Rechtbank Amsterdam, 25-03-2021, ECLI:NL:RBAMS:2021:1654, AWB 20/2916

1. Eisers zijn eigenaar van de woning. Het gaat om een bovenwoning met dakterras. De oppervlakte van de woning en dakterras is ongeveer 141 m2

2. Partijen zijn het niet eens over de hoogte van de WOZ-waarde van de woning. De waardepeildatum is in dit geval 1 januari 2018. Bepalend is de staat waarin de woning op die datum verkeert.¹

3. Eisers vinden dat de heffingsambtenaar de WOZ-waarde te hoog heeft vastgesteld. Zij vinden dat de heffingsambtenaar met een oppervlakte van 141 m2 (126 m2 voor de woning en 15 m2 voor het dakterras) nog steeds van de verkeerde oppervlakte uitgaat. De waarde is volgens eisers namelijk verhoogd naar aanleiding van een bouwvergunning, die door de gemeente is ingetrokken. De verbouwing heeft dus nooit plaatsgevonden. Volgens eisers moet daarom de oppervlakte die tot 2018 gold worden gehanteerd, namelijk 110 m2. Bovendien vinden eisers het oneerlijk dat zij meer belasting moeten betalen dan hun buren, het betreffen volgens eisers immers dezelfde woningen.

4. De heffingsambtenaar vindt dat hij de waarde niet te hoog heeft vastgesteld. Hij heeft ter onderbouwing een taxatierapport ingediend. In dit taxatierapport is de waarde van de woning getaxeerd op € 833.000. Het taxatierapport van de heffingsambtenaar bevat gegevens en recente verkoopcijfers van andere woningen (de vergelijkingsobjecten), namelijk [adres1] , [adres2] en [adres3] Volgens de heffingsambtenaar valt uit de verkoopprijzen van deze vergelijkingsobjecten af te leiden dat de WOZ-waarde van de woning van eisers niet te hoog is vastgesteld.

5. De waarde van de woning wordt bepaald op de waarde die daaraan dient te worden toegekend, indien de volle en onbezwaarde eigendom van de woning zou kunnen worden overgedragen en de verkrijger de woning in de staat waarin deze zich bevindt, onmiddellijk en in volle omvang in gebruik zou kunnen nemen.² Deze waarde is naar de bedoeling van de wetgever "de prijs welke door de meestbiedende koper besteed zou worden bij aanbieding ten verkoop op de voor de zaak meest geschikte wijze na de beste voorbereiding".³

De heffingsambtenaar moet aannemelijk maken dat hij de waarde van de woning niet op een te hoog bedrag heeft vastgesteld.

6. Om te beoordelen of de heffingsambtenaar aannemelijk heeft gemaakt dat hij de WOZ-waarde niet te hoog heeft vastgesteld, moet de rechtbank de volgende vragen beantwoorden:

8. De heffingsambtenaar heeft ter onderbouwing van de door hem vastgestelde waarde een taxatierapport overgelegd. Naar volgt uit het taxatierapport en de matrix is de waarde van de woning bepaald met behulp van een methode van systematische vergelijking met woningen waarvan marktgegevens beschikbaar zijn. De vergelijkingsobjecten hoeven niet identiek te zijn aan de woning, mits voldoende rekening is gehouden met de verschillen.

9. Eisers hebben ter zitting aangevoerd dat de vergelijkingsobjecten onvoldoende vergelijkbaar zijn met de woning. Volgens eisers zijn er andere vergelijkingsobjecten waarmee de woning beter kan worden vergeleken.

10. De rechtbank stelt voorop dat het de heffingsambtenaar vrij staat om zelf een keuze te maken uit de beschikbare vergelijkingsobjecten en transactiecijfers om de waarde van de woningen te onderbouwen. De heffingsambtenaar hoeft daarbij geen gebruik te maken van vergelijkingsobjecten die door een belanghebbende als beter vergelijkbaar worden gekwalificeerd. De gebruikte vergelijkingsobjecten bevinden zich deels in dezelfde straat als de woning en anders in dezelfde buurt, zijn deels van hetzelfde bouwjaar, zijn van hetzelfde type en hebben deels, net als de woning, een dakterras. De rechtbank is van oordeel dat de gebruikte vergelijkingsobjecten voldoende vergelijkbaar zijn en dat de heffingsambtenaar de vergelijkingsobjecten heeft kunnen gebruiken om de waarde van de woning te onderbouwen. De objecten liggen in dezelfde buurt en hebben ongeveer dezelfde oppervlakte. Twee objecten zijn ook een bovenwoning, het derde object ligt op de begane grond maar heeft geen tuin en is daarom eveneens voldoende vergelijkbaar.,

12. Gelet op het voorgaande heeft de heffingsambtenaar voldoende aannemelijk gemaakt dat hij de waarde van de woning niet te hoog heeft vastgesteld.

13. Ter zitting hebben eisers een beroep gedaan op de meerderheidsregel. Voor de toepassing van de meerderheidsregel moet volgens vaste rechtspraak⁴ de vergelijking worden beperkt tot woningen die identiek zijn, in die zin dat de verschillen naar het oordeel van de feitenrechter verwaarloosbaar zijn. Eisers voeren aan dat er twee nabijgelegen woningen zijn met dezelfde oppervlakte en een andere (lagere) WOZ-waarde. Omdat eisers dit ter zitting hebben aangevoerd, heeft de heffingsambtenaar hier niet inhoudelijk op kunnen reageren. Eisers hebben geen nadere onderbouwing gegeven voor wat betreft de overige objectkenmerken van de woningen. Eisers hebben daarom niet onderbouwd of aannemelijk gemaakt dat de andere woningen (nagenoeg) gelijk zijn aan de woning van eisers, zodat niet kan worden geoordeeld dat er sprake is van gelijke gevallen. Dat de woningen allemaal in de directe nabijheid van de woning liggen en (ongeveer) even groot zijn is hiervoor onvoldoende.

14. De heffingsambtenaar heeft aannemelijk gemaakt dat hij de WOZ-waarde niet te hoog heeft vastgesteld. Het beroep is ongegrond.

15. Voor een proceskostenveroordeling of vergoeding van het griffierecht is bij deze uitkomst geen aanleiding.