Parket bij de Hoge Raad, 06-09-2024, ECLI:NL:PHR:2024:915, 23/03204
Parket bij de Hoge Raad, 06-09-2024, ECLI:NL:PHR:2024:915, 23/03204
Gegevens
- Instantie
- Parket bij de Hoge Raad
- Datum uitspraak
- 6 september 2024
- Datum publicatie
- 3 oktober 2024
- ECLI
- ECLI:NL:PHR:2024:915
- Formele relaties
- Arrest Hoge Raad: ECLI:NL:HR:2024:1809
- Zaaknummer
- 23/03204
Inhoudsindicatie
Appartementsrecht; voldoet vloer aan splitsingsakte?; uitleg splitsingsakte; uitlaten partijen; verbod tot besluitvorming VvE omtrent funderingsherstel; toestemming verhuur; onrechtmatige bejegening huurder.
Conclusie
PROCUREUR-GENERAAL
BIJ DE
HOGE RAAD DER NEDERLANDEN
Nummer 23/03204
Zitting 6 september 2024
CONCLUSIE
E.B. Rank-Berenschot
In de zaak
1. [eiser 1],
2. [eiser 2],
eisers tot cassatie,
advocaat: mr. M.E. Bruning (voorheen: mr. H.J.W. Alt)
hierna: [eisers] (en afzonderlijk [eiser 1] en [eiser 2])
tegen
Vereniging van Eigenaars [a-straat 1] ,
verweerster in cassatie,
advocaat: mr. M.J. van Basten Batenburg
hierna: de VvE
en
Stichting Monument [a-straat 1],
verweerster in cassatie,
advocaat: mr. P.A. Fruytier
hierna: de Stichting
1 Inleiding en samenvatting
Deze zaak heeft betrekking op meerdere geschilpunten tussen enerzijds [eisers] , als eigenaren van een appartementsrecht in het pand [a-straat 1] (hierna: het pand), en anderzijds de Stichting – eigenaar van de overige drie appartementsrechten – alsmede de VvE. Het betreft, samengevat, geschillen over:
a) de vraag of de vloer van het appartement van [eisers] aan de daaraan te stellen eisen van geluidsisolatie voldoet;
b) de noodzaak van funderingsherstel van het pand en de vraag of en op welke wijze de VvE daar onderzoek naar mag doen, en
c) de vraag of de wijze waarop een huurder van het appartement van [eisers] door de VvE is benaderd die VvE schadeplichtig maakt.
Het hof heeft zowel de door [eiser 1] als door de VvE ter zake geschil a) gevorderde (spiegelbeeldige) verklaringen voor recht afgewezen, evenals de ter zake geschil b) door [eisers] gevorderde verboden tot (besluitvorming inzake) funderingsherstel en de ter zake geschil c) door [eisers] gevorderde schadevergoeding.
In cassatie komen [eisers] tegen de beslissingen ten aanzien van al deze geschilpunten op. Mijns inziens slagen uitsluitend enkele klachten die zijn gericht tegen de beslissing tot afwijzing van de door [eisers] in het kader van geschil a) gevorderde verklaring voor recht dat hun vloer aan de splitsingsakte voldoet.
2 Feiten en procesverloop
In cassatie kan van de volgende feiten worden uitgegaan, ontleend aan rov. 3.2-3.34 van het arrest van 16 mei 2023 (hierna: het bestreden arrest) van het hof Amsterdam (hierna: het hof).1 Waar het hof die feiten heeft geclusterd per geschil (a t/m c, zie hiervoor onder 1.12), zal die indeling hier worden gevolgd.
(i) [eisers] en de Stichting vormen samen de VvE van het pand, dat een rijksmonument is. Op 24 juni 1994 verkreeg de Stichting de eigendom van het pand. De economisch eigendom is toen overgedragen aan [betrokkene 1] (hierna: [betrokkene 1]). [betrokkene 1] is (mede)bestuurder van de Stichting.
(ii) Bij akte van splitsing van 2 september 1996 is het pand gesplitst in zes appartementsrechten en is de VvE opgericht. Bij notariële akte van 20 augustus 1997 (hierna: de splitsingsakte) zijn de splitsing en het splitsingsreglement gewijzigd. Het
pand werd gesplitst in acht appartementsrechten: vier woningen ( [a-straat 1a] : het souterrain en de begane grond. [a-straat 1b] : de eerste verdieping. [a-straat 1c] : de tweede verdieping en [a-straat 1d] : de derde verdieping en zolder) en vier bergingen.
(iii) [eisers] zijn sinds 2012 eigenaar van, kort gezegd, het appartement [a-straat 1c] (hierna: [a-straat 1c]). De Stichting is (inmiddels) eigenaar van de overige appartementen (hierna: [a-straat 1a], [a-straat 1b] en [a-straat 1d]). De voormalige eigenaar van [a-straat 1d] was [betrokkene 2] (hierna: [betrokkene 2]), toen ook voorzitter van de VvE. [betrokkene 2] heeft [a-straat 1d] tijdens de procedures in hoger beroep verkocht.
(iv) In de VvE bezitten [eisers] en de Stichting respectievelijk 16% en 84% van de stemrechten. Het administratief beheer van de VvE was tot 1 januari 2019 ondergebracht bij Velzel VvE Diensten B.V. (hierna: Velzel). Vanaf 1 juni 2019 is het beheer ondergebracht bij Delair Vastgoed Beheer B.V.
Ad a) : de vloer van het appartement van [eisers]
(v) De splitsingsakte bevat onder meer de volgende bepalingen:
“ G. Gebruik, beheer en onderhoud van de privé gedeelten
Artikel 17
1. Iedere eigenaar en gebruiker heeft het recht op uitsluitend gebruik van zijn privé gedeelte, mits hij aan de andere eigenaars en gebruikers geen onredelijke hinder toebrengt.
(...)
5. De eigenaren van de respectieve appartementsrechten zijn verplicht tot het aanbrengen en instandhouden van een deugdelijke isolatievloer in hun appartementsrechten conform de daarvoor geldende eisen voor zover dat appartementsscheidende vloeren zijn en de appartementsrechten niet in één hand zijn (...)”
(vi) Bij Whatsapp-bericht van 11 november 2016 heeft [betrokkene 2] in zijn hoedanigheid van voorzitter van de VvE aan [eiser 1] geschreven dat [betrokkene 1] wil dat [eisers] in hun appartement een ‘woningscheidende vloer' aanleggen, die volgens de splitsingsakte aanwezig moet zijn 'en er kennelijk nu niet zit'.
(vii) [betrokkene 1] heeft Peutz B.V. (hierna: Peutz) opdracht gegeven om een akoestisch onderzoek in te stellen naar de contactgeluidisolatie van de woningscheidende vloer tussen [a-straat 1c] en [a-straat 1b] . [eisers] hebben hun medewerking aan dat onderzoek verleend. Peutz heeft haar bevindingen neergelegd in een rapport van 13 februari 2017. Daarin is vermeld dat de metingen zijn verricht conform de voorschriften zoals vastgelegd in de norm NEN 5077 2001, ‘Geluidwering in gebouwen’.3
(viii) De VvE heeft op 15 maart 2017 een vergadering gehouden. In de notulen daarvan is bij het agendapunt "vloerisolatie" vermeld dat [betrokkene 1] metingen heeft laten uitvoeren waaruit volgens hem blijkt dat de vloer tussen het appartement van hem en dat van [eisers] niet voldoet aan de statuten. Omdat het rapport van Peutz bij [eisers] (en [betrokkene 2] ) onbekend was is een nieuwe vergadering gepland.
(ix) Die vergadering heeft vervolgens plaatsgevonden op 11 april 2017. Blijkens de notulen daarvan heeft [betrokkene 1] toen een formeel besluit in stemming gebracht waarin namens de VvE [eisers] wordt opgedragen om voor eind 2017 conform hetgeen vermeld staat in de splitsingsakte in artikel 17 lid 5 ("een deugdelijke isolatievloer conform de daarvoor geldende eisen voor zover dit appartementsscheidende vloeren zijn") de woning van geluidisolatie te voorzien. [eisers] stemden tegen. [betrokkene 1] stemde voor en [betrokkene 2] onthield zich van stem. Het besluit is daarop genomen.
[eisers] hebben niet op de voet van artikel 5:130 BW vernietiging van dit besluit verzocht.
(x) Op verzoek van [eisers] heeft Vloerenhuis Amsterdam (hierna: Vloerenhuis) de vloer van [a-straat 1c] geïnspecteerd. In een brief van 27 september 2017 heeft Vloerenhuis daarover onder meer het volgende vermeld:
“Op uw verzoek, stuur ik u bij deze mijn bevindingen toe van de inspectie aan uw parketvloer van de woonkamer keuken, hal en slaapkamer. Ik heb kunnen constateren dat uw parketvloer is gelegd op een solide geluiddempende tussenlaag welke op de zichtbare plaatsen netjes vrij ligt ten opzichte van de wand. Contactgeluid kan daardoor niet via uw parketvloer en de wanden naar uw benedenvloer doordringen. Het toegepaste ondervloersysteem geldt als één van de beste opties om traditioneel parket geluiddempend te installeren. Samen met de onderliggende Anhydriet ondervloer is een verbetering van de contactgeluidisolatie van uw zijde naar mijn mening niet mogelijk.”
(xi) [eisers] hebben ook [A] (hierna: [A]) gevraagd om een onderzoek aan hun vloer uit te voeren. In een brief van 10 oktober 2017 heeft [A] onder meer het volgende geschreven:
“Ter beschikking gesteld door u werden het rapport (…) d.d. 13 februari 2017 van de firma Peutz (…), een schriftelijke verklaring (…) van Vloerenhuis Amsterdam en verder uit eigen onderzoek maatvoering en foto’s betreffende de aangebrachte parketvloer die de uitvoering duidelijk laten zien.
(...)
De ondervloer waarop de parketfriezen zijn aangebracht bestaat uit 2 lagen spaanplaat (…). De samengestelde ondervloer (…) is (…) ontkoppeld aangebracht op de aanwezige constructie in de woning.
(…)
De constructievloer bestaat uit een traditionele houten vloer opbouw. (…) Op de woning scheidende vloer is op de houten vloerdelen een Anhydriet vloer aangebracht met een dikte van 21 mm. (…)
Gezien de traditionele opbouw van de constructievloer, de afwezigheid van isolatie in de totale opbouw hiervan en het star aangebrachte plafond zal deze constructie een zeer matige geluidisolatie hebben. (…) Aan de bovenkant van de constructie is de parketvloer op een goede manier aangebracht en heeft men een maximaal mogelijke reductie bereikt binnen de mogelijkheden ter plaatse.
(…)
Een verbetering van de geluid isolerende waarden kan alleen bereikt worden door aan de onderkant van de constructie de nodige maatregelen te nemen.”
(xii) [A] heeft op 18 januari 2019 aan [eiser 1] een verklaring gestuurd, waarin onder meer het volgende is vermeld:
“1. Peutz heeft alleen geluidmetingen verricht in opdracht van [betrokkene 1] en geen enkele uitspraak gedaan m.b.t. de technische staat van de vloer. De term deugdelijke ondervloer in de splitsingsakte is een begrip dat niet omschreven staat (…).
2. In de splitsingsakte worden geen eisen aan de geluidreductie van de constructie vloer, c.q. de gehele vloeropbouw gesteld. Omdat er een uitgangspunt ontbreekt kan ook niet bepaald worden of de geluidreductie ergens aan voldoet. Wel kan, en dat is ook gedaan in het Peutz rapport, een aanbeveling gedaan worden om de geluidreductie te verbeteren. Wij onderschrijven dat advies ook.
3. (…) Technisch is deze vloer prima in orde. Binnen de begrensde mogelijkheden ter plaatse is er in een deugdelijke vloer voorzien. Significante verbeteringen in de geluidreductie kunnen alleen gerealiseerd worden door aan de onderzijde van de constructievloer, lees plafondzijde van appartement [a-straat 1b] , bij [betrokkene 1] de situatie te wijzigen.
4. Een mogelijke verbetering aan de bovenzijde van de vloer betreft alleen de plinten zogenaamd “zwevend” te plaatsen zoals aangegeven in onze rapportage van 10 oktober 2017. (…).”
(xiii) In opdracht van [eisers] heeft Vloerenhuis de plinten en afwerklijsten van de vloer van [a-straat 1c] gecontroleerd op contactgeluidisolatie en waar nodig vervangen. Bij brief van 22 januari 2019 heeft Vloerenhuis onder meer het volgende aan [eiser 1] geschreven:
“We hebben kunnen constateren dat de plinten geen contact maken ten opzichte van de parketvloer. De afwerklijsten zijn opnieuw geplaatst en waar nodig vervangen. Daardoor kunnen we ook met zekerheid stellen dat deze geen contact maken ten opzichte van de wanden of kozijnen en geluidsoverlast veroorzaakt door contactgeluiden van de parketvloer niet van toepassing zijn.”
Ad b) : de noodzaak van funderingsherstel en of en op welke wijze de VvE daarnaar onderzoek zou mogen doen
(xiv) De notulen van een vergadering van de VvE op 8 maart 2018 vermelden onder meer het volgende:
“ 7. Algemeen onderhoud
*Fundering: scheuren trappenhuis achterzijde.
Het pand [a-straat] 175 heeft de fundering vervangen. Er zijn een aantal scheuren ontstaan in het trappenhuis en de deuren en ramen klemmen aan de voorkant.
Er zijn een aantal opties om de fundering te controleren:
1. Plaatsen meetbouten: Deze methode kost minstens één jaar;
2. Het openhakken van de vloer in het souterrain: Dit is kostbaar en zorgt voor een hoop schade in het appartement van [betrokkene 1] .
3. Via de stoep: De natuursteen plaat eruit (is aan vervanging toe) en via het fietsenhok naar de fundering toe graven.
[betrokkene 1] heeft een offerte aangevraagd bij Duyts Bouwconstructies d.d. 09-02-2018 om te laten onderzoeken hoe het met de fundering is gesteld, dit is optie 3. De offerte is doorgemaild naar de andere eigenaren. Bij volmacht laat [eiser 1] weten niet akkoord te gaan met deze offerte, maar de voorkeur te geven aan een bouwkundig onderzoek zoals voorgesteld door Velzel VvE diensten.
[betrokkene 1] meldt dat de fiscale monumentenaftrek hoogstwaarschijnlijk wordt afgeschaft per 01-01-2019 en indien de fundering wel hersteld dient te worden, deze werkzaamheden dit jaar uit te voeren om van de volledige fiscale aftrek van uitgaven voor monumentenpanden gebruik te maken. [betrokkene 2] gaat akkoord met het voorstel van [betrokkene 1] . [betrokkene 1] geeft aan, als het nodig zou zijn om de fundering te laten herstellen, het souterrain te willen uitdiepen. Deze kosten zijn voor rekening van [betrokkene 1] .
De vergadering besluit de offerte van Duyts Bouwconstructies te financieren door middel van een eenmalige eigen bijdrage van totaal € 10.000,00.”
[eisers] hebben op de voet van artikel 5:130 BW aan de kantonrechter vernietiging van dit besluit van 8 maart 2018 verzocht.
(xv) Op 28 maart 2018 heeft Duyts Bouwconstructies (hierna: Duyts) het pand geïnspecteerd, op 10 april 2018 heeft zij scheefstandmetingen uitgevoerd en op 23 april 2018 heeft zij een rapport uitgebracht over de resultaten daarvan. Duyts heeft geconcludeerd dat er sterke aanwijzingen zijn voor een gebrek in de fundering. Zij heeft geadviseerd om tot herstel over te gaan. Daartoe heeft zij op 16 mei 2018 een offerte uitgebracht aan [betrokkene 1] . [betrokkene 1] heeft de offerte diezelfde dag ondertekend.
(xvi) In de notulen van een vergadering van de VvE van 25 mei 2018 staat onder meer het volgende:
“ 3. Funderingsherstel – aanhangig gemaakte procedure
[eiser 2] en [eiser 1] hebben een gerechtelijke procedure opgestart tegen de Vereniging van Eigenaars [a-straat 1] met betrekking tot het besluit van 8 maart 2018 om een onderzoek in te stellen naar de status van de fundering en dit onderzoek te financieren met een eenmalige bijdrage. (…)
De redenen om het onderzoek en het eventuele funderingsherstel te laten plaatsvinden in 2018 zijn onder meer de zorgwekkende toestand van het huis (scheuren in het trappenhuis en de buitengevel, ramen en deuren die niet meer open of dicht willen) en de naderende afschaffing van fiscale regeling voor monumenten. Deze regeling vervalt per 01-01-2019. [betrokkene 2] meldt aan [de gevolmachtigde van eisers] [gevolmachtigde van [eisers] , A-G] dat, indien door het toedoen van [eiser 2] en [eiser 1] de funderingswerkzaamheden niet in 2018 kunnen worden uitgevoerd, de vereniging van eigenaars hen aansprakelijk stelt voor de misgelopen monumentenaftrek en andere schade als gevolg van het niet of niet op tijd kunnen uitvoeren van het funderingsherstel. (…)
4 Vervolgstappen m.b.t. funderingsherstel
* Aanvraag offerte Duyts d.d. 16-05-2018
(…) [de gevolmachtigde van eisers] stemt namens [eiser 2] en [eiser 1] tegen de offerte van de firma Duyts d.d. 16 mei 2018. [betrokkene 2] en [betrokkene 1] stemmen voor de offerte van de firma Duyts. Gevraagd naar een reden voor deze tegenstem kan [de gevolmachtigde van eisers] deze niet geven; hij heeft enkel de opdracht overal “tegen” te stemmen. De vergadering besluit in te stemmen met de offerte van de firma Duyts voor de voorbereidende werkzaamheden voor het funderingsherstel. (…) De firma Duyts vraagt voor het funderingsherstel de omgevingsvergunning bij de Gemeente Amsterdam aan voor de vereniging.”
[eisers] hebben op de voet van artikel 5:130 BW aan de kantonrechter vernietiging van dit besluit van 25 mei 2018 verzocht.
(xvii) Door Duyts is vervolgens verder onderzoek gedaan naar de fundering. Van de resultaten van het onderzoek is op 17 september 2018 een rapport opgesteld. In dat rapport staat onder meer het volgende:
“11 – Discussie
De fundering onder het pand is ca. 400 jaar oud. In de voorgevel en inpandig zijn grote scheefstanden naar rechts gemeten (…) De grote scheefstand is dus een sterke aanwijzing een gebrek in de fundering.
(…)
In verband met de bewoonde toestand van het pand is de funderingsinspectie niet uitgevoerd op de voorkeurslocatie (meest gezakte punt aan de rechterzijde voorzijde van het pand). In plaats daarvan is de inspectieput aan de achterzijde gegraven, waarbij een gedeelte van de fundering onder de bouwmuur van de achteruitbouw (trappenhuis) en een gedeelte van de fundering onder de achtergevel van het hoofdpand is waargenomen.
De fundering onder de achtergevel van het hoofdpand verkeert visueel in matige staat. (…) Op basis van de beschikbare gegevens beoordelen wij de fundering ter plaatse van de inspectieput als “matig”. Op basis van de scheefstandsmetingen is het aannemelijk dat de fundering ter plaatse van de voorgevel in slechtere staat verkeert. Hoeveel slechter dat is, kan op basis van de beschikbare gegevens niet worden gesteld. De funderingskwaliteit van het hoofdpand ligt dus ergens tussen “onvoldoende” en “matig”.”
In het rapport heeft Duyts verder geschreven dat de kwaliteit van de fundering van de achteruitbouw onvoldoende is en dat de fundering moet worden hersteld. Duyts heeft geadviseerd om het gehele pand op één nieuwe fundering te plaatsen, omdat wanneer het herstel beperkt wordt tot alleen de achteruitbouw er een zakkingsverschil zal optreden tussen het herstelde gedeelte en het hoofdpand.
Onder de kop ‘Conclusie’ heeft Duyts over de kwaliteit van de fundering van het pand onder meer het volgende geschreven:
““matig” (code oranje) tot “onvoldoende” (code rood) voor het hoofdpand.
Deze beoordeling is vergelijkbaar met kwaliteitsniveau III (observatieniveau) à IV (afkeurniveau) volgens het systeem van de gemeente Amsterdam. (…)
“onvoldoende” (code rood) voor de achteruitbouw. Deze beoordeling is vergelijkbaar met kwaliteitsniveau IV (afkeurniveau) volgens het systeem van de gemeente Amsterdam.”
(xviii) Op 28 november 2018 heeft de Commissie Ruimtelijke Kwaliteit van de gemeente Amsterdam de gemeente geadviseerd om niet akkoord te gaan met de aanvraag voor de vergunning om de fundering van het pand te vernieuwen. De commissie heeft geconcludeerd dat de noodzaak van het vernieuwen van de fundering niet overtuigend is aangetoond.
(xix) Bij beschikking van 5 december 2018 heeft de kantonrechter op verzoek van [eisers] de VvE-besluiten van 8 maart 2018 (hiervoor onder (xiv)) en 25 mei 2018 (hiervoor onder (xvi)) vernietigd. In de beschikking heeft de kantonrechter onder meer het volgende overwogen:
“10. De kantonrechter stelt voorop dat er in deze zaak voldoende aanknopingspunten zijn om te oordelen, dat degene die de meerderheid van stemmen in de VvE heeft, een zelfstandig eigen belang als appartementseigenaar heeft bij de onderhavige besluiten en dat er in dat opzicht sprake is van een belangenverstrengeling. De kantonrechter leidt dit af uit het feit dat er begin februari 2018 al een offerte is aangevraagd bij Duyts door de architect van [betrokkene 1] en in de offerte is vermeld dat deze is ‘uitgebracht voor het maken van een rapport over de kwaliteit van de bestaande fundering, indien gewenst te gebruiken voor een splitsing in appartementsrechten van het project [a-straat 1a] ’. Verder blijkt uit de notulen van 8 maart 2018 dat [betrokkene 1] indien tot fundering zou worden besloten, van plan was het souterrain uit te laten diepen. Gezien het voornemen tot splitsen, acht de kantonrechter aannemelijk dat die wens ook al een rol gespeeld heeft bij het aanvragen van de offerte en inmiddels is ook gebleken dat daarvoor een vergunning is aangevraagd. (…) Deze belangenverstrengeling dwingt tot een hoge mate van zorgvuldigheid bij de besluitvorming inzake die belangen. Dit neemt overigens niet weg dat ook [betrokkene 2] heeft ingestemd met het besluit.
(…)
17. De kantonrechter is op grond van de stukken en de mondelinge behandeling niet tot de overtuiging gekomen dat herstel van de fundering in de omvang zoals die thans is voorgenomen, op korte termijn nodig is. Ter zitting hebben alle partijen erkend dat er geen sprake is van een situatie die strijdig is met het Bouwbesluit, terwijl niet aangetoond is dat de snelheid van de verzakking zodanig is dat ingrijpen op korte termijn nodig is.
18. Hoewel de VvE in het kader van haar beheerstaak een zekere vrijheid om tot herstel over te gaan niet kan worden ontzegd, zijn de besluiten gebaseerd op het standpunt dat funderingsherstel noodzakelijk is. Dit is naar het oordeel van de kantonrechter onvoldoende komen vast te staan. Het goed observeren van de snelheid van het verzakkingsproces moet naar het oordeel van de kantonrechter vanuit het oogpunt van de funderingskwaliteit vooralsnog afdoende zijn. Dit is ook door [eisers] voorgesteld, maar door de VvE afgewezen. Rekening houdend met de belangenverstrengeling in deze kwestie is de kantonrechter van oordeel, dat de VvE in redelijkheid en billijkheid deze optie niet had kunnen passeren. Er is ook onvoldoende reden om daartoe niet alsnog over te gaan.”
Tegen deze beschikking is geen hoger beroep ingesteld.
(xx) Op 4 april 2019 heeft een inspecteur van Bouwtoezicht bij de gemeente Amsterdam een inspectiebezoek aan het pand gebracht.
In de notulen van een vergadering van de VvE op 25 april 2019, waarbij [eisers] afwezig waren, staat onder meer het volgende vermeld:
“ Agenda:
1. Goedkeuring aanvraag omgevingsvergunning;
2. Bespreking offertes aannemers, inclusief planning;
3. Financiën waar het betreft de financiering van het funderingsherstel;
(…)
De behandeling van het agendapunt 1 is aanleiding voor een stevige gedachten wisseling tussen met name [betrokkene 1] en de voorzitter welke haar grond vindt in de vertraging die in dit traject inmiddels is opgetreden, de bouwkundige problemen die met de dag zichtbaarder worden en het actuele standpunt van de gemeente dat actie geboden is. [betrokkene 1] geeft aan dat hij ‘klaar’ is met de discussie en dat hij geen geld meer wil uitgeven aan het pand. De voorzitter wijst op de noodzaak van het funderingsherstel, welke /oodzaak ook is bevestigd door de buiteninspecteur Bouw- en Woningtoezicht Amsterdam, [betrokkene 3] . Uiteindelijk wordt besloten aan [betrokkene 4] [architect van [betrokkene 1] , A-G] toestemming te geven de door [betrokkene 5] van fa Duyts gecontroleerde aanvraag omgevingsvergunning in te dienen.
(…)
Agendapunt 3 is voor de voorzitter aanleiding aan te geven dat reservering voor funderingsherstel noodzakelijk is. Grof geschat moet worden gedacht aan € 130.000 voor funderingsherstel, herinrichting € 50.000, onderzoeks- en aanvraagkosten € 30.000 en huurderving [betrokkene 1] € 30.000. (…) De voorzitter geeft aan dat het in de rede ligt dat de reserve, na vergunningverlening, wordt opgebouwd parallel met de betalingsverplichtingen van de VVE jegens de aannemer etc. Besluitvorming op dit punt wordt uitgesteld tot het moment dat de vergunning is verleend.”
(xxi) Uit de Bekendmakingen van de gemeente Amsterdam van 16 mei 2019 blijkt dat op 1 mei 2019 een aanvraag bij de gemeente is gedaan voor het herstellen van de fundering en het verdiepen van de kelder van het pand.
(xxii) Op 4 september 2019 heeft een funderingsopname van het pand plaatsgevonden, waarbij onder meer inspecteurs van Bouwtoezicht, constructeurs van de Omgevingsdienst en medewerkers van Duyts aanwezig waren. Hiervan heeft Duyts een gespreksverslag opgesteld. Daarin staat kort gezegd onder meer het volgende. De uitbouw/het trappenhuis van het pand is op staal gefundeerd en heeft daarmee kwaliteitsklasse code IV (zie hierna onder (xxiv)). De gemeten scheefstanden, de aangetroffen schade en de fundering "op staal" zijn voor zowel de gemeente als Duyts voldoende om de VvE te adviseren funderingsherstel voor hel gehele pand te laten uitvoeren. De criteria van Bureau Monumenten Amsterdam (BMA) zijn echter strenger en er is onvoldoende informatie om BMA te kunnen adviseren. Nader onderzoek volgt, onder meer zal door Duyts een vernieuwd rapport worden opgesteld.
(xxiii) Bij beschikking van 3 oktober 2019 heeft de kantonrechter op verzoek van [eisers] het VvE-besluit van 25 april 2019 (hiervoor onder (xx)) om een omgevingsvergunning te (laten) aanvragen ten behoeve van funderingsherstel en het uitdiepen van het souterrain van het pand vernietigd. In de beschikking heeft de kantonrechter onder meer het volgende overwogen:
“5. De kantonrechter is er niet van overtuigd geraakt dat het op grond van de op 25 april 2019 bekende feiten noodzakelijk was om funderingsherstel te doen plaatsvinden en daarvoor een omgevingsvergunning aan te vragen. Zolang de noodzaak van dat herstel niet objectief is vastgesteld, is er geen goede reden dat de VvE kosten zou maken ter voorbereiding daarvan.
6. Uit de overgelegde bewijsstukken blijkt dat aan de zijde van de overheid naast de gemeentelijke afdeling Bouw- en Woningtoezicht ook het Bureau Monumenten Amsterdam en de Omgevingsdienst Noordzeekanaalgebied bij het onderhavige pand zijn betrokken. Er heeft ná de ALV van 25 april 2019 nader onderzoek plaatsgevonden waarbij deze diensten vertegenwoordigd waren. Dat heeft niet geleid tot een afkeuring van de fundering. Naar aanleiding van dat bezoek berichtte [betrokkene 3] van de gemeente Amsterdam op 9 september 2019 aan Duyts dat afkeuren van een fundering op basis van scheefstand niet (is) toegestaan. De gemeente adviseert dan ook niet dat voor het gehele pand funderingsherstel zal plaatsvinden. De Omgevingsdienst Noordzeekanaalgebied heeft negatief geadviseerd met betrekking tot eventueel funderingsherstel van het pand.”
7. Weliswaar heeft Duyts op 23 april 2019 aan [betrokkene 1] (…) geadviseerd de fundering te herstellen, maar de noodzaak daartoe wordt gemotiveerd weersproken in de rapportage van Fugro NL Land B.V. Alles bij elkaar was er op 25 april 2019 geen gegronde reden voor de VvE om te besluiten Duyts opdracht te geven om een omgevingsvergunning aan te vragen.”
Tegen deze beschikking is geen hoger beroep ingesteld.
(xxiv) In opdracht van [betrokkene 1] heeft Crux Engineering B.V. (hierna: Crux) onderzoek gedaan naar de fundering van het pand. In haar rapport van 7 juli 2020 heeft Crux geconcludeerd dat de fundering van de achteruitbouw van het pand onvoldoende is (code rood), vergelijkbaar met kwaliteitsniveau IV (afkeurniveau) van de gemeente Amsterdam. Zij heeft geadviseerd om de fundering van het achterhuis te herstellen. Omdat hiervoor een groot deel van het souterrain moet worden gesloopt, heeft zij geadviseerd om ook de fundering van het gehele pand te herstellen.
(xxv) Op 31 juli 2020 heeft een vergadering van de VvE plaatsgevonden waarbij [eisers] werden vertegenwoordigd door de beheerder van de VvE. In de aangepaste notulen van deze vergadering die op 2 september 2020 zijn verstuurd, is vermeld dat de vergadering heeft besloten om [betrokkene 1] en [betrokkene 2] te machtigen om namens de VvE funderingsherstel voor te bereiden, waaronder begrepen het opnieuw aanvragen van een vergunning voor funderingsherstel, omdat uit het rapport van Crux volgt dat de fundering onder het achterhuis moet worden vervangen.
(xxvi) In opdracht van [eisers] heeft Fugro NL Land B.V. (hierna: Fugro) onderzoek gedaan naar de fundering van het pand. In haar rapport van 20 augustus 2020 heeft zij geconcludeerd dat de fundering van de achteruitbouw niet zodanig is dat dit zou moeten leiden tot urgent funderingsherstel van de hoofdbouw van het pand.
(xxvii) In het Beleidskader monumenten van de gemeente Amsterdam is onder meer het volgende opgenomen:
“ 2. Fundering
(…)
Algemeen uitgangspunt
Een nieuwe fundering is toegestaan als de oorspronkelijke fundering aantoonbaar slecht en/of overbelast is. (…)
Functionele toets
Een funderingsrapport biedt uitsluitsel over de technische staat en de mate van aantasting van de fundering. De kwaliteitsniveaus van het casco-funderingsonderzoek zijn hierbij het uitgangspunt.
1. Bij een aanschrijvingsniveau (het kwaliteitsniveau voldoet niet aan het Bouwbesluit) is een nieuwe fundering noodzakelijk.
(…)
Kelders en souterrains
(…)
In beginsel is het uitdiepen van bestaande souterrains en kelders en het aanbrengen van nieuwe alleen toegestaan als onderdeel van funderingsherstel.”
(xxviii) Duyts, Crux en nog een door de VvE ingeschakelde deskundige van Allnamics Geotechnical Experts B.V. (hierna: Allnamics) enerzijds en Fugro anderzijds zijn blijkens na augustus 2020 verschenen rapporten over de noodzaak van funderingsherstel van mening blijven verschillen.
Ad c) : de wijze waarop een huurder van het appartement van [eisers] door de VvE is benaderd
(xxix) Voor zover van belang bevat de splitsingsakte de volgende bepalingen:
“H. Het in gebruik geven door een eigenaar van zijn privé gedeelte aan een gebruiker
Artikel 24
1. Een eigenaar kan met inachtneming van het in artikel 26c bepaalde zijn privé gedeelte met inbegrip van de gemeenschappelijke gedeelten (…) aan een ander in gebruik geven, mits hij er voor zorgdraagt dat die ander het gebruik slechts verkrijgt na ondertekening van en afgifte aan het bestuur van een in tweevoud opgemaakte en gedagtekende verklaring dat hij de bepalingen van het reglement en het eventuele huishoudelijke reglement, alsmede eventuele regels als bedoeld in artikel 5:128 van het Burgerlijk Wetboek, voor zover die op een gebruiker betrekking hebben, zal naleven.
(…)
Artikel 26a
1. Een eigenaar behoeft de toestemming van het bestuur alvorens zijn privé gedeelte zelf en met de met name genoemde huisgenoten in gebruik te nemen of een tot dusverre niet tot zijn huisgenoten behorend persoon bij zich te doen inwonen.
2. Het verzoek om toestemming wordt door de eigenaar (…) schriftelijk aan het bestuur gedaan.
(…)
4. Weigering van de verzoeker of van de huisgenoten die hij heeft opgegeven, mag slechts plaatsvinden indien naar billijkheid van de overige bewoners niet mag worden verlangd dat zij de betrokkenen in hun midden opnemen.
5. Bij toepassing van de in het vierde lid aangegeven norm zal het bestuur in het bijzonder acht slaan op de solvabiliteit van de betrokkenen.
(…)
Artikel 26c
1. Indien een eigenaar zijn privé gedeelte aan een ander in gebruik wil geven, zal die ander het gebruik slechts kunnen verkrijgen voor zich en eventuele huisgenoten, na voorafgaande schriftelijke toestemming van het bestuur.
2. Het bepaalde in artikel 26a is van overeenkomstige toepassing, met dien verstande dat het verzoek om toestemming door de eigenaar en de verzoeker gezamenlijk moet worden gedaan onder overlegging van de overeenkomst of andere titel waaraan de verzoeker zijn recht ontleent of zal ontlenen.
(…).”
(xxx) Met ingang van 25 november 2018 hadden [eisers] hun appartement verhuurd aan [betrokkene 6] (hierna: [betrokkene 6]) tot 1 juli 2019. Op 13 november 2018 heeft [betrokkene 6] een gebruiksverklaring ondertekend, waarin staat dat zij de bepalingen van het splitsingsreglement zal naleven. [eisers] hebben deze gebruikersverklaring bij e-mail van 13 november 2018 aan de toenmalige beheerder van de VvE (Velzel) gezonden. Bij e-mail van 15 november 2018 heeft de beheerder de getekende gebruikersverklaring aan [eisers] retour gezonden.
(xxxi) Bij e-mail van 26 november 2018 heeft de voormalig advocaat van de VvE [betrokkene 6] namens de VvE gesommeerd om het gebruik van het appartement per direct te staken en gestaakt te houden totdat zij van het bestuur van de VvE de vereiste schriftelijke toestemming heeft ontvangen zoals bedoeld in artikel 26c van het splitsingsreglement en hem binnen 24 uur te bevestigen dat zij aan deze sommatie zal voldoen, bij gebreke waarvan rechtsmaatregelen zullen worden getroffen. In de e-mail staal verder dat ‘los van het voorgaande' het bestuur van de VvE wenst dat [betrokkene 6] zich als borg zal verbinden voor de betaling van hetgeen [eisers] ingevolge het splitsingsreglement aan de VvE schuldig zijn of zullen worden ingevolge artikel 25 van het splitsingsreglement en dat als zij niet meewerkt het bestuur haar uit het appartement kan laten verwijderen. De sommatie eindigt met de mededeling dat het bestuur van de VvE graag op korte termijn een afspraak maakt met [betrokkene 6] voor een kennismakingsgesprek teneinde te kunnen beoordelen of het bestuur de benodigde toestemming zal geven en om de borgstelling te bespreken.
(xxxii) Daarop heeft [betrokkene 6] bij e-mail van 26 november 2018 aan de voormalig verhuurmakelaar van [eisers] bericht het huurcontract te willen beëindigen. Vervolgens is de huurovereenkomst tussen [betrokkene 6] en [eisers] in onderling overleg beëindigd.
Procesverloop in eerste aanleg
Bij dagvaarding van 9 oktober 2019 (hierna: inleidende dagvaarding) hebben [eisers] (onder meer) de VvE en de Stichting gedagvaard voor de rechtbank Amsterdam (hierna: de rechtbank) en, voor zover in cassatie nog van belang en samengevat, gevorderd, voor zover mogelijk uitvoerbaar bij voorraad:
1. te verklaren voor recht dat de vloer van appartement [a-straat 1c] over een deugdelijke isolatievloer beschikt en daarmee voldoet aan artikel 17 lid 5 van de splitsingsakte;
2. gedaagden te verbieden om de fundering van het pand te herstellen, althans een besluit hiertoe te nemen, alvorens er onderzoek is gedaan naar de snelheid van het verzakkingsproces door middel van het plaatsen van meetbouten en de uitkomst van dit onderzoek aanleiding geeft tot nader onderzoek naar de (staat van) de fundering, op straffe van verbeurte van een dwangsom;
3. gedaagden, voor zover het de VvE betreft met uitzondering van eisers, te veroordelen aan eisers te voldoen een bedrag van € 14.683,00, althans een in goede justitie te bepalen bedrag, te vermeerderen met de wettelijke rente over dit bedrag;
4. (...);
5.
5. gedaagden te veroordelen in de proceskosten, te vermeerderen met wettelijke rente.
In haar conclusie van antwoord, tevens houdende eis in reconventie van 4 december 2019 (hierna: CvA VvE), heeft de VvE in conventie geconcludeerd tot afwijzing van de vorderingen van [eisers]
In reconventie heeft de VvE, voor zover nog van belang, uitvoerbaar bij voorraad, gevorderd:
A. (...)
B. te verklaren voor recht dat de vloer van [eisers] niet voldoet aan de op grond van de splitsingsakte daaraan gestelde eisen, zijnde een minimale isolatieklasse 3 in de zin van NEN 1070 zoals omschreven in het rapport Peutz, althans dat de vloer niet voldoet aan een in goede justitie te bepalen geluidsnorm;
C. [eisers] te veroordelen tot het deugdelijk herstellen van hun vloer conform de op grond van de splitsingsakte daaraan gestelde eisen, binnen drie maanden na datum vonnis althans binnen een in goede justitie te bepalen termijn, door het alsnog laten leggen van een nieuwe dekvloer zoals omschreven in het rapport Peutz, op straffe van verbeurte van een dwangsom.
Bij conclusie van antwoord van 4 december 2019 (hierna: CvA Stichting) heeft o.a. de Stichting, voor zover nog van belang, geconcludeerd dat de vorderingen van [eisers] worden afgewezen.
Bij conclusie van antwoord in reconventie van 20 mei 2020 hebben [eisers] geconcludeerd tot afwijzing van de reconventionele vorderingen van de VvE.
Op 21 september 2020 heeft een mondelinge behandeling plaatsgevonden ten behoeve waarvan door partijen producties in het geding zijn gebracht. Partijen hebben spreekaantekeningen overgelegd. Van de mondelinge behandeling is een proces-verbaal opgemaakt (hierna: p-v rechtbank).
In haar tussenvonnis van 30 december 2020 (hierna: het tussenvonnis)4 heeft de rechtbank, kort samengevat, als volgt overwogen:
- met betrekking tot de vloer van [eisers] : dat het onherroepelijke besluit van de VvE van 11 april 2017 niet aan de door [eisers] gevorderde verklaring voor recht in de weg staat (rov. 4.8), dat als vaststaand wordt aangenomen dat een isolatievloer aanwezig is (rov. 4.11), dat art. 17 lid 5 splitsingsakte aldus wordt uitgelegd dat appartementseigenaren verplicht zijn tot het aanbrengen en in stand houden van een deugdelijke isolatievloer in die zin dat zij ervoor moeten zorgen dat zij niet meer overlast en geluidshinder veroorzaken dan gebruikelijk is bij dergelijke appartementen, en dat moet worden aangenomen dat de vloer van [eisers] aan art. 17 lid 5 splitsingsakte voldoet, hetgeen betekent dat de door hun gevorderde verklaring voor recht in het eindvonnis zal worden toegewezen en de reconventionele vorderingen sub B en C van de VvE zullen worden afgewezen (rov. 4.12-4.15 i.v.m. 4.38);
- met betrekking tot de fundering: dat op basis van de op dat moment beschikbare gegevens niet kan worden geconcludeerd dat funderingsherstel thans noodzakelijk is (rov. 4.20-4.24), dat uit de geschetste omstandigheden volgt dat de VvE zich niet redelijk en billijk tegenover [eisers] heeft gedragen en op zorgvuldige wijze met hun belangen is omgegaan, en dat daaruit ook volgt dat het zeer reëel is dat in de toekomst besluiten over het funderingsherstel opnieuw in stemming zullen worden gebracht, terwijl partijen over de noodzaak daarvan van mening blijven verschillen. Onder de gegeven omstandigheden kan volgens de rechtbank niet van [eisers] worden verwacht dat zij opnieuw vernietiging van die besluiten verzoeken. Bovendien hebben [eisers] er belang bij om verdere kosten voor funderingsherstel te beperken. Gezien de ernstig verstoorde onderlinge verstandhouding en het gegeven dat de VvE onlangs heeft besloten om opnieuw een vergunning voor funderingsherstel aan te vragen, is een verbod tot het nemen van verdere besluiten over funderingsherstel zolang de noodzaak daarvan niet objectief is vastgesteld, thans aangewezen. De rechtbank is daarom voorshands van oordeel dat het door [eisers] gevorderde verbod moet worden toegewezen in die zin dat het de VvE zal worden verboden om nieuwe besluiten over het funderingsherstel te nemen, totdat de gemeente Amsterdam hiervoor een vergunning heeft verleend. Omdat partijen zich hierover en de eventuele gevolgen daarvan nog niet hebben kunnen uitlaten, zullen partijen in de gelegenheid worden gesteld dat bij gelijktijdige akte te doen (rov. 4.25-4.27 en 5.1);
- ten aanzien van de vordering tot schadevergoeding wegens gederfde huurinkomsten: dat de VvE misbruik van recht heeft gemaakt en dat [eisers] als gevolg daarvan schade hebben geleden, zodat deze vordering bij eindvonnis toewijsbaar is jegens de VvE (rov. 4.28-4.34 en 4.38-4.39).
De rechtbank heeft in conventie de zaak naar de rol verwezen voor het nemen van de akten zoals hiervoor onder het tweede gedachtestreepje vermeld, en heeft in conventie en in reconventie iedere verdere beslissing aangehouden.
Nadat partijen zich bij akte hadden uitgelaten over het voorshandse oordeel van de rechtbank inzake het verbod tot het nemen van verdere besluiten over funderingsherstel, heeft de rechtbank bij vonnis van 21 april 2021 (hierna: het eindvonnis)5, voor zover van belang en samengevat:
in conventie
- voor recht verklaard dat de vloer van het appartement van [eisers] over een deugdelijke isolatievloer beschikt en daarmee voldoet aan artikel 17 lid 5 van de splitsingsakte;
- de VvE verboden besluiten zonder unanimiteit van stemmen te nemen over het funderingsherstel van het pand, zolang de gemeente Amsterdam geen vergunning voor het funderingsherstel heeft verleend, op straffe van een dwangsom;
- de VvE met uitzondering van [eisers] veroordeeld om aan [eisers] te betalen een bedrag van € 14.683, te vermeerderen met wettelijke rente;
- het vonnis tot zover uitvoerbaar bij voorraad verklaard;
- het meer of anders gevorderde afgewezen.
in reconventie
- het gevorderde afgewezen.
Daaraan heeft de rechtbank met betrekking tot het gevorderde verbod inzake de fundering kort samengevat ten grondslag gelegd dat, naar in rov. 4.25 en 4.26 van het tussenvonnis reeds is overwogen, uit de feitelijke gang van zaken gebleken is dat de VvE zich ten opzichte van [eisers] niet redelijk en billijk heeft gedragen en op zorgvuldige wijze met hun belangen is omgegaan. De daarin geschetste omstandigheden rechtvaardigen de conclusie dat er sprake is van misbruik van het meerderheidsbelang door de Stichting. Al hetgeen gedaagden daarover bij akte nog hebben aangevoerd, vormt geen grond om terug te komen van dit oordeel. Ook is het aannemelijk dat in de toekomst besluiten over het funderingsherstel opnieuw in stemming zullen worden gebracht, terwijl de noodzaak daarvan niet objectief is vastgesteld (rov. 2.4-2.7). Het is aan de Stichting die thans eigenaar van alle appartementen in het pand is (met uitzondering van dat van [eisers] ) om de kosten voor het opnieuw aanvragen van de vergunning voor het funderingsherstel en het daarvoor vereiste aanvullende (funderings)onderzoek te (voor)financieren. Indien de gemeente de vergunning verleent, kan de Stichting een besluit tot uitvoering van funderingsherstel in stemming brengen, aldus de rechtbank (rov. 2.8).
Procesverloop in hoger beroep
Zaaknummer 200.296.856/01
Bij dagvaarding van 28 juni 2021, hersteld bij exploot van 29 juni 2021, is de VvE in hoger beroep gekomen van het tussenvonnis en het eindvonnis.
In haar memorie van grieven van 21 september 2021 (hierna: MvG VvE) heeft de VvE gevorderd dat het hof, voor zover mogelijk uitvoerbaar bij voorraad, de bestreden vonnissen vernietigt, de vorderingen van [eisers] in conventie alsnog afwijst en de vorderingen van de VvE in reconventie alsnog toewijst.
In hun memorie van antwoord tevens houdende memorie van grieven in incidenteel appel tevens houdende wijziging/vermeerdering van eis van 2 november 2021 (hierna: MvA/MvG Inc. [eisers]) hebben [eisers] in incidenteel appel hun hiervoor onder 2.2 sub 2 en 5 weergegeven vorderingen aangepast. Aan de vordering onder 2.2 sub 2 is een (subsidiair) verbod toegevoegd dat gelijkluidend is aan het door de rechtbank uitgesproken verbod, met dien verstande dat [eisers] steeds van een eventueel verbeurde dwangsom worden uitgezonderd. Zij hebben geconcludeerd dat het hof de vonnissen aanpast zoals verzocht in incidenteel appel en voor het overige bekrachtigt.
Bij memorie van antwoord in incidenteel appel tevens houdende antwoordakte wijziging/vermeerdering van eis van 14 december 2021 (hierna: MvA-Inc. VvE) heeft de VvE geconcludeerd dat het hof, voor zover mogelijk uitvoerbaar bij voorraad, de grieven in het incidenteel appel ongegrond verklaart respectievelijk [eisers] niet ontvankelijk verklaart in hun bij incidenteel appel gewijzigde vorderingen althans hun deze vorderingen ontzegt.
Zaaknummer 200.297.730/01
Bij dagvaarding van 20 juli 2021 is de Stichting in hoger beroep gekomen van het tussenvonnis en het eindvonnis.
In haar memorie van grieven van 12 oktober 2021 (hierna: MvG Stichting) heeft de Stichting gevorderd dat het hof, voor zover mogelijk uitvoerbaar bij voorraad, de bestreden vonnissen vernietigt en de vorderingen van [eisers] alsnog afwijst.
Bij memorie van antwoord van 21 december 2021 (hierna: MvA [eisers]) hebben [eisers] geconcludeerd dat het hof de vonnissen waarvan beroep aanpast zoals door hen verzocht in het incidenteel appel tegen de VvE (200.296.856/01) en deze voor het overige bekrachtigt.
Zaaknummers 200.296.856/01 en 200.297.730/01
De zaken zijn gelijktijdig behandeld6 en in dat kader heeft op 16 maart 2023 een mondelinge behandeling plaatsgevonden, voorafgaand waaraan alle partijen nog producties in het geding hebben gebracht. Namens alle partijen zijn spreekaantekeningen overgelegd. Van de mondelinge behandeling is een proces-verbaal opgemaakt (hierna: p-v hof).
Bij het bestreden arrest van 16 mei 20237 heeft het hof, rechtdoende in zaak 200.296.856/01 in principaal en incidenteel appel en in zaak 200.297.730/01:
- de bestreden vonnissen, voor zover aan het oordeel van het hof onderworpen, vernietigd;
- de vorderingen van [eisers] in conventie afgewezen;
- de vorderingen van de VvE in reconventie afgewezen;
- het meer of anders gevorderde afgewezen.
Daartoe heeft het hof, voor zover in cassatie van belang, samengevat en per geschilpunt (a t/m c) gerangschikt, als volgt overwogen.
a) De vloer van [a-straat 1c] , het appartement van [eisers].
in het hoger beroep van de VvE (grieven 3, 4 en 5 in principaal appel)
- Het hof volgt de VvE niet in het standpunt dat op basis van het onherroepelijke besluit van 11 april 2017 tussen partijen vaststaat dat de vloer niet voldoet aan art. 17 lid 5 splitsingsakte. Uit de tekst volgt wel de bedoeling dat [eisers] iets aan de vloer gaan doen, maar niet zonder meer dat de vloer niet aan de splitsingsakte voldoet. Om te bepalen of dat (na de door [eisers] verrichte werkzaamheden) het geval is, is uitleg van het artikel vereist (rov. 4.11).
- Bij die uitleg komt het aan op de in de bepaling tot uitdrukking gebrachte partijbedoeling, die moet worden afgeleid uit de bewoordingen daarvan, naar objectieve maatstaven uitgelegd in het licht van de gehele inhoud van de akte (rov. 4.12).
- Naar objectieve maatstaven ligt het voor de hand om voor de in de splitsingsakte vereiste kwaliteit van de geluidisolatie aansluiting te zoeken bij de aan de splitsing ten grondslag liggende vergunning. Daaruit blijkt dat onderdeel van de vloeropbouw een anhydriet zwevende dekvloer moet zijn. Het hof gaat ervan uit dat de vloer van [a-straat 1c] een andryhiet dekvloer bevat (rov. 4.12).
- Daarmee staat echter niet vast dat de vloer voldoet aan art. 17 lid 5 splitsingsakte. Gelet op de bevindingen van Peutz kan niet worden uitgesloten dat de anhydrietvloer vergeleken met de andere vloeren in het pand niet goed gelegd of van onvoldoende kwaliteit is. Dat is relevant, omdat bij gebreke van andersluidende aanwijzingen in de splitsingsakte moet worden aangenomen dat het de bedoeling van de splitsende partij was dat de vloeren van de in de splitsing betrokken appartementen dezelfde geluidwerende kwaliteit zouden hebben. Of de vloer in [a-straat 1c] voldoet aan art. 17 lid 5 splitsingsakte is daarom afhankelijk van de geluidwerende kwaliteit van de andere vloeren in het pand, zoals die ten tijde van de splitsing zijn uitgevoerd. Niet bekend is of met de later gelegde vloer in [a-straat 1c] dezelfde geluidwerende kwaliteit is bereikt. Het is aan de VvE om daarnaar desgewenst onderzoek te doen en daarover besluitvorming voor te bereiden (rov. 4.13).
- De door partijen over en weer gedane bewijsaanbiedingen met betrekking tot de (on)deugdelijkheid van de vloer worden afgewezen, omdat deze niet zijn toegesneden op de norm zoals die hiervoor door het hof is uitgelegd (rov. 4.13).
- Omdat nu niet te beoordelen is of de vloer aan art. 17 lid 5 splitsingsakte voldoet, worden de op dit punt door [eisers] en de VvE spiegelbeeldig ingestelde vorderingen (conventie sub 1 resp. reconventie sub B), alsmede de vordering in reconventie sub C afgewezen (rov. 4.15).
in het hoger beroep van de Stichting (grieven I, II en III)
- Voor zover in de grieven van de Stichting dezelfde argumenten worden aangevoerd als door de VvE, verwijst het hof naar rov. 4.11-4.16 (rov. 5.2).
- Voor zover de Stichting daarnaast het argument heeft aangevoerd dat het onherroepelijke VvE-besluit van 11 april 2017 in de weg staat aan de door [eisers] gevorderde verklaring voor recht, slaagt dit. Het belang daarvan is gering, omdat de door [eisers] gevorderde verklaring voor recht hoe dan ook zal worden afgewezen, zie rov. 4.11-4.16 (rov. 5.4 i.v.m. 5.2 sub (ii)).
b) Funderingsherstel
in het hoger beroep van de VvE (grieven 6 t/m 9 in principaal appel) en het incidenteel hoger beroep van [eisers]
- Het toegewezen verbod is in strijd met de systematiek van het VvE-recht, die inhoudt dat een VvE besluiten neemt die achteraf kunnen worden getoetst. Dat de VvE op voorhand de mogelijkheid wordt ontnomen om tot besluitvorming over te gaan is met dat uitgangspunt in strijd. De twee onherroepelijke beslissingen van 5 december 2018 en 3 oktober 2019 hebben tussen partijen bindende kracht (art. 236 lid 1 Rv). Dat betekent echter niet dat ook alle toekomstige besluiten onder invloed van misbruik van meerderheidsbelang tot stand zullen komen of in strijd met de door art. 2:8 BW vereiste redelijkheid en billijkheid zullen worden genomen (rov. 4.18).
- Daarbij is bovendien van belang dat het enkel gebruik maken van een meerderheidspositie geen misbruik daarvan oplevert; daarvoor zijn bijkomende omstandigheden nodig. In de onherroepelijke beschikkingen achtten de kantonrechters die omstandigheden kennelijk aanwezig, maar de bindende kracht van die oordelen is beperkt tot de in die beschikkingen beoordeelde besluiten. Toekomstige besluitvorming moet haar loop hebben conform de systematiek van het VvE-recht (rov. 4.18).
- Gelet op de in verschillende rapporten opgenomen bevindingen omtrent de conditie van de fundering en het tijdsverloop sinds de laatste onherroepelijke beschikking, is het op de agenda zetten van besluitvorming op dit punt niet als misbruik van recht aan te merken. Integendeel, het is de taak van de VvE om te letten op de conditie van het pand, en besluitvorming te organiseren bij aanwijzingen dat deze nader moet worden onderzocht. De rapporten van Fugro doen daar niet aan af, omdat het feit dat niet alle deskundigen tot dezelfde conclusie komen, geen reden is om geen nadere besluitvorming te agenderen (rov. 4.19).
- Bij dit alles moet worden bedacht dat de VvE voor funderingsherstel een vergunning nodig heeft en dat die pas zal worden afgegeven als de noodzaak daarvan de gemeente is gebleken. In zoverre behoeven [eisers] niet te vrezen voor onnodig funderingsherstel (rov. 4.20).
- [eisers] hebben betoogd dat [betrokkene 1] enkel eigen belangen nastreeft en daarbij gewezen op zijn wens om, indien de fundering wordt hersteld, bij die gelegenheid zijn souterrain uit te diepen. Het hof ziet niet in waarom dit zonder meer tot een ongeoorloofde belangenverstrengeling zou leiden, nu de kosten voor 84% (funderingsherstel) en 100% (uitdiepen) voor zijn rekening zullen komen. Bovendien staat wel vast dat de fundering van het pand zo matig is, dat funderingsherstel, ook als dat op dit moment niet (dringend) noodzakelijk is, tot een verbetering van het pand en dus mogelijk tot waardestijging zal leiden (rov. 4.21).
- De incidentele grief III van [eisers] faalt. Zoals eerder overwogen, is een verbod aan de VvE om de fundering te herstellen, althans daartoe besluiten te nemen, hoe dan ook niet toewijsbaar, dus ook niet in de in hoger beroep gewijzigde formulering (rov. 4.30).
in het hoger beroep van de Stichting (grief IV)
- Grief IV van de Stichting slaagt, voor zover daarmee wordt opgekomen tegen het oordeel van de rechtbank dat zij misbruik maakt van haar meerderheidsbelang en tegen het door de rechtbank aan de VvE opgelegde verbod. Het hof verwijst daarbij naar de bespreking van deze punten in rov. 4.18-4.21 (rov. 5.7).
c) De wijze waarop een huurder van het appartement van [eisers] door de VvE is benaderd.
in het hoger beroep van de VvE
- In haar grieven 10 en 11 heeft de VvE aangevoerd dat [eisers] geen toestemming voor verhuur hebben gevraagd als in de splitsingsakte vereist. Door aan de eisen vast te houden heeft de VvE niet onrechtmatig gehandeld, aldus de VvE (rov. 4.22).
- Deze grieven slagen. Uit het feit dat [eisers] bij e-mail van 13 november 2018 [betrokkene 6] als huurder bij Velzel hebben aangemeld en de meegestuurde en door huurder ondertekende gebruikersverklaring desverzocht retour hebben ontvangen, blijkt niet dat zij toestemming voor deze verhuur hebben gevraagd. Zij hebben evenmin aan het bestuur van de VvE (toen [betrokkene 2] ) toestemming gevraagd, noch de VvE tijdig van de voorgenomen huur op de hoogte gesteld. Dit is mogelijk ingegeven door de ernstig verstoorde verhoudingen en hun opvatting dat [betrokkene 1] eerder potentiële huurders had afgeschrikt (rov. 4.23-4.24).
- Het feit dat de VvE de kwestie (veel) eleganter had kunnen aanpakken maakt haar handelen nog niet onrechtmatig. Zij mag naleving van de splitsingsakte verlangen. De omstandigheden in dit geval rechtvaardigen daarop geen uitzondering, waarbij van belang is dat de VvE door de handelwijze van [eisers] voor een voldongen feit werd gesteld (rov. 4.25).
- Dat [eisers] een op de site van de beheerder vermeld stappenplan hebben gevolgd, maakt het voorgaande niet anders, omdat de relevante artikelen in de splitsingsakte leidend zijn. Dat de VvE wist van de verhuurplannen leidt ook niet tot een ander oordeel, omdat daaruit geen instemming met elke aan te dragen huurder volgt (rov. 4.26).
in het hoger beroep van de Stichting (grief V)
- Grief V van de Stichting behoeft geen verdere bespreking, omdat de vordering van [eisers] alsnog zal worden afgewezen, waarbij het hof verwijst naar rov. 4.23-4.27 (rov 5.8-5.9).
Procesverloop in cassatie
Bij procesinleiding van 16 augustus 2023 zijn [eisers] (tijdig) in cassatie gekomen van het bestreden arrest. Vervolgens heeft mr. Alt zich onttrokken als advocaat van [eisers] en heeft mr. Bruning zich namens [eisers] gesteld. De Stichting en de VvE hebben ieder afzonderlijk geconcludeerd tot verwerping van het cassatieberoep en hun standpunten schriftelijk toegelicht. [eisers] hebben vervolgens gerepliceerd.