Rechtbank Den Haag, 07-08-2013, ECLI:NL:RBDHA:2013:11075, C-09-427465 - HA ZA 12-1125

Artikel 7 van de algemene voorwaarden luidt onder meer als volgt:

“Met betrekking tot het risico van bodemverontreiniging in de onroerende zaak wordt het volgende bepaald.

Artikel 16 van de bijzondere voorwaarden luidt als volgt:

“Indien blijkt dat drie maand na ondertekening van deze koopovereenkomst de resultaten van het in artikel 7 lid 3 van de algemene voorwaarden genoemd verkennend bodemonderzoek nog niet beschikbaar zijn kan koper deze koopovereenkomst niet meer op grond van artikel 7 van de algemene voorwaarden ontbinden en zal de aktepassering op de geplande datum plaatsvinden (16 maart 2009).

Dit artikel geldt niet voor aanvullend cq nader onderzoeken die naar aanleiding van het verkennend onderzoek noodzakelijk mochten zijn. ”

De circulaire van 4 februari 2000 (hierna: de circulaire 2000) als bedoeld onder artikel 7 lid van de algemene voorwaarden bevat geen streefwaarde (d.w.z. de waarde tot welk niveau verontreiniging van (vaste) grond moet worden gesaneerd) voor asbest. In dit verband vermeldt de circulaire 2000 onder meer het volgende:

“Voor het omgaan met stoffen waarvoor in deze circulaire geen interventiewaarden of indicatieve niveaus voor ernstige verontreiniging zijn gegeven, geeft voorliggende circulaire aanwijzingen in de vorm van een richtlijn voor niet-genormeerde stoffen. In deze richtlijn wordt onder andere ingegaan op asbest.

(...)

Bij onderzoek naar een geval van verontreiniging worden regelmatig stoffen aangetroffen, waarvoor in deze circulaire geen streefwaarden en/of interventiewaarden zijn opgenomen.

Een bekend voorbeeld hiervan is asbest. Dergelijke stoffen worden in dit kader aangeduid als ‘niet-genormeerde stoffen’. Indien dergelijke stoffen worden aangetroffen en men wil beoordelen of er sprake is van verontreiniging, of indien men voor deze stoffen een beschikking over de ernst en urgentie van het geval van verontreiniging wil afgeven, dan kan deze niet worden onderbouwd met een verwijzing naar de streefwaarden, interventiewaarden of indicatieve niveaus voor ernstige verontreiniging.”

Ten tijde van het sluiten van de koopovereenkomst was van kracht de Circulaire bodemsanering 2006, zoals gewijzigd per 1 oktober 2008 (hierna: de circulaire 2006/2008).

In bijlage 3 van deze circulaire is een “Milieuhygiënisch Saneringscriterium Bodem, Protocol Asbest” opgenomen. Volgens dit protocol dient eerst vooronderzoek en verkennend onderzoek plaats te vinden om te bepalen of sprake is van ernstige verontreiniging met asbest in de bodem. Daarvan is sprake als de gemiddelde concentratie binnen een ruimtelijke eenheid hoger is dan de interventiewaarde van 100 mg/kg d.s. (gewogen). Het vaststellen van deze concentratie dient te worden uitgevoerd overeenkomstig de NEN 5707 (landbodem) of NTA 5727 (waterbodem/baggerspecie).

Bij brief van 23 februari 2009 heeft BBL [X] c.s. onder meer het volgende medegedeeld:

“Ik wil u erop wijzen dat als gevolg van het tijdelijk niet kunnen uitvoeren van de noodzakelijke veldwerkzaamheden voor het bodemonderzoek, dit een opschortende werking heeft op artikel 16 van de bijzondere voorwaarden. Concreet betekent dit dat de genoemde datum in artikel 16 van de bijzondere voorwaarden, gewijzigd moet worden naar 6 april 2009.”

Bij brief van 18 maart 2009 heeft BBL aan de heer [A], de rentmeester van [X] c.s., met kopie aan laatstgenoemde onder meer het volgende medegedeeld:

“De resultaten van het historisch en verkennend bodemonderzoek met betrekking tot de aan te kopen bedrijfslocaties en de gronden van de heer [X] en mevrouw [Y] zijn ons digitaal aangereikt op dinsdag 10 maart en vrijdag 13 maart. De resultaten zijn op de dag van binnenkomst telefonisch met u besproken.

Aan de hand van bovengenoemde resultaten is nader onderzoek noodzakelijk. Onduidelijk op dit moment is, wanneer de nadere onderzoeksresultaten bekend zijn en wat daarvan de eventuele consequenties zijn.”

Bij brief van 1 september 2009 heeft de toenmalige advocaat van [X] c.s., mr. R.A.A. Maat, aan BBL onder meer het volgende geschreven:

“Ter nadere onderbouwing van de dezerzijds ingenomen stellingen zal cliënt, de komende tijd onderzoek laten verrichten naar de veronderstellingen in het uwerzijds geproduceerde bodemonderzoek.

Mijn mogelijke stilzwijgen de komende tijd, vindt dan ook slechts zijn oorzaak in de tijd die daarmee gemoeid gaat.

onder voorbehoud van alle rechten,”

Bij brief van 19 november 2009 heeft BBL aan [X] c.s. het volgende geschreven:

“In navolging van de brief van d.d. 30 juli ‘09 van DLG met kenmerk DLG-9520 en de reactie daarop in brief d.d. 1 september’09 met kenmerk [X], VAN/STAAT van uw advocaat mr. Drs. J. Wouters het volgende.

In bedoelde brief geeft uw advocaat mr. Drs. J. Wouters aan dat u de onderzoeksrapporten die beschikbaar zijn gekomen in het kader van het uitgevoerde bodemonderzoek nader wil (laten) toetsen. Gelet het feit dit gepaard gaat met enige tijdbeslag, vraagt u begrip hiervoor en wordt aangekondigd dat op vrij korte termijn een nadere (uitgebreide) reactie zal worden toegezonden.

Helaas moet ik constateren dat na 30 juli inmiddels bijna vier maanden zijn verstreken en

dat ik nog geen nadere reactie van u heb mogen ontvangen.

Voor wat betreft het onderzoeken van mogelijkheden om de overeenkomst in gewijzigde vorm doorgang te laten vinden, heeft de heer [B] van DLG op 13 oktober ‘09 j.l. een telefonisch onderhoud gehad met de heer [A] (...)

In dit onderhoud is onderwerp van gesprek geweest:

De heer [A] gaf aan dat u in verband met drukke oogstwerkzaamheden de eerste 2 á 3 weken geen tijd zou hebben om op bovengenoemde onderwerpen te reageren. Zodra de heer [A] bovenstaande punten met u had besproken zou hij onze dienst daarover informeren.

Aangezien deze periode ruimschoots is verstreken, ga ik er vanuit dat u geen verdere behandeling/ overleg op prijs stelt. Ik maak u er op attent dat indien ik geen reactie van u ontvang voor 1 december 2009, ik onze inspanning om verder te onderhandelen staak en dit dossier als gesloten beschouw.”

Bij brief van 24 augustus 2010 heeft de opvolgende advocaat van [X] c.s., mr. J.B. Bierma, met een beroep op de Wet openbaarheid van bestuur BBL gevraagd om toezending van bepaalde gegevens uit de bodemonderzoeken omdat “cliënten het onderzoek dat BBL heeft laten verrichten, opnieuw willen laten beoordelen door een deskundige.”

Bij brief van 23 september 2010 heeft BBL de gevraagde gegevens aan mr. Bierma verstrekt.

Bij brief van 28 februari 2011 heeft de huidige advocaat van [X] c.s.

zich op het standpunt gesteld dat de koopovereenkomst niet van rechtswege is ontbonden en dat BBL in verzuim is met de nakoming van de koopovereenkomst. Ter onderbouwing hiervan heeft mr. Van der Gouw onder meer verwezen naar het bijgevoegde rapport “Second opinion bodemverontreinigingssituatie zaak [X] versus DLG”, van februari 2011, uitgebracht door DHV (hierna: de Second opinion).