Gerechtshof 's-Hertogenbosch, 20-11-2024, ECLI:NL:GHSHE:2024:3641, 22/1568
Gerechtshof 's-Hertogenbosch, 20-11-2024, ECLI:NL:GHSHE:2024:3641, 22/1568
Gegevens
- Instantie
- Gerechtshof 's-Hertogenbosch
- Datum uitspraak
- 20 november 2024
- Datum publicatie
- 6 maart 2025
- ECLI
- ECLI:NL:GHSHE:2024:3641
- Zaaknummer
- 22/1568
Inhoudsindicatie
WOZ-waarde woning. Diverse klachten; o.a. over iWOZ-kaarten en black box-arrest
Uitspraak
Team belastingrecht
Meervoudige Belastingkamer
Nummer: 22/1568
Uitspraak op het hoger beroep van
[belanghebbende] ,
wonend in [woonplaats] ,
hierna: belanghebbende,
tegen de uitspraak van de rechtbank Oost-Brabant (hierna: de rechtbank) van 12 augustus 2022, nummer SHE 21/1897, in het geding tussen belanghebbende en
de heffingsambtenaar van de gemeente Bladel,
hierna: de heffingsambtenaar.
1 Ontstaan en loop van het geding
De heffingsambtenaar heeft in het kader van de Wet waardering onroerende zaken (hierna: Wet WOZ) een beschikking gegeven (hierna: de WOZbeschikking) en daarbij de waarde van [adres 1] in [woonplaats] (hierna: de onroerende zaak) vastgesteld. Tevens is de aanslag onroerendezaakbelastingen voor het jaar 2021 bekendgemaakt.
Belanghebbende heeft bezwaar gemaakt. De heffingsambtenaar heeft uitspraak op bezwaar gedaan en het bezwaar ongegrond verklaard.
Belanghebbende heeft tegen deze uitspraak beroep ingesteld bij de rechtbank. De rechtbank heeft het beroep ongegrond verklaard.
Belanghebbende heeft tegen de uitspraak van de rechtbank hoger beroep ingesteld bij het hof. De heffingsambtenaar heeft geen verweerschrift ingediend.
Belanghebbende heeft vóór de zitting nadere stukken ingediend. Deze stukken zijn doorgestuurd naar de heffingsambtenaar.
De zitting heeft plaatsgevonden op 4 juli 2024 in ’s-Hertogenbosch. Daar zijn verschenen [gemachtigde] , als gemachtigde van belanghebbende, en, namens de heffingsambtenaar, [heffingsambtenaar 1] , [taxateur 1] (taxateur) en [heffingsambtenaar 2] .
Het hof heeft aan het einde van de zitting het onderzoek geschorst teneinde de heffingsambtenaar in de gelegenheid te stellen nadere stukken in te dienen en, vervolgens, de gemachtigde de mogelijkheid te bieden daarop te reageren.
De heffingsambtenaar heeft na de zitting nadere stukken ingediend. Deze stukken zijn doorgezonden naar de gemachtigde van belanghebbende met het verzoek daarop te reageren. Belanghebbende heeft niet op deze nadere stukken gereageerd.
Het hof heeft het onderzoek op 29 augustus 2024 gesloten en een schriftelijke uitspraak aangekondigd.
Van de zitting is een proces-verbaal opgemaakt, dat gelijktijdig met de uitspraak in Mijn Rechtspraak wordt geplaatst.
2 Feiten
Belanghebbende is eigenaar van de onroerende zaak, een vrijstaande woning uit 1989. De woning heeft een inhoud van 711 m3 een garage van 106 m3 en drie dakkapellen. Het perceel heeft een oppervlakte van ongeveer 689 m2.
De waarde van de onroerende zaak is door de heffingsambtenaar per de waardepeildatum 1 januari 2020 vastgesteld op € 557.000.
Belanghebbende heeft bezwaar gemaakt tegen de WOZ-beschikking. Op 4 juni 2021 heeft een hoorgesprek plaatsgevonden.
De heffingsambtenaar heeft in de beroepsfase een waardematrix van 8 oktober 2021 van taxateur [taxateur 2] overgelegd. De taxateur heeft de waarde van de onroerende zaak per de waardepeildatum bepaald op € 602.729. Naast gegevens van de onroerende zaak, bevat de matrix gegevens van drie vergelijkingspanden, alle gelegen in [woonplaats] , te weten:
- [adres 2] , op [...] juli 2020 verkocht voor € 700.000 (geïndexeerd: € 685.300);
- [adres 3] , op [...] mei 2019 verkocht voor € 627.500 (geïndexeerd: € 641.933);
- [adres 4] , op [...] februari 2019 verkocht voor € 507.000 (geïndexeerd: € 523.224).
Als bijlage bij de waardematrix is een document ‘PMA management overzicht’ gevoegd waarin de gemiddelde verkoopprijzen van vrijstaande woningen in de gemeente Bladel, alsmede de stijgingspercentages tussen de waardepeildatum 1 januari 2020 en het eerste kwartaal van 2019 tot en met het vierde kwartaal van 2020 zijn weergegeven.
De rechtbank heeft het beroep ongegrond verklaard en geoordeeld dat de door de heffingsambtenaar vastgestelde waarde van € 557.000 niet te hoog is.
Belanghebbende heeft in hoger beroep een taxatierapport van 21 juni 2024 van [taxateur 3] overgelegd. De taxateur heeft de waarde van de onroerende zaak per de waardepeildatum bepaald op € 530.000. Het taxatierapport bevat een matrix waarin de waarde van de onroerende zaak wordt afgeleid van de verkooptransacties van dezelfde drie vergelijkingspanden als gebruikt in het taxatierapport van de heffingsambtenaar en van dezelfde geïndexeerde verkoopprijzen, zie 2.4 hiervoor.
In het taxatierapport van belanghebbende wordt uitgegaan van de gebruiksoppervlakte (hierna: GBO) (m2) in plaats van inhoud (m3).
De heffingsambtenaar heeft naar aanleiding van het door belanghebbende overgelegde taxatierapport een (herziene) waardematrix ingebracht. Deze waardematrix is opgemaakt op 26 juni 2024 door taxateur [taxateur 1] en tijdens het onderzoek ter zitting toegelicht. In deze waardematrix wordt eveneens uitgegaan van de GBO (m2) in plaats van inhoud (m3). De taxateur heeft tijdens het onderzoek ter zitting uitgelegd dat hij is uitgegaan van dezelfde uitgangspunten zoals gehanteerd in het door belanghebbende overgelegde taxatierapport, met uitzondering van de volgende twee elementen:
-
Bij vergelijkingspand één ( [adres 2] ) is onder bijgebouwen “Carport (2 stuks)” met een waarde van € 5.200 toegevoegd;
-
De gemiddelde m2-prijs is gecorrigeerd voor het afnemend grensnut. Dit betreft een opwaartse correctie van respectievelijk 9% ( [adres 2] ), 35% ( [adres 3] ) en 9% ( [adres 4] ).
Op basis van de voornoemde uitgangspunten heeft de taxateur de waarde van de onroerende zaak per de waardepeildatum bepaald op € 563.150.
3 Geschil en conclusies van partijen
In hoger beroep is in geschil of de heffingsambtenaar de waarde van de onroerende zaak te hoog heeft vastgesteld.
Belanghebbende concludeert tot vernietiging van de uitspraak van de rechtbank en vermindering van de waarde van de onroerende zaak tot € 530.000. De heffingsambtenaar concludeert tot bevestiging van de uitspraak van de rechtbank.