Rechtbank Den Haag, 30-07-2015, ECLI:NL:RBDHA:2015:8799, C/09/489495 / KG ZA 15-748
Rechtbank Den Haag, 30-07-2015, ECLI:NL:RBDHA:2015:8799, C/09/489495 / KG ZA 15-748
Gegevens
- Instantie
- Rechtbank Den Haag
- Datum uitspraak
- 30 juli 2015
- Datum publicatie
- 30 juli 2015
- ECLI
- ECLI:NL:RBDHA:2015:8799
- Zaaknummer
- C/09/489495 / KG ZA 15-748
Inhoudsindicatie
Ontruiming De Vloek na opzegging gebruiksovereenkomst.
De voorzieningenrechter wijst de vordering van de gemeente Den Haag tot ontruiming van het pand Hellingweg 127 te Scheveningen toe. De voorzieningenrechter is van oordeel dat er daadwerkelijk concrete sloop- en bouwplannen liggen. De gemeente heeft zich verplicht om het pand te slopen en het terrein bouwrijp te maken voor de ontwikkeling van een zeezeilcentrum. De gemeente maakt daarom terecht aanspraak op de ontruiming van het pand, aldus de voorzieningenrechter.
Uitspraak
Team handel - voorzieningenrechter
zaak- / rolnummer: C/09/489495 / KG ZA 15-748
Vonnis in kort geding van 30 juli 2015
in de zaak van
de publiekrechtelijke rechtspersoon
DE GEMEENTE DEN HAAG,
gevestigd te Den Haag,
eiseres in conventie,
tevens verweerster in voorwaardelijke reconventie,
advocaat mr. A.R. de Jonge te Den Haag,
tegen:
1 [gedaagde 1] ,
wonende, althans verblijvende te [verblijfplaats] ,
2. 'VERENIGING' DE VLOEK,
feitelijk gevestigd te Den Haag,
3. de maatschap
MAATSCHAP WATER & BROOD,
statutair gevestigd en kantoorhoudende te Den Haag,
4. [gedaagde 4] ,
wonende te [woonplaats] ,
5. [gedaagde 5] ,
wonende te [woonplaats] ,
6. [gedaagde 6] ,
wonende te [woonplaats] ,
7. de vereniging met beperkte rechtsbevoegdheid
VERENIGING ZEEDRANCK & HAVENKUNST,
statutair gevestigd en kantoorhoudende te Den Haag,
8. [gedaagde 8] ,
wonende te [woonplaats] ,
9. ZIJ DIE VERBLIJVEN OF WONEN IN DE GEBOUWDE ONROERENDE ZAAK OF EEN GEDEELTE DAARVAN, STAANDE EN GELEGEN AAN DE HELLINGWEG NR. 127 (2583 DZ) TE DEN HAAG, ZIJNDE DEZE ANDEREN DAN GEBRUIKERS DIE KRACHTENS EEN PERSOONLIJK OF ZAKELIJK RECHT IN VOORMELDE ONROERENDE ZAAK OF EEN GEDEELTE DAARVAN WONEN OF VERBLIJVEN EN VAN WIE DE NAMEN EN WOONPLAATSEN NIET BEKEND ZIJN,
van wie is verschenen:
9a. [gedaagde 9a] ,
verblijvende te [verblijfplaats] ,
gedaagden in conventie,
gedaagden in conventie sub 2, 4, 5, 8 en 9a tevens eisers in voorwaardelijke reconventie,
advocaten: sub 2, 4 en 5: mr. C.J.M. van den Brûle te Den Haag,
sub 8 en 9a: mr. M.A.R. Schuckink Kool te Den Haag,
gedaagden sub 1, 3, 6, 7 en 9 (met uitzondering van [gedaagde 9a] ) zijn niet verschenen.
Partijen zullen hierna worden aangeduid als enerzijds 'de Gemeente' en anderzijds ' [gedaagde 1] ', 'De Vloek', 'Water & Brood', ' [gedaagde 4] ', ' [gedaagde 5] ', ' [gedaagde 6] ', 'Zeedranck & Havenkunst', ' [gedaagde 8] ', ' [gedaagde 9a] ' (sub 9a) en 'de Overigen' (sub 9) (voor zover gezamenlijk bedoeld ook wel als 'gedaagden').
1 De procedure
Het verloop van de procedure blijkt uit:
- de dagvaarding;
- de akten houdende overlegging (van in totaal 48) producties van de Gemeente;
- de brieven van De Vloek, [gedaagde 4] en [gedaagde 5] van 3 en 7 juli 2015, waarbij (in totaal 22) producties zijn overgelegd;
- de akte houdende een voorwaardelijke eis in reconventie;
- de brief van de Gemeente van 7 juli 2015, met één productie;
- de producties 23 tot en met 27 van [gedaagde 8] en [gedaagde 9a] ;
- de op 9 juli 2015 gehouden mondelinge behandeling, waarbij door alle verschenen partijen pleitnotities zijn overgelegd;
- de verstekverlening tegen [gedaagde 1] , Water & Brood, [gedaagde 6] , Zeedranck & Havenkunst en de Overigen op de zitting van 9 juli 2015.
Ter zitting is vonnis bepaald op heden.
2 De feiten
In conventie en reconventie
Op grond van de stukken en het verhandelde ter zitting wordt in dit geding van het volgende uitgegaan.
Sinds 25 april 2000 is de Gemeente eigenaar van het pand, staande en gelegen aan de Hellingweg 127 te Den Haag, kadastraal bekend gemeente 's-Gravenhage, sectie AK, nr 8932 (hierna aan te duiden als 'het Pand'). Het Pand bestaat uit twee loodsen en een buitenruimte en maakt onderdeel uit van het gebied Scheveningen-Haven.
Op 5 juni 2002 is het Pand 'gekraakt'. Vervolgens heeft zich in het Pand de 'broedplaats' genaamd "De Vloek" gevestigd. Dit betreft een initiatief van kunstenaars en werklieden. Sindsdien wordt in het Pand ruimte geboden aan onder andere een restaurant, een concertzaal en andere initiatieven, zoals ateliers en oefenruimtes.
Bij brief van 16 mei 2003 heeft de Gemeente het volgende bericht aan "Broedplaats de Vloek":
"Met excuses voor de late reactie kan ik u m.b.t. het gebruik van het pand Hellingweg 127 het volgende mededelen.
Het pand is eigendom van de gemeente Den Haag. U heeft het pand zonder toestemming van de gemeente Den Haag gekraakt.
Tijdens mijn bezoek op 24 juli 2002 aan de Hellingweg heb ik u gemeld dat het pand op termijn zal worden gesloopt ten behoeve van nieuwbouw. De Dienst Stedelijke Ontwikkelling van de gemeente Den Haag zal stedenbouwkundige en programmatische randvoorwaarden opstellen, op basis waarvan een ontwikkelaar wordt geselecteerd. Het is voor de gemeente van belang om over het pand te kunnen beschikken indien deze planvorming tot uitvoering komt.
Het beleid van de gemeente Den Haag m.b.t. tijdelijk leegstaand vastgoed biedt de mogelijkheid om panden onder bepaalde voorwaarden tijdelijk in bruikleen te geven aan bijvoorbeeld culturele initiatieven. U heeft aangegeven geen bezwaar te hebben tegen een bruikleenovereenkomst. Wij hebben na intern overleg besloten om uw verzoek te honoreren, onder de voorwaarden dat het pand uitsluitend wordt gebruikt als culturele broedplaats en de brandweer een positief advies afgeeft m.b.t de brandveiligheid. Tegen de tijd dat de hierboven genoemde planvorming tot uitvoering komt zal de bruikleen worden opgezegd en het pand door u leeg moeten worden opgeleverd. Voor de brandweercontrole etc. zal binnenkort contact met u worden opgenomen."
Op 6 juli 2009 heeft de Gemeente met een consortium, bestaande uit ING Vastgoedontwikkeling BV, ASR Vastgoed Ontwikkeling N.V. (hierna 'ASR') en Malherbe de Juvigny Vastgoed B.V. (hierna 'Malherbe'), een samenwerkingsovereenkomst gesloten met betrekking tot de ontwikkelrechten van het gebied waarin het Pand is gelegen.
Na een "Structuurvisie" en een "Nota van Uitganspunten Scheveningen-Havens", heeft de gemeenteraad op 18 januari 2010 het "Masterplan Scheveningen-kust" vastgesteld, inhoudend de plannen van de Gemeente ten aanzien van de herontwikkeling van het betreffende gebied. In het Masterplan is op de locatie van het Pand een zeezeilcentrum gepland.
Na goedkeuring door de gemeenteraad heeft de Gemeente op 21 mei 2012 een Realisatieovereenkomst gesloten met ASR en Malherbe (als "Ontwikkelaars"), met betrekking tot de herontwikkeling van het gebied door en voor rekening van de Ontwikkelaars.
Op 28 november 2013 heeft de gemeenteraad het nieuwe bestemmingsplan Scheveningen Haven vastgesteld. Dit plan is - na een beslissing van de Afdeling Bestuursrechtspraak van de Raad van State - op 22 januari 2015 in gewijzigde vorm vastgesteld. Tegen het plangedeelte met betrekking tot de locatie van het Pand is geen beroep ingesteld, zodat dat deel van het bestemmingsplan in werking is getreden.
Bij brief van 2 juli 2014 heeft de Gemeente aan de gebruikers van het Pand bericht dat het gebruik van het Pand vanwege de beoogde herontwikkeling op uiterlijk 5 januari 2015 moet eindigen en dat het Pand op die datum leeg en ontruimd moet worden opgeleverd. Bij brief van 26 november 2014 heeft de Gemeente aan de gebruikers medegedeeld dat de datum waarop het pand leeg dient te worden opgeleverd wordt verschoven van 5 januari 2015 naar uiterlijk 1 april 2015. In aansluiting daarop heeft de Gemeente - bij brief van 23 januari 2015 - de bruikleenovereenkomst met De Vloek opgezegd tegen 1 april 2015.
In een brief van 26 september 2014 heeft de wethouder van Stedelijke Economie, Zorg en Havens aan de voorzitter van de Commissie Ruimte van Gemeente medegedeeld dat het college van Burgemeester en Wethouders van de Gemeente van mening is dat er een inspanningsverplichting bestaat om binnen het redelijke mee te zoeken naar herhuisvesting van De Vloek. Het bestaan van die inspanningsverplichting heeft het college van Burgemeester en Wethouders nadien enige malen bevestigd, onder meer op 14 oktober 2014 in een brief aan de gemeenteraad.
Ten behoeve van de ontwikkeling en realisatie van het bouwplan ter zake van de bouwkavel waarin het Pand is gelegen heeft de Gemeente op 14 oktober 2014 met Malherbe en ASR een Uitgifteovereenkomst gesloten. Op grond hiervan is Malherbe gehouden het bouwplan te realiseren en is de Gemeente verplicht zich in te spannen om de benodigde gemeentelijke procedures ten behoeve van de vergunningen voor het bouwplan voortvarend te laten verlopen. Daarnaast dient de Gemeente de bouwkavel in erfpacht uit te geven. In verband hiermee is de Gemeente jegens Malherbe en ASR verplicht de kavel bouwrijp te maken. Hieronder wordt verstaan de ontruiming en sloop van de bestaande opstallen, de verwijdering van kabels en leidingen, alsmede het verrichten van een bodemonderzoek en - zo nodig - het saneren van bodemverontreiniging.
Met het oog op haar verplichtingen uit hoofde van de Uitgifteovereenkomst heeft de Gemeente op 13 februari 2015 een sloopmelding ingediend. Op 16 maart 2015 heeft de Gemeente ingestemd met de voorgenomen sloopwerkzaamheden. Met het oog op de uitvoering van deze werkzaamheden heeft firma VSM Sloopwerken op 17 maart 2015 een offerte uitgebracht. Deze is door de Gemeente op 25 maart 2015 geaccepteerd.
Malherbe heeft op 17 februari 2015 een omgevingsvergunning aangevraagd bij de Gemeente. Deze is op 10 april 2015 verleend en op 14 april 2015 gepubliceerd.
Op 19 februari 2015 schreef de wethouder Stadsontwikkeling, Wonen, Duurzaamheid en Cultuur van de Gemeente het volgende aan De Vloek:
"Het college heeft in de commissiebrief van 14 oktober 2014 (RIS 276880)) uitgesproken te hechten aan broedplaatsen in de stad en zich in te spannen voor een goede overgang van de activiteiten van De Vloek naar een nieuwe locatie. Namens het college heb ik het voortouw genomen samen met De Vloek te zoeken naar een nieuwe locatie. De afgelopen maanden zijn samen met vertegenwoordigers van De Vloek verschillende locaties bekeken en is er intensief overlegd om een alternatieve locatie voor De Vloek te vinden.
Het college heeft vastgesteld dat van alle geïnventariseerde locaties de locatie gelegen aan de Beatrijsstraat 12 het beste alternatief is om de activiteiten van De V1oek onder te brengen. De gemeente is dan ook bereid het pand Beatrijsstraat 12 aan de gebruikers van De Vloek, onder nadere voorwaarden, in gebruik te geven. De bereidheid is uitdrukkelijk gekoppeld aan een tijdige, vrijwillige en volledige ontruiming van de locatie Hellingweg 127 door alle gebruikers van De Vloek.
Bruikleenovereenkomst
De afspraken over het gebruik van de locatie Beatrijsstraat 12 zullen worden vastgelegd in een aan u nog voor te leggen bruikleenovereenkomst. Voor het gebruik hoeft geen vergoeding te worden betaald. Wel dragen de gebruikers alle exploitatiekosten, waaronder de kosten van de nutsvoorzieningen, heffingen, verzekeringen en belastingen, alsmede de kosten voor het volledige onderhoud. De bruikleenovereenkomst wordt verder gesloten met alle gebruikers, zowel in persoon als - waarover ook eerder met u is gesproken - met een nog op te richten stichting of vereniging.
Vaststellingsovereenkomst
Daarnaast wenst de gemeente met alle gebruikers van De Vloek een vaststellingsovereenkomst te sluiten. In deze eveneens aan u nog voor te leggen vaststellingsovereenkomst leggen partijen vast dat de locatie Hellingweg 127 tijdig, vrijwillig en volledig wordt ontruimd. Dit betekent dat het pand uiterlijk 31 maart 2015 in lege en ontruimde staat wordt opgeleverd door iedereen die zich op de locatie Hellingweg 127 bevindt. Een ontruiming waarbij een of meer personen achterblijven, is voor de gemeente niet acceptabel en betekent dat de alternatieve locatie alsnog niet in gebruik zal worden gegeven. Er is duidelijk een koppeling tussen de integrale ontruiming van De Vloek en de terbeschikkingstelling van de alternatieve locatie.
(...)
Termijn
De gemeente hecht eraan dat zo snel mogelijk overeenstemming wordt bereikt over de vrijwillige ontruiming als hiervoor omschreven. Naar aanleiding van uw e-mail van 18 februari 2015 waarin u aangeeft meer tijd nodig te hebben om tot een reactie op dit aanbod te komen, is de gemeente bereid een laatste termijn te stellen die derhalve eindigt op vrijdag 27 februari 2015 om 12.00 uur. Na afloop van deze termijn zal geen nader uitstel meer worden verleend. Als voordien een reactie uitblijft, zal de gemeente dat dan ook als een weigering beschouwen.
Indien de aangeboden locatie door u wordt geaccepteerd, zend ik een concept-vaststellingsovereenkomst toe, waarin de afspraken omtrent de vrijwillige ontruiming nader worden vastgelegd. Ik benadruk hierbij nog dat een gedeeltelijke of voorwaardelijke aanvaarding van de locatie Beatrijsstraat 12 door de gemeente als een weigering van het door haar gedane aanbod wordt aangemerkt. In zoverre is dan ook sprake van een één en ondeelbaar aanbod van de gemeente."
In aanvulling op voormelde brief is door de Gemeente aan (vertegenwoordigers van) de gebruikers van het Pand kenbaar gemaakt dat de bruikleenrelatie met betrekking tot het pand aan de Beatrijsstraat 12 te Den Haag een looptijd heeft van tien jaar, met dien verstande dat ook na vijf jaar een tussentijdse opzegging mogelijk is.
Op 24 februari 2015 heeft de Gemeente - met het oog op de sloopwerkzaamheden -een watervergunning aangevraagd bij het Hoogheemraadschap van Delfland. Deze is op 2 april 2015 verleend.
In verband met het bouwrijp maken van de grond heeft Buro S/L in opdracht van de Gemeente een actualiserend en een nader bodemonderzoek verricht. Hieruit bleek dat de betreffende bouwgrond deels sterk is verontreinigd en dat sanering nodig is. Vervolgens heeft nog een nader bodemonderzoek plaatsgevonden. Met het oog op de sanering van de grond heeft de Gemeente op 5 maart 2015 een zogenaamde 'BUS-melding' (waarbij BUS staat voor Besluit Uniforme Sanering) bij de Omgevingsdienst Haaglanden ingediend. Hierop heeft Omgevingsdienst Haaglanden op 18 maart 2015 aan de Gemeente bericht dat de melding voldoet en dat kan worden overgegaan tot de sanering.
Op 10 april 2015 heeft Malherbe met het Koninklijk Nederlands Watersport Verbond een huurovereenkomst gesloten met betrekking tot de op de plaats van het Pand te realiseren nieuwbouw ten behoeve van het zeezeilcentrum.
Op 15 mei 2015 heeft Malherbe aan de Gemeente bericht dat de benodigde voorbereidingen van de herontwikkeling zijn afgerond en dat met de voorbereiding van de bouw kan worden aangevangen. In verband hiermee verzoekt Malherbe de Gemeente zo snel mogelijk over te gaan om de ontruiming van de bouwkavel te bewerkstelligen en met de bouwrijpwerkzaamheden aan te vangen.
Op 15 juni 2015 heeft de Gemeente met een groep gebruikers van het Pand (acht ondernemers) een bruikleenovereenkomst voor de duur van twaalf maanden gesloten met betrekking tot een bedrijfspand aan de Wegastraat/Polluxstraat te Den Haag. Deze gebruikers zullen het Pand vóór 22 juli 2015 verlaten.
De overige gebruikers van het Pand hebben het aanbod van de Gemeente betreffende het alternatieve pand aan de Beatrijsstraat 12 te Den Haag niet geaccepteerd, in het bijzonder niet omdat zij zich niet kunnen vinden in de voorwaarde van de Gemeente dat het Pand volledig moet worden ontruimd.
Malherbe heeft met Bakels en Ouwerkerk Bouwgroep B.V. te Leidschendam een aannemingsovereenkomst gesloten in verband met de bouw van het zeezeilcentrum.
Blijkens gegevens van de Gemeentelijke Basisadministratie staat [gedaagde 1] ingeschreven op het adres van het Pand. Uit gegevens van de Kamer van Koophandel blijkt dat Water & Brood en Zeedranck en Havenkunst staan ingeschreven op het adres van het Pand. [gedaagde 4] , [gedaagde 5] en [gedaagde 6] zijn de maten van Water & Brood. [gedaagde 6] en [gedaagde 8] zijn de bestuurders van Zeedranck & Havenkunst.