Gerechtshof Leeuwarden, 21-09-2004, AR3017, BK 781/03 WOZ

BELASTINGKAMER GERECHTSHOF TE LEEUWARDEN UITSPRAAK

Kenmerk: BK 781/03 21 september 2004

Uitspraak van het gerechtshof te Leeuwarden, zesde enkelvoudige belastingkamer, op het beroep van X

(: belanghebbende) te Z tegen de uitspraak van 4 juni 2002 van de heffingsambtenaar van de gemeente Delfzijl (: de heffingsambtenaar), gedaan op het bezwaarschrift van belanghebbende tegen de WOZ-beschikking van 31 maart 2001.

1. Ontstaan en loop van het geding.

Aan belanghebbende is bij beschikking van 31 maart 2001, met beschikkingnr. 0000/002, door de heffingsambtenaar ten aanzien van de belanghebbende als eigenaar en/of gebruiker van de onroerende zaak gelegen aan de a-straat 8 te Z (:de onroerende zaak) de waarde van die onroerende zaak vastgesteld op € 157.461,-- (ƒ 347.000,--) Tegen deze beschikking heeft belanghebbende een bezwaarschrift ingediend. Bij de uitspraak waarvan beroep, gedagtekend 4 juni 2002, heeft de heffingsambtenaar de vastgestelde waarde gehandhaafd en de bezwaren daartegen van belanghebbende ongegrond verklaard. Het beroepschrift (met bijlagen) tegen deze uitspraak is op 17 juni 2002 ter griffie ingekomen. De heffingsambtenaar heeft op 2 december 2002 een verweerschrift (met bijlagen) ingediend. Op 19 mei 2004 zijn bij het hof nog een tweetal nadere stukken van belanghebbende ingekomen, welke door de griffier van het hof bij brief van 24 mei 2004 in afschrift naar de heffingsambtenaar zijn doorgezonden met de mededeling dat ter zitting hierop inhoudelijk gereageerd kan worden.

De mondelinge behandeling van de zaak door de zesde enkelvoudige kamer, gehouden te Groningen, heeft plaatsgevonden op 2 juni 2004. Ter zitting is belanghebbende in persoon verschenen, vergezeld van haar echtgenoot; namens de heffingsambtenaar zijn verschenen A, beleidsmedewerker van de afdeling financiën van de gemeente Delfzijl, mr. B en C, beiden werkzaam voor D BV te L. Ter zitting heeft belanghebbende een pleitnota voorgedragen en overgelegd, welke pleitnota aan het proces-verbaal van deze zitting is gehecht en daarvan deel uitmaakt. Het hof heeft op 16 juni 2004 mondeling uitspraak gedaan. Afschriften van het daarvan opgemaakte proces-verbaal zijn per aangetekende post op 30 juni 2004 aan partijen verzonden. Van alle genoemde (en hierna nog te noemen) stukken moet de inhoud als hier ingevoegd worden beschouwd.

Op 22 juli 2004 is bij het hof een verzoek van belanghebbende ingekomen om de mondelinge uitspraak te vervangen door een schriftelijke. Het door belanghebbende verschuldigde griffierecht is op 10 augustus 2004 voldaan.

2. De feiten.

Op grond van de gedingstukken en het ter zitting verhandelde staat tussen de partijen als niet, dan wel onvoldoende weersproken het volgende vast:

2.1 Bij beschikking van 31 maart 2001 is door de heffingsambtenaar ten aanzien van de belanghebbende als eigenaar en/of gebruiker van de onroerende zaak gelegen aan de a-straat 8 te Z (: de onroerende zaak) de waarde van die onroerende zaak vastgesteld. De beschikking geldt voor het tijdvak van 1 januari 2001 tot en met 31 december 2004. De waardepeildatum is 1 januari 1999. De onroerende zaak betreft een vrijstaande eengezinswoning met een oppervlakte van circa 2.030 m2 en een inhoud van circa 538 m3. Voorts zijn er een aantal bijgebouwen, te weten een gastenverblijf met een inhoud van circa 211 m3, een garage met hobbyruimte met een inhoud van circa 160 m3, een tuinhuis en een zwembad.

2.2 De door de heffingsambtenaar aan de onroerende zaak toegekende waarde bedraagt per waardepeildatum 1 januari 1999 € 157.461,-- (ƒ 347.000,--). Bij de bestreden uitspraak is deze vastgestelde waarde gehandhaafd.

3. Het geschil en de standpunten van partijen.

3.1 Partijen twisten over de waarde van de onroerende zaak per 1 januari 1999.

3.2 Belanghebbende is van mening dat de heffingsambtenaar geen of onvoldoende rekening heeft gehouden met de ernstige vervuiling van het belendende perceel dat in het verleden als vuilstortplaats in gebruik is geweest. Hierdoor acht belanghebbende het zeer waarschijnlijk dat haar perceel eveneens ernstig vervuild is, zeker omdat niet precies bekend is waar en wat er gestort is op deze vuilstortplaats. Dat de waarde te hoog is vastgesteld kan volgens belanghebbende ook worden afgeleid uit het feit dat de onroerende zaak al twee jaren te koop staat maar dat er, door de vervuiling (van het belendende perceel), nooit een bod op is uitgebracht zodat de onroerende zaak onverkoopbaar lijkt te zijn.

3.3 De heffingsambtenaar bestrijdt belanghebbendes grieven.

4. De overwegingen omtrent het geschil:

4.1 Zoals blijkt uit het bepaalde in de artikelen 17 en 18, eerste lid, van de Wet waardering onroerende zaken (: de Wet) wordt de waarde bepaald op de waarde die per 1 januari 1999 aan de onderwerpelijke onroerende zaak dient te worden toegekend, indien de volle en onbezwaarde eigendom daarvan zou kunnen worden overgedragen en de verkrijger de zaak in de staat waarin die zich bevindt, onmiddellijk en in volle omvang in gebruik zou kunnen nemen (: de waarde in het economische verkeer).

4.2 Ingevolge artikel 4, eerste lid, onderdeel a, van de Uitvoeringsregeling instructie waardebepaling Wet waardering onroerende zaken, wordt de in artikel 17, tweede lid, van de Wet bedoelde waarde voor woningen onder meer bepaald door middel van een methode van vergelijking met referentiewoningen.

4.3 Op de heffingsambtenaar rust – bij betwisting – de last aannemelijk te maken dat de waarde per 1 januari 1999 – met inachtneming van de Wet – niet hoger is vastgesteld dan de waarde in het economische verkeer per genoemde datum. Ter onderbouwing van de door hem vastgestelde waarde heeft de heffingsambtenaar verwezen naar het taxatierapport van 5 november 2002, zoals dat is opgemaakt door E, werkzaam als WOZ-taxateur bij D BV te L. In dit taxatierapport wordt de waarde van de onroerende zaak per peildatum 1 januari 1999 bepaald op € 192.402,-- (ƒ 424.000,--).

4.4 Naar het oordeel van het gerechtshof is de heffingsambtenaar, gelet op het goed onderbouwde taxatierapport, in de op hem rustende bewijslast geslaagd. In dit taxatierapport heeft voornoemde taxateur de onroerende zaak getaxeerd aan de hand van de onder 4.2 bedoelde vergelijkingsmethode. Bij de waardebepaling is ervan uitgegaan dat zich in de bodem mogelijk schadelijke verontreinigingen bevinden en dat op de naastgelegen camping bodemverontreiniging aanwezig is. Voor het negatieve imago van de onderhavige onroerende zaak, veroorzaakt door de vervuiling van het naastgelegen perceel, alsmede de overlast en rompslomp in verband met de komende sanering die voor rekening van de gemeente komt, is een aftrek op de waarde toegepast van 22 %, welke aftrek het gerechtshof als voldoende voorkomt. De omstandigheid dat de onroerende zaak twee jaar te koop heeft gestaan zonder dat een bod is uitgebracht, rechtvaardigt geen andere conclusie.

4.5 Anders dan de belanghebbende wellicht meent is, ook door overlegging van het onderzoeksrapport van F BV te M van 20 december 2001, ten aanzien van de onroerende zaak niet komen vast te staan dat aldaar ook sprake is van bodemverontreiniging. Weliswaar blijkt dat de begrenzing van de te saneren locatie aan de zijde van belanghebbendes onroerende zaak onbekend is, maar met een mogelijk schadelijke verontreiniging is in het taxatierapport rekening gehouden.

4.6 Ook het door belanghebbende overgelegde taxatierapport van G Makelaars van 20 juni 2002, dat uitkomt op een waarde van € 90.500,--, vrij van huur en gebruik en met een korting van circa 66% wegens vervuiling, kan haar niet baten. Blijkens de bij dat taxatierapport behorende bijlage is bij de waardebepaling van de onroerende zaak uitgegaan van een grotere mate van vervuiling van het naastgelegen terrein dan uit het onderzoeksrapport van F naar voren komt. In verband hiermee hecht het gerechtshof meer waarde aan het door de heffingsambtenaar overgelegde taxatierapport dan aan het taxatierapport van G Makelaars.

4.7 Nu de waarde van de onroerende zaak lager is vastgesteld dan de in het door de heffingsambtenaar overgelegde taxatierapport bepaalde waarde, is het gerechtshof van oordeel dat de heffingsambtenaar de waarde van de onderhavige onroerende zaak in ieder geval niet hoger heeft vastgesteld dan de waarde in het economische verkeer per 1 januari 1999. Het beroep daartegen moet derhalve ongegrond worden verklaard.

5. De conclusie

Gelet op het vorenstaande moet het beroep van belanghebbende ongegrond worden verklaard.

6. De proceskosten

Het gerechtshof acht geen termen aanwezig voor een veroordeling in de proceskosten al bedoeld in artikel 8:75 van de Algemene wet bestuursrecht.

7. De beslissing

Het gerechtshof:

verklaart het beroep ongegrond.

Afschrift aangetekend verzonden

aan beide partijen op: 29 september 2004