Rechtbank Amsterdam, 22-07-2015, ECLI:NL:RBAMS:2015:4542, C-13-574844 - HA ZA 14-1037
Rechtbank Amsterdam, 22-07-2015, ECLI:NL:RBAMS:2015:4542, C-13-574844 - HA ZA 14-1037
Gegevens
- Instantie
- Rechtbank Amsterdam
- Datum uitspraak
- 22 juli 2015
- Datum publicatie
- 27 juli 2015
- ECLI
- ECLI:NL:RBAMS:2015:4542
- Zaaknummer
- C-13-574844 - HA ZA 14-1037
Inhoudsindicatie
Een groep kopers van voormalige sociale huurwoningen heeft de verkopende woningbouwstichting aangesproken tot het verrichten van onderhoud of het betalen van een voorschot aan de VvE op basis van “convenant verkoop sociale huurwoningen 2002-2007”. De rechtbank komt tot het oordeel dat de vorderingen niet verjaard zijn, maar legt het rapport waar de kopers zich op baseren anders uit dan zij doen. Een gedeelte van het onderhoud moest de woningbouwstichting verrichten, maar een gedeelte van het onderhoud hoefde slechts opgenomen te worden in het meerjarenonderhoudsplan. De kopers hadden zodoende kunnen zien dat dit onderhoud nog verricht moest worden en hoeveel geld de VvE daarvoor in kas had. Dat de woningbouwstichting het gedeelte van het onderhoud dat zij wel moest verrichten niet (goed) heeft gedaan, is volgens de rechtbank niet duidelijk geworden. De vorderingen van de kopers worden daarom afgewezen.
Uitspraak
vonnis
Afdeling privaatrecht
zaaknummer / rolnummer: C/13/574844 / HA ZA 14-1037
Vonnis van 22 juli 2015
in de zaak van
1 [eiser sub 1]
allen wonende te [woonplaats],
eisers,
advocaat mr. G.I. Beij,
tegen
de stichting
WONINGSTICHTING ROCHDALE,
gevestigd te Amsterdam,
gedaagde,
advocaat mr. R.N.E. Visser.
Partijen zullen hierna de kopers en Rochdale genoemd worden.
1 De procedure
Het verloop van de procedure blijkt uit:
- de dagvaarding van 21 oktober 2014,
- de akte akte overlegging producties tevens akte ten aanzien van bewijsmiddelen, van de kopers, met producties,
- de conclusie van antwoord, met producties,
- -
-
het tussenvonnis van 7 januari 2015, waarin een comparitie van partijen is gelast,
- -
-
het proces-verbaal van comparitie van 23 april 2015.
Ten slotte is vonnis bepaald.
2 De feiten
Rochdale is erfpachtgerechtigde van het gebouw gelegen aan de [adres] (hierna: het pand). Het pand is gebouwd in 1920.
Op 4 maart 2002 is tussen – onder meer- de gemeente Amsterdam en de Amsterdamse federatie van Woningcorporaties het “convenant verkoop sociale huurwoningen 2002-2007” (hierna: het convenant) gesloten.
Artikel 6 van het convenant bepaalt:
Art.6
Kwaliteitseisen bij splitsing en verkoop
-
Een splitsingsvergunning is vereist in geval van splitsing van woonpanden gebouwd vóór 1 januari 1940 [...].
-
De splitsingsvergunning wordt niet verleend als de indeling en staat van het onderhoud
van het gebouw niet ten minste in overeenstemming zijn met:
a voor wat betreft de gemeenschappelijke delen van het gebouw, een kwaliteitsniveau zoals omschreven in de bijlage Minimaal kwaliteitsniveau.
b voor wat betreft de appartementsrechten, de voorschriften van hoofdstuk III van het
Bouwbesluit,
3. In afwijking van het bepaalde in lid 2 kan een splitsingsvergunning worden verleend
indien door de corporatie een investeringsplan is vastgesteld, dat binnen een periode van 5
jaar of als dat eerder het geval is voor het moment dat de corporatie de meerderheid in de
VvE verliest, leidt tot de bovenstaande kwaliteit, zulks ter beoordeling van de
vergunningverlener. De uitvoering van het investeringsplan geschiedt binnen genoemde
periode en is volledig voor rekening van de corporatie. Deze verplichting dient te worden
opgenomen in de akte van verkoop en van overdracht. De corporatie rapporteert binnen een
maand na afloop van genoemde periode over de realisatie van de kwaliteitseisen. Indien dat
niet tot genoegen van de vergunningverlener heeft plaatsgevonden zal in het betreffende
complex geen omzetting van huur- naar koopwoningen meer plaatsvinden.
3. De corporatie stelt ten behoeve van de Vereniging van Eigenaren een onderhoudsplan op waarin voor een periode van 15 jaar het meerjarige onderhoud en de daarmee gemoeide kosten voor de Vereniging van Eigenaren zijn aangegeven.
4. Woningen die in het kader van dit convenant worden verkocht, zonder dat een
splitsingsvergunning vereist is, zullen voldoen aan de in lid 2 van dit artikel gestelde
kwaliteitseisen.
5. Corporaties stellen aan de hand van een door B en W vast te stellen model een rapportage op waaruit blijkt dat de woningen welke zullen worden gesplitst voldoen aan de gestelde kwaliteitseisen, dan wel op basis van een investeringsplan daaraan zullen voldoen. Indien op basis van deze rapportage naar het oordeel van de vergunningverlener voldoende is aangetoond dat aan de kwaliteitseisen is voldaan of zal worden voldaan, wordt indien aan de overige vereisten van dit convenant is voldaan, de vergunning verleend. Indien geen vergunning nodig is zal tot splitsing van erfpachtrechten worden overgegaan indien bedoelde rapportage is overlegd.
Bij besluit van 9 juli 2007 is de vergunning verleend voor splitsing van het pand in appartementsrechten. Het besluit vermeldt:
Het Dagelijks Bestuur besluit voorts te bepalen dat de staat van onderhoud dient te voldoen aan het minimaal kwaliteitsniveau als bedoeld in artikel 6 van het Convenant verkoop sociale huurwoningen, voordat de aanvrager van de splitsingsvergunning de meerderheid in de te vormen Vereniging van Eigenaren verliest.
Het inspectiedossier maakt deel uit van het besluit. De samenvatting van het inspectiedossier van Expex luidt:
De gedetailleerde condititiemeting, die deel uitmaakt van het inspectie dossier, luidt:
Het investeringsplan maakt deel uit van het besluit. Dat investeringsplan luidt:
Bij notariële akte van 23 oktober 2007 is het pand gesplitst in appartementsrechten.
De appartementen zijn vervolgens in de periode februari 2008 tot en met oktober 2013 één voor één verkocht en geleverd aan kopers.
In het verslag van de VvE vergadering van 2009 staat:
[naam 1] [vertegenwoordiger van Rochdale, rechtbank] doet de leden het volgende voorstel, om dit te ondersteunen brengt hij het convenant met Gemeente Amsterdam ter sprake en de verplichting het complex na vijf jaar onderhoudsarm te moeten opleveren. Wat wil zeggen dat het gebouw na vijf jaar in goede conditie moet zijn [...]. In verband met het onderhoud aan haar complexen werkt Rochdale zelf met een eigen onderhoudsplanning en het voorstel is nu geen dure planning te laten maken en de eerst komende jaren met de planning die er is door te gaan. [...]
In het verslag van de daarop volgende VvE vergadering van 2011 staat:
[naam 2], van Pro VVE Beheer B.V., rechtbank] geeft een toelichting op het convenant wat van toepassing is bij splitsing van de appartementen. [...] Vanuit de vergadering wordt gevraagd, waarom er minder wordt gereserveerd omdat er feitelijk meer is begroot in de meerjarenonderhoudsplanning van Woningstichting Rochdale. De bestuurder geeft aan, dat de eigenaren op dit moment aan het sparen zijn en feitelijk de eerste vijf jaar nagenoeg geen kosten mogen hebben aan groot onderhoud. Na het opstellen van de meerjarenonderhoudsplanning en de offertes zal worden beoordeeld wat de inbreng c.q. de verplichting van Woningbouwvereniging Rochdale is.
Bij brief van 4 maart 2013 schreef Pro VVE Beheer, namens de VVE, aan Rochdale:
Het buitenschilderwerk welke volgens het meerjarenonderhoudsplanning van Rochdale voor 2011 in de planning stond is tot op heden niet uitgevoerd.
De VvE wenst uitsluitsel met betrekking tot het achterstallig onderhoud.
Namens de VvE verzoeken wij u om voor 20 maart a.s. schriftelijk een duidelijk plan van aanpak met daarin opgenomen de werkzaamheden, termijn van uitvoering en kosten.
Mocht Woningstichting Rochdale van mening zijn dat bepaalde werkzaamheden geen onderdeel uit maken van het convenant vernemen wij dat graag schriftelijk voor eerder genoemde datum.
Bij brief van 10 februari 2014 schreef Rochdale (in reactie op brieven van de advocaat van kopers):
Wij hebben intern onderzoek gedaan om te bezien of de werkzaamheden [..] door Rochdale uitgevoerd hadden moeten worden op grond van het Convenant [...].
Uit ons onderzoek is het volgende gebleken. Het gebouw is in 2007 gesplitst en destijds is aan alle voorwaarden uit het convenant voldaan. [...] Wij zijn daarom van mening dat de onderhoudskosten (vanaf het moment van splitsing) voor rekening en risico van de VvE [...] komen.
In een rapport van 7 mei 2014 van Tekenis B.V. staat – voor zover hier relevant – vermeld:
Inleiding en toelichting
Op verzoek van de eigenaren/bewoners van de koopeenheden binnen het complex [adres], heb ik een bouwkundige keuring gedaan van het gemeenschappelijk eigendom voor dit wooncomplex.
Aanleiding is hun twijfel over de kwaliteit van de gemeenschappelijke eigendommen zoals benoemd in de splitsingsvergunning van 9-7-2007.
Aangevraagd en verkregen door Rochdale, met de bedoeling het aantal koopwoningen binnen Amsterdam te vergroten volgens het door hun gesloten convenant met de gemeente Amsterdam.
Zowel in het convenant als de splitsingsvergunning wordt verwezen naar een minimale kwaliteit per onderdeel.
In hoofdzaak richt dit onderzoek zich op het inschatten van de kwaliteit van het gemeenschappelijk (casco) bezit, zoals bedoeld in artikel 6 van het convenant
De beste indicatie hiervoor is in dezen om te bezien of de huidige situatie met normaal onderhoud daadwerkelijk aan de gestelde levensverwachting zal voldoen.