Rechtbank Amsterdam, 12-09-2023, ECLI:NL:RBAMS:2023:5832, 10003032 CV EXPL 22-9482

Gegevens

Instantie: Rechtbank Amsterdam

Datum uitspraak: 12 september 2023

Datum publicatie: 28 september 2023

ECLI: ECLI:NL:RBAMS:2023:5832

Zaaknummer: 10003032 CV EXPL 22-9482

Inhoudsindicatie

Van verhuurder kan niet worden verlangd om het parkeerdek van winkelcentrum Amsterdamse Poort voor 8 ton te vernieuwen, terwijl een renovatie van het winkelcentrum op handen is, om zo lekkages in een winkel op te lossen. In de gegeven situatie staan redelijkheid en billijkheid wel in de weg aan een rechtsgeldig beroep van verhuurder op het exoneratiebeding. Vermindering huurprijs met 15%.

Uitspraak

vonnis

Afdeling privaatrecht

zaaknummer: 10003032 CV EXPL 22-9482

vonnis van: 12 september 2023

fno.: 42146

I n z a k e

Bedden Amsterdam BV

gevestigd te Amsterdam

eiseres

nader te noemen: Bedden Amsterdam

gemachtigde: mr. F.A. Bijlenga (DAS)

t e g e n

CBRE Global Investors (NL) BV

gevestigd te Schiphol

gedaagde

nader te noemen: CBRE

gemachtigde: mr. M. van Schie

De volgende stukken bevinden zich in het procesdossier:

- de dagvaarding van 8 juli 2022, met producties;
- de conclusie van antwoord met producties;
- het instructievonnis waarbij een mondelinge behandeling is bepaald;
- de dagbepaling mondelinge behandeling.

De mondelinge behandeling heeft plaatsgevonden op 17 april 2023, voorafgaand waaraan partijen nog producties hebben ingediend. Namens Bedden Amsterdam zijn verschenen de heren [naam 1] (directeur) en de [naam 2] (administratief medewerker), vergezeld door de gemachtigde. Namens CBRE zijn verschenen de heren [naam 3] (technisch manager) en [naam 4] (director), vergezeld door mr. E. Brand namens de gemachtigde. Partijen zijn gehoord, CBRE mede aan de hand van spreekaantekeningen, en hebben vragen van de kantonrechter beantwoord. De griffier heeft aantekeningen gemaakt van hetgeen is besproken. Daarna is de zaak naar de rol van 16 mei 2023 verwezen voor uitlating partijen. Beide partijen hebben op die rolzitting een akte ingediend en om vonnis gevraagd. Vervolgens is een datum voor vonnis bepaald.

GRONDEN VAN DE BESLISSING

Feiten

1. Als gesteld en niet (voldoende) weersproken staat het volgende vast.

1.1.

Bedden Amsterdam huurt sinds 1 oktober 2016 op basis van een schriftelijke huurovereenkomst (hierna: de huurovereenkomst) van CBRE de bedrijfsruimte aan het [adres] in [plaats] . Het gehuurde maakt deel uit van het winkelcentrum Amsterdamse Poort.

1.2.

In de huurovereenkomst is overeengekomen dat Bedden Amsterdam maandelijks (exclusief) aan CBRE moet betalen:

- een huurprijs van € 6.250,00;

- een voorschot servicekosten van € 708,33 en

- een promotiebijdrage van € 244,17.

1.3.

Op de huurovereenkomst zijn algemene bepalingen (model ROZ versie 2008) van toepassing. Daarin is onder meer het volgende bepaald:

“(…) Aansprakelijkheid

11.1

Huurder is jegens verhuurder aansprakelijk voor alle schade aan het gehuurde, tenzij huurder bewijst dat de schade hem en de personen waarvoor huurder verantwoordelijk is, niet is toe te rekenen, onverminderd het gestelde in 14.1 en 14.4 over de onderhouds-, herstel- en vernieuwingsverplichtingen van huurder.

11.2

Huurder vrijwaart verhuurder tegen boetes die verhuurder worden opgelegd door gedragingen of nalatigheden van huurder.

11.3

Verhuurder is niet aansprakelijk voor schade tengevolge van een gebrek en huurder kan in geval van een gebrek geen aanspraak maken op huurprijsvermindering en verrekening, behoudens de bevoegdheid tot verrekening als bedoeld in artikel 7:206 lid 3 Burgerlijk Wetboek.

11.4

Het gestelde in 11.3 is in de navolgende omstandigheden niet van toepassing:

- indien een gebrek een gevolg is van een toerekenbare ernstige tekortkoming van verhuurder;

- indien verhuurder een gebrek bij het aangaan van de huurovereenkomst kende en met huurder daaromtrent geen nadere afspraken heeft gemaakt;

- indien verhuurder een gebrek bij het aangaan van de huurovereenkomst behoorde te kennen en huurder daarvan middels zijn onderzoeksplicht in 4 niet op de hoogte had kunnen of behoren te zijn. (…).”

1.4.

Bedden Amsterdam exploiteert een beddenwinkel in het gehuurde.

1.5.

Onder meer bij brief van 8 december 2021 heeft Bedden Amsterdam te kennen gegeven dat sprake is van lekkage op meerdere plekken van het gehuurde (leidend tot stank en het aantrekken van insecten) waarvoor tot dan toe slechts provisorische oplossingen waren getroffen. Ook heeft zij geklaagd over de lift die vaak buiten gebruik is. Bedden Amsterdam heeft CBRE verzocht om de gebreken te herstellen.

Vordering en verweer

2. Bedden Amsterdam vordert – na vermindering van eis – kort gezegd dat CBRE bij uitvoerbaar bij voorraad te verklaren vonnis wordt veroordeeld om de gebreken aan het gehuurde te herstellen, op straffe van verbeurte van een dwangsom en voorts dat over een periode van twee jaar vanaf oktober 2021 een vermindering van de huurprijs wordt vastgesteld van 50% van de verschuldigde huur (totaal € 101.306,40), met veroordeling van CBRE in de proceskosten.

3. Aan deze vordering legt Bedden Amsterdam ten grondslag dat sprake is van gebreken aan het gehuurde die het huurgenot beperken en Bedden Amsterdam belemmeren in haar bedrijfsvoering. Er zijn sinds oktober 2021 via het plafond lekkages in het gehuurde. De door CBRE aangebrachte open waterafvoergoten en plastic afvoerslangen aan het plafond vormen daarvoor geen gepaste oplossing. In de open afvoergoten staat het water lange tijd stil waardoor insecten worden aangetrokken. Ook leidt dit tot stankoverlast. Daarnaast is de lift bij de ingang voor het laden en lossen 4-5 dagen per week kapot.

4. CBRE betwist niet dat sprake is geweest van lekkages in het gehuurde. Deze worden volgens haar veroorzaakt door het bovengelegen parkeerdek waarvan de waterkerende laag niet meer voldoende werkt. CBRE heeft voorzieningen getroffen om de lekkages te verhelpen die er uit bestaan dat het water in bakken aan het plafond wordt opgevangen. Dat water wordt via buizen afgevoerd, eerst in emmers die door Bedden Amsterdam moesten worden geleegd en inmiddels via gaatjes in de vloer in de kruipruimte. De huismeester van CBRE heeft – na melding van overlast door Bedden Amsterdam – geen overlast van vliegen kunnen constateren en bewijs daarvan is ook niet overgelegd. De lekkages kwalificeren daarom niet als gebrek. Voor zover toch geoordeeld wordt sprake is van een gebrek, is van belang dat het gehuurde is gelegen in het verouderde winkelcentrum Amsterdamse Poort, waarvoor een grootscheepse renovatie is gepland in het eerste kwartaal van 2024. Op de plaats van het huidige parkeerdek komen drie nieuwe gebouwen met appartementen en een binnentuin. Gelet op deze voorgenomen renovatie kan niet van CBRE worden verlangd dat zij op dit moment overgaat tot algeheel herstel van het parkeerdek waarmee kosten van ongeveer € 800.000,00 gemoeid zijn. Gedeeltelijk herstel is niet mogelijk, omdat over het parkeerdek een laag asfalt ligt waardoor aan de buitenkant niet zichtbaar is waar de opening(en) in de waterkerende laag zit(ten). Bedden Amsterdam heeft verder niet onderbouwd hoe de gestelde liftstoringen haar huurgenot beperken, aangezien zij over een ingang naar het gehuurde aan de straatkant beschikt die gebruikt wordt door consumenten en leveranciers. Bovendien kwalificeren deze storingen niet als een gebrek, maar als een feitelijke stoornis door derden, namelijk het gedrag van gebruikers van de lift waarop CBRE geen invloed heeft. Zodra CBRE melding van een liftstoring ontvangt, acteert zij daar bovendien op.

5. Op de standpunten van partijen wordt hierna, voor zover van belang, nader ingegaan.