Rechtbank Amsterdam, 23-01-2025, ECLI:NL:RBAMS:2025:741, 11294806 \ CV EXPL 24-11463
Rechtbank Amsterdam, 23-01-2025, ECLI:NL:RBAMS:2025:741, 11294806 \ CV EXPL 24-11463
Gegevens
- Instantie
- Rechtbank Amsterdam
- Datum uitspraak
- 23 januari 2025
- Datum publicatie
- 6 februari 2025
- ECLI
- ECLI:NL:RBAMS:2025:741
- Zaaknummer
- 11294806 \ CV EXPL 24-11463
Inhoudsindicatie
Huurrecht. Huurder dient medewerking te verlenen aan de uitvoering van renovatie en dringende werkzaamheden
Uitspraak
RECHTBANK AMSTERDAM
Civiel recht
Kantonrechter
Zaaknummer: 11294806 \ CV EXPL 24-11463
Vonnis van 23 januari 2025 (bij vervroeging)
in de zaak van
[eiseres] ,
wonende te [plaats] ,
eisende partij in conventie,
gedaagde partij in reconventie
hierna te noemen: [eiseres] ,
gemachtigde: mr. D.W.E. Urbanus,
tegen
CUSTODIAN VESTEDA FUND I B.V.,
gevestigd te Amsterdam,
gedaagde partij in conventie,
eisende partij in reconventie,
hierna te noemen: Vesteda,
gemachtigde: mr. R. Benneker.
1 De procedure
Het verloop van de procedure blijkt uit:
- de dagvaarding met producties van 6 augustus 2024;
- de conclusie van antwoord in conventie tevens eis in reconventie met producties van 10 oktober 2024;
- het tussenvonnis van 24 oktober 2024, waarin een mondelinge behandeling is bepaald;
- de conclusie van antwoord in reconventie van 24 december 2024;
- de mondelinge behandeling van 10 januari 2025, waarvan door de griffier aantekeningen zijn gemaakt.
De mondelinge behandeling heeft plaatsgevonden op 10 januari 2025. [eiseres] is verschenen en werd bijgestaan door mr. Urbanus. Namens Vesteda zijn verschenen [naam 1] , Manager Customer & Legal Affairs, en [naam 2] , Regio Coördinator Amsterdam, bijgestaan door mr. Benneker. Partijen hebben ter zitting vragen van de kantonrechter beantwoord en hun standpunten toegelicht. Na verder debat is vonnis gevraagd en is een datum voor vonnis bepaald op vandaag.
2 De feiten
[eiseres] huurt sinds 10 juni 1981 van (de rechtsvoorganger van) Vesteda de sociale huurwoning aan het [adres] . De woning heeft een oppervlakte van 30,48 m2 en de maandelijkse huurprijs exclusief servicekosten bedraagt € 289,35.
Het gehuurde maakt deel uit van het in de jaren ’60 gebouwde wooncomplex [wooncomplex] dat bestaat uit 144 vergelijkbare (huur)woningen.
Vesteda heeft [eiseres] in 2020 geïnformeerd over het voornemen om het wooncomplex grootschalig te renoveren.
Vesteda heeft [eiseres] op 11 december 2023 een concept renovatievoorstel gestuurd. Op 10 januari 2024 heeft een bewonersbijeenkomst plaatsgevonden. [eiseres] is daarbij aanwezig geweest.
Op 6 mei 2024 heeft Vesteda het definitieve renovatieplan voor het wooncomplex voorgelegd aan [eiseres] – en de overige huurders. De renovatie betreft zowel de algemene ruimtes, als de individuele woonruimtes. Voor de woningen, dus ook die van [eiseres] , betekent het plan het volgende. De woningindeling zal worden gewijzigd, waardoor de woning niet langer zal beschikken over een afgescheiden keuken. Er komt een grote ruimte voor wonen, slapen en koken. Er zal een nieuwe badkamer en keuken worden geplaatst. De gevel wordt geïsoleerd en er komen nieuwe kozijnen met HR++ glas. Tussen het plafond en de vloer zal geluidsisolatie worden aangebracht. Er komt een CO2-gestuurd ventilatiesysteem en een nieuw verwarmingssysteem (warmtepomp). Er worden eigen water-, elektriciteits- en warmtemeters, CAI- en UTP-aansluitingen en video-intercom geplaatst. En er wordt buitenzonwering aangebracht.
Als de werkzaamheden zijn afgerond zal de gebruiksoppervlakte van de woning van [eiseres] verminderen van 30,48 m2 naar 29,8 m2 en de huurprijs worden verhoogd met € 25,00. Het voorschot servicekosten zal dalen van € 170,00 naar € 134,00 per maand.
Het renovatieplan brengt ook met zich dat [eiseres] gedurende de uitvoering van de werkzaamheden niet in haar woning zal kunnen wonen. Vesteda heeft aan [eiseres] een verhuiskostenvergoeding van € 7.428,00 en vier wisselwoningen aangeboden, waaronder een aan het [adres] . [eiseres] kan uit één van die vier woningen kiezen. Voor de wisselwoning aan het [adres] bedragen de servicekosten € 292,00. De servicekosten van de overige wisselwoningen zijn gelijk aan of lager dan het bedrag dat [eiseres] voor haar woning aan servicekosten betaalt.
[eiseres] heeft tegen het renovatievoorstel gestemd. Van de huurders van het wooncomplex heeft 77% ingestemd met het renovatievoorstel. [eiseres] is de enige huurder die zich tot de kantonrechter heeft gewend.
Bij brief van 11 juni 2024 heeft Vesteda aan [eiseres] geschreven, voor zover van belang, dat meer dan 70% van de huurders heeft ingestemd met het renovatievoorstel.
De welstandscommissie van de gemeente Amsterdam heeft ingestemd met de beoogde werkzaamheden en Vesteda beschikt over een omgevingsvergunning. [eiseres] heeft bij de gemeente bezwaar gemaakt tegen het verlenen van de omgevingsvergunning.
Vesteda wil medio april 2025 beginnen met de uitvoering van de werkzaamheden en hoopt dat die eind 2026/begin 2027 zijn afgerond.
3 Het geschil
In conventie
[eiseres] vordert, samengevat:
I. een verklaring voor recht dat het renovatievoorstel niet is aan te merken als een redelijk renovatievoorstel;
II. Vesteda te verbieden uitvoering te geven aan het renovatievoorstel;
III. Vesteda te veroordelen in de proces- en nakosten.
[eiseres] heeft het volgende aan haar vordering ten grondslag gelegd. Zij stelt dat de renovatiewerkzaamheden niet noodzakelijk zijn en het renovatievoorstel jegens haar onredelijk is. De werkzaamheden zijn in strijd met het monumentale karakter van het pand. Het gebouw en de woningen verkeren in goede staat en met een kleinschaliger onderhoud van het complex kan worden volstaan. De beoogde wijzigingen zullen leiden tot een vermindering van het woongenot. Het gebruiksoppervlak van de woning wordt kleiner. [eiseres] zal niet langer een keuken hebben die is afgescheiden van het slaapgedeelte waardoor zij ’s nachts in de etensluchten zal moeten slapen. Het Climarad-systeem ten behoeve van de luchtwarmtepomp-installatie zal een continu geluid van minimaal 30 decibel maken. Er zullen acht slimme meters worden geplaatst. De elektromagnetische straling van die meters, is schadelijk voor de gezondheid van [eiseres] . Er zijn voor Vesteda geen financiële nadelige consequenties verbonden aan het behoud van het wooncomplex in de huidige staat. De huur zal worden verhoogd met € 25,00 per maand. Na de verbouwing zal de woning via het woningwaarderingssysteem uitkomen in de categorie middenhuur. [eiseres] verwacht dat Vesteda door middel van huurverhogingen de huurprijs wil laten uitkomen op een bedrag dat hoort bij middenhuur. De tijdelijke verhuizing naar een wisselwoning leidt tot een lastenverhoging, omdat het voorschot voor de servicekosten van de wisselwoning hoger is dan voor haar huidige woning. [eiseres] vreest dat de renovatiewerkzaamheden flink zullen uitlopen, waardoor zij voor langere tijd een hoger bedrag aan servicekosten moet betalen. Ook het twee keer moeten verhuizen, leidt tot veel ongemak. [eiseres] heeft in het voortraject veelvuldig haar bezwaren met Vesteda gedeeld, maar daar heeft Vesteda niets mee gedaan.
Vesteda heeft verweer gevoerd.
Op de stellingen van partijen wordt hierna, voor zover nodig, nader ingegaan.
In reconventie
Vesteda vordert, samengevat, [eiseres] te veroordelen Vesteda gelegenheid te geven voor de uitvoering van de werkzaamheden zoals genoemd in het renovatieplan in en aan de woning, bij gebreke waarvan zij de woning voor de duur van de genoemde werkzaamheden moet ontruimen, met veroordeling van [eiseres] in de proceskosten.
Vesteda heeft aan haar vorderingen ten grondslag gelegd dat zij verwacht dat [eiseres] geen medewerking zal verlenen aan het laten uitvoeren van de werkzaamheden. Het is voor Vesteda belangrijk dat de werkzaamheden voortvarend kunnen worden uitgevoerd en Vesteda heeft er daarom belang bij om op voorhand over een titel te beschikken waarmee zij de medewerking van [eiseres] kan afdwingen en haar zo nodig kan laten ontruimen.
[eiseres] heeft verweer gevoerd.