Rechtbank Amsterdam, 09-01-2025, ECLI:NL:RBAMS:2025:237, 11239836 \ EA VERZ 24-734
Rechtbank Amsterdam, 09-01-2025, ECLI:NL:RBAMS:2025:237, 11239836 \ EA VERZ 24-734
Gegevens
- Instantie
- Rechtbank Amsterdam
- Datum uitspraak
- 9 januari 2025
- Datum publicatie
- 20 januari 2025
- ECLI
- ECLI:NL:RBAMS:2025:237
- Zaaknummer
- 11239836 \ EA VERZ 24-734
Inhoudsindicatie
Huurzaak, verzoek verlenging ontruimingstermijn, primair verzoek tot niet-ontvankelijk verklaring omdat volgens verzoeker sprake is van een 290-bedrijfsruimte. Het gaat om de wc's van een café. De ruimte met wc's zit weliswaar in het naastgelegen pand en is gehuurd van een andere verhuurder, maar deze ruimte is naar zijn aard onlosmakelijk verbonden aan het café. De wc's zijn alleen toegankelijk via een trap in het midden van het café en de ruimte wordt al sinds 1993 verhuurd en gebruikt ten dienste van het café. Ook op de toiletruimte is daarom het regime van artikel 7:290 BW-bedrijfsruimte van toepassing. Verzoekster (huurder van zowel het café als de wc-ruimte) is dan ook niet-ontvankelijk in haar verzoek.
Uitspraak
RECHTBANK AMSTERDAM
Civiel recht
Kantonrechter
Zaaknummer / rekestnummer: 11239836 \ EA VERZ 24-734
in de zaak van
FADY & RAFA B.V. m.h.o.d.n. STONE'S CAFE,
gevestigd te Amsterdam,
verzoekster,
hierna te noemen: Stone's Café,
gemachtigde: mr. Y. Benjamins,
tegen
STICHTING HISTORISCH HUYS,
gevestigd te Amsterdam,
verweerster,
hierna te noemen: Historisch Huys,
gemachtigde: mr. H.M. Punt.
Het verloop van de procedure
Op 24 juli 2024 heeft Stone’s Café een verzoek met producties ingediend dat strekt tot verlenging van de ontruimingsbescherming als bedoeld in artikel 7:230a van het Burgerlijk Wetboek (BW).
Historisch Hyus heeft een verweerschrift met producties en een tegenverzoek ingediend.
Het verzoek is ter zitting van 10 oktober 2024 behandeld. Namens Stone’s Café is [naam 1] , statutair bestuurder, verschenen, bijgestaan door de gemachtigde. Namens Historisch Huys is [naam 2] , statutair bestuurder, verschenen, eveneens bijgestaan door de gemachtigde. Voorafgaande aan de mondelinge behandeling heeft Stone’s Café aanvullende producties ingediend. Partijen hebben aan de hand van een pleitnotitie hun standpunten nader toegelicht en vragen van de kantonrechter beantwoord.
Na een korte schorsing en sluiting van de mondelinge behandeling, is op verzoek van partijen de zaak aangehouden voor minnelijk overleg. Nu partijen hebben bericht dat dit niet tot een regeling heeft geleid, heeft Stone’s Café, zoals afgesproken, een akte met producties genomen, waarop Historisch Huys bij akte heeft gereageerd.
Ten slotte is beschikking bepaald op heden.
BEOORDELING VAN DE VERZOEKEN
De feiten
Sinds 1993 wordt op het adres [adres 1] op de begane grond (circa 50 m2) een horecaonderneming gedreven onder de naam Stone’s Café. De ruimte wordt gehuurd van Stichting [adres 1] .
De toiletten van de onderneming zijn sindsdien gelegen in het souterrain van het naastgelegen pand aan de [adres 2] . Deze toiletruimte is alleen bereikbaar via een interne trap in het midden van het bedrijfspand aan de [adres 1] .
[naam 3] was eigenaar van het pand aan de [adres 2] en verhuurder van de toiletruimte in het souterrain. De begane grond van het pand werd door hem verhuurd als winkel. De bovenverdiepingen werden door hem ook aan de huurder van de winkel verhuurd omdat deze etages alleen toegankelijk zijn via de winkelentree.
Op 17 april 2014 heeft Stone’s Café een huurovereenkomst gesloten met [naam 3] met betrekking tot de toiletruimte. In de huurovereenkomst is onder meer bepaald:
“ Huurovereenkomst kantoorruimte en andere bedrijfsruimte in de zin van artikel 7:230a BW (...)
Het gehuurde zal door of vanwege huurder uitsluitend worden bestemd om te worden gebruikt als toiletruimte. (...)
Deze huurovereenkomst is aangegaan voor de duur van 10 jaar, ingaande op 01-06-2014 en lopende tot en met 01-06-2024.
Na het verstrijken van de in 3.1 genoemde periode wordt deze overeenkomst voortgezet voor een aansluitende periode van 5 jaar, derhalve tot en met 01-06-2029. (...)”
Beëindiging van deze overeenkomst vindt plaats door opzegging tegen het einde van een huurperiode met inachtneming van een termijn van tenminste één jaar. (...)”
Na het sluiten van deze huurovereenkomst heeft Stone’s Café op 7 juli 2014 de horecaonderneming van de vorige eigenaar gekocht. In de schriftelijke koopovereenkomst is bepaald dat de onderneming met inventaris en voorraad “going concern” werd verkocht.
Op 7 juli 2014 heeft Stone’s Café twee huurovereenkomsten gesloten met Stichting [adres 1] met betrekking tot de bedrijfsruimte aan de [adres 1] . In beide huurovereenkomsten is onder meer bepaald:
“ Huurovereenkomst winkelruimte en andere bedrijfsruimte in de zin van artikel 7:290 BW. (...)
Het gehuurde is/wordt als casco verhuurd, (...).”
Eén huurovereenkomst is aangegaan voor de duur van twee jaar van 7 juli 2014 tot en met 31 juli 2016 voor € 50.400,- per jaar en de andere huurovereenkomst is aangegaan voor de duur van tien jaar van 1 augustus 2016 tot en met 1 augustus 2026 voor € 96.000,- per jaar.
Op 4 november 2014 heeft Stichting [adres 1] een bouwaanvraag ingediend bij de gemeente Amsterdam voor het herstel van de fundering en het uitdiepen van het souterrain van het pand aan de [adres 1] , die op 11 december 2014 is verleend.
Uit een overgelegde foto van [internetsite] blijkt dat de onderneming van Stone’s Café in juni 2018 gesloten was in verband met een verbouwing.
Historisch Huys heeft het pand aan de [adres 2] in 2018 gekocht van [naam 3] . In 2023 heeft zij het pand gesplitst in appartementsrechten. Historisch Huys wenst het pand te verbouwen en zelfstandige woningen te realiseren op de bovenetages met een eigen entree in het souterrain ter plaatse van de gehuurde toiletruimte.
Op 14 oktober 2021 heeft Historisch Huys de huurovereenkomst met Stone’s Café met betrekking tot de toiletruimte opgezegd per 1 juni 2024.
De verzoeken
Stone’s Café verzoekt primair haar verzoek niet-ontvankelijk te verklaren, subsidiair de termijn van de ontruimingsbescherming te verlengen met een jaar tot en met 31 mei 2025 en in alle gevallen vergoeding van de proceskosten, vermeerderd met rente, toe te kennen.
Zij stelt daartoe primair dat het gehuurde onder het regime van artikel 7:290 BW valt en dat daarom de huurovereenkomst niet rechtsgeldig is opgezegd, zodat van ontruiming geen sprake kan zijn en subsidiair dat haar belangen bij ontruiming ernstiger worden geschaad dan die van Historisch Huys bij voortzetting van het gebruik door Stone’s Café.
Historisch Huys voert verweer en verzoekt de kantonrechter de ontruimingsdatum vast te stellen op uiterlijk 1 november 2024 en Stone’s Café te veroordelen in de kosten van deze procedure, vermeerderd met rente.
Historisch Huys stelt daartoe dat het gehuurde onder het regime valt van artikel 7:230a BW, dat zij de huurovereenkomst tijdig en rechtsgeldig heeft opgezegd en dat haar belang bij spoedige ontruiming zwaarder weegt dan dat van Stone’s Café bij verlenging van de ontruimingstermijn.
Op de stellingen van partijen zal hieronder voor zover van belang nader worden ingegaan.