Parket bij de Hoge Raad, 19-07-2024, ECLI:NL:PHR:2024:771, 24/00169
Parket bij de Hoge Raad, 19-07-2024, ECLI:NL:PHR:2024:771, 24/00169
Gegevens
- Instantie
- Parket bij de Hoge Raad
- Datum uitspraak
- 19 juli 2024
- Datum publicatie
- 19 juli 2024
- ECLI
- ECLI:NL:PHR:2024:771
- Formele relaties
- Arrest Hoge Raad: ECLI:NL:HR:2024:1780
- Zaaknummer
- 24/00169
Inhoudsindicatie
Huurrecht woonruimte. Consumentenrecht. Huurprijswijzigingsbeding (CPI plus maximaal 3%). Splitsbaar in indexatiebeding en opslagbeding? Opslagbeding oneerlijk? Gevolgen oneerlijkheid beding.
Conclusie
PROCUREUR-GENERAAL
BIJ DE
HOGE RAAD DER NEDERLANDEN
Nummer 24/00169
Zitting 19 juli 2024
CONCLUSIE
M.H. Wissink
In de zaak
ASR Dutch Residential Custodian B.V.
(hierna: ASR)
tegen
[de huurster]
(hierna: de Huurster)
Inhoudsopgave
1. Inleiding en samenvatting
2. Feiten en procesverloop
3. Verkenning van de prejudiciële vragen
4. Standpunten van de indieners van de schriftelijke opmerkingen
5. Huurprijsregulering in het Nederlandse recht
6. Een of twee bedingen? (vraag 1B onder a)
7. De oneerlijkheid van dit (type) huurprijswijzigingsbeding (vraag 1A onder a en b)
8. Gevolgen van vernietiging van een oneerlijk beding (vragen 1B onder b, 2 en 5)
9. Gevolgen voor de beoordeling van de vorderingen (vragen 3 en 4)
10. Beantwoording van de prejudiciële vragen
1 Inleiding en samenvatting
Deze zaak gaat over een huurprijswijzigingsbeding in een huurovereenkomst voor geliberaliseerde woonruimte, dat wil zeggen woonruimte in de zogenaamde vrije sector met een aanvangshuur boven de liberalisatiegrens (van op 1 januari 2024 € 879,66). In (algemene voorwaarden bij) huurovereenkomsten voor geliberaliseerde woonruimte wordt veelal bepaald dat de huurprijs1 jaarlijks wijzigt op basis van de door het CBS bepaalde consumentenprijsindex (hierna: CPI) plus een − vaste dan wel maximale − opslag van bijvoorbeeld 1%, 3% of 5%.2 In deze zaak is de opslag maximaal 3% en bepaalt de verhuurder binnen deze bandbreedte hoe hoog de opslag in een bepaald jaar is.
Sinds medio 20233 worden dergelijke bedingen in een deel van de feitenrechtspraak (ambtshalve) getoetst aan de Richtlijn oneerlijke bedingen4 en de omzetting daarvan in art. 6:231 e.v. BW. De prejudiciële vragen in deze zaak gaan over de oneerlijkheid van dit wijzigingsbeding − of deze bedingen, indien wordt aangenomen dat het beding bestaat uit een indexatiebeding en een opslagbeding − en de gevolgen daarvan. De prejudiciële vragen zijn gesteld door de kantonrechter in de rechtbank Amsterdam in twee zaken waarin ASR betaling vordert van achterstallige huurtermijnen, vermeerderd met rente en kosten, en (aanvankelijk) ontbinding van de huurovereenkomst en ontruiming. De ene zaak was aanvankelijk een verstekzaak (24/00169) en de andere zaak was op tegenspraak (24/00170). In beide zaken zijn dezelfde vragen gesteld.5 Zij kunnen naar mijn mening op dezelfde wijze worden beantwoord. De conclusies in bedie zaken zijn dan ook inhoudelijk gelijkluidend, behoudens de onmschrijvign van de feiten en het priocesverloop.
Een beding van het type CPI + (maximaal) x% is opgenomen in honderdduizenden huurovereenkomsten. Het komt voor in het veelgebruikte ROZ-model.6 Het belang van de vragen raakt de gehele geliberaliseerde huursector die − voorafgaand aan de invoering van de Wet betaalbare huur per 1 juli 20247 − bestaat uit ruim 600.000 woningen, waarvan circa 126.000 woningen toebehoren aan woningcorporaties.8 De overige woningen zijn eigendom van vooral institutionele beleggers en verder van particuliere verhuurders. Particuliere verhuurders die niet beroeps- of bedrijfsmatig verhuren, vallen buiten het bereik van de Richtlijn oneerlijke bedingen. De prejudiciële vragen hebben daarom geen betrekking op de door hen gesloten contracten.9
In het verwijzingsvonnis waarin de vragen zijn gesteld (hierna: VV)10 overweegt de kantonrechter dat sprake is van één beding (zie vraag 1B onder a). De kantonrechter is (voorshands)11 van oordeel dat het beding oneerlijk is door de mogelijkheid van een opslag met maximaal 3%, zodat het beding moet worden vernietigd. Vraag 1A stelt de oneerlijkheid van het onderhavige huurprijswijzigingsbeding aan de orde evenals het beoordelingskader voor dergelijke huurprijswijzigingsbedingen.
De vragen stellen voorts aan de orde of de vernietiging van het oneerlijke beding eventueel kan worden beperkt tot het opslaggedeelte (vraag 1B onder b). Volledige vernietiging van het beding heeft namelijk aanzienlijke gevolgen. In beginsel is dan alleen de aanvangshuur verschuldigd. Niet toegestane huurprijsverhogingen zijn dan onverschuldigd betaald en moeten ongedaan gemaakt worden. Verder zijn dan toekomstige huurprijsverhogingen op grond van het vernietigde beding niet mogelijk. De kantonrechter vraagt of dit inderdaad het geval is (vraag 2) en of een beperking in de tijd van het oneerlijkheidsoordeel mogelijk is (vraag 5).
De kantonrechter vraagt voorts of de rechter in een (verstek)procedure waarin de verhuurder betaling van achterstallige huur en ontbinding en ontruiming vordert, ambtshalve rekening dient te houden met een vordering van de huurder op de verhuurder uit hoofde van onverschuldigde betaling (vraag 3) en of de verhuurder zich kan beroep op verjaring en, zo ja, wanneer de verjaringstermijn aanvangt (vraag 4).
Er zijn schriftelijke opmerkingen (hierna: SO) ingediend (i) door ASR; (ii) de Vereniging van Institutionele Beleggers in Vastgoed, Nederland (IVBN) en 21 institutionele verhuurders en belanghebbenden zoals aandeelhouders bij deze verhuurders (hierna: IVBN c.s.); (iii) Aedes, de Vernieuwde Stad12 en acht woningcorporaties (hierna: Aedes c.s.); (iv) de Woonbond en (v) huurdersvereniging Java (hierna: HVJava). ASR (SO nr. 8) en Aedes c.s. (SO nr. 78) wijzen op de onzekerheid die thans in de markt bestaat naar aanleiding van de recente feitenrechtspraak over huurprijswijzigingsbedingen.13
Deze conclusie is als volgt opgebouwd. Na een weergave van de feiten en het procesverloop in deze zaak (onder 2), volgt een verkenning van de strekking en context van de prejudiciële vragen (onder 3) en een samenvatting van de ingediende schriftelijke opmerkingen (onder 4). Daarmee is een beeld verkregen van de vragen en (de gevolgen van) de mogelijke beantwoording ervan. Vervolgens schets ik het in Nederland geldende stelsel van huurprijsregulering in het BW en de Uitvoeringswet huurprijzen woonruimte (onder 5). Dit stelsel speelt een rol bij de vraag of het huurprijswijzigingsbeding kan worden gesplitst in een indexatiebeding en een opslagbeding (besproken onder 6) en bij de beoordeling van de oneerlijkheid van het huurprijswijzigingsbeding (besproken onder 7). Voor het geval het beding oneerlijk wordt bevonden, worden vervolgens de vragen besproken die zien op de gevolgen van de vernietiging van een oneerlijk beding (onder 8) en op de gevolgen voor de beoordeling van de vorderingen (onder 9). Een en ander mondt uit in een voorgestelde beantwoording van de prejudiciële vragen.
Ik kom in deze conclusie, kort gezegd, tot de volgende bevindingen.
(i) De splitsing van het huurprijswijzigingsbeding in een indexatiebeding en een opslagbeding. Het huurprijswijzigingsbeding in deze zaak dient te worden gesplitst in een indexatiebeding en een opslagbeding met het oog op de beoordeling van de oneerlijkheid ervan (vraag 1B onder a). In deze zaak maakt deze splitsing op zichzelf niet uit voor de beoordeling van de (on)eerlijkheid van het huurprijswijzigingsbeding, omdat het indexatiebeding aanvaardbaar is en alleen het opslagbeding op kritiek stuit. Indien echter het huurprijswijzigingsbeding niet wordt gesplitst en in zijn geheel oneerlijk wordt bevonden in verband met het opslagbeding, betekent dit dat het beding in zijn geheel nietig is. Er is in dat geval geen mogelijkheid om uitsluitend met het oog op deze nietigheid, het beding alsnog te splitsen in een eerlijk deel en een oneerlijk deel (vraag 1B onder b).
(ii) De beoordeling van de oneerlijkheid van het opslagbeding. De Richtlijn oneerlijke bedingen ziet in beginsel niet op de hoogte van de aanvangshuurprijs, maar alleen op het wijzigingsbeding. De hoogte van de aanvangshuren kan daarom geen rol spelen bij de beoordeling van huurprijswijzigings- of opslagbedingen. De beoordeling van de oneerlijkheid van het (opslag)beding dient te geschieden aan de hand van de algemene norm of het beding, in strijd met de goede trouw, het evenwicht tussen de uit de overeenkomst voortvloeiende rechten en verplichtingen van de partijen ten nadele van de consument aanzienlijk verstoort in het licht van alle omstandigheden rond de sluiting van de overeenkomst (art. 3 lid 1 en art. 4 lid 1 Richtlijn oneerlijke bedingen). Bij de beoordeling moet rekening worden gehouden met alle omstandigheden van het geval, waaronder: de aard van de goederen of diensten waarop de overeenkomst betrekking heeft; de toepasselijke regels van het nationale recht wanneer partijen op dit punt geen regeling hebben getroffen; de mate waarin het beding transparant is geformuleerd; de ratio en rechtvaardiging van, de voorwaarden voor en beperkingen op de wijzigingsbevoegdheid; of het beding een geldige reden voor wijziging bevat; of de consument in het geval van een wijziging over het recht beschikt om de overeenkomst te beëindigen en dit recht daadwerkelijk kan worden benut; en of dan wel in hoeverre het beding voldoet aan de elementen uit punten 1, sub j en l, en 2, sub b en d, van de Bijlage bij de richtlijn. (vraag 1A onder b),
Een bepaling zoals art. 10.2 lid 1 en 2 in de huurovereenkomst, die voorziet in een jaarlijks toe te passen opslag op de huurprijs van maximaal 3% boven de indexering krachtens de consumentenprijsindex, behoeft in het algemeen – daargelaten bijkomende omstandigheden die eventueel in individuele gevallen kunnen spelen − niet te worden aangemerkt als een oneerlijk beding (vraag 1A onder a). De verhuurder heeft een gerechtvaardigd belang om de aanvangshuurprijs bij een huurovereenkomst voor woonruimte voor onbepaalde tijd periodiek te kunnen aanpassen. Dit blijkt ook uit de wet. Er zijn, in het algemeen gesproken, redelijke gronden voor het opslagbeding. Het opslagbeding in deze zaken is duidelijk over de vraag dat, op welk moment en hoe vaak de huurprijs kan stijgen, en over het maximale opslagpercentage. Het opslagbeding maakt niet duidelijk waarom de opslag kan worden toegepast. Daarvoor is de huurder afhankelijk van de verhuurder, terwijl de huurder meestal niet zo maar kan overstappen naar een andere verhuurder. Het oordeel dat het opslagbeding oneerlijk is, kan niet uitsluitend berusten op de omstandigheden dat een opslag bovenop het inflatiepercentage mogelijk is en dat het beding geen gronden voor de opslag vermeldt. Dit geldt namelijk ook voor de jaarlijkse huurverhogingen in de gereguleerde (‘sociale’) sector die op de wet berusten, en voor de jaarlijkse huurverhogingen in de vrije sector die vanaf 1 mei 2021 nog door de wet worden toegelaten. Het ontbreken van gronden in het opslagbeding is daarom niet doorslaggevend. Per saldo is belangrijker te weten met welk percentage de huren maximaal mogen stijgen. Hoe hoger het maximale opslagpercentage dat toegepast kan worden, hoe zwaarder dit weegt ten nadele van het opslagbeding. 3% is aanvaardbaar als wordt gekeken naar de opslagpercentages bij de jaarlijkse door de minister vastgestelde huurstijgingen in de sociale sector.
(iii) De gevolgen van de oneerlijkheid van een beding. Een oneerlijk huurprijswijzigings- of opslagbeding moet in beginsel geacht worden nooit te hebben bestaan. Daarom vervalt iedere verhoging van de huurprijs na de aanvang van de huurovereenkomst die op het oneerlijke beding is gebaseerd. Voor zover in het verleden op basis van het oneerlijke beding doorgevoerde huurverhogingen door de huurder aan de verhuurder zijn betaald, zijn deze onverschuldigd betaald (art. 6:203 BW), zodat op de verhuurder een verbintenis rust om de onverschuldigd betaalde bedragen aan de huurder terug te betalen. Toekomstige huurverhogingen op basis van het oneerlijke beding zijn niet mogelijk. (vraag 2) De Hoge Raad kan niet oordelen of een beperking in de tijd van de gevolgen van het oneerlijkheidsoordeel mogelijk is. Daarover kan alleen het Hof van Justitie van de EU beslissen. (vraag 5)
(iv) Gevolgen van het oordeel dat een huurprijswijzigingsbeding oneerlijk is voor de vorderingen van de verhuurder.
Bij de beoordeling van de toewijsbaarheid van de vordering van de verhuurder tot nakoming van de verplichting tot betaling van de huurprijs (‘de huurachterstand’), dient de rechter verhogingen van de huurprijs die zijn gebaseerd op een oneerlijk beding buiten beschouwing te laten. De rechter kan daarbij niet ambtshalve overgaan tot verrekening van de vordering van de verhuurder met een vordering van de huurder uit hoofde van onverschuldigde betaling.
Bij de beoordeling van de vorderingen van de verhuurder tot ontbinding van de huurovereenkomst en tot ontruiming van het gehuurde dient de rechter te onderzoeken of de tekortkoming in het licht van de omstandigheden van het geval de ontbinding rechtvaardigt. Daarbij kan relevant zijn dat de huurder in het verleden op grond van toepassing van een oneerlijk huurprijswijzigingsbeding te veel heeft betaald. (vraag 3). Vraag 4 over de verjaring behoeft geen beantwoording in deze zaak.
2 Feiten en procesverloop
In deze zaak kan van de volgende feiten worden uitgegaan. ASR verhuurt sinds 1 december 2015 een vierkamer woonappartement in Amsterdam. Huurster is op 16 april 2017 medehuurder en in september 2019 enig huurder geworden. De huur bedraagt thans volgens de dagvaarding € 1270,67 per maand. Huurster heeft een huurachterstand laten ontstaan, die ten tijde van de dagvaarding volgens de daarbij overgelegde specificatie € 2709,09 bedroeg.
Art. 5.1 en art. 5.2 van de huurovereenkomst luiden als volgt:
“5 .1 De huurprijs kan op voorstel van verhuurder voor het eerst per n.v.t. en vervolgens jaarlijks worden gewijzigd met een percentage dat maximaal gelijk is aan het op de ingangsdatum van die wijziging wettelijk toegestane percentage voor woonruimte met een niet-geliberaliseerde huurprijs bij gebreke waarvan de huurprijsaanpassing plaatsvindt overeenkomst het gestelde in 5.2.
Indien het gehuurde zelfstandige woonruimte met een geliberaliseerde huurprijs voor woonruimte betreft, is het onder 5.1 gestelde niet van toepassing. In dat geval wordt de huurprijs voor het eerst per 1 juli 2016 en vervolgens jaarlijks aangepast overeenkomstig het gestelde in 18 van de algemene bepalingen. Zie artikel 10.2.”
Art. 10 lid 2 van de huurovereenkomst luidt als volgt:
“10.2 Het gestelde in artikel 5.1 en 5.2 van deze huurovereenkomst en in artikel 18 van de bij deze huurovereenkomst deel uitmakende Algemene bepalingen is niet van toepassing. In plaats daarvan komen partijen het volgende overeen:
1. De laatste geldende huurprijs kan door verhuurder voor het eerst per 1 juli 2016 en vervolgens jaarlijks worden aangepast. Die aanpassing vindt plaats met toepassing van het maandindexcijfer volgens de consumentenprijsindex (CPI), reeks alle huishoudens (2006 = 100), gepubliceerd door het Centraal bureau voor de Statistiek (CBS). Nagegaan wordt hoe het indexcijfer van de kalendermaand die ligt vier kalendermaanden voor de kalendermaand waarin de huurprijs wordt aangepast, zich verhoudt tot het indexcijfer van de kalendermaand die ligt zestien maanden voor de kalendermaand waarin de huurprijs wordt aangepast. Die verhouding wordt uitgedrukt in een percentage. De verschuldigde huurprijs op de wijzigingsdatum wordt gewijzigd met dat indexeringspercentage plus een additionele door verhuurder vast te stellen opslag van maximaal 3% over de laatst geldende huurprijs.
2. Indien een huurprijsaanpassing bij toepassing van het gestelde in dit artikel onder 1 niet kan leiden tot een huurprijsaanpassing van maximaal 3%, dan kan de laatst geldende huurprijs door verhuurder niettemin met maximaal 3% worden verhoogd, tot bij een volgende indexering het indexcijfer van de kalendermaand die ligt vier kalendermaanden voor de kalendermaand waarin de huurprijs wordt aangepast hoger is dan het indexcijfer van de kalendermaand die ligt vier maanden voor de kalendermaand waarin de laatste huurprijsaanpassing heeft plaatsgevonden. Alsdan wordt bij die huurprijswijziging het indexcijfer van de kalendermaand gehanteerd dat vier respectievelijk zestien maanden ligt voor de kalendermaand waarin de huurprijs wordt aangepast. Die verhouding wordt uitgedrukt in een percentage. De verschuldigde huurprijs op de wijzigingsdatum wordt gewijzigd met dal indexeringspercentage plus een additionele door verhuurder vast te stellen opslag van maximaal 3% over de laatst geldende huurprijs.”
ASR heeft in juli 2023 de Huurster gedagvaard. ASR vordert in deze procedure ontbinding van de huurovereenkomst, ontruiming van de woning en betaling van de huurschuld van € 2709,09, plus aanvullende kosten, waaronder de wettelijke rente en de proceskosten.
Bij tussenvonnis van 5 oktober 2023 heeft de kantonrechter overwogen dat ambtshalve moet worden getoetst of bedingen in de algemene voorwaarden bij de huurovereenkomst die voor de beoordeling van de vordering relevant zijn, een oneerlijk karakter hebben (rov. 2). De kantonrechter heeft het rentebeding en het beding over buitengerechtelijke kosten als oneerlijk aangemerkt, geoordeeld dat deze moeten worden vernietigd en dat de daarop gebaseerde vorderingen niet toewijsbaar zijn (rov. 8-13).
De kantonrechter heeft vervolgens overwogen voorshands van oordeel te zijn dat het huurprijswijzigingsbeding als oneerlijk moet worden aangemerkt (rov. 15). Daartoe heeft de kantonrechter overwogen:
“16. Uit de jurisprudentie (o.a. ECLI:C:EU:2013:180 [naam 3] en C-472/10, ECLI:EU:C:2012:242 Invitel) volgt dat het Hof van Justitie vergaande beperkingen aan de geldigheid van prijswijzigingsbedingen stelt. Een dergelijk beding moet in duidelijke en begrijpelijke taal gesteld zijn, ofwel objectief bepaalbaar zijn. Het beding moet de gronden op basis waarvan en de wijze waarop de huurprijs kan worden aangepast bevatten en deze gronden moeten een geldige reden voor de wijziging van de huurprijs vormen. Het huurprijswijzigingsbeding moet zijn opgenomen in het huurcontract of de bijgesloten algemene voorwaarden. Andere omstandigheden die meewegen bij de beoordeling of een beding oneerlijk is zijn de volgende: of in de huurovereenkomst is opgenomen dat het huurprijswijzigingsbeding al dan niet ook tot huurverlaging kan leiden en of in het huurcontract is bepaald dat de huurder bij gebruikmaking van de wijzigingsbevoegdheid de huurovereenkomst kan beëindigen, alsmede of de huurder nadat hij geïnformeerd is over de huurverhoging een reële mogelijkheid heeft om de huurovereenkomst daadwerkelijk op te zeggen of te ontbinden.
17. In beginsel is een beding dat een wijziging van de huurprijs regelt eerlijk wanneer die wijziging is gegrond op de consumentenprijsindex en is toegelicht hoe de aanpassing van de huurprijs wordt berekend, of indien het beding verwijst naar de wettelijke regels omtrent de wijziging van de huurprijs. Het onderhavige beding voldoet hier niet aan. Door de huur immers niet alleen jaarlijks conform de CPI te verhogen, maar daar bovenop nog ieder jaar maximaal 3 % verhoging mogelijk te maken, is het evenwicht in strijd met de goede trouw ten nadele van huurder als consument aanzienlijk verstoord. Ook overigens voldoet het beding niet aan de voorwaarden die in de (Europeesrechtelijke) jurisprudentie aan wijzigingsbedingen zijn gesteld. Er ontbreekt immers een geldige reden voor de jaarlijkse wijziging met maximaal 3 %, bovenop een verhoging met het indexeringspercentage, waardoor de huurder op dit punt aan de willekeur van de verhuurder is overgeleverd.”
De kantonrechter heeft het voornemen uitgesproken om art. 10.2 lid 1 en lid 2 in de huurovereenkomst inzake huurverhoging te vernietigen vanwege het oneerlijke karakter, overwogen aanleiding te zien om aan de Hoge Raad bestaan prejudiciële vragen te stellen over de reikwijdte en de gevolgen van de vernietiging van een dergelijk beding, en ASR in de gelegenheid gesteld zich hierover bij Akte uit te laten (rov. 18 en 20). ASR heeft zich bij akte van 30 november 2023 (hierna: Akte) uitgelaten over het voornemen tot vernietiging van het beding en het stellen van prejudiciële vragen.
Hierna heeft Huurster het verstek gezuiverd. De gemachtigde van Huurster heeft aangegeven dat Huurster geen opmerkingen heeft aangaande de prejudiciële vragen en de akte van ASR.
In reactie op de Akte van ASR heeft de kantonrechter in het verwijzingsvonnis van 11 januari 2024 overwogen (voorshands) van oordeel te zijn dat de opslag boven de huurverhoging met het prijsindexcijfer en daarmee het gehele huurverhogingsbeding oneerlijk is. Gelet op het belang dat voor de beslechting van een groot aantal geschillen duidelijkheid op dit punt bestaat, heet de kantonrechter echter aanleiding gezien om aan de Hoge Raad de vraag voor te leggen of daarbij de juiste maatstaven zijn toegepast en zo niet, welke dan wel dienen te gelden (rov. 4 VV). Daartoe heeft de kantonrechter de vraagstelling aangepast om onder meer rekening te houden met het betoog van ASR dat de opslag boven de verhoging met het prijsindexcijfer niet oneerlijk is (rov. 5 VV). De kantonrechter heeft vervolgens de hierna te noemen prejudiciële vragen gesteld aan de Hoge Raad, telkens voorzien van een toelichting.
In de procedure bij de Hoge Raad zijn schriftelijke opmerkingen ingediend op 15/18 april 2024 door ASR, IVBN c.s., Aedes c.s., de Woonbond en HVJava (zie hiervoor in 1.6). ASR heeft op 16 mei 2022 gereageerd op de schriftelijke opmerkingen van de Woonbond en van HVJava (hierna: Reactie ASR).
3 Verkenning van de prejudiciële vragen
In dit deel van de conclusie volgt een eerste verkenning van de prejudiciële vragen, waarin wordt bezien hoe deze vragen kunnen worden geduid om een zinvolle beantwoording ervan mogelijk te maken. Daarna bezie ik de vragen en de gevolgen van een bepaalde wijze van beantwoording ervan in de context van de Richtlijn oneerlijke bedingen.
De kantonrechter heeft de volgende prejudiciële vragen gesteld:14
Vraag 1A
a. Kan een bepaling zoals art. 10.2 lid 1 en 2 in de huurovereenkomst (huurverhogingsbeding), die voorziet in een jaarlijks toe te passen opslag op de huurprijs van maximaal 3% boven de indexering krachtens de consumentenprijsindex, worden aangemerkt als een oneerlijk beding als bedoeld in de Richtlijn 93/13/EEG (hierna: de Richtlijn)?
b. Wat zijn de bij de beoordeling daarvan toe te passen maatstaven, althans welke gezichtspunten zijn daarbij van belang?
Vraag 1B
In – onder meer – de uitspraak van HvJEU 30 mei 2013, ECLI:EU:C:2013:341 (Asbeek Brusse) is in rov. 58 overwogen dat niet is toegestaan dat de rechter de inhoud van oneerlijke bedingen herziet, omdat daardoor de afschrikkende werking die uitgaat van het niet toepassen van een oneerlijk beding vermindert. Betekent dit tevens dat indien een huurprijswijzigingsbeding deels voorziet in een verhoging op grond van de wettelijke regeling of in een verhoging op een objectieve grond zoals een prijsindexcijfer en deels in een extra huurverhoging die als oneerlijk is aan te merken, dit beding in zijn geheel moet worden vernietigd en niet slechts voor het laatstbedoelde deel dat als oneerlijk is aan te merken?
Deze vraag valt uiteen in twee onderdelen:
a. Is art. 10.2 lid 1, respectievelijk lid 2 aan te merken als één beding of als twee te onderscheiden bedingen, te weten een indexatiebeding en een opslagbeding, die afzonderlijk moeten worden getoetst, zoals verhuurder stelt?
b. Indien art. 10.2 lid 1, respectievelijk lid 2, aangemerkt moet worden als één beding, is er dan aanleiding om dit beding te splitsen en alleen het oneerlijk gedeelte van dit beding als oneerlijk aan te merken?
Vraag 2
In de uitspraak van HvJEU 15 juni 2023, ECLI:EU:C:2023:478 is onder meer overwogen dat een oneerlijk contractueel beding in beginsel geacht moet worden nooit te hebben bestaan, zodat het geen gevolgen heeft ten aanzien van de consument. Betekent dit voor een oneerlijk huurprijswijzigingsbeding dat de verschuldigdheid van iedere verhoging vanaf aanvang huurovereenkomst vervalt, waardoor een terugbetalingsplicht voor de verhuurder ontstaat of kan ontstaan vanaf aanvang van de huurovereenkomst ter zake van betaalde huurverhogingen en dat vanaf aanvang van de huurovereenkomst en voor de toekomst slechts de aanvangshuurprijs verschuldigd is?
Vraag 3
Indien vraag 2 bevestigend wordt beantwoord, dient de rechter dan in een procedure als de onderhavige, waarin betaling van een huurachterstand wordt gevorderd en een huurprijswijzigingsbeding als oneerlijk is aangemerkt (gelet op hetgeen is overwogen in de uitspraak van HvJEU 30 juni 2022, ECLI:EU:C:2022:518) in het licht van de beginselen van doeltreffendheid en gelijkwaardigheid:
a. zich te beperken tot het toewijzen van huurtermijnen ter hoogte van de bij totstandkoming van de overeenkomst bedongen huurprijs?
b. of dient hij bij de beoordeling van de toewijsbaarheid van de gevorderde huurtermijnen (en bij het toepassen van de “tenzij-regel” indien ontbinding en/of ontruiming wordt gevorderd) ambtshalve na te gaan of vanaf aanvang van de huurovereenkomst op grond van het oneerlijke beding teveel is betaald en te beoordelen of per saldo over de gehele huurperiode nog een huurachterstand bestaat en zo niet de vorderingen afwijzen?
c. indien b bevestigend wordt beantwoord, moet een verhuurder dan in de gelegenheid worden gesteld een nadere akte te nemen om toe te lichten wat er in de gehele periode dat de huurovereenkomst heeft geduurd, meer aan huur betaald is dan de aanvangshuurprijs?
d. is het daarbij nodig verschil te maken tussen tegenspraakzaken en verstekzaken, zoals de onderhavige zaak (voor de zuivering)?
Vraag 4
Indien vraag 2 en 3 onder b bevestigend worden beantwoord, heeft de verhuurder dan in een verstek-procedure als de onderhavige (voor de zuivering), waarin betaling van een huurachterstand wordt gevorderd en een huurprijswijzigingsbeding als oneerlijk is beoordeeld, de mogelijkheid om zich op verjaring van de terugbetalingsplicht te beroepen en zo ja, wanneer vangt die verjaringstermijn aan?
Vraag 5
Indien de verhuurder zich, ter afwering van de plicht om huurverhogingen vanaf de aanvang terug te betalen, niet op verjaring kan beroepen, is er dan sprake van een zeer uitzonderlijk geval als bedoeld in rov. 59 van de uitspraak van HvJEU 21 maart 2013, ECLI:C:EU:2013:180 (RWE Vertrieb), dat aanleiding geeft om op grond van de rechtszekerheid de periode waarover terugbetaling gevorderd kan worden te beperken, ofwel is toewijzing van een terugvordering over de gehele huurperiode als een onevenredige sanctie aan te merken?
Een eerste verkenning van de vragen
Omdat sommige vragen op verschillende manieren kunnen worden opgevat, geef ik daaraan een duiding.
Voorop staat dat de vragen alleen de geliberaliseerde sector betreffen, dat wil zeggen woningen met een aanvangshuurprijs boven de liberalisatiegrens (per 1 januari 2024 € 879,66). De Woonbond betrekt de vragen ook op de gereguleerde sector (SO nr. 24); ik besteed hieraan (in 3.18.1 e.v.) aandacht.
De prejudiciële vragen kunnen worden verdeeld in drie groepen: (i) vragen 1A onder a, 1A onder b en 1B onder a, (ii) vragen 1B onder b, 2 en 5 en (iii) vragen 3 en 4.
Groep (i): de vragen 1A onder a, 1A onder b en 1B onder a betreffen het object van beoordeling en de beoordeling zelf.
Vraag 1B onder a betreft het object van beoordeling: gaat het om één beding of om twee bedingen? De kantonrechter is hierop ingegaan naar aanleiding van het betoog van ASR in haar Akte. De kantonrechter heeft overwogen (in rov. 16 VV) dat er geen aanleiding is om in art. 10.2 lid 1 of lid 2 van de huurovereenkomst de verhoging met het prijsindexcijfer en de daarbovenop komende opslag als twee verschillende huurprijswijzigingsbedingen te zien. ASR (SO nr. 21) merkt op dat dit een bindende eindbeslissing inhoudt, maar dat de Hoge Raad wel een richtinggevende uitspraak kan doen over in essentie dezelfde bedingen in de sector. Ik meen dat het nuttig is om deze vraag te bespreken, omdat het antwoord erop bepaalt wat het (primaire)15 object van onderzoek is.
De kantonrechter heeft zich in de onderhavige zaak een voorlopig oordeel gevormd over het oneerlijke karakter van het onderhavige beding (zie hiervoor in 2.6), en wenst met het oog op andere zaken te vernemen of dit oordeel juist is. Vraag 1A onder a vat ik in deze zaak daarom op als een vraag of dit voorlopige oordeel volgens de Hoge Raad juist is.
Vraag 1A onder b vraagt strikt genomen naar de bekende weg. De toepasselijke maatstaven om te beoordelen of een beding oneerlijk is, volgens immers voldoende duidelijk uit de rechtspraak van het HvJEU en van de Hoge Raad. In zoverre is sprake van een acte éclairé, zodat de vraag geen beantwoording behoeft omdat het antwoord niet nodig is om op de vordering te kunnen beslissen (art. 392 lid 1 Rv). De vraag welke gezichtspunten van belang zijn, leent zich in haar algemeenheid niet voor beantwoording bij wege van prejudiciële beslissing (art. 392 lid 8 Rv).16 Het is echter duidelijk dat de kantonrechter de Hoge Raad vraagt om, voor zover mogelijk, richting te geven aan de feitenrechtspraak bij de beoordeling van het onderhavige beding en bedingen als het onderhavige.
Ik denk dat het met het oog op de juridische en maatschappelijke betekenis van deze vraag nuttig is om in meer algemene zin te verkennen of een huurprijswijzigingsbeding dat uitgaat van een inflatiecorrectie op basis van de CPI plus een opslag oneerlijk is en van welke omstandigheden dit oordeel (mede) afhangt. De Hoge Raad kan in beginsel een oordeel geven over de oneerlijkheid van een bepaald beding bij wijze van beantwoording van prejudiciële vragen.17 De overwegingen van de kantonrechter en de ingediende schriftelijke opmerkingen bieden daarvoor de nodige aanknopingspunten.
Groep (ii): de vragen 1B onder b, 2 en 5 komen aan de orde indien het beding oneerlijk en daarmee vernietigbaar is. De vragen betreffen de vernietigingssanctie, de reikwijdte daarvan en de eventuele beperking ervan in de tijd. Ik bespreek deze vragen bij elkaar, ook al is vraag 5 voorwaardelijk geformuleerd (namelijk afhankelijk van het antwoord op vraag 4). Vraag 1B onder b verwijst naar vraag 5 (rov. 20 VV).
De vragen 1B onder b, 2 en 5 illustreren de potentieel vergaande gevolgen van het oordeel dat het prijswijzigingsbeding, dat gedurende een groot aantal jaren op grote schaal is gebruikt in veelal langlopende duurovereenkomsten, oneerlijk is. De kantonrechter is niet blind voor deze gevolgen en stelt daarom deze vragen. Het antwoord op deze vragen laat zich afleiden uit de rechtspraak van het HvJEU.
Groep (iii): vragen 3 en 4. Komt het tot vernietiging van het beding, dan heeft de huurder een vordering uit onverschuldigde betaling op de verhuurder voor zover op basis van het beding, achteraf bezien, te veel is betaald. Vraag 3 stelt aan de orde of hiermee rekening moet worden gehouden bij de beoordeling van de nakomingsvordering tot betaling van achterstallige huurtermijnen (met name of ambtshalve verrekening moet plaatsvinden) en van de vorderingen tot ontbinding van de huurovereenkomst (in verband met de tenzij-bepaling van art. 6:265 lid 1 BW) en tot ontruiming. Vraag 4 betreft de toepasselijke verjaringstermijn voor de vordering uit onverschuldigde betaling (art. 3:309 BW), waarbij mede speelt op welk moment sprake is van de verjaring van de vernietigingsvordering (art. 3:52 lid 1 onder d BW, bij algemene voorwaarden in verbinding met art. 6:235 lid 4 BW).
De vragen in de context van de Richtlijn oneerlijke bedingen
Ik merk aanvullend nog het volgende op.
Niet specifiek geadresseerde punten
De prejudiciële vragen en de schriftelijke opmerkingen stellen terecht niet aan de orde of een huurprijswijzigingsbeding als het onderhavige een kernbeding in de zin van art. 4 lid 2 van de Richtlijn respectievelijk 6:231 onder a BW is. In de huurovereenkomst is een (aanvangs)huurprijs afgesproken en deze overeenkomst kan (voort)bestaan zonder het huurprijswijzigingsbeding.
De prejudiciële vragen en de schriftelijke opmerkingen stellen terecht de professionele status van verhuurders als ASR niet aan de orde.18 Bij kleine verhuurders kan de vraag rijzen of zij al dan niet professioneel handelen. Verhuurders die dat niet doen, zullen niet onder de werking van de Richtlijn oneerlijke bedingen vallen. Dit sluit niet de mogelijkheid uit dat het beding dan nog wel kan worden getoetst aan art. 6:233 onder a BW.
De prejudiciële vragen zien in het bijzonder op de passage aan het slot van art. 10.2, leden 1 en 2: “De verschuldigde huurprijs op de wijzigingsdatum wordt gewijzigd met dat indexeringspercentage plus een additionele door verhuurder vast te stellen opslag van maximaal 3 % over de laatst geldende huurprijs” (rov. 6 VV). De kantonrechter overweegt dat de toepassing van de bevoegdheid die in deze bepalingen aan de verhuurder is gegeven, uitsluitend afhangt van diens willekeur respectievelijk subjectieve wil (rov. 8 resp. 9 ad II en 12 VV). Daarbij verwijst de kantonrechter naar het standpunt van ASR dat een nadere differentiatie van de kosten ondoenlijk is, de opslag ook bedoeld is voor onverwachte kosten, de opslag gelet op haar doelstellingen niet goed aan een objectieve maatstaf te koppelen is en nimmer exact de kostenontwikkelingen boven de CPI kan weergeven (rov. 12 VV).
Ik lees in de overwegingen van de kantonrechter geen verwerping van het standpunt van de ASR dat de opslagmogelijkheid de door ASR benoemde doelen dient. Wel wijst de kantonrechter er naar mijn mening terecht op dat de toepassing van het beding in de praktijk zal berusten op de subjectieve inzichten van de verhuurder, die immers kennis heeft van de omstandigheden die hem leiden tot de conclusie dat in een bepaald jaar de huur bovenop de inflatie met een bepaalde opslag moet stijgen. De huurder zal normaliter geen goed zicht hebben op deze omstandigheden. Intussen blijkt dat toepassing van bedingen als het onderhavige, in het algemeen gesproken, niet tot excessen heeft geleid (zie hierna in 7.67).
Het is naar mijn mening denkbaar dat de uitoefening van de in art. 10.2 aan de verhuurder gegeven bevoegdheid nader is genormeerd, omdat dit volgt uit uitleg van de overeenkomst19 of de aanvullende werking van de redelijkheid en billijkheid. 20 Dit betreft de vaststelling van de inhoud van de overeenkomst (c.q. van het beding) en gaat dus vooraf aan de oneerlijkheidstoets. Hieruit zou eventueel kunnen volgen dat de huurder mag verwachten dat de verhuurder de opslagbevoegdheid hanteert (respectievelijk dat de verhuurder deze bevoegdheid behoort te hanteren) met inachtneming van de belangen van de huurder. Dit zou bijvoorbeeld kunnen betekenen dat de verhuurder deze bevoegdheid uitoefent in het licht van het doel waarvoor zij volgens ASR bestaat (kort gezegd: tred houden met de marktontwikkeling en compensatie voor kostenstijgingen boven de inflatie). Het beding lijkt hiervoor ruimte te bieden, omdat daarin is bepaald dat de opslag ‘maximaal’ 3% mag zijn.21 Ook is voorstelbaar dat de verhuurder de huurder desgewenst informeert over de redenen die ten grondslag liggen aan de toepassing van het beding in een bepaald jaar, al is de vraag in hoeverre de verhuurder in staat en bereid zal zijn daarover naar de mening van de huurder voldoende inzicht te verschaffen.22 Hierover heeft geen debat plaatsgevonden. Nu de inhoud van het beding in deze zaak niet is geproblematiseerd, volsta ik met de voorgaande opmerkingen. Ik herneem dit punt aan het slot van de bespreking van de vraag of het opslagbeding oneerlijk is (in 7.68).
Gevolgen van het oordeel dat het beding oneerlijk is
De prejudiciële vragen stellen aan de orde of het huurprijswijzigingsbeding splitsbaar is (zie hierna onder 6), of het oneerlijk is (zie hierna onder 7) en wat de gevolgen van een oneerlijkheidsoordeel zijn (zie hierna onder 8). Ik bezie hierna de mogelijke effecten van de beantwoording van deze vragen in onderlinge samenhang.
Indien het huurprijswijzigingsbeding in zijn geheel niet oneerlijk wordt bevonden, blijft het gelden. Dan nog kan een beroep op het beding in de gegeven omstandigheden naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid onaanvaardbaar zijn.23 Dit zou bijvoorbeeld het geval kunnen zijn indien de verhuurder structureel gebruik maakt van de maximale ruimte die het opslagbeding biedt, zonder de huurder desgevraagd enige toelichting te geven die de huurder in staat stelt zich een beeld te vormen van de overwegingen die hebben geleid tot toepassing van de opslag.
In de praktijk belangrijker is de tijdelijke regulering (2021-2029) van huurprijswijzigingsbedingen in de geliberaliseerde sector krachtens de Wet Nijboer, en voorts vanaf 1 juli 2024 de regulering van het middensegment door de Wet betaalbare huur. Op grond van deze regelingen wordt de jaarlijkse stijging van de huurprijs op basis van een huurprijswijzigingsbeding afgetopt tot de inflatie (CPI) of cao-loonstijging plus 1% (Wet Nijboer) dan we de cao-loonstijging plus 1% (Wet betaalbare huur). Deze wetgeving veronderstelt de aanwezigheid van een geldig huurprijswijzigingsbeding (zie hierna onder 5).
Indien het huurprijswijzigingsbeding in zijn geheel oneerlijk wordt bevonden, moet de rechter dit beding (zo nodig ambtshalve) te vernietigen, behoudens wanneer de huurder zich daartegen verzet. Deze vernietiging heeft terugwerkende kracht en betreft het hele daardoor getroffen beding (zie hierna onder 8). Dit impliceert dat in het verleden doorgevoerde verhogingen van de huurprijs zonder rechtsgrond hebben plaatsgevonden en ongedaan moeten worden gemaakt en dat toekomstige huurprijswijzigingen niet mogelijk zijn.
Indien het huurprijswijzigingsbeding oneerlijk wordt bevonden, is de aftopping van de huurprijsstijging op grond van de Wet Nijboer of de Wet betaalbare huur bij gebreke van een geldig huurprijswijzigingsbeding niet van toepassing. De verhuurder heeft dan ook geen andere mogelijkheid om de huur aan te passen aan de algemene prijsstijgingen, omdat onder de werking van de Wet Nijboer de mogelijkheid om een redelijk voorstel tot huurverhoging te doen dat aanleiding kan geven tot opzegging (art. 7:274 lid 1 onder d BW), is uitgeschakeld.
Indien het huurprijswijzigingsbeding wordt gesplitst in een indexatiebeding dat niet oneerlijk wordt bevonden en een opslagbeding dat oneerlijk wordt bevonden, geldt het volgende.
Omdat er in dit scenario een geldig indexatiebeding is, kunnen de huurprijsverhogingen op de voet van de Wet Nijboer en de Wet betaalbare huur worden toegepast. De toepassing van het indexatiebeding zelf kan overigens wijzigen, omdat op grond van deze wetgeving de huurstijging in een bepaald jaar wordt gemaximeerd op de laagste van de CPI of de cao-loonstijging (Wet Nijboer) dan wel op de cao-loonstijging (Wet betaalbare huur). Bij gebrek aan een geldig opslagbeding zal een opslag niet mogelijk zijn.
Indien alleen het opslagbeding oneerlijk wordt bevonden en wordt vernietigd, hebben in het verleden met toepassing van het opslagbeding doorgevoerde verhogingen van de huurprijs zonder rechtsgrond plaatsgevonden en moeten deze ongedaan worden gemaakt. Toekomstige huurprijswijzigingen op basis van het opslagbeding zijn dan niet mogelijk.
Indien en voor zover het beding oneerlijk wordt bevonden en wordt vernietigd, heeft de huurder recht op terugbetaling van huurverhogingen die op grond van een vernietigde beding onverschuldigd zijn betaald. Een zittende huurder kan overigens in beginsel restitutie van het te veel betaalde afdwingen door de maandelijks verschuldigde huur te verrekenen met hetgeen in het verleden te veel is betaald (binnen de grenzen van art. 6:131 BW ook voor zover de rechtsvordering uit onverschuldigde betaling is verjaard), behoudens wanneer verrekening geldig contractueel is uitgesloten.24
De gevolgen van het oordeel dat het beding nietig is, kunnen voor de toekomst worden ondervangen indien verhuurder en huurder een nieuw huurprijswijzigingsbeding overeenkomen dat niet oneerlijk is. In dat geval liggen twee bedingen ter beoordeling voor, het oorspronkelijke beding en het nieuwe beding.
Rb. Rotterdam 9 februari 2024, ECLI:NL:RBROT:2024:801, rov. 3.15, acht voorstelbaar dat tussen partijen stilzwijgend25 een nieuwe afspraak is gaan gelden wanneer zij vanaf het begin van de overeenkomst gedurende minimaal drie jaren de huur – in afwijking van de overeenkomst – hebben verhoogd volgens telkens dezelfde systematiek.
In verband met een incassokostenbeding heeft de kantonrechter in de rechtbank Amsterdam overwogen dat de huurder op grond van goed huurderschap gehouden kan zijn een daartoe strekkend aanbod van de verhuurder te aanvaarden.26 In de context van de Richtlijn oneerlijke bedingen is dit onbekend terrein.
De gevolgen van het oordeel dat het beding nietig is, kunnen eventueel voor de toekomst worden ondervangen door ingrijpen van de wetgever. De wetgever kan voorschrijven dat een bepaald huurverhogingsregime van toepassing is op bestaande huurovereenkomsten.27 Tot nu toe heeft de wetgever daartoe geen aanleiding gezien (vgl. hierna in 5.19.2).
Terugvallen op nationaal recht?
Tot slot van deze verkenning besteed ik aandacht aan de rechtspraak die belemmert dat wordt teruggevallen op nationaal recht indien een beding oneerlijk is verklaard. Deze ‘terugvalproblematiek’’ speelt weliswaar niet bij huurovereenkomsten in de geliberaliseerde sector, maar wel bij overeenkomsten in de gereguleerde sector. En hoewel de prejudiciële vragen alleen betrekking hebben op de geliberaliseerde sector, is voorstelbaar dat een bepaalde wijze van beantwoording ervan ook betekenis zal hebben in de gereguleerde sector.
De rechtspraak van het HvJEU over de gevolgen van het oordeel dat een beding oneerlijk is, is streng. Niet alleen een ‘herziening’ van een oneerlijk bevonden beding is niet toegestaan. Ook mag de rechter niet terugvallen op zijn ‘aanvullende nationale recht’28 (behoudens in het geval waarin de oneerlijkheid van het beding tot gevolg heeft dat de gehele overeenkomst nietig is, dit voor de consument nadelige gevolgen heeft én de consument niet afziet van vernietiging van het beding).29 Deze strenge lijn in de rechtspraak van het HvJEU berust op de gedachte dat daarmee het langetermijndoel van de Richtlijn − uitbanning van oneerlijke bedingen − kan worden bereikt. Nochtans heeft deze lijn, gezien de gevolgen ervan in concrete zaken, ook geleid tot kritiek. Deze houdt onder meer in dat met name het verbod om terug te vallen op de toepassing van aanvullend recht een punitief karakter heeft, kan leiden tot overcompensatie van de (wanpresterende) consument, verder kan gaan dan nodig is om het gebruik van oneerlijke algemene voorwaarden te ontmoedigen en inconsistent is met de gevallen waarin het HvJEU bij uitzondering wel toelaat dat wordt teruggevallen op aanvullend nationaal recht.30
In de prejudiciële beslissing in de Kinderopvangzaak heeft de Hoge Raad geoordeeld dat de rechtspraak van het HvJEU die de rechter verbiedt terug te vallen op zijn ‘aanvullende nationale recht’, geen aanleiding geeft hierover anders te oordelen als het gaat om een nationaalrechtelijke regel die ten aanzien van de minimaal vereiste bescherming van de consument van dwingend recht is. De rechter is ook in dat geval niet bevoegd om een overeenkomst waarin een oneerlijk beding buiten toepassing is gelaten, aan te vullen door die regel in de plaats te stellen van het oneerlijke beding.31
Deze ‘terugvalproblematiek’ speelt niet in deze zaak, omdat er in de geliberaliseerde sector thans geen wettelijke bepalingen zijn die de verhuurder, bij gebreke van een geldig huurprijswijzigingsbeding, de mogelijkheid bieden om de huurprijs jaarlijks regulier te verhogen.
In de gereguleerde sector bestaat die mogelijkheid wel. Indien geen huurprijswijzigingsbeding is afgesproken, kan de verhuurder volgens art. 7:250 e.v. BW de huurprijs jaarlijks aanpassen op de voet van art. 7:252, 7:252a, 7:252c of 7:253 BW. De vraag is gerezen of het toegestaan is om in de gereguleerde sector terug te vallen op de regeling van de art. 7:252 e.v. BW nadat is geoordeeld dat een overeengekomen huurprijswijzigingsbeding oneerlijk is. Ik meen dat die vraag bevestigend moet worden beantwoord.32
De wet bepaalt dat indien een huurprijswijzigingsbeding “niet meer van kracht is”, na twaalf maanden weer toepassing kan worden gegeven aan de art. 7:252 e.v. BW (art. 7:248 lid 1, derde zin, BW). Deze bepaling is niet geschreven met het oog op de Richtlijn oneerlijke bedingen, maar met het oog op de voorrang die de wet toekent aan het huurprijswijzigingsbeding boven de regeling van de art. 7:252 e.v. BW (zie hierna in 5.4). De bepaling kan m.i. echter ook worden toegepast in het geval een huurprijswijzigingsbeding niet meer van kracht is op de grond dat het beding oneerlijk is bevonden. De wet onderscheidt immers niet naar de grond voor de krachteloosheid van het beding. De wet is duidelijk over de mogelijkheid om bij krachteloosheid van het beding terug te vallen op de regeling van de art. 7:252 e.v. BW.
De rechtspraak van het HvJEU en van de Hoge Raad over het niet mogen terugvallen op nationaal recht, verzet zich niet tegen de mogelijkheid om bij krachteloosheid van het beding terug te vallen op de regeling van de art. 7:252 e.v. BW. De art. 7:248, 7:250 en 7:252 e.v. BW zijn van dwingend recht (zie art. 7:265 BW en art. 50 UHW). De rechtspraak van het HvJEU ziet niet op dwingend recht. Het betreft verder geen dwingend recht van het type als waarop de Kinderopvang-uitspraak van de Hoge Raad ziet, te weten een nationaalrechtelijke regel die ten aanzien van de minimaal vereiste bescherming van de consument van dwingend recht is.33 De regels van het huurprijzenrecht strekken namelijk voor een groot deel niet slechts tot bescherming van de huurder, maar spelen ook een rol ter beperking van de uitgaven van de overheid in verband met de huurtoeslagen.34 Bovendien is woonruimtehuurprijzenrecht in het algemeen voorwerp van overheidszorg (zie hierna in 5.2).
Het voorgaande leidt tot een verschil tussen de gereguleerde sector en de geliberaliseerde sector indien het huurprijswijzigingsbeding, althans het opslagbeding, waarover deze zaak gaat, in beide sectoren oneerlijk zou worden bevonden. Hierop wijst de Woonbond (SO nrs. 24-27) terecht. In de gereguleerde sector zal de verhuurder in dat geval kunnen terugvallen op de wettelijke bepalingen van art. 7:252 e.v. BW. In de geliberaliseerde sector staat de verhuurder in dat geval in beginsel met lege handen. Dit verschil kan niet goed verklaard worden door verschillen in de posities van verhuurders en huurders in de gereguleerde en geliberaliseerde sectoren. Het verschil is een (‘toevallig’) gevolg van de rechtspraak van het HvJEU over de uitbanning van oneerlijke bedingen in combinatie met het gegeven dat de wetgever de gereguleerde sector minder vrijheid heeft gelaten dan de geliberaliseerde sector.
Met het voorgaande is slechts beoogd te wijzen op verschillen in gevolgen van het eventuele oordeel dat het beding oneerlijk is in de gereguleerde sector en de geliberaliseerde sector. Daarmee beoog ik niet vooruit te lopen op een mogelijke discussie over huurprijswijzigingsbedingen in de gereguleerde sector. Zoals eerder gezegd, gaat deze zaak alleen over de geliberaliseerde sector. ASR (Reactie nr. 14) wijst erop dat de overwegingen van de kantonrechter zijn toegespitst op de geliberaliseerde sector en niet steeds opgaan voor de gereguleerde sector. ASR voert aan dat (i) in de gereguleerde sector de huurprijswijziging niet afhankelijk is van de wil van de verhuurder, zoals de kantonrechter overweegt, omdat bij gereguleerde huur sprake is van een strikte regulering van de huurprijs. Bovendien stelt de wetgever in de gereguleerde sector op basis van een afweging de huurprijsstijging vast. Verder speelt volgens ASR de vraag naar de toepasselijkheid van art. 1 lid 2 van de Richtlijn oneerlijke bedingen. Hierin is bepaald dat contractuele bedingen waarin dwingende wettelijke of bestuursrechtelijke bepalingen zijn overgenomen, niet aan de richtlijn zijn onderworpen.
Samenvattend kan worden opgemerkt dat de nationale rechter blijkens de rechtspraak van het HvJEU (tot op zekere hoogte) ruimte heeft bij de beoordeling van vragen omtrent de inhoud, splitsbaarheid en oneerlijkheid van een beding. De nationale rechter heeft echter niet of nauwelijks ruimte om de gevolgen van het oordeel dat een beding oneerlijk is, te mitigeren.
Ten aanzien van de afdoening van vorderingen van de verhuurder tot nakoming en ontbinding zal blijken dat de nationale rechter overigens in beginsel – binnen de Unierechtelijke randvoorwaarden van gelijkwaardigheid en doeltreffendheid – kan varen op wat daarover in zijn nationale recht is bepaald (zie hierna onder 9).