Rechtbank Amsterdam, 07-04-2023, ECLI:NL:RBAMS:2023:2170, C/13/729814 / KG ZA 23-123
Rechtbank Amsterdam, 07-04-2023, ECLI:NL:RBAMS:2023:2170, C/13/729814 / KG ZA 23-123
Gegevens
- Instantie
- Rechtbank Amsterdam
- Datum uitspraak
- 7 april 2023
- Datum publicatie
- 18 april 2023
- ECLI
- ECLI:NL:RBAMS:2023:2170
- Zaaknummer
- C/13/729814 / KG ZA 23-123
Inhoudsindicatie
Kort geding. Vorderingen afgewezen. Didam-arrest. Niet aannemelijk is geworden dat gedaagde in strijd heeft gehandeld met het gelijkheidsbeginsel en als dat al zo zou zijn, prevaleert het vertrouwensbeginsel.
Uitspraak
vonnis
Afdeling privaatrecht, voorzieningenrechter civiel
zaaknummer / rolnummer: C/13/729814 / KG ZA 23-123 VV/TF
Vonnis in kort geding van 7 april 2023
in de zaak van
de vennootschap naar buitenlands recht
NECRON GROUP AG,
gevestigd te Zug (Zwitserland),
eiseres bij dagvaarding van 20 februari 2023,
advocaat mr. M.L.M. Frantzen te Amstelveen,
tegen
de publiekrechtelijke rechtspersoon
GEMEENTE AMSTELVEEN,
zetelend te Amstelveen,
gedaagde,
advocaten mr. G.K. den Uyl-Slagter en mr. J. Wieland te Amsterdam,
en
de besloten vennootschap met beperkte aansprakelijkheid
JASMIJN B.V.,
gevestigd te Amstelveen,
gevoegde partij,
advocaten mr. B. Steeghs en mr. A.F.L. Heijting te Amsterdam.
Partijen zullen hierna Necron, de Gemeente en Jasmijn worden genoemd.
1 De procedure
Voorafgaand aan de zitting van 21 maart 2023 heeft Jasmijn een akte incidentele conclusie tot voeging ingediend.
Op de zitting is aan deze partij toegestaan om zich te voegen aan de zijde van de Gemeente, nu het verzoek aan de criteria voldoet en Necron en de Gemeente daartegen geen bezwaar hadden.
Op de zitting heeft Necron de vorderingen zoals omschreven in de dagvaarding toegelicht. De Gemeente heeft mede aan de hand van een vooraf ingediend feitenrelaas verweer gevoerd. Jasmijn heeft eveneens verweer gevoerd. Alle partijen hebben producties en een pleitnota ingediend.
Op 5 april 2023 is telefonisch aan partijen meegedeeld dat het vonnis in plaats van op 6 april 2023 op 7 april 2023 zal worden uitgesproken.
Op de zitting waren voor zover van belang aanwezig:
aan de kant van Necron: mr. Frantzen;
aan de kant van de Gemeente: [naam 1] (projectmanager) en mr. E.S. de Reeper (juridisch adviseur) met mr. Den Uyl en mr. Wieland;
aan de kant van Jasmijn: [naam 2] (directeur/eigenaar) met mr. Steeghs en mr. Heijting.
2 De feiten
Necron is een vastgoedinvesterings- en ontwikkelingsbedrijf met een focus op vastgoed in Zwitserland, Nederland en de EU. De strategie van Necron is het verwerven van percelen en/of gebouwen voor de ontwikkeling van licht industriële projecten, hotels, kantoren, beveiligde magazijnen, zorgprojecten en andere commerciële gebouwen.
Jasmijn houdt zich bezig met vastgoedontwikkeling, onder andere ontwikkeling van zorgvastgoed.
In 2007 heeft de Gemeente voor het gebied Westwijk Zuid Oost in Amstelveen een bestemmingsplan vastgesteld, met als uit te werken bestemming woondoeleinden en daaraan ondergeschikt maatschappelijke voorzieningen. Voor de maatschappelijke voorzieningen is een strook gereserveerd ten oosten van de Hammarskjöldsingel aan de Alsemlaan/Jasmijnlaan. Het noordelijk deel van deze strook is inmiddels ontwikkeld en bestaat uit onder andere een verpleeghuis en gezondheidscentrum. Het zuidelijke deel van de voorzieningenstrook (hierna: strook zuid) is nog niet ontwikkeld.
Op 26 maart 2015 heeft de Gemeente het bestemmingsplan Amstelveen Zuid-West 2014 vastgesteld. In dit plan heeft strook zuid de bestemming maatschappelijk gekregen, met de aanduiding wetgevingszone – wijzigingsgebied 1, die inhoudt dat het college bevoegd is de bestemming Maatschappelijk te wijzigen in de bestemming Wonen-Woonzorg.
In 2015/2016 is de Gemeente over de invulling van strook Zuid in gesprek gegaan met Bouw- en Aannemingsbedrijf “De Heemraad” B.V., die ervaring had met de bouw- en ontwikkeling van zorgwoningen en bekend is met de lokale zorgbehoefte en al in gesprek was met het naastgelegen verpleeghuis voor het leveren van zorg op locatie. In 2017 heeft de Gemeente met De Heemraad een intentieovereenkomst gesloten over de ontwikkeling van zorgwoningen. Plan was dat Jasmijn zou optreden als ontwikkelaar.
Op 12 juni 2020 heeft de Gemeente met Jasmijn, een de koopovereenkomst Voorzieningenstrook Westwijk Zuid-Oost zorgwoningen Alsemlaan te Amstelveen (hierna: de koopovereenkomst) gesloten, op grond waarvan de Gemeente aan Jasmijn een perceel bouwterrein verkocht, plaatselijk bekend als bij Alsemlaan te Amstelveen, kadastraal bekend Gemeente Amstelveen, sectie O, nummer 9789 (gedeeltelijk).
Op dezelfde datum heeft het college van de Gemeente het Wijzigingsplan Amstelveen Zuid-West - Alsemlaan - Jasmijnlaan (hierna: het Wijzigingsplan) vastgesteld, waarin de bestemming Maatschappelijk is gewijzigd in Wonen-Woonzorg. Het plan voorziet in 113 zorgwoningen op een terrein langs de Jasmijnlaan, met zowel een parkeergarage als een parkeerterrein.
Tegen het Wijzigingsplan is door de omwonenden, vertegenwoordigd door mr. Frantzen, beroep ingesteld bij de Afdeling bestuursrechtspraak van de Raad van State (hierna: de Afdeling), onder andere vanwege het uitzicht en de parkeerdruk.
Bij uitspraak van 14 juli 2021 zijn de beroepen ongegrond verklaard.
Op 18 november 2021 is door de Gemeente aan Jasmijn een omgevingsvergunning verleend voor het bouwen van twee blokken met zorgwoningen voor het Project Zorgwoningen Westwijk Alsemlaan 2 tot en met 114 in Amstelveen. Bij brief van 30 december 2021 heeft mr. Frantzen, namens de omwonenden, pro forma bezwaar gemaakt tegen de verleende omgevingsvergunning.
Bij brief van 7 januari 2022 heeft mr. Frantzen, namens de omwonenden, onder verwijzing naar het arrest van de Hoge Raad van 26 november 2021, het zogenoemde Didam-arrest1, verzocht de koopovereenkomst met Jasmijn te ontbinden om ook aan andere gegadigden de kans te bieden de gronden waarop de zorgwoningen zouden komen, te kopen. De Gemeente heeft bij brief van 27 januari 2022 gemotiveerd meegedeeld dat zij niet ingaat op dit verzoek.
Op 22 februari 2022 heeft de Gemeente in het Gemeenblad een kennisgeving geplaatst over de voorgenomen levering van de gronden op grond van de Koopovereenkomst Voorzieningenstrook WWZO - Zorgwoningen Alsemlaan te Amstelveen aan Jasmijn, die zich als enig serieuze kandidaat heeft gemeld voor deze voor derden kenbare maatschappelijk ontwikkeling.
Bij brief van 10 maart 2022 heeft Necron aan de Gemeente meegedeeld zeer geïnteresseerd te zijn in deze gronden en te willen meedingen in het verwerven daarvan voor het ontwikkelen van zorgwoningen, die passen binnen het zorgbeleid van de Gemeente.
In een brief van 11 maart 2022 heeft de Gemeente aan Necron bericht, dat zij afziet van het bieden van mededingingsruimte bij de verkoop van de gronden en dat zij ook geen aanleiding ziet om geen uitvoering te geven aan de gesloten koopovereenkomst met Jasmijn en de gronden aan haar te leveren.
Bij brief van 24 maart 2022 heeft de advocaat van Necron aan de Gemeente te kennen gegeven dat zij, door geen mededingingsruimte te bieden, in strijd handelt met het Didam-arrest en is een kortgedingprocedure aangekondigd. Op 5 april 2022 heeft de advocaat van de Gemeente op deze brief geantwoord dat zij na bestudering van het dossier en overleg met de Gemeente zal reageren.
Op 5 april 2022 heeft de gemeentelijke commissie voor de bezwaarschriften (hierna: de bezwaarcommissie) een advies uitgebracht over het bezwaar van de omwonenden tegen de aan Jasmijn verleende bouwvergunning voor het bouwen van twee appartementengebouwen op de betreffende gronden. Het bezwaar van mr. Frantzen betrof onder meer dat de aangevraagde woningen geen zorgwoningen in de zin van het Wijzigingsplan zijn. Necron en de Gemeente verschillen van mening wat het advies van de commissie inhoudt. Necron stelt dat de bezwaarcommissie heeft geoordeeld dat in de aan Jasmijn verleende omgevingsvergunning geen sprake was van woonzorg of daaronder vallende zorgwoningen en daarom de vergunning in strijd met het bestemmingsplan was verleend en dient te worden herroepen.
De Gemeente stelt dat de bezwaarcommissie heeft geoordeeld dat aan de bestreden omgevingsvergunning een motiveringsgebrek kleeft, maar dit gebrek reparabel geacht.
Op 12 september 2022 heeft Jasmijn de Gemeente verzocht om de omgevingsvergunning in te trekken. Bij besluit van 13 september 2022 heeft de Gemeente aan het verzoek voldaan.
Bij brief van 7 oktober 2022 heeft de Gemeente aan Necron meegedeeld dat de activiteiten omtrent de levering van de gronden enige tijd hebben stilgelegen vanwege de planologische procedure en dat opnieuw een publicatie zal volgen over het voornemen tot levering.
Op 22 december 2022 heeft Jasmijn bij de Gemeente opnieuw een omgevingsvergunning aangevraagd voor de bouw van twee blokken met zorgwoningen aan de Alsemlaan. Deze aanvraag is op 28 december 2022 gepubliceerd in het Gemeenteblad.
Een verklaring van 22 december 2022 van de heer [naam 3] , architect van de zorgwoningen aan de Alsemlaan luidt als volgt:
Er zullen zorgwoningen gebouwd worden, waarbij de woningen geschikt zijn en blijven voor mensen met een (toekomstige) zorgbehoefte. De doelgroep betreft ouderen (circa 55+). Dit betekent dat op het moment dat iemand een woning koopt of huurt, er nog geen sprake hoeft te zijn van een geindiceerde zorgbehoefte maar dat sprake is van zelfstandige bewoning. Op den duur “verkleurt” het gebruik echter naar bewoning met zorg. Alle woningen zijn dan ook geschikt en/of geschikt worden gemaakt om zorg aan huis te kunnen leveren.
Op 31 januari 2023 heeft de Gemeente een kennisgeving in het Gemeenteblad geplaatst inzake het voornemen tot leveren van gronden gelegen aan de Alsemlaan 2 t/m 114 te Amstelveen aan Jasmijn ten behoeve van het ontwikkelen van 110 zorgwoningen, 3 respijtwoningen en een parkeervoorziening.
In de kennisgeving staat voor zover van belang het volgende:
3 Het geschil
Necron vordert – samengevat – bij vonnis uitvoerbaar bij voorraad:
I. de Gemeente op straffe van een dwangsom te gebieden om de percelen te verkopen nadat een openbare selectieprocedure aan de hand van objectieve, toetsbare en redelijke criteria met inachtneming van de eisen die de Hoge Raad heeft gesteld in het Didam-arrest is doorlopen, waaruit een koper kan worden geselecteerd;
II. de Gemeente op straffe van een dwangsom te verbieden om voor zover voor de percelen al een koopovereenkomst is gesloten daaraan uitvoering te geven;
III. althans zodanig in goede justitie te beoordelen andere voorziening te treffen die rechtdoet aan de gerechtvaardigde belangen van Necron als beoogd koper van de percelen zodanig dat de Gemeente alsnog voldoet aan het bieden van mededingingsruimte in een selectieprocedure waarin een passende mate van openbaarheid wordt betracht conform het Didam-arrest.
Necron vordert tot slot de Gemeente te veroordelen in de proceskosten (inclusief nakosten), te vermeerderen met de wettelijke rente.
Necron stelt – samengevat – dat de Gemeente door uitvoering van de koopovereenkomst met Jasmijn in strijd handelt met het Didam-arrest. Een overheidslichaam moet immers bij het aangaan en uitvoeren van privaatrechtelijke overeenkomsten de algemene beginselen van behoorlijk bestuur, waaronder het gelijkheidsbeginsel, in acht nemen. Het gelijkheidsbeginsel brengt mee dat een overheidslichaam dat het voornemen heeft een onroerende zaak te verkopen ruimte moet bieden aan (potentiële) gegadigden om mee te dingen naar deze onroerende zaak als er meer gegadigden zijn. Daarvoor moet er een passende mate van openbaarheid zijn met betrekking tot beschikbaarheid van de onroerende zaak en de vervolgens te voeren selectieprocedure. Als bij voorbaat vaststaat of redelijkerwijs mag worden aangenomen dat op grond van objectieve, toetsbare en redelijke criteria slechts één serieuze gegadigde in aanmerking komt voor de verkoop, kan van het bieden van mededingingsruimte worden afgezien. In dat geval dient het overheidslichaam dat te motiveren en bekend te maken. “Tenderen” – het bieden van gelijke kansen aan de hand van objectieve criteria – is dus bij de uitgifte van gemeentegrond verplicht, tenzij sprake is van een uitzondering op grond van objectieve, toetsbare en redelijke criteria. In deze zaak heeft de Gemeente hieraan niet voldaan. Er is geen sprake geweest van eerlijke mededinging. Ook in de nieuwe, tweede bekendmaking wordt niet voldaan aan de door de Hoge Raad bepaalde criteria dat objectief toetsbaar en redelijk onderbouwd moet worden dat sprake is geweest van één (serieuze) gegadigde, te weten Jasmijn. De stelling van de Gemeente dat redelijkerwijs mag worden aangenomen dat Jasmijn gelet op de gestelde criteria de enige serieuze gegadigde is, overtuigt niet. Er is immers nooit sprake geweest van een transparante openbare procedure. De Gemeente handelt dan ook in strijd met de algemene beginselen van behoorlijk bestuur, waardoor Necron buitenspel is gezet en de Gemeente onrechtmatig jegens haar handelt.
De Gemeente voert – samengevat – als verweer dat zij in de eerste plaats betwijfelt of Necron werkelijk belangstelling heeft voor het verwerven en ontwikkelen van de onderhavige gronden. De advocaat van Necron treedt al jaren namens de omwonenden op in de planologische besluitvorming omtrent het bouwplan. Hij en omwonenden hebben in dit verband alles uit de kast getrokken om dit bouwplan tegen te werken. Nu treedt hij op voor Necron, die zich nooit eerder heeft gemeld en ook niet bekend is binnen de Gemeente. Het heeft er dan ook alle schijn van dat de getoonde interesse door Necron niets anders is dan wederom een poging van de omwonenden om de ontwikkeling van het bouwplan tegen te houden. Necron kan dan ook niet als een serieuze gegadigde voor de gronden worden aangemerkt. De in het Didam-arrest bedoelde mededinging mist dan ook toepassing. Ten tweede voldoen de kennisgeving en de gehanteerde selectiecriteria aan de gestelde eisen in het Didam-arrest. De Gemeente heeft op 31 januari 2023 een nieuwe kennisgeving gepubliceerd, omdat de eerste kennisgeving qua motivering niet voldeed. Dat is geoorloofd. Dit betekent echter niet dat de genoemde criteria niet reeds als uitgangpunt golden bij de selectie van Jasmijn als koper van de gronden in juni 2020. De Gemeente heeft daarbij gehandeld conform de van Rijkswege vastgestelde Reiswijzer Gebiedsontwikkeling. De door de Gemeente gehanteerde criteria waren daarnaast objectief, toetsbaar en redelijk. Ten derde voldoet Jasmijn aan de gehanteerde criteria en is zij de enige serieuze gegadigde. Necron doet voorkomen alsof Jasmijn ‘stiekem’ reguliere woningen wil realiseren en de daartoe benodigde gronden onder valse voorwendselen verwerft. De Gemeente zal niet toestaan dat Jasmijn iets anders realiseert dan zorgwoningen. Het initiatief van Jasmijn voldeed echter niet aan de definitie van zorgwoningen in het Wijzigingsplan. Daarin ging het om woningen voor bewoners met een geïndiceerde zorgbehoefte. Dat is echter nooit de bedoeling geweest. Ook is niet bedoeld om woningen te koppelen aan een zorgfunctie. Het moet gaan om een woning die blijvend geschikt is voor bewoners met een (toekomstige) zorgvraag. Jasmijn heeft een nieuwe vergunningsaanvraag gedaan, die zal worden gecoördineerd met een aanpassing van het Wijzigingsplan, waarbij de definitie van zorgwoning wordt gewijzigd.
Ten vierde is van belang dat de koopovereenkomst is tot stand gekomen ruim voordat het Didam-arrest is gewezen. Jasmijn mag er dan ook op vertrouwen dat de Gemeente die zal nakomen. Tot slot is niet aannemelijk geworden dat Necron zorgwoningen ontwikkelt en bouwt, laat staan dat zij daar aantoonbare ervaring mee heeft. Zij kan dus niet voldoen aan de door de Gemeente gestelde criteria.
Jasmijn voert – samengevat – als verweer dat er sprake is van een geldige koopovereenkomst tussen haar en de Gemeente. Het gaat om een project dat al lange tijd loopt en Jasmijn heeft daarin veel tijd en geld geïnvesteerd. Er is ook uitvoering gegeven aan de koopovereenkomst. De ontwikkeling is voortgezet en de verschuldigde aanbetaling is gedaan. De reden dat de gronden nog niet zijn geleverd is dat de omgevingsvergunning eerst onherroepelijk moet zijn. Jasmijn beroept zich op het vertrouwensbeginsel dat prevaleert boven het gelijkheidsbeginsel waarop Necron zich beroept. Subsidiair geldt dat voor zover het gelijkheidsbeginsel prevaleert de Gemeente de juiste procedure heeft gevolgd door met Jasmijn te gaan samenwerken. Necron heeft tot slot ook geen belang bij deze procedure. Zij heeft immers ook geen echte interesse in de gronden en het lijkt erop dat het beroep op het Didam-arrest oneigenlijk wordt gebruikt.
Op de stellingen van partijen wordt hierna, voor zover van belang, nader ingegaan.