Parket bij de Hoge Raad, 08-12-2000, AA8901, C99/018HR

Rolnummer C99/018

mr De Vries Lentsch - Kostense

Zitting 15 september 2000

Conclusie inzake

Stichting Eelder Woningbouw

tegen

1.[Verweerder 1]

2.[Verweerder 2]

In deze zaak heeft thans eiseres tot cassatie, verder: de Stichting, zich op het standpunt gesteld dat bij de kadastrale uitmeting van de door haar aan thans verweerders in cassatie, verder: [verweerder] c.s., verkochte en geleverde onroerende zaak [a-straat 1] te [woonplaats] (woonhuis met schuur, erf en tuin) een fout is gemaakt als gevolg van een foute aanwijzing ter plaatse door één van haar medewerkers. Doordat bij de uitmeting van het overgedragen perceel dat deel uitmaakte van een groter kadastraal perceel, ten onrechte en in strijd met de perceelsomschrijving in de transportakte, aldus de Stichting, als perceelsgrens is aangewezen het midden van het tegelpad dat ligt achter het overgedragen perceel met schuur, is het perceel op de kadastrale kaart ingetekend met als achtergrens het midden van bedoeld pad terwijl de achtergrens - gezien de perceelsomschrijving in de transportakte - in werkelijkheid wordt gevormd door (de achterzijde van) het ter plaatse aanwezige schuurtje dat grenst aan dat pad. De Stichting vordert in dit geding - kort gezegd - veroordeling van [verweerder] c.s. tot medewerking aan een kadastrale grenscorrectie opdat de kadastrale kaart en met name de kadastrale grens in overeenstemming worden gebracht met de werkelijke rechtstoestand en de eigendomsrechten volgens de in de openbare registers ingeschreven transportakte van 24 oktober 1986.

[Verweerder] c.s. hebben verweer gevoerd, stellende dat geen sprake is geweest van een foute aanwijzing aangezien het litigieuze deel van het tegelpad in de koop was begrepen zoals - aldus [verweerder] c.s. - de notaris bij het verlijden van de transportakte ook heeft gezegd.

De Rechtbank heeft de vordering van de Stichting toegewezen. Het Hof heeft de vordering afgewezen; daartegen komt het middel naar mijn oordeel terecht op. Voordat ik het middel bespreek, geef ik een kort overzicht van de feiten en het verloop van het geding.

ii) [Verweerder] c.s. hebben het aanbod met betrekking tot hun woning ([a-straat 1]) aanvaard, waarna de akte van transport op 24 oktober 1986 is verleden. In de akte wordt vermeld dat [verweerder] c.s.

"verklaarden te hebben gekocht en in eigendom aan te nemen, ieder voor de onverdeelde helft:

de woning met schuurtje, erf en tuin, plaatselijk bekend [woonplaats], [a-straat 1], uitmakende een ter plaatse afgebakend gedeelte van het perceel kadastraal bekend gemeente Eelde, sectie D. nummer 3532."

6. [Verweerder] c.s. hebben hoger beroep aangetekend tegen het eindvonnis van de Rechtbank. De Stichting heeft verweer gevoerd. Zij heeft in de eerste plaats betoogd dat [verweerder] c.s. hebben berust in de door de Rechtbank gewezen vonnissen (en daarom niet-ontvankelijk zijn in hun hoger beroep) door op eigen initiatief en vrijwillig aan de veroordeling gevolg te geven door ondertekening van een aan hen reeds vóór de aanvang van de onderhavige procedure verstrekte verklaring. Deze verklaring is door de Stichting vervolgens aan het Kadaster en de notaris afgegeven ten behoeve van de gewenste hermeting die daarna ook heeft plaatsgevonden, aldus de Stichting.

Het Hof heeft het beroep van de Stichting op de niet-ontvankelijkheid van [verweerder] c.s verworpen. Het heeft tevens verworpen het door [verweerder] c.s. gedane beroep op verjaring van de vordering van de Stichting. Deze beslissingen staan in cassatie niet ter discussie.

Vervolgens heeft het Hof vooropgesteld dat de grieven niet opkomen tegen de in eerste aanleg gehanteerde bewijslastverdeling en het bijbehorende bewijsthema, doch dat de grieven binnen deze grenzen de beslissing van de Rechtbank en de daaraan ten grondslag liggende motivering in volle omvang aan het Hof voorleggen. Met betrekking tot de in de notariële akte opgenomen zinsnede dat partijen verklaren te hebben verkocht/gekocht en in eigendom aan te nemen "een ter plaatse afgebakend gedeelte van het perceel kadastraal bekend gemeente Eelde, sectie D. nummer 3532", heeft het Hof (bij de bespreking van de eerste grief) geoordeeld dat de Rechtbank terecht ervan is uitgegaan dat de onroerende zaak aan de achterzijde wordt afgebakend door de schuur, mede omdat in de akte ten behoeve van het perceel van [verweerder] c.s. en ten laste van de daarnaast gelegen paden een erfdienstbaarheid van weg wordt gevestigd en het pad dat als lijdend erf wordt aangewezen bezwaarlijk een onderdeel kan vormen van het erf ten behoeve waarvan de erfdienstbaarheid is gevestigd; het Hof heeft aan dit oordeel de conclusie verbonden dat de notariële transportakte steun biedt aan de visie van de Stichting. Uit deze overwegingen moet worden afgeleid (ik teken dat hier reeds aan) dat het Hof - de transportakte uitleggend in het licht van de gehele inhoud van die akte - tot de slotsom is gekomen dat de onroerende zaak (het voorwerp van levering) in de transportakte aldus is omschreven dat het litigieuze pad geen onderdeel vormt van de geleverde onroerende zaak.

Overwegende dat de Rechtbank terecht ervan is uitgegaan dat de notariële akte naar haar aard behoudens tegenbewijs dwingend bewijs oplevert van hetgeen daarin staat vermeld, heeft het Hof vastgesteld dat nog bezien moest worden of [verweerder] c.s. erin waren geslaagd te bewijzen dat (de helft van) het litigieuze pad wél in de koop van de woning was begrepen. Het Hof heeft [verweerder] c.s. toegelaten tot het leveren van het door hen in appèl aangeboden aanvullende bewijs; het gelastte tevens een comparitie tot het geven van inlichtingen en het beproeven van een minnelijke regeling.

Van een schikking is het niet gekomen. Na het horen van getuigen, onder wie de medewerker van de Stichting die bij de uitmeting optrad, heeft het Hof eindarrest gewezen. Het is tot de slotsom gekomen dat [verweerder] c.s. zijn geslaagd in het aan hen opgedragen bewijs en het heeft geconcludeerd dat dit ten gevolge heeft dat de vordering van de Stichting alsnog moet worden afgewezen. Het Hof heeft vervolgens het eindvonnis waarvan beroep vernietigd en de vordering alsnog afgewezen.

10. Met het middelonderdeel ben ik van oordeel dat het Hof aan een en ander heeft voorbijgezien met zijn overweging dat de vordering van de Stichting tot medewerking aan een kadastrale grenscorrectie moest worden afgewezen omdat [verweerder] c.s. erin waren geslaagd te bewijzen dat het pad achter de litigieuze woning wél in de koopovereenkomst was begrepen. Kennelijk is het Hof ervan uitgegaan dat ook voor de "eigendomsvraag" steeds de werkelijke partijbedoeling prevaleert indien wordt bewezen dat een discrepantie bestaat tussen de in de transportakte opgenomen perceelsomschrijving en hetgeen partijen werkelijk voor ogen stond. Het Hof heeft zich wellicht tot dat oordeel laten verleiden enerzijds door de regel dat de notariële transportakte dwingend bewijs oplevert behoudens tegenbewijs, een regel die lijkt te impliceren dat de werkelijke partijbedoeling steeds prevaleert, en anderzijds door Uw arrest van 22 april 1994, NJ 1995, 560, m.nt. WMK, een arrest dat evenwel zag op een geval waarin werd gesteld dat de zaak volgens de omschrijving daarvan in de tot levering bestemde akte groter (en niet kleiner) was dan partijen bij de koopovereenkomst die aan de overdracht ten grondslag lag, voor ogen stond. In een dergelijk geval is tegenbewijs tegen de notarile akte (bewijs dat de in de akte opgenomen perceelsomschrijving niet weergeeft wat partijen bij de koop voor ogen stond) voor de eigendomsvraag wel degelijk relevant nu de eigendom van het meerdere niet zal zijn overgegaan ingeval wordt bewezen dat de koopovereenkomst niet op het meerdere zag omdat voor overdracht van dat meerdere dan een geldige titel ontbrak. Aldus Uw Raad in genoemd arrest. (Zo ook de MvA II bij de Kadasterwet, Parl. Gesch. Kadasterwet, p. 125 onder 5. Zie voorts Pitlo/Reehuis-Heisterkamp, nr. 194 en Asser-Mijnssen-De Haan, nr. 387.)

Hoe dit ook zij, het Hof heeft (zoals ik hiervoor onder 6 reeds aantekende) bij de behandeling van de eerste, door het Hof ongegrond bevonden, grief de transportakte in het licht van de gehele inhoud van die akte, evenals de Rechtbank, aldus uitgelegd - een uitleg die in cassatie niet is betwist - dat het litigieuze pad geen onderdeel vormt van het perceel zoals omschreven in de transportakte. Daarmee was de rechtsstrijd in feite beslist. Uit het hiervoor betoogde volgt immers dat aldus vaststond dat van eigendomsoverdracht van (een deel van) het litigieuze pad geen sprake kon zijn geweest nu voor wat betreft dat pad niet was voldaan aan de vereisten voor levering van onroerende zaken gesteld in de artt. 671 en 671a (oud) BW en art. 3:89 BW. Daarmee stond tevens vast dat de Stichting eigenaar was gebleven van het litigieuze pad en dat voor de beoordeling van de vordering van de Stichting, gebaseerd als deze was op de werkelijke eigendomsverhoudingen, niet ter zake dienend was of [verweerder] c.s. konden bewijzen of hadden bewezen dat het litigieuze pad wél was begrepen in de koopovereenkomst die aan de overdracht ten grondslag lag. Het Hof had derhalve de grieven, gericht als deze waren tegen het oordeel van de Rechtbank dat [verweerder] c.s. niet in bedoeld bewijs waren geslaagd, wegens gebrek aan belang moeten verwerpen, en het had het eindvonnis van de Rechtbank moeten bekrachtigen - zij het met verbetering van gronden nu de Rechtbank ten onrechte ervan was uitgegaan dat bedoeld bewijs wél ter zake dienend was - nu de toewijsbaarheid van de vordering van de Stichting op zichzelf genomen niet was bestreden en met name ook niet was betwist dat de Stichting bij de toewijzing van haar vordering belang had.

De Procureur-Generaal bij de

Hoge Raad der Nederlanden