Parket bij de Hoge Raad, 08-03-2024, ECLI:NL:PHR:2024:263, 23/01201

In de koopovereenkomst zijn [eisers] en [verweerders] (hierna ook: ‘partijen’), voor zover hierna van belang, het volgende overeengekomen:

"2.4. De Akte van Levering zal worden verleden ten overstaan van de Notaris, op een door partijen in onderling overleg te bepalen datum, maar uiterlijk nadat de ontbindende voorwaarden genoemd in artikel 12.1 en 12.2 zijn verstreken (aldus uiterlijk 23 maanden na het tekenen van de Overeenkomst) of uitgewerkt zijn, met inachtneming van de AB-levering of ABC-levering.

(...)

(...)

De koop geschiedt onder de ontbindende voorwaarde, dat binnen negen (9) maanden nadat de in artikel 12.1 genoemde termijn is verstreken:

(i) geen verkooppercentage van tachtig (80) procent van het Project is gerealiseerd, of

(ii) geen hypothecaire geldlening of het aanbod daartoe van een erkende geldverstrekkende bankinstelling is verkregen voor de volledige ontwikkeling en realisatie van het Project, zulks onder bij de erkende geldverstrekkende bankinstellingen normaal geldende voorwaarden en bepalingen.

Op 11 januari 2017 heeft de makelaar van [verweerders] , [de makelaar] (hierna: ‘ [de makelaar] ’), een e-mail gestuurd waarin de door partijen in dit kader gemaakte afspraken, voor zover hierna van belang, als volgt worden weergegeven:

“Geachte heren,

Met verwijzing naar het koopcontract van het perceel [a-straat 1] [plaats] , artikel 19, inhoudende het eerste recht van koop betreffende het perceel [a-straat 2] , bevestig ik aan u het volgende.

Thans hebben partijen (...) overeenstemming bereikt, voor het bedrag van € 1.395.000 (...). Kostenstructuur conform het gestelde in de koopovereenkomst van [a-straat 1] te [plaats] .

Voor deze koop gelden onderstaande uitgangspunten:

(...)

-Partijen de termijnen voor in behandelingname WVG nader zullen bespreken, doch dat koper namens verkoper de bezwaarschriftprocedure zal begeleiden middels het verzorgen van het bezwaarschrift en het voeren van gesprekken met de gemeente Amsterdam, doch betreft dit uitdrukkelijk geen mandaat of volmacht.

- dat koper bij eerste gelegenheid, dat wil zeggen bij vervallen van de WVG, uithuizing van de huidige huurder en het uitgewerkt zijn van de ontbindende voorwaarden zoals vermeld in het koopcontract [a-straat 1] (artikel 12, met uitzondering van de in dit artikel vermelde termijnen), binnen een termijn van 12 weken, zowel [a-straat 1 en 2] , zal afnemen (...).”³

De koop van het perceel [a-straat 2] is op 25 maart 2017 gesloten. Hierbij zijn partijen, voor zover hierna van belang, het volgende overeengekomen:

“Geachte partijen,

Hierbij bevestigen wij dat koper zojuist zijn eerste recht tot koop, als vermeld in de getekende koopovereenkomst van [a-straat 1] onder artikel 19, rechtsgeldig heeft ingeroepen.

Partijen zijn een koopovereenkomst van € 2.500.000,= kosten koper overeengekomen voor het geheel ( [a-straat 1 en 2] te samen). [a-straat 2] wordt in verhuurde staat aan koper geleverd. Verdere voorwaarden conform het gestelde in de koopovereenkomst van [a-straat 1] .

Deze bevestiging maakt een onlosmakelijk en integraal onderdeel uit van de getekende koopovereenkomst, behorende bij [a-straat 1] te [plaats] .”⁴

[de makelaar] heeft op 24 oktober 2017 aan partijen, voor zover hierna van belang, het volgende bericht:

“Geachte heren,

Zoals door u allen gedeeld en besproken zal er op dinsdag 31 oktober een bijeenkomst zijn bij ons op kantoor, waarvoor u allen bent uitgenodigd om 11.00 uur.

De agenda;

1. Koopovereenkomst [a-straat 2] . 2. Gemeentelijke route en planning voor het gebied 3. Contract, uitvoering en juridische levering [a-straat 1 en 2] .

Om op punt 1 vooruit te lopen zal ik een concept overeenkomst opmaken voor [a-straat 2] . Feitelijk zijn wij overeengekomen hetgeen in de bijlage is opgenomen.”⁵

Als bijlage bij de e-mail is de e-mail van [de makelaar] van 11 januari 2017 (zie randnummer 1.7 hiervoor) bijgesloten.

In een e-mail van 1 maart 2018 heeft [eiser 2] aan [verweerders] , voor zover hier van belang, het volgende bericht:

“Van [de makelaar] [ [de makelaar] , A-G] ontving ik het bericht dat jullie graag, zoals afgesproken, eind maart de levering zien plaatsvinden. Wij begrijpen volledig dat jullie behoefte hebben om dit proces af te ronden. Toch willen we jullie vragen nog iets langer geduld te hebben, de eindstreep is nu écht in zicht maar vraagt van beide partijen een (nog) iets langere adem. Tot het zover is, zijn wij bereid jullie financieel tegemoet te komen en een regeling te treffen. (...) Ik hoop van harte dat jullie bereid zijn de koopovereenkomst te verlengen met zes maanden (...). Ik begrijp dat we wederom flexibiliteit en geduld van jullie kant vragen en had het ook liever anders gezien.

(...)

Omdat ik me realiseer wat we van jullie vragen, vat ik samen wat de voordelen zijn als we de koopovereenkomst verlengen met zes maanden: - Levering in 2018. Gezien de WVG is dit uitzonderlijk en drie jaar eerder t.o.v. overige partijen in dit gebied die moeten wachten tot 2021. - (...)”⁶

[de makelaar] heeft namens [verweerders] als volgt op deze e-mail gereageerd:

“Verkopers van de [a-straat 1 en 2] zijn bereid om onder voorwaarden de levering éénmalig te verplaatsen met een maximaal 6 maanden, zulks tot uiterlijk maandag 1 oktober 2018, en wel onder de volgende voorwaarden. (...)”⁷

Eind maart 2018 hebben partijen met elkaar gesproken over een eventuele verlenging van de koopovereenkomst. Naar aanleiding van deze bespreking heeft [eiser 2] op 3 april 2018 [verweerders] , voor zover hierna van belang, als volgt bericht:

“Jullie hebben aangegeven, onder voor jullie juiste financiële voorwaarden, bereid te zijn de koopovereenkomst te verlengen en de leveringsdatum van 1 november 2018 te hanteren. Dit omdat de gemeente bereid is mee te werken aan het passeren van het voorkeursrecht en er mogelijk dus alsnog – zij het later – uitvoering kan worden gegeven aan de koopovereenkomst. Over de exacte voorwaarden die de gemeente wenst te verbinden aan het verlenen van vrijstelling van de aanbiedingsplicht zijn [eiser 1] [ [eiser 1] , A-G] en ik momenteel in gesprek met de gemeente. Als er met de gemeente overeenstemming is bereikt kan er dus worden geleverd. Wordt geen overeenstemming bereikt dan zal de koopovereenkomst helaas alsnog zijn ontbonden.

Zoals besproken, doen we jullie hierbij een nieuw voorstel toekomen:

1. De koopovereenkomst wordt verlengd en levering vindt plaats op 1 november 2018, of zoveel eerder. 2. Een rentevergoeding van € 10.000,- per maand te betalen vanaf begin april 2018 tot levering. Indien niet op 1 november 2018 door ons wordt afgenomen dan zijn [eiser 1] en ik het geld kwijt.

We vertrouwen erop jullie hiermee een passend voorstel te hebben gedaan.”⁸

Uiteindelijk hebben partijen op 4 juni 2018 de verlengingsovereenkomst ondertekend, waarbij partijen, voor zover hierna van belang, het volgende zijn overeengekomen:

“1 Koper en verkoper spreken een termijn af van 1 april jl tot 1 juli 2019 voor het verlengen van de koopovereenkomst en het betalen van de (rente)vergoeding.

2. Koper betaalt verkoper iedere eerste van de maand een (rente)vergoeding van € 10.000,-.

3. Koper en verkoper komen de volgende voortgangsoverleg data overeen: 18 juni 2018, 17 september 2018, 18 december 2018, 18 maart 2019, 17 juni 2019.

4. Koper kan, met in acht name van het gestelde in punt 5, op ieder gewenst moment de rentevergoeding beëindigen en daarmee de koopovereenkomst en betaling van (rente)vergoeding ontbinden zonder opgaaf van reden. Op deze beëindiging dan wel ontbinding kan alleen koper een beroep doen.

(...)

6. De verlenging eindigt op 1 juli 2019. Partijen zullen dit over en weer schriftelijk aan elkaar kenbaar maken. Vóór afloop van de verlengingsperiode, doch uiterlijk op of vóór 17 juni 2019, zullen partijen met elkaar in overleg treden over mogelijke verdere verlenging van de koopovereenkomst.

Partijen spreken hierbij nu reeds af, dat bij verdere verlenging dezelfde voorwaarden als het geval is bij de onderhavige verlenging, behoudens de periode of duur van de nieuw overeen te komen verlenging, wordt gehanteerd.

De door koper betaalde rentevergoeding is voor verkoper, en is nimmer opeisbaar door koper.

7. Bij te late betaling van de overeengekomen maandelijkse termijn vervalt de verlengingsovereenkomst onmiddellijk, tenzij aantoonbaar geldt dat deze vertraging is ontstaan door toedoen van derden (bank, vrije dagen, DDos aanval etc).”⁹

In de laatste week van april 2019 heeft een overleg plaatsgevonden over een eventuele verdere verlenging na 1 juli 2019. Na afloop van deze bespreking heeft [eiser 2] aan [verweerders] op 1 mei 2019 als volgt bericht:

“In ons overleg van vorige week hebben we het gehad om een betaling aan te passen naar vanaf juni naar een maandelijkse betaling van € 5.000,- en een oplopende vergoeding van € 5.000,- per maand tot aan het einde van het jaar. Waarbij de betaling van deze oplopende vergoeding naar het einde van het jaar is.Kun je hier nog jouw reactie op geven?”¹⁰

[verweerders] hebben op 2 mei 2019, voor zover hierna van belang, als volgt gereageerd:

“Julie waren zelf ook van mening dat het eind in zicht was, dus ik zal aan een verlenging per 1 juli 2019 wel de voorwaarde hangen, dat we uiterlijk aan het einde van het jaar de overdracht zullen doen.”¹¹

Op 3 juni 2019 hebben [verweerders] aan [eisers] gemaild:

“Wij willen jullie echter toch nog in de gelegenheid stellen om jullie ontwikkelplannen uit te voeren, door de achterstallige betaling binnen tien dagen alsnog te verrichten.

Wanneer niet binnen tien dagen na heden de betalingsachterstand is weggewerkt, door betaling van een bedrag van € 10.000,- ineens, kan van verdere verlenging geen sprake zijn en zullen wij ons vrij voelen om te doen hetgeen ons goed dunkt. Bij nalating stellen wij jullie voor alsdan in gebreke.

(...)

Zo het al tot een nieuwe verlenging zou komen, dan zal daarin evident en niet onderhandelbaar worden gesteld, dat de overdracht uiterlijk op 1 december 2019 dient te zijn verricht.”¹²

Op 21 juni 2019 heeft [de makelaar] namens [verweerders] aan [eisers] gemaild:

“Verkoper staat in beginsel niet afwijzend tegenover een verlenging van de koopovereenkomst maar dan dient er in ieder geval aan een aantal strikte voorwaarden te worden voldaan.

1) De betalingsachterstand wordt terstond ongedaan gemaakt (...)

2) Verkoper ontvangt op 28 juni 2019 uw schriftelijk verzoek tot verlenging in ieder geval inhoudende:

(...)

Hierbij merkt verkoper op dat hij al ruim 4 jaren het O.G. voor kopers beschikbaar houdt, steeds voor zijn risico en kosten. Verkoper heeft doen weten dat hij nog dit jaar het object wenst te leveren.

(...)

Wanneer aan deze uitgangspunten wordt voldaan is verkoper bereid het verzoek tot verlenging in overweging te nemen.”¹³

Op 25 juni 2019 hebben [eisers] de betalingsachterstand van € 10.000 aan [verweerders] voldaan. Op 28 juni 2019 heeft [eiser 2] [verweerders] als volgt bericht:

“Afgelopen dinsdag hebben wij het geld overgemaakt en daarmee laten we zien dat we ons aan onze afspraak houden en onze uiterste best doen de deal naar ieders wens af te ronden.

(...)

In dit licht zouden we graag de vaststellingsdatum van het bestemmingsplan als uitgangspunt willen hanteren voor onze verlengingsafspraak. Het bestemmingsplan moet eind maart 2020 vastgesteld zijn. Jij hebt aangegeven een eind datum te willen. Wij willen dit even graag en daarom doen we je dit voorstel:

1. Een levering dan wel afname datum van de percelen is uiterlijk op 30 juni 2020. 1 juni 2020 is gebaseerd op vaststelling bestemmingsplan 31 maart 2020, zes weken bezwaar- en beroepstermijn en 6 tot 8 weken financieringstermijn.

2. Koper betaalt verkoper iedere van de maand een (rente)vergoeding van € 10.000,- verdeel[d] in twee delen:a. € 5.000,- direct iedere eerste van de maand.

b. De andere maandelijkse € 5.000,- wordt opgeschort en als één volledig bedrag betaald bij de levering. (...)”¹⁴

Op 12 juli 2019 heeft een gesprek plaatsgevonden tussen partijen, waarna [eisers] op 15 juli 2019 nog een aangepast voorstel aan [verweerders] hebben gedaan. Op dit voorstel hebben [verweerders] bij e-mail van 19 juli 2019 als volgt gereageerd:

“Aangaande de voorstellen die je hebt gedaan: het maximale dat je hebt voorgesteld komt niet in de buurt van het minimale dat wij ons hadden voorgesteld zijnde: afname dit jaar en tegen marktconforme prijs. Dit gevoegd bij het feit dat jullie de voorwaarden van de afgelopen verlengingsovereenkomst niet (tijdig) zijn nagekomen betekent dat wij op dit moment niet aan welke overeenkomst ook gebonden zijn.”¹⁵

Vervolgens hebben [verweerders] [eisers] op 3 augustus 2019 als volgt bericht:

“Ik spreek de wens uit dat wij in vrede uiteen gaan. We hebben er werkelijk alles aan gedaan om jullie tegemoet te komen in het overgrote deel van jullie wensen, maar steeds opnieuw werd de finale afronding door jullie doorgeschoven.”¹⁶