Rechtbank Den Haag, 19-02-2014, ECLI:NL:RBDHA:2014:1946, 2550012 RL EXPL 13-35683

Gegevens

Instantie: Rechtbank Den Haag

Datum uitspraak: 19 februari 2014

Datum publicatie: 19 februari 2014

ECLI: ECLI:NL:RBDHA:2014:1946

Zaaknummer: 2550012 RL EXPL 13-35683

Inhoudsindicatie

Huurrecht. Nederlandse woningwaarderingsstelsel niet in strijd met art. 1 eerste Protocol EVRM. Verwijzing naar EHRM 2 juli 2013, zaaknr. 27126/11 (Nobel vs. Nederland)

Uitspraak

RECHTBANK DEN HAAG

Team kanton Den Haag

Rolnr.: 2550012 RL EXPL 13-35683

19 februari 2014

Vonnis in de zaak van:

[eiser], wonende te [woonplaats],eisende partij in conventie,

verwerende partij in reconventie,gemachtigde: mr. I.R. Köhne,

tegen

[gedaagde],

wonende te [woonplaats],gedaagde partij in conventie,

eisende partij in reconventie.

Partijen worden aangeduid als “[eiser]” en “[gedaagde]”.

1.Procedure

1.1. De kantonrechter heeft kennis genomen van:

-: de dagvaarding van 7 november 2013;
-: de akte van de zijde van [eiser] voor de rolzitting van 20 november 2013;
-: de akte overlegging producties van de zijde van [eiser];
-: de conclusie van antwoord in conventie, tevens conclusie van eis in reconventie;
-: de conclusie van antwoord in reconventie, tevens akte in conventie.

1.2. Op 27 januari 2014 heeft een comparitie van partijen plaatsgevonden. Hierbij is de gemachtigde van [eiser] verschenen met de heer [x] en [gedaagde] in persoon. Daarbij heeft de heer [x] een machtiging overgelegd waaruit blijkt dat [eiser] de heer [x] heeft gemachtigd om “Regenbogen Beheer B.V.” in rechte te vertegenwoordigen. Hierbij is kennelijk sprake geweest van een vergissing aangezien deze rechtspersoon in deze procedure geen partij is. De kantonrechter begrijpt dat [eiser] bedoeld heeft om de heer [x] te machtigen om [eiser] zelf in rechte te vertegenwoordigen.

1.3. Vervolgens is de uitspraak van het vonnis bepaald op heden.

2 Feiten

2.1.

[eiser] heeft met [gedaagde] een huurovereenkomst gesloten waarbij [eiser] aan [gedaagde] met ingang van 1 mei 2013 de woonruimte gelegen aan de [adres] te [woonplaats] verhuurt tegen een (kale) aanvangshuurprijs van € 960,- per maand exclusief bijkomende kosten.

2.2.

Artikel 10.1 sub b van de huurovereenkomst luidt als volgt:

“Verhuurder en huurder komen in afwijking van artikel 7:249 jo. 7:247 BW overeen dat huurder niet het recht heeft tot uiterlijk zes maanden na het tijdstip waarop een door hem met betrekking tot die woonruimte voor de eerste maal aangegane huurovereenkomst is ingegaan, de huurcommissie te verzoeken uitspraak te doen over de redelijkheid van de overeengekomen huurprijs c.q. huurder doet hierbij van voormeld recht uitdrukkelijk, onvoorwaardelijk en onherroepelijk afstand.”

2.3.

[gedaagde] heeft op 14 juni 2013 een verzoek ingediend bij de huurcommissie tot toetsing van de aanvangshuurprijs. De huurcommissie heeft bij uitspraak van 5 september 2013, verzonden op 13 september 2013, het puntenaantal van de woonruimte vastgesteld op 98 en geoordeeld dat de met ingang van 1 mei 2013 overeengekomen huurprijs van

€ 960,- per maand niet redelijk is op grond van dit puntenaantal. Zij heeft geoordeeld dat een huurprijs van € 457,48 per maand wel redelijk is.

3 Vordering

3.1.

[eiser] vordert dat de kantonrechter, bij vonnis voor zover mogelijk uitvoerbaar bij voorraad, (samengevat):

I. [gedaagde] alsnog niet-ontvankelijk verklaart in zijn verzoek tot toetsing van de aanvangshuurprijs;

II. de uitspraak van de huurcommissie van 5 september 2013, verzonden op 13 september 2013, vernietigt;

III. verklaart voor recht dat de aanvangshuurprijs € 960,- per maand bedraagt althans een hoger bedrag dan het door de huurcommissie vastgestelde bedrag van € 457,48;

IV. bepaalt dat de overeengekomen aanvangshuurprijs ad € 960,- redelijk is dan wel de redelijke huurprijs zal bepalen op een hoger bedrag dan € 457,48;

V. subsidiair: de huurovereenkomst ontbindt, en, althans – subsidiair – dan wel, de aanvangshuurprijs wijzigt in € 960,- althans in een hoger bedrag dan € 457,48;

VI. [gedaagde] veroordeelt tot betaling aan [eiser] van € 960,- per maand met ingang van 1 mei 2013, te vermeerderen met de contractuele rente van 1% per huurtermijn per maand;

VII. [gedaagde] veroordeelt tot ongedaanmaking van hetgeen [eiser] op grond van de uitspraak van de huurcommissie heeft gepresteerd, te vermeerderen met de wettelijke rente;

VIII. met zodanige verdere uitspraak als de kantonrechter zal vermenen te behoren;

IX. met veroordeling van [gedaagde] in de kosten van deze procedure.

3.2.

[eiser] legt aan zijn vordering naast de vaststaande feiten ten grondslag dat partijen zijn overeengekomen dat [gedaagde] niet het recht heeft om de aanvangshuurprijs te laten toetsen door de huurcommissie c.q. dat [gedaagde] afstand heeft gedaan van dat recht. Aldus hebben partijen c.q. heeft [gedaagde] niet in strijd gehandeld met dwingend recht aangezien het ingevolge de artikelen 7:265, 7:247 en 7:249 BW partijen vrijstond artikel 7:249 (jo. 7:247 BW) weg te contracteren. De huurcommissie had [gedaagde] daarom niet-ontvankelijk moeten verklaren in zijn verzoek. [eiser] kan bij een huurprijs van

€ 457,48 niet zijn kosten dekken en in ieder geval geen redelijke winst behalen op zijn investering. [eiser] beroept zich in dat verband op twee uitspraken van het EHRM inzake Hutten-Czapska tegen Polen van 22 februari 2005 en 19 juni 2006. [eiser] stelt zich op het standpunt dat voor de Randstad, en zeker voor de onderhavige woning, het woningwaarderingsstelsel onjuist, onredelijk, onbillijk en in strijd met de Grondwet en Europees recht is, en derhalve onverbindend, met name wegens strijd met artikel 1 van het Eerste Protocol bij het EVRM, artikel 14 EVRM, artikel 1 van het Twaalfde Protocol bij het EVRM en artikel 26 van het Internationaal Verdrag voor Burgerrechten en Politieke Rechten (IVBPR), en met de Europese Conventie II, Deel II, Titel II, artikel II-17. [gedaagde] komt naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid geen beroep toe op de uitspraak van de huurcommissie met name gelet op zijn goedbetaalde baan, althans, dat beroep levert misbruik van recht c.q. bevoegdheid op. Subsidiair stelt [eiser] dat er sprake is van onvoorziene omstandigheden welke van dien aard zijn dat [gedaagde] naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid ongewijzigde instandhouding van de overeenkomst niet mag verwachten. Meer subsidiair stelt [eiser] dat de huurcommissie in haar uitspraak ten onrechte geen punten heeft opgenomen voor o.a. radiator, verwarmingsketel en isolatie. Onderscheid aan de hand van de aanwezigheid of afwezigheid van een energielabel is in strijd met hoger recht, waaronder Europees recht en is verboden discriminatie. Voorts is ten onrechte de toeslag van 15%, voor het feit dat de woning in een beschermd stads- of dorpsgezicht ligt, niet toegekend.

In reconventie:

3.3.

[gedaagde] vordert dat de kantonrechter de aanvangshuurprijs vaststelt op € 457,48 en [eiser] veroordeelt om de door [gedaagde] onverschuldigd teveel betaalde huur over de maanden mei tot en met september 2013 ten bedrage van in totaal € 2.512,60 aan [gedaagde] te betalen binnen 14 dagen na datum van het vonnis, met veroordeling van [eiser] in de kosten van deze procedure.

3.4.

[gedaagde] legt aan zijn vordering naast de vaststaande feiten ten grondslag dat de aanvangshuurprijs conform de uitspraak van de huurcommissie gesteld dient te worden op

€ 457,48, gebaseerd op het door geen van beide partijen betwiste puntenaantal van 98. Over de maanden mei tot en met september 2013 heeft [gedaagde] maandelijks € 960,- aan kale huur aan [eiser] betaald. Voor het verschil tussen dit bedrag en de door de huurcommissie vastgestelde aanvangshuurprijs van € 457,48 bestaat geen rechtsgrond. Daarom vordert [gedaagde] op basis van artikel 6:203 lid 2 BW het verschil van in totaal

€ 2.512,60 terug als onverschuldigd betaald.

4 Verweer

4.1.

Partijen hebben tegen elkaars vorderingen gemotiveerd verweer gevoerd waarop hierna voor zover nodig nader wordt ingegaan.