Rechtbank Amsterdam, 27-07-2021, ECLI:NL:RBAMS:2021:3907, AWB 20/2083

1.1.

De woning van [eiser] is een bovenwoning uit 1912 met berging. De oppervlakte van de woning is ongeveer 46 m2.

1.2.

Partijen zijn het niet eens over de hoogte van de WOZ-waarde van de woning. De waardepeildatum is in dit geval 1 januari 2018. Bepalend is de staat waarin de woning op die datum verkeert.¹

1.3.

[eiser] vindt dat de heffingsambtenaar de WOZ-waarde te laag heeft vastgesteld. Ter zitting heeft hij toegelicht dat hij vindt dat de waarde van de woning primair vastgesteld moet worden op € 293.300,- en subsidiair op € 312.000,-.

1.4.

De heffingsambtenaar moet aannemelijk maken dat hij de waarde van de woning niet te laag heeft vastgesteld. Hiervoor heeft hij in beroep verwezen naar de verkooptransactie van de woning op 28 november 2017 en naar de verkooptransacties van twee vergelijkbare woningen binnen een jaar voor of na de waardepeildatum.

2.1.

[eiser] heeft ter zitting aangevoerd dat de heffingsambtenaar in de bezwaarfase ten onrechte niet op zijn verzoek de grondstaffel en de taxatiekaart met daarop de KOUDV (kwaliteit, onderhoud, uitstraling, doelmatigheid en voorzieningen)- en liggingsfactoren heeft verstrekt. Door in de bezwaarfase enkel een taxatieverslag met vergelijkingsobjecten te overleggen, heeft de heffingsambtenaar onvoldoende inzicht gegeven in de door hem voor de waardebepaling gemaakte keuzes en aannames en daarmee onvoldoende gelegenheid gegeven tot controle van de vastgestelde waarde. De heffingsambtenaar heeft daarmee - aldus [eiser] - gehandeld in strijd met het arrest van de Hoge Raad van 17 augustus 2018.² De heffingsambtenaar had volgens [eiser] op grond van artikel 40, tweede lid, van de Wet WOZ, een taxatieverslag, een matrix en een grondstaffel aan hem moeten toezenden.

2.2.

De rechtbank verwijst voor de beoordeling van deze grond naar hetgeen hierover is bepaald in de uitspraak van deze rechtbank van 8 juli 2021³ en maakt deze overwegingen tot de hare. Nu de heffingsambtenaar in de bezwaarfase kennelijk heeft geweigerd de gevraagde stukken te verstrekken betekent dit naar het oordeel van de rechtbank dat artikel 40, tweede lid, van de Wet WOZ is geschonden.

2.3.

De rechtbank ziet hierin echter geen reden om de bestreden uitspraak op bezwaar te vernietigen, omdat [eiser] door dit gebrek niet meer in zijn belangen is geschaad. [eiser] heeft immers in beroep alsnog kennis kunnen nemen van KOUDV- en liggingsfactoren en deze kunnen betwisten. De rechtbank passeert het gebrek daarom met toepassing van artikel 6:22 van de Algemene wet bestuursrecht (Awb). Wel moet het gebrek ertoe leiden dat [eiser] recht heeft op vergoeding van de in beroep gemaakte proceskosten en het griffierecht.

3. Volgens vaste rechtspraak moet, in een geval waarin een onroerende zaak kort voor of na de waardepeildatum wordt gekocht, zoals hier het geval, in de regel ervan worden uitgegaan dat de waarde in het economische verkeer overeenkomt met de koopsom die voor de onroerende zaak is betaald, tenzij de partij die zich daarop beroept feiten en omstandigheden stelt en aannemelijk maakt op basis waarvan geconcludeerd moet worden dat die koopsom niet de waarde in het economische verkeer weergeeft.⁴ Ter zitting heeft de heffingsambtenaar toegelicht dat de taxateur is uitgegaan van de eigen verkoop, gecorrigeerd naar de waardepeildatum en dat de andere vergelijkingspanden zijn opgenomen als extra onderbouwing van de waarde.

4. De woning is verkocht op 28 november 2017 voor € 292.000,-. Niet in geschil is dat de aankoopprijs die [eiser] voor de woning heeft betaald, de waarde in het economische verkeer vertegenwoordigt. Volgens [eiser] moet de waarde van de woning in een stijgende markt en gecorrigeerd naar waardepeildatum 1 januari 2018 hoger liggen dan de transactieprijs. Dat is nu niet het geval, aldus [eiser] . De heffingsambtenaar heeft gemotiveerd toegelicht dat het gegeven dat de waarde van de woning op waardepeildatum uitkomt op een lager bedrag dan waar de woning voor is verkocht, te verklaren is door de toegepaste correctie van de VVE-reserve. De rechtbank volgt deze toelichting van de heffingsambtenaar.

5. [eiser] voert verder aan dat er na de aankoop van de woning een extra slaapkamer is gecreëerd, dat er is geschilderd, een nieuwe cv-ketel is geplaatst en dat er nog diverse andere kleine werkzaamheden, voor in totaal € 13.000,-, hebben plaatsgevonden. Volgens [eiser] onderbouwt dit een hogere WOZ-waarde, omdat daardoor de waarde van de woning is gestegen. De rechtbank is van oordeel dat [eiser] niet heeft onderbouwd dat er investeringen voor een bedrag van € 13.000,- hebben plaatsgevonden. De enkele stelling hierover is onvoldoende. Verder heeft de heffingsambtenaar naar het oordeel van de rechtbank voldoende aannemelijk gemaakt dat het creëren van een extra slaapkamer door het plaatsen van een tussenwand niet zonder meer een waardevermeerdering oplevert, nu geen sprake is van een grotere gebruiksoppervlakte en deze wand eenvoudig weer kan worden weggehaald. Ook hiervoor geldt dat de enkele stelling van [eiser] dat daardoor de waarde van de woning is gestegen onvoldoende is.

6. Gelet op het voorgaande heeft de heffingsambtenaar voldoende aannemelijk gemaakt dat de waarde van de woning niet te laag is vastgesteld.

7.1

Tot slot heeft [eiser] ter zitting nog verzocht om schadevergoeding in verband met overschrijding van de redelijke termijn als bedoeld in artikel 6 van het Europese Verdrag tot bescherming van de rechten van de mens en fundamentele vrijheden.

7.2

De behandeling van zaken als deze, waarin van een bezwaar- en beroepsprocedure sprake is, mag maximaal twee jaar in beslag nemen, waarbij de behandeling van het bezwaar ten hoogste een half jaar en de behandeling van het beroep ten hoogste anderhalf jaar mag duren.⁵ De te beoordelen periode vangt aan met de datum waarop het bezwaarschrift is ontvangen en loopt door tot de datum waarop de rechtbank in eerste aanleg uitspraak heeft gedaan.

7.3

Vanaf de ontvangst van het bezwaarschrift door de heffingsambtenaar op 5 juni 2019 tot de datum van deze uitspraak zijn twee jaar en ruim één maand verstreken. Dat betekent dat de redelijke termijn is overschreden met (ruim) één maand. De behandeling van het bezwaar heeft bijna negen maanden geduurd en de behandeling van het beroep heeft ruim één jaar en vier maanden geduurd.

7.4

7.5

De rechtbank volgt de heffingsambtenaar hierin niet. De uitspraak op bezwaar is van 26 februari 2020. Dat is bijna negen maanden na het indienen van het bezwaarschrift. Dit betekent dat de bestuurlijke fase afgerond drie maanden te lang heeft geduurd. Daarbij merkt de rechtbank op dat de bestuurlijke fase is afgerond vóór de uitbraak van het coronavirus. De rechterlijke fase heeft niet te lang geduurd. De overschrijding van de termijn van ruim één maand moet naar het oordeel van de rechtbank dan ook volledig worden toegerekend aan de bestuurlijke fase.

7.6

Uitgaande van een tarief van € 500,- per half jaar of gedeelte daarvan waarmee de redelijke termijn is overschreden, moet de door [eiser] geleden immateriële schade worden vastgesteld op een bedrag van € 500,-. Dit betekent dat de heffingsambtenaar tot het betalen van een bedrag van € 500,- zal worden veroordeeld.

8. De heffingsambtenaar heeft voldoende aannemelijk gemaakt dat de waarde van de woning niet te laag is vastgesteld. Het beroep is ongegrond.

9. De rechtbank ziet, gelet op wat onder 2.3. en 7.5. is overwogen, aanleiding te bepalen dat de heffingsambtenaar het door [eiser] betaalde griffierecht aan hem vergoedt.

10. Daarnaast is er aanleiding om de heffingsambtenaar te veroordelen in de door [eiser] in beroep gemaakte proceskosten. Deze kosten stelt de rechtbank op grond van het Besluit proceskosten bestuursrecht voor de door een derde beroepsmatig verleende rechtsbijstand vast op € 1.068,- (1 punt voor het indienen van het beroepschrift en 1 punt voor het verschijnen op de zitting, met een waarde per punt van € 534,- en een wegingsfactor 1). Voor een veroordeling van de in bezwaar gemaakte proceskosten ziet de rechtbank geen aanleiding.