpe kavels (terug)verkoopt aan Urban Interest, die deze zal ontwikkelen. Die verkoop omvat kavels H2 en H3 die grotendeels zijn gelegen op de huidige locatie van de Stationspleinflat, kavel H4 op het naastgelegen binnenterrein en kavel Mlb aan de Morssingel. De voorgenomen transacties zullen plaatsvinden tegen marktconforme voorwaarden.
De Gemeente is van mening dat Urban Interest de enige serieuze gegadigde is omdat zij de huidige eigenaar van de Stationspleinflat is en vanuit die hoedanigheid de gewenste
herontwikkeling op korte termijn mogelijk kan maken. Een spoedige herontwikkeling is bovendien wenselijk in het licht van de woningbouwimpuls-subsidie die de gemeente heeft verkregen.
Reageren
(...) Mocht u zich niet kunnen verenigen met de voorgenomen grondverkoop en merkt u zichzelf aan als een gekwalificeerde gegadigde partij, dan dient u binnen een termijn van 20 dagen na publicatie van deze bekendmaking een kort geding tegen de voorgenomen verkoop aanhangig te maken bij de voorzieningenrechter van de rechtbank Den Haag. (...)”
Aldi is binnen de gestelde termijn opgekomen tegen de voorgenomen verkoop van de Percelen aan Urban Interest.