Rechtbank Amsterdam, 20-05-2020, ECLI:NL:RBAMS:2020:2647, C/13/681613 / KG ZA 20-281
Rechtbank Amsterdam, 20-05-2020, ECLI:NL:RBAMS:2020:2647, C/13/681613 / KG ZA 20-281
Gegevens
- Instantie
- Rechtbank Amsterdam
- Datum uitspraak
- 20 mei 2020
- Datum publicatie
- 22 mei 2020
- ECLI
- ECLI:NL:RBAMS:2020:2647
- Zaaknummer
- C/13/681613 / KG ZA 20-281
Inhoudsindicatie
Twee professionele vastgoedbeleggers sluiten koopovereenkomst zonder financieringsvoorbehoud over aantal winkelpanden. Kort voor de levering beroept koper zich op overmacht dan wel onvoorziene omstandigheden, omdat zij vanwege de coronacrisis de financiering niet rond krijgt. Beroep op overmacht en onvoorziene omstandigheden slagen niet. Betalingsonmacht onvoldoende aannemelijk gemaakt, maar ook als zou worden aangenomen dat koper als gevolg van de coronacrisis de financiering niet rond krijgt, is dit een omstandigheid die voor rekening en risico van koper komt. Er is immers geen financieringsvoorbehoud overeengekomen, en koper wordt als professionele vastgoedbelegger geacht zich bewust te zijn geweest van het risico.
Uitspraak
vonnis
Afdeling privaatrecht, voorzieningenrechter civiel
zaaknummer / rolnummer: C/13/681613 / KG ZA 20-281 HH/LO
Vonnis in kort geding van 20 mei 2020
in de zaak van
1. de besloten vennootschap met beperkte aansprakelijkheid
COLTAVAST ROTTERDAM B.V.,
gevestigd te Heerhugowaard,
2. de besloten vennootschap met beperkte aansprakelijkheid
COLTAVAST B.V.,
gevestigd te Heerhugowaard,
eiseressen bij dagvaarding 31 maart 2020,
advocaat mr. N. van Tamelen te Amsterdam,
tegen
de besloten vennootschap met beperkte aansprakelijkheid
METROPROP B.V.,
gevestigd te Amsterdam,
gedaagde,
advocaat mr. I.E. Hofhuis te Amsterdam.
Partijen zullen hierna Coltavast en Metroprop worden genoemd.
1 De procedure
Partijen hebben een verkorte schriftelijke procedure gevoerd, overeenkomstig de tijdelijk afwijkende regeling voor kort gedingen rechtbanken handel/familie vanwege de bijzondere omstandigheden door de coronacrisis. Coltavast heeft bij dagvaarding gevorderd als onder 3.1 vermeld. Op 15 april 2020 heeft Metroprop een conclusie van antwoord ingediend. Na een schriftelijke instructie van de voorzieningenrechter heeft mr. Van Tamelen namens beide partijen uitstel gevraagd voor het indienen van repliek en dupliek, welk uitstel is verleend. Partijen hebben bij e-mails van 29 april en 6 mei 2020 van hun advocaten hun opmerkingen in re- en dupliek ingediend. Vonnis is bepaald op heden.
2 De feiten
Coltavast en Metroprop houden zich bezig met vastgoedbeleggingen. Coltavast wordt (mede) bestuurd door [bestuurder 1] . Metroprop wordt bestuurd door [bestuurder 2] .
Op retailbeurs Mapic in Cannes (Frankrijk) op 13 november 2019, hebben [bestuurder 1] en [bestuurder 2] elkaar gesproken en hebben zij een overeenkomst gesloten over een transactie waarbij Metroprop twee objecten uit de vastgoedportefeuille van Coltavast zou kopen, te weten [adres 1] / [adres 1] te [plaats] , en [adres 1] te [plaats] .
In een op 4 december 2019 opgestelde en door beide partijen ondertekende brief staat onder meer het volgende.
“(...) Betreft: Koopovereenstemming [adres 1] en [adres 1] te [plaats] en [adres 1] in [plaats]
Geachte heer [bestuurder 2] ,
Het is ons een genoegen u te bevestigen dat partijen 13 November jl. tijdens ons Mapic diner het volgende zijn overeengekomen op basis van de navolgende voorwaarden en condities inzake bovenstaande objecten.
Koper: Metroprop (...)
Verkoper: Coltavast Rotterdam B.V. (...)
Coltavast B.V. (...)
Object I: [adres 1] en [adres 1] te [plaats] (...)
Huurgegevens: Huurder winkel 1: Berschka Nederland B.V. (...)
Huurprijs: € 612.626,- excl BTW (prijspeil 13-11-19)
(...)
Huurder winkel 2: Sfeertje 1 B.V. (...)
Huurprijs: € 87.302,- excl. BTW (prijspeil 13-11-19)
Object II: [adres 1] in [plaats] (...)
Huurgegevens: Huurder winkel: Holland & Barret Nederland B.V.
Huurprijs: € 226.363,07 excl BTW (prijspeil 13-11-19)
Transportdatum: 31 maart 2020 of zoveel eerder als overeen komen
Koopsom: De koopsom bedraagt € 18.155.303,- kosten koper (...) De koopsom is vast en onveranderlijk. (...)
Notaris: Bij voorkeur [notariskantoor 1] .
Boetebepaling: Indien de Koper in gebreke is en de levering van het object niet plaats vindt uiterlijk op 31 maart 2020 en zulk gebrek niet heeft hersteld binnen acht (8) werkdagen, heeft Verkoper het recht om deze Overeenkomst met onmiddellijke ingang te ontbinden door middel van een schriftelijke mededeling aan Koper daartoe. (...)
Staat van oplevering: Het Gekochte wordt in de huidige staat verkocht met alle lusten en lasten. Partijen verlangen geen nadere omschrijving van het Gekochte.
Voorbehoud koper: Geen
Voorbehoud verkoper: Geen (...)”
In januari 2020 heeft Coltavast [notariskantoor 1] gevraagd om een offerte uit te brengen voor haar diensten in verband met de levering en heeft zij die offerte aan Metroprop gestuurd om te tekenen.
Op 5 maart 2020 heeft Metroprop ( [bestuurder 2] ) in een WhatsApp-bericht aan de makelaar van Coltavast ( [makelaar] ) onder meer het volgende geschreven.
“(...) Ik kan niet werken met [notariskantoor 1] , om redenen dat ik financier in het buitenland en omdat ze ‘conflicted’ zijn! (...)”
In een e-mail van [bestuurder 2] van 16 maart 2020 aan de makelaar staat onder meer het volgende.
“(...) Zoals verleden week reeds telefonisch besproken doen we ons best inzake de transactie betreffende het pand aan de [adres 1] te [plaats] en het pand aan de [adres 1] te [plaats] (...)
Echter, zowel de bank die onze eigen inbreng middels een herfinanciering moet verzorgen, als de financieringsmaatschappij van de eerste hypotheek laten het qua timing en beloften hopeloos afweten. Beiden heb ik gesproken afgelopen week vrijdag nog, en de vertraging en reserves hebben alles te maken met de onzekerheid rondom de corona virus crisis. De bank garandeert 31 maart 2020 niet als afwikkeldatum maar zegt wel af te willen ronden, en de financieringsmaatschappij zegt woensdag met een conveniërende term sheet ter financiering te willen komen.
Derhalve weten we nu al dat we 31 maart 2020 niet gaan halen; afwikkeling van de financiering door de Luxemburgse financier kost minstens vier weken. We rekenen en hopen vanwege de bijzondere omstandigheden dan ook op coulance. Pas woensdag 18 maart 2020 (als ze dan inderdaad met een term sheet gekomen zijn) ben ik in de gelegenheid meer duidelijkheid te verschaffen. (...)”
Bij brief van 17 maart 2020 heeft de advocaat van Coltavast aan Metroprop laten weten niet akkoord te gaan met uitstel van de leveringsdatum, dat geen financieringsvoorbehoud is overeengekomen, dat als notaris van voorkeur [notariskantoor 1] is overeengekomen, dat Metroprop desondanks heeft laten weten een andere notaris ( [notariskantoor 2] ) te willen inschakelen, maar dat zij nog geen actie heeft ondernomen om ervoor te zorgen dat die notaris tijdige levering kan bewerkstelligen.
In een e-mail van [bestuurder 2] van 18 maart 2020 aan de advocaat van Metroprop staat onder meer het volgende.
“(...) Met wat ik inmiddels ‘huisfinanciers’ kan noemen, zaten wij vanaf half november in een keten van financieringen, waarbij deze een van de laatste stappen zou zijn. Ik ben heus wel op tijd begonnen. Echter, zoals reeds eerder bericht lijkt de door verkoper beoogde afname op 31 maart 2020 tegen de beoogde koopsom kansloos wegens de ‘force majeure’ die de zakelijke wereld is overkomen. Wij doen dan ook een beroep op overmacht; wat wel kan berichten we morgenochtend, op voorwaarde dat de financiers ook echt doorzetten en hun toezeggingen kunnen nakomen. (...)”
In een e-mail van [bestuurder 2] van 19 maart 2020 aan de advocaat van Coltavast staat onder meer het volgende.
“(...) Mijn buiten- en binnenlandse financiers zijn voorlopig tot volledige stilstand gekomen voor dit soort zaken. Ook vier panden die wij in de verkoop hadden worden niet meer afgenomen vanwege financieringsproblemen bij kopers. Bewijs hiervan bied ik aan. Het spijt me U niet gunstiger te kunnen berichten. Wij doen een beroep op overmacht. (...)”
In een e-mail van [bestuurder 2] van 19 maart 2020 aan de makelaar staat onder meer het volgende.
“(...) Wat belangrijk is, is te vermelden dat ook vanuit Coltavast Rotterdam niet geleverd kan worden wat verkocht is, namelijk een verhuurd pand met exploitatie. Ge-exploiteerd wordt er zeker niet, en waarschijnlijk wordt ook de huur niet betaald. Dus na ondertekening van de koopakte zou er niet conform geleverd kunnen worden. (...)”
In een e-mail van 11 april 2020 van [bestuurder 2] aan [bestuurder 1] staat onder meer het volgende.
“(...) De wil om af te nemen is er altijd geweest, maar het is nu gewoon niet meer mogelijk. Een veroordeling door de kort gedingrechter zou daar geen verandering in brengen. (...)”
3 Het geschil
Coltavast vordert – samengevat – bij vonnis uitvoerbaar bij voorraad:
I. Metroprop te veroordelen tot nakoming van de tussen partijen gesloten koopovereenkomst met betrekking tot de onroerende zaken aan de [adres 1] en [adres 1] te [plaats] en de [adres 1] te [plaats] uiterlijk op 15 april althans een in goede justitie te bepalen datum door mee te werken aan levering, op straffe van een dwangsom;
II. Metroprop te veroordelen in de proceskosten en de nakosten.
Metroprop voert verweer.
Op de stellingen van partijen wordt hierna, voor zover van belang, nader ingegaan.