Rechtbank Den Haag, 25-03-2015, ECLI:NL:RBDHA:2015:4058, C-09-467416 - HA ZA 14-679

[A] c.s. heeft begin 2007 aan [C] een perceel grond van ongeveer 20.000 m2, gelegen aan de [adres] te [plaats], gemeente [gemeente 1] (hierna: de Grond), verkocht. De op 17 februari 2007 getekende koopovereenkomst luidt, voor zover hier van belang:

[...] De koopprijs van [de Grond] bedraagt € 65,00 (zegge: vijfenzestig euro) per m2.

Indien en zodra er voor [de Grond] een gewijzigd bestemmingsplan, waarin [de Grond] geheel of gedeeltelijk is aangewezen voor woondoeleinden, onherroepelijke rechtskracht heeft gekregen, dan is Koper jegens Verkoper een vergoeding van € 70,00 (zegge: zeventig euro) per m2 verschuldigd over dat deel van [de Grond] dat de bestemming woondoeleinden heeft gekregen.

Dit bedrag zal alsdan binnen zestig dagen nadat de onherroepelijk wijziging in een woonbestemming heeft plaatsgevonden, worden voldaan door creditering van de bank-/girorekening van Verkoper. De vergoeding zal door Koper aan Verkoper worden voldaan uiterlijk 7 jaar na ondertekening van deze overeenkomst door koper ongeacht of de voornoemde bestemmingswijziging heeft plaatsgevonden. [...]

Op 11 april 2007 is van het door UDM West verrichte bodemonderzoek, waarbij olieverontreiniging is geconstateerd, een rapport opgemaakt. Daarop zijn [A] c.s. en [C] op 22 mei 2007 het volgende nader overeengekomen:

[...] Verkoper zal, voor zijn/haar risico, zorgdragen voor sanering van de op pagina achttien van voornoemd rapport onder het kopje “stookruimte en voormalige bovengrondse tank” omschreven verontreiniging van het verkochte, met dien verstande dat het verkochte na die sanering geschikt dient te zijn voor het door koper beoogde gebruik, zijnde woningbouw. [...].

Partijen zijn met betrekking tot de voorwaarden waaronder de overeengekomen vergoeding als bedoeld onder het kopje “KOOPPRIJS” door koper verschuldigd is, in aanvulling en in afwijking van de eerder gesloten overeenkomst nader overeengekomen dat bedoelde vergoeding pas door koper verschuldigd zal zijn op het moment dat het zakelijk recht van gebruik ten behoeve van de verkoper, de comparant sub 2.A., is beëindigd èn de sanering tijdig, dat wil zeggen voor het einde van het zakelijk recht van gebruik, ten genoegen van koper heeft plaatsgevonden (hieronder wordt mede verstaan dat er een schriftelijke goedkeuring door het bevoegd gezag dient te zijn afgegeven ten aanzien van de uitgevoerde sanering). Vorenstaande geldt ook in het geval dat dat moment gelegen is na de in de eerdere overeenkomst opgenomen termijn van 7 jaar. [...]

[A] c.s. heeft de Grond op 17 juli 2007 aan [C] geleverd. De notariële akte luidt, voor zover hier van belang:

[...]

KOOPPRIJS

De koopprijs van [de Grond] bedraagt vijf en zestig euro (€ 65,00) per vierkante meter [...]

Ter aanvulling op het vorenstaande wordt overigens nog verwezen naar hetgeen hieromtrent nader in de koopovereenkomst is opgenomen, woordelijk luidende als volgt:

“Indien en zodra er voor [de Grond] een gewijzigd bestemmingsplan, waarin [de Grond] geheel of gedeeltelijk is aangewezen voor woondoeleinden, onherroepelijke rechtskracht heeft gekregen, dan is Koper jegens Verkoper een vergoeding van € 70,00 (zegge: zeventig euro) per m2 verschuldigd over dat deel van [de Grond] dat de bestemming woondoeleinden heeft gekregen.

Dit bedrag zal alsdan binnen zestig dagen nadat de onherroepelijk wijziging in een woonbestemming heeft plaatsgevonden, worden voldaan door creditering van de bank-/girorekening van Verkoper. De vergoeding zal door Koper aan Verkoper worden voldaan uiterlijk 7 jaar na ondertekening van deze overeenkomst door koper ongeacht of de voornoemde bestemmingswijziging heeft plaatsgevonden.”

[...]

EIGENSCHAPPEN VAN HET REGISTERGOED/VERONTREINIGING

[...]

Naar aanleiding van dit onderzoek, waarbij olieverontreiniging is geconstateerd, zijn partijen nader overeengekomen als volgt:

Verkoper zal, voor zijn/haar risico, zorgdragen voor sanering van de op pagina achttien van voornoemd rapport onder het kopje “stookruimte en voormalige bovengrondse tank” omschreven verontreiniging van het verkochte, met dien verstande dat het verkochte na die sanering geschikt dient te zijn voor het door koper beoogde gebruik, zijnde woningbouw. [...]

Partijen zijn met betrekking tot de voorwaarden waaronder de overeengekomen vergoeding als bedoeld onder het kopje “KOOPPRIJS” door koper verschuldigd is, in aanvulling en in afwijking van de eerder gesloten overeenkomst nader overeengekomen dat bedoelde vergoeding pas door koper verschuldigd zal zijn op het moment dat het zakelijk recht van gebruik ten behoeve van verkoper, de volmachtgever sub 2.A., is beëindigd èn de sanering tijdig, dat wil zeggen voor het einde van het zakelijk recht van gebruik, ten genoegen van koper heeft plaatsgevonden (hieronder wordt mede verstaan dat er een schriftelijke goedkeuring door het bevoegd gezag dient te zijn afgegeven ten aanzien van de uitgevoerde sanering). Vorenstaande geldt ook in het geval dat dat moment gelegen is na de in de eerdere overeenkomst opgenomen termijn van zeven jaar. [...]

Met inachtneming van het vorenstaande heeft koper geen beroep gedaan op de in de koopovereenkomst dienaangaande opgenomen ontbindende voorwaarde.