Rechtbank Amsterdam, 09-06-2022, ECLI:NL:RBAMS:2022:3189, 9535626 CV EXPL 21-16130
Rechtbank Amsterdam, 09-06-2022, ECLI:NL:RBAMS:2022:3189, 9535626 CV EXPL 21-16130
Gegevens
- Instantie
- Rechtbank Amsterdam
- Datum uitspraak
- 9 juni 2022
- Datum publicatie
- 18 juli 2022
- ECLI
- ECLI:NL:RBAMS:2022:3189
- Zaaknummer
- 9535626 CV EXPL 21-16130
Inhoudsindicatie
Huurzaak. Tussenvonnis. Coronahuurkorting berekenen in geval van een omzetgerelateerde huurprijs.
Uitspraak
vonnis
Afdeling privaatrecht
zaaknummer: 9535626 CV EXPL 21-16130
vonnis van: 9 juni 2022
fno.: 51491
I n z a k e
de besloten vennootschap met beperkte aansprakelijkheid Hotelexploitatiemaatschappij Spuistraat Amsterdam B.V.
gevestigd te Amsterdam
eiseres
nader te noemen: NH
gemachtigden: mrs. H.M. Giezen, K.J.M. Corten en T.A. Eradus
t e g e n
gevestigd te Amsterdam
gedaagde
nader te noemen: Vastint
gemachtigden: mrs. N. Amiel en J.A. Vugs
Tot de processtukken behoren:
- de dagvaarding van 4 november 2021 met producties;- de conclusie van antwoord met producties;- het vonnis van 17 februari 2022 waarbij een mondelinge behandeling is bepaald.
De mondelinge behandeling heeft plaatsgevonden op 10 mei 2022. Voorafgaand aan de zitting heeft NH nog een akte met aanvullende producties tevens houdende een eiswijziging overgelegd. Voor NH zijn verschenen [naam 1] ( [functie] ), [naam 2] ( [functie] ), [naam 3] ( [functie] ) en [naam 4] ( [functie] ), vergezeld door mrs. H.M. Giezen en T.A. Eradus. Voor Vastint zijn verschenen [naam 5] ( [functie] ) en [naam 6] ( [functie] ), vergezeld door de gemachtigden. Partijen hebben hun standpunten, beide aan de hand van spreekaantekeningen, toegelicht en hebben vragen van de kantonrechter beantwoord. Ten slotte is vonnis gevraagd en is het vonnis bepaald op heden.
GRONDEN VAN DE BESLISSING
Feiten
1. Als gesteld en niet (voldoende) weersproken staat het volgende vast:
NH huurt van Vastint de bedrijfsruimte gelegen aan de [adres] , waarin NH het hotel NH [naam hotel] exploiteert.
NH is 100% dochter van Krasnapolsky Hotels & Restaurants N.V. (hierna Krasnapolsky), welke vennootschap 100% dochter is van NH Hotel Group S.A. Vastint is 100% dochter van Vastint Holding B.V., welke vennootschap indirect 100% dochter is van Interogo Foundation.
De huurovereenkomst die in 1994 is gesloten tussen rechtsvoorgangers van partijen, is in 2015 in verband met een renovatie vervangen door de huidige huurovereenkomst.
Artikel 5.2 van de huurovereenkomst bepaalt de opbouw van de huurprijs. De huurprijs bestaat uit twee componenten:- Basishuurprijs: 2 miljoen euro per jaar, met indexatie;- Omzethuurprijs: 25% van de totale omzet minus de basishuurprijs. Dit betekent dat bij een omzet van meer dan (omstreeks) 8 miljoen euro de huurprijs 25% van de omzet bedraagt.
In de jaren 2016 t/m 2019 heeft NH aan huur betaald ongeveer 3,2 miljoen, 3,6 miljoen, 3,9 miljoen en 3,8 miljoen euro.
De omzet van NH is in de jaren 2020 en 2021 en het eerste kwartaal 2022 gekelderd. Tussen partijen is niet (meer) in geschil dat deze omzetdaling het gevolg is van de coronacrisis.
NH heeft in 2020 en 2021 geen omzethuur, maar alleen de basishuur aan Vastint betaald. In 2021 bedroeg deze € 2.162.839,92 (excl. btw). Het is nog niet bekend of over het jaar 2022 alleen de basishuur verschuldigd is, omdat de totale omzet van 2022 nog niet kan worden vastgesteld.
Over het jaar 2020 hebben partijen afspraken gemaakt over huurkorting. In de periode van 1 januari 2021 tot en met 31 maart 2022 heeft NH de huurbetaling gedeeltelijk opgeschort.
Vordering
2. NH vordert na wijziging van eis – samengevat – bij uitvoerbaar bij voorraad te verklaren vonnis:
de huurovereenkomst te wijzigen in de zin dat de huurprijs gedurende de periode januari 2021 tot en met maart 2022, althans gedurende een in goede justitie te bepalen periode, met een bedrag van € 979.449,00 wordt verminderd, althans met een bedrag van € 942.077,00, althans met een in goede justitie te bepalen bedrag;
dat Vastint wordt veroordeeld in de proces- en nakosten, vermeerderd met wettelijke rente.
3. Aan deze vordering legt NH ten grondslag dat als gevolg van de coronacrisis en door de van overheidswege genomen (reis)maatregelen de bezettingsgraad van het hotel en de omzet van NH gekelderd is. Over 2021 is het omzetverlies 77% ten opzichte van 2019 en over het eerste kwartaal van 2022 58%. Ter onderbouwing van de omzetdaling heeft NH financiële stukken overgelegd. Voor wat betreft de TVL geldt dat NH slechts een evenredig deel van de TVL van moederconcern Krasnapolsky heeft ontvangen, omdat zij onderdeel is van de groep hotels van Krasnapolsky.
4. Dit betreft een uitzonderlijke situatie die een wijziging van de huurovereenkomst wegens onvoorziene omstandigheden in de zin van artikel 6:258 BW rechtvaardigt.
5. NH stelt dat de huurvermindering volgens de berekeningswijze van de Hoge Raad dient te worden vastgesteld en wel over de basishuurprijs, nu gelet op de verminderde omzet in 2021 en het eerste kwartaal van 2022 aan de omzethuurprijs niet wordt toegekomen. In productie 35 is een berekening van de huurvermindering over de periode van het 1e kwartaal 2021 tot en met het 1e kwartaal 2022 opgenomen, die is gebaseerd op de finale en gecontroleerde cijfers van Deloitte, aldus NH.