Gerecht in Eerste Aanleg van Aruba, 17-09-2025, ECLI:NL:OGEAA:2025:274, AUA202502501

Manchebo exploiteert een strandhotel. Sinds 8 april 1965 heeft zij voor de overeengekomen duur van 60 jaar eigendom van een recht van erfpacht op het perceel, kadastraal bekend Land Aruba, Eerste Afdeling, Sectie K, nummer [kadastraal nummer 1] van het Land verkregen (hierna: Perceel A). Sinds 2016 heeft het Land aan haar ook het recht van erfpacht op het perceel, kadastraal bekend Land Aruba, Eerste Afdeling, Sectie K, nummer [kadastraal nummer 2] uitgegeven (hierna: Perceel B). De looptijd daarvan gaat gelijk op met die van nummer [kadastraal nummer 1].

Op 22 december 2023 heeft Manchebo het Land gevraagd om de erfpachtrechten op beide percelen te verlengen. Tussen het Land en Manchebo is op 11 juni 2025 een overeenkomst tot verlenging (hierna: de Overeenkomst) tot stand gekomen die is gedagtekend op 4 april 2025. Artikel 21 lid 2 van de Overeenkomst luidt: “Deze Overeenkomst wordt geacht te zijn ontbonden, indien de desbetreffende notariële akte van erfpachtverlening niet binnen zes (6) maanden na dagtekening van deze Overeenkomst is verleden.”

Per e-mail van 19 juni 2025 heeft Manchebo van de notaris te horen gekregen dat de Akte niet door haar zou worden verleden. Reden: een brief van dezelfde datum van Bucuti aan alle notariskantoren in Aruba waarin zij worden gesommeerd geen medewerking te verlenen aan het verlijden van de transportakte (hierna: de Akte).

Bucuti exploiteert op naburige percelen eveneens een strandhotel. Een deel van het gebouw dat door Bucuti als hotel wordt gebruikt is gebouwd op Perceel A. Over dat deel van Perceel A is door dit Gerecht op 28 mei 2025 een vonnis gewezen tussen Manchebo als eiseres en Bucuti als gedaagde (hierna: het Vonnis). In die procedure eiste Manchebo onder andere een verklaring voor recht dat sprake is van onrechtmatige overbouw door Bucuti op Perceel A en een verklaring voor recht dat sprake is van onrechtmatige plaatsing door Bucuti op Perceel A van palapa’s, gazebo’s, douchevoorzieningen, wandelpaden en andere zaken. Het Gerecht heeft geoordeeld dat Manchebo in het verleden toestemming heeft gegeven voor de overbouw en het gebruik van Perceel A en daarom worden de verklaringen voor recht afgewezen. Bij de beoordeling heeft het Gerecht vooropgesteld dat, anders dan Bucuti stelde, de vorderingen van Manchebo niet tot doel hadden het verkrijgen van een rechterlijke uitspraak die zowel het recht van het Land als dat van Manchebo betreft, zoals bedoeld in artikel 5:95 BW. De vorderingen van Manchebo betreffen de verbintenissen van partijen jegens elkaar zodat Bucuti niet de verplichting had ook het Land in de procedure op te roepen. Alle vorderingen zijn door het Gerecht afgewezen. Manchebo heeft hoger beroep ingesteld.

Op 23 juni 2025 heeft Bucuti ten laste van het Land conservatoir beslag op Perceel A gelegd en daar heeft zij op 25 juni 2025 alle notarissen van op de hoogte gesteld en haar sommatie herhaald. Op 21 augustus 2025 heeft Bucuti de eis in de hoofdzaak bij dit Gerecht ingediend. Daarin vordert zij dat het Land wordt bevolen een deel van Perceel A dat bij haar in gebruik is (hierna: het Gronddeel) aan haar als erfpachter uit te geven, subsidiair te bepalen om, als het Land het Gronddeel aan Manchebo uitgeeft, in de erfpachtvoorwaarden op te nemen dat door Manchebo er geen opstallen of parkeerplaatsen op mogen worden gemaakt. En, meer subsidiair, als dat alles niet toewijsbaar is, om het Land te veroordelen tot betaling van schadevergoeding nader op te maken bij staat en te vereffenen volgens de wet. Die schade ligt volgens haar rond de USD 100 miljoen als Manchebo haar bouwplannen op Perceel A realiseert. Ook heeft zij een verzoekschrift tot een voorlopig getuigenverhoor en een verzoek op grond van artikel 843a Rv tegen het Land bij dit Gerecht ingediend.

Uit de advocatenbrief van 11 juli 2025 van Manchebo aan het Land haalt het Gerecht de volgende passages aan: “Tijdens het overleg van 30 juni jl. waarbij cliënte, Bucuti en de DIP aanwezig waren, heeft u aangegeven, dat het Land Aruba zijn medewerking tot het verlijden van de notariële akte van erfpachtverlening conform de Overeenkomst zal verlenen, mits de notaris in de notariële akte melding maakt van de Uitspraak en het door Bucuti op 23 juni 2025 ten laste van het Land Aruba gelegde conservatoire beslag op Perceel A. Cliënte heeft aangegeven daartegen geen bezwaar te hebben. (...) Cliënte heeft het Land Aruba bij e-mail van 7 juli 2025 opnieuw verzocht om tot het verlijden van de notariële akte van erfpachtverlening over te gaan. Opnieuw bleef een reactie van het Land Aruba uit.“ Manchebo sommeert het Land in deze brief om uiterlijk 16 juli 2025 te bevestigen dat zij bij notaris [notaris], die wel bereid is gebleken, haar medewerking zal verlenen aan het verlijden van de akte. De e-mail van het Land aan de advocaat van Manchebo van 16 juli 2025: “Hierbij bevestig ik dat het benodigde advies met betrekking tot de verlenging van de erfpachtperiode voor het perceel van Manchebo is ingewonnen en dat er geen verdere bezwaren zijn. Conform de eerdere communicatie en de bereidheid van de Directie Infrastructuur en Planning (DIP) om de akte te passeren bij de eerstvolgende geplande afspraak van de betrokken notaris, verzoek ik u vriendelijk om de nodige stappen te ondernemen voor het passeren van de akte.” Uit de e-mail van 31 juli 2025 van de advocaat van Manchebo aan het Land: “Heeft de DIP inmiddels de gelegenheid gehad om met de minister in gesprek te gaan? Houd er rekening mee dat cliënte zich in een uiterst moeilijke positie bevindt met betrekking tot haar lening: de bank oefent aanzienlijke druk op haar uit. Zowel de notaris als DWJZ hebben inmiddels bevestigd dat de belangen van Bucuti op geen enkele wijze worden geschaad door de verlenging van de erfpacht. De uitspraak van Bucuti verschaft op geen enkele manier een zakelijk recht aan Bucuti. Bovendien heeft de notaris verklaard dat hij de uitspraak van het Gerecht in Eerste Aanleg in de akte zal incorporeren.” Per e-mail van 8 augustus 2025 bericht het Land aan de advocaat van Manchebo: “Bij deze wil ik u informeren dat de minister additioneel spoedadvies heeft gevraagd met betrekking tot het dispuut tussen Manchebo en Bucuti. U zult hierover binnen korte tijd nadere feedback ontvangen.”