Rechtbank Amsterdam, 02-08-2023, ECLI:NL:RBAMS:2023:5963, C/13/727689 / HA ZA 23-14
Rechtbank Amsterdam, 02-08-2023, ECLI:NL:RBAMS:2023:5963, C/13/727689 / HA ZA 23-14
Gegevens
- Instantie
- Rechtbank Amsterdam
- Datum uitspraak
- 2 augustus 2023
- Datum publicatie
- 13 oktober 2023
- ECLI
- ECLI:NL:RBAMS:2023:5963
- Zaaknummer
- C/13/727689 / HA ZA 23-14
Inhoudsindicatie
Uitleg concerngarantie na toepassing coronahuurkorting.
Uitspraak
Afdeling privaatrecht
Zaaknummer / rolnummer: C/13/727689 / HA ZA 23-14
Vonnis van 2 augustus 2023
in de zaak van
CHARLIUS AMSTERDAM HOTEL PROPERTY B.V.,
gevestigd te Amsterdam,
eisende partij,
hierna te noemen: Charlius,
advocaat: mr. G. te Winkel te Amsterdam,
tegen
de rechtspersoon naar buitenlands recht
BORUCORAL LIMITED,
gevestigd te Larnaca (Cyprus),
gedaagde partij,
hierna te noemen: Borucoral,
advocaat: mr. C.E. Martens te Amsterdam.
1 De procedure
Het verloop van de procedure blijkt uit:
- de dagvaarding van 28 november 2022,
- de akte overlegging producties bij dagvaarding van 3 januari 2023 (producties 1-31),
- de conclusie van antwoord, met producties (1-13),
- het tussenvonnis van 15 maart 2023, waarin de mondelinge behandeling is bepaald,
- het proces-verbaal van de mondelinge behandeling van 27 juni 2023, met de daarin genoemde stukken.
Ten slotte is vonnis bepaald.
2 De feiten
Charlius is eigenaar van een pand aan de [locatie] , dat zij verhuurt aan Park Hotel B.V. (hierna: Park Hotel), die er een hotel en restaurant in exploiteert.
In de huurovereenkomst tussen Charlius en Park Hotel is onder meer het volgende opgenomen:
“Rental Obligations: has the meaning given thereto in the Parent Company Guarantee.
Parent Company Guarantee: means the guarantee to be issued by the Guarantor (= Borucoral, rb) in accordance with Schedule 7 (Model Parent Guarantee) which guarantee is issued as security for the punctual and due performance by the Lessee of: the Rental Obligations (as defined in the Parent Company Guarantee).
Base Rent: is the base rent subject to indexation as referred to in Clause 4.6, which amounts to $ 4,940,000 per annum.
The definitive rent payable by the Lessee is the higher of the Base Rent or the Sales Turnover Percentage multiplied by the Sales Turnover as reflected in the Audited Financial Statement for the preceding year (the Definitive Rent).
Payment Obligations
The Lessee shall pay the Regular Prepayments to the Lessor in arrears (...)
On 1 February (...) the Lessee shall pay the Lessor an amount equaling the higher of (i) the Base Rent for the preceding calendar year or (ii) the Sales Turnover Percentage (...) (the Adjustment Prepayment).
The Lessor shall be entitled to terminate and/or (extra judicially) dissolve this Lease by a written notice to the Lessee in het event a Triggering Event occurs. (...) In the event of any termination, whether by the Lessor or (on behalf of) the Lessee, the Guarantor (= Borucoral, rb) shall independently and separately assume the obligation to pay under the Parent Company Guarantee (...) the Definitive Rent that would be payable (...)”.
Borucoral is gelieerd aan Park Hotel en heeft ter zake van de door Park Hotel te betalen huur een concerngarantie (de in de huurovereenkomst genoemde Parent Company Guarantee) verstrekt aan Charlius. Daarin is onder meer bepaald:
“(...) (B) To satisfy the conditions precedent set out under the Lease, the Lessee has requested the Guarantor to guarantee the punctual and due performance of payment obligations under clause 6.13.7 of the Lease and Lessee’s payment obligations under clauses 4.7 and 4.9 of the Lease ( the Rental Obligations ).
(...)
3 Guarantee
Subject to the terms of this guarantee, the Guarantor unconditionally and irrevocably undertakes, by way of a separate obligation, independent of the validity of the Lease, and therefore not as a surety (borg) or co-debtor (hoofdelijk schuldenaar), to the Beneficiary that in connection with the Rental Obligations, it shall pay to the Beneficiary within twenty (20) Business Days of receipt by the Guarantor, notwithstanding any objections of the Lessee, of the written notice referred to above and the Demand pertaining to the Rental Obligation in respect of which the Lessee is in default.
This guarantee shall not be affected by the bankruptcy of the Lessee or any suspension of payments to which the Lessee is subject or dissolution of the Lessee or any similar proceedings in any jurisdiction. In case the Lessee enters into insolvency or bankruptcy or seeks any other relief under any bankruptcy or insolvency law or other similar law which leads or could lead to a termination of the Lease, the Guarantor shall have the separate and independent obligation to immediately fulfil the obligations under clause 6.13.7 of the Lease.
The Guarantor agrees and guarantees that it shall have no right of recourse, right of subrogation or similar right vis à vis the Lessee for any payment made under or in connection with this guarantee
(...)
7 Delivery of Demand
Each Demand shall be in writing, and, unless otherwise stated, may be made by letter and must be received in legible form by the Guarantor at its address stated above. If and whenever the Beneficiary sends a Demand to the Guarantor it shall enclose a copy of the written notice to the Lessee demonstrating that (i) the Lessee is requested to pay the amount due as claimed under the Demand, and (ii) the Lessee is in default of its Rental Obligations. The conditions under (i) and (ii) in the previous sentence do not apply when a Demand is made regarding the payment obligations under clause 6.13.7 of the Lease. (...)”
In maart 2020 heeft de coronapandemie Nederland bereikt en heeft de overheid ingrijpende maatregelen genomen om die pandemie in te dammen. Onder meer de horeca werd op last van de overheid gesloten, zo ook Park Hotel. Park Hotel heeft vervolgens de huur niet meer (volledig) aan Charlius willen betalen en heeft zich tot de kantonrechter gewend teneinde een huurkorting te verkrijgen.
In een tussenvonnis van 19 november 2021 heeft de kantonrechter overwogen dat Charlius geen ongewijzigde instandhouding van de huurovereenkomst mocht verwachten en dat het negatieve effect van de coronamaatregelen gelijkelijk over Park Hotel en Charlius moest worden verdeeld. Bij eindvonnis van 10 juni 2022 (hierna: het Park Vonnis) heeft de kantonrechter bepaald dat de (door Park Hotel te betalen) Base Rent zoals gedefinieerd in de huurovereenkomst werd verlaagd met de in het vonnis opgenomen kortingspercentages. Park Hotel is veroordeeld tot betaling van de huurachterstand, bestaande uit de Base Rent minus de huurkorting en reeds gedane betalingen.
Op enig moment heeft Park Hotel aan de betalingsveroordeling uit het Park Vonnis voldaan. Op 7 september 2022 heeft Charlius een “Demand” aan Borucoral verzonden, waarin op grond van de concerngarantie aanspraak werd gemaakt op betaling van € 3.708.710,23, zijnde het bedrag aan huur dat Park Hotel had moeten betalen als zij geen huurkorting had gekregen. Borucoral heeft betaling geweigerd.
3 Het geschil
Charlius vordert dat de rechtbank bij uitvoerbaar bij voorraad te verklaren vonnis:
Primair
I. Borucoral veroordeelt tot betaling van € 3.708.710,23 (te vermeerderen met BTW), te vermeerderen met de wettelijke rente als bedoeld in artikel 6:119 BW vanaf de datum waarop Borucoral in verzuim is;
Subsidiair:
II. de gevolgen van de concerngarantie op grond van artikel 6:258 BW zodanig wijzigt dat Borucoral onder artikel 3.1 van de concerngarantie de betalingsverplichtingen van Park Hotel onder de huurovereenkomst ten aanzien van 2020 en 2021 garandeert als ware het Park Vonnis niet gewezen;
III. Borucoral veroordeelt tot betaling van € 3.708.710,23 (te vermeerderen met BTW), te vermeerderen met de wettelijke rente als bedoeld in artikel 6:119 BW vanaf de datum waarop Borucoral in verzuim is;
Meer subsidiair:
IV. de gevolgen van de concerngarantie op grond van artikel 6:258 BW zodanig wijzigt dat Borucoral verplicht is om een bedrag gelijk aan de helft van de huurkorting die met het Park Vonnis aan Park Hotel is toegewezen te vergoeden;
V. Borucoral veroordeelt tot betaling van € 1.854.355,12 (te vermeerderen met BTW), te vermeerderen met de wettelijke rente als bedoeld in artikel 6:119 BW vanaf de datum waarop Borucoral in verzuim is;
Zowel primair, subsidiair en meer subsidiair:
VI. Borucoral veroordeelt in de proces- en nakosten, te vermeerderen met wettelijke rente.
Charlius legt aan haar vordering ten grondslag dat Borucoral gehouden is het verschil te betalen tussen de huur die Park Hotel – na huurkorting – heeft betaald en de huur die Park Hotel – zonder huurkorting – had moeten betalen. Partijen hebben in de concerngarantie namelijk afgesproken dat Borucoral onder alle omstandigheden zorgdraagt voor betaling van de volledige overeengekomen huur (de rechtbank zal hierna voor het gemak ook wel spreken van de ‘ongekorte huur’). Indien de rechtbank de concerngarantie anders uitlegt dan Charlius, moet de garantie wegens onvoorziene omstandigheden worden gewijzigd en wel zodanig dat Borucoral alsnog de ongekorte huur vergoedt. Als ook dat standpunt niet opgaat, moet de pijn van de huurkorting gelijkelijk over partijen worden verdeeld en moet Borucoral de helft van de ongekorte huur voldoen.
Borucoral bestrijdt de vordering. Op hetgeen zij daartoe aanvoert, wordt hierna ingegaan voor zover dat van belang is voor de beoordeling.