Parket bij de Hoge Raad, 28-06-2013, ECLI:NL:PHR:2013:41, 12/04137

Deze zaak betreft een appartementencomplex met een bijzondere opzet. Het complex bevindt zich op het terrein van een voormalige scheepswerf aan een […] gracht. Het is gesplitst in zes, naast elkaar aan het water gelegen, ‘verticale’ appartementen, die elk bestaan uit een kelderverdieping, een verdieping op de begane grond en een eerste verdieping. De kelderverdieping (op waterniveau) van elk appartement strekt zich uit over de volle lengte van het complex vanaf de straatzijde tot aan het water. Gezien vanaf de straatzijde bevat zij achtereenvolgens keldervertrekken en een open patio, waarna zij eindigt in een zogenoemde ‘waterkamer’. Deze heeft een enigszins schuin naar de waterzijde aflopend dak en ontvangt het licht via ramen juist boven de waterspiegel en ramen aan de zijde van de patio. De bebouwing op de begane grond en de eerste verdieping beslaat een kleiner oppervlak dan de kelderverdieping. Op de begane grond van het complex bevindt zich aan de straatzijde een muur met (per appartement) een toegangsdeur. Tussen deze muur en de voorgevel van de bebouwing op de begane grond bevindt zich een open ruimte (gelegen boven de ondergelegen keldervertrekken). De achtergevel van de begane grond bevindt zich ter hoogte van de patio; een schuin aflopende loopbrug verbindt de bebouwing op de begane grond met het dak van de waterkamer. Het dak van de waterkamer heeft een mossedum bedekking; over het dak loopt een smal tegelpad naar een steiger langs de waterkamers van de zes appartementen. De bebouwing van de eerste verdieping beslaat hetzelfde oppervlak als die van de begane grond. Voor een goed begrip van de feitelijke situatie zij verwezen naar de in het geding gebrachte tekeningen, foto’s en film.¹⁴

Partijen strijden over het antwoord op de vraag of (a) de open ruimte tussen de muur aan de straatzijde en de voorgevel (het ‘entreegebied’), (b) de loopbrug tussen het woongedeelte op de begane grond en het dak van de waterkamer en (c) de ruimte boven het dak van de waterkamer behoren tot het gedeelte van het gebouw waarvan [eisers] krachtens hun appartementsrecht het uitsluitend gebruik hebben, dan wel als gemeenschappelijk moeten worden aangemerkt.

De beantwoording van deze vraag dient te geschieden tegen de achtergrond van het volgende.¹⁵

De eigenaar van een gebouw met toebehoren en daarbij behorende grond is bevoegd zijn recht te splitsen in appartementsrechten (art. 5:106 lid 1 BW). Een appartementsrecht omvat, kort gezegd, zowel een aandeel in het gesplitste gebouw met bijbehorende grond als een exclusief gebruiksrecht met betrekking tot bepaalde gedeelten van het gebouw die blijkens hun inrichting bestemd zijn of worden om als afzonderlijk geheel te worden gebruikt (art. 5:106 lid 4 BW). Deze zogenoemde privé-gedeelten laten zich onderscheiden van de zogenoemde gemeenschappelijke gedeelten.

Splitsing in appartementsrechten geschiedt bij notariële akte, gevolgd door inschrijving van die akte in de openbare registers (art. 5:109 lid 1 BW). De splitsingsakte moet een nauwkeurige omschrijving bevatten van de privé-gedeelten (art. 5:111, aanhef en onder b, BW). Tot de wetswijziging van 1972 was een splitsingstekening met vermelding van de privé-gedeelten slechts vereist in het kader van de aanvraag tot vaststelling door de hypotheekbewaarder van een kadastraal complexnummer. Bij de wetswijziging van 1972¹⁶ werd de splitsingstekening zo essentieel geacht dat de wettelijke regeling betreffende de splitsing werd uitgebreid met de bepaling dat aan de minuut van de splitsingsakte een tekening moet worden gehecht die de begrenzing aangeeft van de privé-gedeelten (art. 875d BW (oud), thans art. 5:109 lid 2 BW).¹⁷ Ook werd de bepaling toegevoegd dat de vereiste nauwkeurige omschrijving van de privé-gedeelten in de splitsingsakte kan plaatsvinden door verwijzing naar de aan te hechten splitsingstekening (art. 875e aanhef en sub b BW (oud), thans art. 5:111 aanhef en onder b BW).

De splitsingstekening dient te voldoen aan de krachtens art. 3:16 lid 2 BW voor de inschrijving daarvan te stellen eisen.¹⁸ Zij bevat onder meer plattegronden van de begane grond en van de verdiepingen en zonodig ook doorsnede en aanzichten van het gebouw, alsmede van de bij het gebouw behorende grond. Op de tekening worden met dikke omlijning en oplopende cijfers (indices) de privé-gedeelten aangegeven, terwijl de gemeenschappelijke gedeelten in dunne omlijning worden aangeduid.¹⁹

In het onderhavige geval bevat de splitsingstekening slechts plattegronden van de drie verdiepingen. De dikke belijning van de begane grondverdieping heeft dezelfde omtrek als die van de kelderverdieping, te weten van de straatzijde tot aan de waterkant, zulks in tegenstelling tot de dikke belijning van de eerste verdieping, die slechts het gebouwde omvat.

Voor de vaststelling van het recht tot uitsluitend gebruik van een gedeelte van een in een splitsing betrokken registergoed is bepalend hetgeen daaromtrent is vastgelegd in de op die splitsing betrekking hebbende splitsingsstukken (HR 28 januari 2011, LJN BO5223, NJ 2011/ 58, TBR 2011/157 m.nt. G.G.J.D. Verdoes Kleijn (Ponjee/Sperling)).

Het cassatieberoep is gericht tegen het oordeel van het hof dat uitleg van de splitsingsstukken meebrengt dat de gedeelten (a), (b) en (c) gemeenschappelijk zijn, waaruit volgt dat het besluit ter vergadering van 19 april 2011 geen wijziging heeft gebracht in de juridische situatie betreffende de omvang van het appartementsrecht van [eisers] en zij derhalve geen belang hebben bij de op de voet van art. 5:130 BW verzochte vernietiging of nietigverklaring van dat besluit.²⁰

De VvE stelt zich op het standpunt dat [eisers] geen belang hebben bij het cassatieberoep voor zover dit betreft de ruimte boven het dak van de waterkamer (verweerschrift in cassatie, onder 18-19). Zij voert daartoe aan dat ingevolge art. 5:106 lid 4 BW het in een appartementsrecht begrepen recht tot uitsluitend gebruik slechts betrekking kan hebben op ‘bepaalde gedeelten van het gebouw die blijkens hun inrichting bestemd zijn of worden om als afzonderlijk geheel te worden gebruikt’. Volgens de VvE kan de ruimte boven het gebouw niet worden aangemerkt als een voor privé-gebruik vatbaar gedeelte van het gebouw als bedoeld in art. 5:106 lid 4 BW²¹, zodat de cassatieklachten ook bij gegrondbevinding niet tot een andere uitkomst kunnen leiden.

Dit verweer treft naar mijn mening geen doel. De VvE heeft niet duidelijk gemaakt of en, zo ja, waar zij voormeld beroep op art. 5:106 lid 4 BW in feitelijke aanleg heeft gedaan. In de gedingstukken valt ook geen duidelijk beroep op die bepaling te ontwaren. De vraag of de ruimte boven het dak van de waterkamer kan worden aangemerkt als een gedeelte van het gebouw dat blijkens zijn inrichting bestemd is of wordt om als afzonderlijk geheel te worden gebruikt, vergt bovendien een feitelijk oordeel waarvan de uitkomst niet evident is.

[eisers] kan evenmin belang bij hun cassatieberoep worden ontzegd voor zover de VvE voorts in appel als verweer heeft aangevoerd dat het gewraakte besluit van de VvE niet ziet op de ruimte boven het dak van de waterkamer, maar op het dak van de waterkamer, zodat het verzoek sub b. alleen al op grond van zijn formulering moet worden afgewezen (verweerschrift in appel, onder 46; vgl. pleitnotities mr Koops d.d. 16 juni 2011, onder 10). De verwerping van dit verweer ligt besloten in de overweging van het hof dat de door hem aan de splitsingsstukken gegeven uitleg voor wat betreft gedeelte (c) – de ruimte boven de waterkamer – overeenkomt met hetgeen in de vergadering van 19 april 2011 besloten is (rov. 2.12). Ook over die verwerping wordt in cassatie niet geklaagd.

Het cassatiemiddel valt uiteen in zes onderdelen, genummerd 2.1 tot en met 2.5 en 3.

In cassatie wordt niet opgekomen tegen de oordelen van het hof in rov. 2.7 dat (i) voor de vaststelling van het recht tot uitsluitend gebruik van een gedeelte van een in een splitsing betrokken registergoed bepalend is hetgeen daaromtrent in de op die splitsing betrekking hebbende stukken is vastgelegd en (ii) dat het bij de uitleg van die stukken aankomt op de daarbij tot uitdrukking gebrachte partijbedoeling die moet worden afgeleid uit de in die stukken opgenomen, naar objectieve maatstaven in het licht van de gehele inhoud van de akte uit te leggen tekstuele omschrijving van de gedeelten en intekening van de gedeelten, waarbij de tekstuele omschrijving en de intekening in samenhang moeten worden beschouwd.

Deze klachten lenen zich voor gezamenlijke bespreking. Daarbij is het volgende van belang.

Volgens vaste rechtspraak van Uw Raad geldt bij de uitleg van notariële leverings- en vestigingsakten betreffende registergoederen een objectieve maatstaf, inhoudende dat het aankomt op de in die notariële akte tot uitdrukking gebrachte partijbedoeling, die moet worden afgeleid uit de in de akte gebezigde bewoordingen, uit te leggen naar objectieve maatstaven in het licht van de gehele inhoud van de akte.²³

In de literatuur bestaat, tegen de achtergrond van het arrest DSM/Fox²⁴, discussie²⁵ over de vraag of deze objectieve uitlegnorm moet worden beschouwd als zelfstandige norm²⁶, een toepassing van/ variant op de CAO-norm²⁷, dan wel een geobjectiveerde variant van de Haviltex-norm.²⁸ Volgens de (subjectieve) Haviltex-norm komt het niet alleen aan op de taalkundige uitleg van een schriftelijke bepaling, maar op de zin die partijen in de gegeven omstandigheden over en weer redelijkerwijs aan de bepaling mochten toekennen en op hetgeen zij te zien aanzien redelijkerwijs van elkaar mochten verwachten. Volgens de (objectieve) CAO-norm zijn de bewoordingen van een bepaling van een CAO, gelezen in het licht van de gehele tekst van de overeenkomst, in beginsel van doorslaggevende betekenis. Deze norm is ook toegepast op andere geschriften waarin een regeling is vastgelegd die naar haar aard bestemd is de rechtspositie van derden te beïnvloeden, zonder dat die derden invloed hebben op de inhoud of de formulering van de regeling, terwijl de onderliggende partijbedoeling voor die derden niet kenbaar is. In het DSM/Fox arrest is aangegeven dat tussen de Haviltex-norm en de CAO-norm een vloeiende overgang bestaat. Enerzijds geldt ook bij toepassing van de Haviltex-norm dat meer plaats is voor objectieve uitleg van een geschrift naarmate de regeling meer bestemd is de rechtspositie te beïnvloeden van derden die de bedoeling van partijen niet kunnen kennen. Anderzijds leidt de CAO-norm niet tot een louter taalkundige uitleg, maar behelst een uitleg naar objectieve maatstaven, waarbij onder meer acht kan worden geslagen op de elders in de CAO gebruikte formuleringen en op de aannemelijkheid van de rechtsgevolgen waartoe de onderscheiden, op zichzelf mogelijke tekstinterpretaties zouden leiden²⁹. Voorts komt betekenis toe aan de kenbare partijbedoeling voor zover deze naar objectieve maatstaven volgt uit de CAO-bepalingen en de eventuele daarbij behorende schriftelijke toelichting. Benadrukt wordt dat genoemde normen als gemeenschappelijke grondslag hebben dat bij de uitleg van een schriftelijk contract telkens van beslissende betekenis zijn alle omstandigheden van het concrete geval, gewaardeerd naar hetgeen de maatstaven van redelijkheid en billijkheid meebrengen; voorts dat de uitleg van een schriftelijk contract niet dient plaats te vinden op grond van alleen maar de taalkundige betekenis van zijn bewoordingen, al is deze in praktisch opzicht bij de uitleg vaak wel van groot belang.

Van meer belang dan het etiket van voormelde objectieve uitlegnorm – ergens op de schaal Haviltex/CAO of daarnaast – is de vraag welke omstandigheden bij een objectieve uitleg van leverings- en vestigingsakten in aanmerking mogen worden genomen. Er is op gewezen dat in de rechtspraak van Uw Raad geen ratio wordt gegeven voor de hier bedoelde uitlegnorm. Nu deze norm niet wordt toegepast op leverings- en vestigingsakten met betrekking tot andere goederen dan registergoederen – zoals een pand- of cessieakte – kan de ratio ervan kennelijk niet (uitsluitend) worden gezocht in het gegeven dat het gaat om een akte ter overgang of vestiging van een goederenrechtelijk en dus aan derden tegenstelbaar recht. Die ratio lijkt dan ook vooral te moeten worden gezocht in het voor registergoederen geldende stelsel van publiciteit en de betrouwbaarheid van de openbare registers.³⁰ Uw Raad heeft deze ratio onlangs nog in een andere context bevestigd.³¹In het verlengde van deze ratio moet naar mijn mening worden aangenomen dat bij de uitleg van leverings- en vestigingsakten een beperking geldt ten aanzien van de in aanmerking te nemen gegevens: deze zullen objectief (d.w.z. voor derden) uit dan wel aan de hand van de ingeschreven akte kenbaar moeten zijn.³² Aan die voorwaarde voldoet het geval dat het te leveren perceel in de akte slechts wordt omschreven met een kadastrale aanduiding. Een niet in de registers ingeschreven (concept)tekening kan echter geen rol spelen.³³ Voorts kan meewegen hetgeen blijkt uit de plaatselijke situatie waarnaar de omschrijving verwijst.³⁴ Er geldt, kortom, dat de uitleg zich beperkt tot hetgeen de akte openbaart.³⁵ Aan andere voor derden kenbare bronnen komt geen rol toe.³⁶ Hetzelfde geldt voor het feitelijk gebruik dat van het object wordt gemaakt³⁷ en voor fysieke kenmerken van het object (zoals de feitelijke begrenzing) die niet in de akte worden vermeld en waarnaar de akte overigens ook geen enkele verwijzing bevat.³⁸

Bovenstaande objectieve uitlegnorm heeft naar mijn mening a fortiori te gelden bij de uitleg – bijvoorbeeld ter vaststelling van het privé-gedeelte van een appartementsrecht – van de op de splitsing van een gebouw betrekking hebbende splitsingsstukken. Zou van een leverings- of vestigingsakte nog kunnen worden betoogd dat zij zich primair richt tot de betrokken partijen met hun subjectieve bedoelingen³⁹, bij de splitsingsakte, waarbij het appartementsrecht ontstaat, is uitsluitend sprake van een initiële ‘partijbedoeling’ van de rechthebbende die de splitsing doet bewerkstelligen. Latere verkrijgers zullen voor de omvang van hun appartementsrecht te rade kunnen en moeten gaan bij de ingeschreven splitsingsstukken. Het hof heeft dan ook m.i. terecht – en in cassatie niet bestreden – als uitlegnorm voorop gesteld dat het aankomt op de in de splitsingsstukken tot uitdrukking gebrachte partijbedoeling, die moet worden afgeleid uit de naar objectieve maatstaven in het licht van de gehele inhoud van de splitsingsstukken uit te leggen tekstuele omschrijving en intekening van de gedeelten. Een bevestiging voor deze gedachte wordt aangetroffen in het arrest Ponjee/Sperling, waarin Uw Raad overgaat tot uitleg van de splitsingsstukken (in dat geval: uitsluitend een akte) aan de hand van de “omschrijvingen als bedoeld in art. 638f, aanhef en onder 2⁴⁰, gelezen in het licht van de gehele tekst van de splitsingsakte”.⁴¹

In de feitenrechtspraak betreffende de uitleg van splitsingsstukken (splitsingsakte, reglement) pleegt eveneens te worden uitgegaan van een objectieve uitlegnorm, aanknopend bij de in het desbetreffende stuk tot uitdrukking gebrachte partijbedoeling, die moet worden afgeleid uit de naar objectieve maatstaven en in het licht van het gehele stuk uit te leggen omschrijving en intekening.⁴² Soms wordt daarbij – mijns inziens terecht – overwogen dat deze norm niet dwingt tot een louter taalkundige uitleg, maar dat ook acht dient te worden geslagen op andere objectieve maatstaven, zoals de elders in het stuk gebruikte formuleringen, de structuur van de tekst als geheel en de aannemelijkheid van de rechtsgevolgen waartoe een bepaalde tekstinterpretatie leidt.⁴³ Uit het hiervoor onder 2.20 betoogde volgt dat mij niet terecht lijkt de ongeclausuleerde toevoeging dat daarbij alle omstandigheden van het geval, gewaardeerd naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid, van beslissende betekenis zijn⁴⁴, terwijl ook de enkele uitzondering van niet uit het stuk kenbare subjectieve bedoelingen van de opsteller⁴⁵ niet volstaat.

Naar uit het voorgaande kan worden afgeleid, heeft naar mijn mening het hof in het onderhavige geval bij de uitleg van de splitsingsstukken ten onrechte betekenis toegekend aan andere stukken dan de in de openbare registers ingeschreven (splitsings)stukken, naar welke andere stukken niet in de splitsingsstukken wordt verwezen. Onderdeel 2.1 treft dan ook doel.

Onderdeel 2.4 gericht tegen rov. 2.8 (eerste alinea), waarin het hof in het kader van de uitleg van de splitsingsakte oordeelt dat de omschrijving “de bedrijfsruimte, gelegen in de kelder, op de begane grond en op de eerste verdieping van het gebouw” naar algemeen spraakgebruik betrekking heeft op ruimte in het gebouw, zonder buitenruimte, en dat indien ook buitenruimten waren bedoeld, het voor de hand zou hebben gelegen deze afzonderlijk te vermelden.

De voortbouwende onderdelen 2.5 en 3 behoeven geen bespreking.